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7月份，我曾在文章中多次分析预测出，今年9月、10月一直到元旦前这段时间，郑州市场上会有一大批特价房出现。这不，刚进入9月，预测全部应验，朋友圈、微信群等已经掀起了第一轮特价潮。这段时间，每天早上醒来，打开手机一看，几乎所有置业顾问、中介，都在散布特价房消息，目之所及，哪儿哪儿都是，有中介甚至一天内连刷6、7条朋友圈，全都是特价房。
诸如：
三环内某盘原价14500，今天特价12400起，送精装！
南龙湖某盘，特价8000还送个车位！
北区某盘，原价15000，突击特价11000！
……
啧啧，这价格，看着是真便宜啊！别着急，你看到的特价，并不一定是漏。诸如上周火的一塌糊涂、声称“二环大盘、四环价格”的五龙新城，宣传特价精装12400起。乍一看，这价格肯定是三环内的最低价了，还精装，简直太划算了！去售楼部一问，根本不是这么回事儿。12400的房子在哪儿嘞？只有东西朝向的5号楼、1号楼，还只有顶楼！正常均价还是13500，和之前的特价房价格并没有太大差别。
PS：右图规划图中，才是正南正北的布局看完只有两个字：失望。不止五龙新城，在我们看到的眼花缭乱的特价消息中，实实在在降价的盘确实有，但只是抛个噱头唬人去看房的也不少，烟雾缭绕，真真假假。那么，满天飞的特价消息到底哪个真哪个假？真实情况到底咋样？靠不靠谱？还能不能买？今天，统一给大家梳理一下。
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如图，这是最近各个楼盘释放出来的特价房信息。这批特价房多集中在高新区，经开区、白沙、二七新区等区域也都有分布，和之前售价相比，特价幅度在500-2000不等，最高降价幅度达2500元/平。靠不靠谱？接下来，我们逐一来梳理。
仅供参考，具体以开发商为准。高新区的特价促销最活跃，五龙新城、恒大城、荣盛祝福花语水岸、大正水晶森林四个项目都有特价房。五龙新城前文已经具体分析过，不再赘述。先说恒大城，这个项目从入市之初，就以郑西住宅标杆的形象面世，巅峰期价格一度冲至1万8；如今，恒大集团旗下大量项目开启特价模式，每天5-10套低价房，持续推出。目前郑州恒大城仍然保持每天5套特价房，精装均价14500，具体一房一价。这个价格对于高新区地缘自住购房者来说，性价比还可以。如果有需求，建议对比同片区内的东原阅城项目，价位一样。荣盛祝福花语水岸，这个项目在西四环外，日常销售精装均价1万3，又有面积赠送，价格算是非常低了。但是高新区项目太多，竞争压力非常大，而这个项目又缺乏独特亮点，所以销量一直不乐观。目前项目推出的120平特价房，精装价格11500-11800，和正常均价有1200左右的差价，对于资金不多的地缘刚需购房者来说，性价比还不错。大正水晶森林，这个项目也很有意思，入市之初高调宣称要做西区唯一一个高品质纯粹改善的标杆项目，随后在去年春节前以“超低价2万订房”啪啪打脸，不用想，昔日宣传的改善大概率是要走刚需了。近日，项目推出特价房12xxx，外加1万直接赠送价值8万的车位，变相降价。价格还行，但项目周边没有地铁规划，教育、商业配套也非常弱，性价比一般。经开区九龙新城，日常均价11500，目前推出124平的特价房，一口价9000，和之前相比有2500的差价，差价非常大。这个盘关注度并不高，位置在经开物流园，市场热度非常低的一个区域，所以已经是准现房了还没卖完。项目周边有大量的物流、仓储中心，住宅用地非常少，总体来说，前景并不看好，不建议购买。白沙汇泉东悦城，近期推出特价房11800-12000。很多人知道汇泉、了解汇泉，都是得益于汇泉西悦城，年度销冠项目，一期二期已经交房，口碑一般，是典型的刚需项目。现在西三环的汇泉景悦城、白沙的汇泉东悦城，相差都不大，东悦城一期产品为75m²两房，87-126m²三房为主，依然是流量型刚需项目，加上白沙在售新盘不多，东悦城1万2的价格，性价比还算不错。吉地澜花语也在白沙，这个盘日常均价12600左右，近日推出特价房111-130平高层价格11800起，差价800左右；另外在售洋房，132/136平洋房，均价15800起。开发商河南吉地置业，小开发商，实力一般，开发速度非常慢，品质也较差，购买需谨慎。昌建君悦府，二七新区，日常均价13200，近期推出少量特价房12000起，差价1000左右，带精装。这个项目产品、品质都没问题，定位纯粹改善，但在全面刚需化的二七新区，改善项目反倒骑虎难下，尤其大户型相当难卖。区域里毛坯均价1万3左右，昌建在四环外，高架旁，除了位置较差，产品、性价比都在区域水平线以上，地缘性自住还不错。康桥香溪郡，日常均价11500左右，大户型特价房166平，一次性价格接近9500，项目在绿博片区，偏东。怎么说呢？9500价格很不错，但166平相对应的客群是非常少的，这样的总价并不低，完全可以牺牲掉部分面积去选更好的区域，如果纯投资，在绿博这么大的户型后期很难出手，持有周期最少10-。新城郡望府，荥阳片区，日常均价8800左右，清盘特价团购7582起，差价1000。今年，新城的董事长风波让整个集团受损了不少。新城望郡府其实是新城尚郡的二期，换了个名而已，除地缘性自住之外不建议。红星天悦，位置在南龙湖，高层毛坯均价8000，最近推出特价房78平价格6900,88平8200送车位，106/108平8000送车位，价格算是非常低了。这是红星地产在郑州的第一个住宅项目，位置较偏，性价比一般。
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最后，总结以下几点：1、 对房地产市场来说，今年可能是最冷的金九银十，因为调控不放松、利率上调、资金端严重收紧等等，年底前大部分开发商的日子都会很难过。而开发商口袋收紧，最直接的反应，就会一批一批的特价、降价来甩货，以快速回笼资金，这是购房者的好机会。2、现在的特价房，尚且只是一些开发商的试水动作，接下来会有更多特价房出现在朋友圈、微信群、以及渠道中介那里，营销逼定花招也会更多，首先一定要谨慎，然后好好选个好房。还是那句话：要多多留意，如果精力不够、时间不允许、或者拿不定主意，那就添加我的微信，一手消息，我都会第一时间更新在朋友圈。
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