9月楼盘混战 特价房 降价房可以买 但要擦亮眼！

文|洪楼一梦

这个中秋节，已经没有中秋节的味道，老家父母催着回家，也只能委婉的拖延，等到过几天再说，一夜入秋，短袖瞬间变成了长袖，寒冷来的快了一些，但也说明春天不远了。

本不想多言，楼盘变成了混战，大家如同一个黑暗屋子的老鼠，谁也不让谁走，不管你是大盘，还是小盘，已经都不再说价值，而是抛出价格，比谁更低，作为业内人士，从客观层面向客户提几点忠告，可以理性辩论，但不要乱喷。

01，成本变天，不挣钱的房子你敢买么？

如今的楼盘，早已不是当年，三四年之前大家是同一起跑线，成本差别不大，你降价我也降价，最终房子都差不多，买房子看品牌还管事，现状早已经变天，看品牌已经基本失去了意义。

高地价项目成本往死里控，现在分两档，一档有成本优势，拿地一两千，这种楼盘即使降价，利润也是大大的，他不会去严控成本，反而有的开发商还是在升级产品，但是大部分开发商没有这个优势，拿地价八九千甚至一万，你认为他卖一万二三，你敢买么？开发商不是慈善家，即使不挣钱，哪怕赔钱，那他会出血赔么，肯定会千万百计降低成本，关系到楼的主体安全不敢动，但除了安全之外，其他绝对会能砍则砍，尤其是精装的房子，品牌差的项目砍得绝对狠，有底线的品牌开发商会收敛一些，但也绝对会砍到底，所以这个阶段不要光看价格，就像手机一样，苹果降个2000没问题，小米降个2000绝对完蛋，因为成本空间不一样。

就事论事，拿地价和不挣钱当卖点，有点伤敌八百，自损三千

02，车位关门打狗。

当成本降到一定程度降不动时，高地价项目会有两个手段，一个是商铺提高价格，但这个没用，客户不傻，所以商铺只是短期撑着，但撑不太时间。但有一定可以明确就是，当你低价买了房子，剩下的车位就往死里整了，因为车位是刚需，你买了房子车位必须买，车位至少20万起步，你不得不买，所以很多客户不要光对比价格，要对比你未来的车位成本，车位贵10万，折合到房价里一平米至少增加七八百。

03看供应量，这个楼盘还有多少房子：

现在普遍楼盘都不大，价格降低也只能一点点的挤，但也要关注一些楼盘，各种产品还有多少，比如高层，如果还有一两栋，那你不用担心，如果有几十栋，那就要冷静考虑。

04看规模，这个楼盘还开发几年

如果这个楼盘还能开发两三年，他肯定会为后期考虑，现在的房子是后期房子的示范和样板，现在房子有了口碑，后期房子才好卖，所以还有三四年开发时间的楼盘，产品品质是有保障的。

最后总结几点

第一买不买的问题，现在的价格已经是成本价，甚至已经跌破成本价，所以未来下降的动能已经减弱，很多楼盘二次探底基本到了底部，作为刚需群体，最低点永远不好踩着，但踩着比较低的点也是合适的，否则成本就会增加，因为房价即使降了，利率成本就变高了。另外客观说一点，国家虽然不刺激房地产，但有一点可以相信，就是房地产大跌会关系社会稳定基础，政府不会袖手旁观的，国民是赌性很强的，所以不要唱空，也不要唱高，覆巢之下没有完卵，房地产崩盘整个社会都会衰弱，失业率大幅上升，没有赢家满盘皆输。

第二买什么的问题，首先不要先看价格，要先看拿地成本，开发商卖这个价格挣不挣钱，如果不挣钱而且血亏，那这种楼盘还是别买，一分钱绝对一分货；要买就买有成本优势的楼盘，第二要买还能开发两三年的楼盘，你买的这一期是后面的样板，开发商会长线考虑，保证这一期的口碑，尽量不要买尾盘的项目，拍拍屁股走人很正常；第三要买今年剩的不多的楼盘，今年剩的不多，那么价格就会到底后很快卖完。第四买车位不贵的楼盘，当你买了没有成本优势的楼盘，车位就在最后等着你，露出凶狠的牙齿。

第三重点看什么，学区是老生常谈的问题，现在不要只看签了什么学校，最好买成熟的学区，成绩是硬道理，签的学校老师不稳定，只是从一年级开始招生，学校成绩至少需要两三年的打磨才会出来，所以买成熟学区是首选；第二看地铁数量，地铁有没有，有几条，甚至是不是R3线，因为其他线路短期开通不了；第三看周边配套，有没有大型商场，要看得见的配套才行。第四就是产品，刚才说了，外立面材质、单元门、大门、电梯厅、园林、户型等众多方面。

成王败寇，不服不行，认清现实，擦亮眼睛！