文|洪楼一梦
这个中秋节,已经没有中秋节的味道,老家父母催着回家,也只能委婉的拖延,等到过几天再说,一夜入秋,短袖瞬间变成了长袖,寒冷来的快了一些,但也说明春天不远了。
本不想多言,楼盘变成了混战,大家如同一个黑暗屋子的老鼠,谁也不让谁走,不管你是大盘,还是小盘,已经都不再说价值,而是抛出价格,比谁更低,作为业内人士,从客观层面向客户提几点忠告,可以理性辩论,但不要乱喷。
01,成本变天,不挣钱的房子你敢买么?
如今的楼盘,早已不是当年,三四年之前大家是同一起跑线,成本差别不大,你降价我也降价,最终房子都差不多,买房子看品牌还管事,现状早已经变天,看品牌已经基本失去了意义。
高地价项目成本往死里控,现在分两档,一档有成本优势,拿地一两千,这种楼盘即使降价,利润也是大大的,他不会去严控成本,反而有的开发商还是在升级产品,但是大部分开发商没有这个优势,拿地价八九千甚至一万,你认为他卖一万二三,你敢买么?开发商不是慈善家,即使不挣钱,哪怕赔钱,那他会出血赔么,肯定会千万百计降低成本,关系到楼的主体安全不敢动,但除了安全之外,其他绝对会能砍则砍,尤其是精装的房子,品牌差的项目砍得绝对狠,有底线的品牌开发商会收敛一些,但也绝对会砍到底,所以这个阶段不要光看价格,就像手机一样,苹果降个2000没问题,小米降个2000绝对完蛋,因为成本空间不一样。
就事论事,拿地价和不挣钱当卖点,有点伤敌八百,自损三千
02,车位关门打狗。
当成本降到一定程度降不动时,高地价项目会有两个手段,一个是商铺提高价格,但这个没用,客户不傻,所以商铺只是短期撑着,但撑不太时间。但有一定可以明确就是,当你低价买了房子,剩下的车位就往死里整了,因为车位是刚需,你买了房子车位必须买,车位至少20万起步,你不得不买,所以很多客户不要光对比价格,要对比你未来的车位成本,车位贵10万,折合到房价里一平米至少增加七八百。
03看供应量,这个楼盘还有多少房子:
现在普遍楼盘都不大,价格降低也只能一点点的挤,但也要关注一些楼盘,各种产品还有多少,比如高层,如果还有一两栋,那你不用担心,如果有几十栋,那就要冷静考虑。
04看规模,这个楼盘还开发几年
如果这个楼盘还能开发两三年,他肯定会为后期考虑,现在的房子是后期房子的示范和样板,现在房子有了口碑,后期房子才好卖,所以还有三四年开发时间的楼盘,产品品质是有保障的。
最后总结几点
第一买不买的问题,现在的价格已经是成本价,甚至已经跌破成本价,所以未来下降的动能已经减弱,很多楼盘二次探底基本到了底部,作为刚需群体,最低点永远不好踩着,但踩着比较低的点也是合适的,否则成本就会增加,因为房价即使降了,利率成本就变高了。另外客观说一点,国家虽然不刺激房地产,但有一点可以相信,就是房地产大跌会关系社会稳定基础,政府不会袖手旁观的,国民是赌性很强的,所以不要唱空,也不要唱高,覆巢之下没有完卵,房地产崩盘整个社会都会衰弱,失业率大幅上升,没有赢家满盘皆输。
第二买什么的问题,首先不要先看价格,要先看拿地成本,开发商卖这个价格挣不挣钱,如果不挣钱而且血亏,那这种楼盘还是别买,一分钱绝对一分货;要买就买有成本优势的楼盘,第二要买还能开发两三年的楼盘,你买的这一期是后面的样板,开发商会长线考虑,保证这一期的口碑,尽量不要买尾盘的项目,拍拍屁股走人很正常;第三要买今年剩的不多的楼盘,今年剩的不多,那么价格就会到底后很快卖完。第四买车位不贵的楼盘,当你买了没有成本优势的楼盘,车位就在最后等着你,露出凶狠的牙齿。
第三重点看什么,学区是老生常谈的问题,现在不要只看签了什么学校,最好买成熟的学区,成绩是硬道理,签的学校老师不稳定,只是从一年级开始招生,学校成绩至少需要两三年的打磨才会出来,所以买成熟学区是首选;第二看地铁数量,地铁有没有,有几条,甚至是不是R3线,因为其他线路短期开通不了;第三看周边配套,有没有大型商场,要看得见的配套才行。第四就是产品,刚才说了,外立面材质、单元门、大门、电梯厅、园林、户型等众多方面。
成王败寇,不服不行,认清现实,擦亮眼睛!