导言：近来，南昌市新建区的土拍市场好不热闹，频繁挂牌出让土地，成为众人的焦点，其中尤以欣悦湖新城板块风头最盛。据笔者统计，今年重启土拍之后，短短两个多月，欣悦湖区域已成功挂牌出让九宗住宅用地（含住宅商服用地）和一宗纯商业用地，成交总面积超过600亩，出让总量在南昌各市区中遥遥领先。
地块区位图
南昌新建区欣悦湖新城自启动开发以来，所辖片区住宅地块（含纯住宅及住宅、商服用地）已累计出让约1015亩。区域内14个项目将陆续面世，建筑体量约为168万方。让人不禁想问，短期内区域市场涌出如此大的住宅体量，欣悦湖能承载吗？
欣悦湖：红谷滩以西 新建区腹地
南昌市已经走上了扩容发展的道路，几乎每一个区域都有一个新城板块。东湖区的青山湖西岸、青山湖的高铁东站新城、西湖区的朝阳新城、青云谱的洪都新城，红谷滩区的九龙湖新城，赣江新区的儒乐湖新城，湾里打造九湾新城……在旁人热热闹闹的时候，新建区显得有些冷清，原本可以用作新城开发的大片区域被逐个“肢解”：所辖生米镇、望城镇部分区域被划入红谷滩区，红谷滩区以北蛟桥、白水湖部分已划入赣江新区，组建经开组团和临空组团。新建区虽大，但与市区接壤的部分全被新区吞并，唯有往西的腹地可供发展，新建区挑选欣悦湖，并不是欣悦湖位置有多好，而是手中的牌确实不多。
欣悦湖区位
欣悦湖新城位于红谷滩以西，前湖快速路以北，通过快速路约15分钟可到达红谷滩。以前这里是大片荒地、工厂、安置房，作为乌沙河综合整治工程中重要一环的欣悦湖公园落成后，临湖的这片区域这里被选为了新城开发地。
欣悦湖区位
根据南昌市住房发展规划，欣悦湖新城是13个南昌市中心城区新建商品房发展重点片区之一，-，区域将供应商品住房1.07万套，是新建区住房供应的主战场。
南昌中信城区新建商品房发展重点片区
欣悦湖新城定位为CLD中央居住区，直白点就是大片住宅区加小部分保障生活的商业，参考朝阳新城，是相同的定位，显然朝阳新城的成功给了新建区一点小的启发。从目前发布的新城规划图来看，规划了多块教育用地，区文化中心，区体育中心，三甲医院。
新建区欣悦湖文化综合体项目规划图
截至目前，欣悦湖新城已落地的配套有新建文化中心、70.39万㎡的欣悦湖公园、投资9.3亿元的新建新城吾悦广场，在建中的新建区文化综合体（包含体育场，欣悦湖学校，社会停车场）。其中新建区欣悦湖学校及生态停车场项目建设周期为两年，预计3月份完工。其中学校占地4.56万㎡，总建面约7.4万㎡，计划招生3420人，开设小学36个班和初中36个班。区域北面的小学、高中、三甲医院、大型商业目前还处于规划阶段。
如此看来，欣悦湖新城配套可能在诸多新城中不算优势，但还是算有诚意，毕竟新建区的底子并不厚，能拿出这个配套水平已经可以算是把家底都已经掏空了，但欣悦湖有两个硬伤，我们一一来说。
第一，就是前面提到的，土拍时间过于集中，导致一段时间会出现大量新盘上市，市场会呈现供过于求的阶段，这对于区域的房地产发展是极为不利。非常有可能出现前期购买的客户价格处于高位，后期市场竞争加剧，价格出现小幅跳水的现象。
欣悦湖土拍地块汇总表
欣悦湖新城的地产开发起于。当年6月28日，中海和金地在该区域分别以底价拿下两宗临湖低密宅地。此后，龙湖、正荣、金地相继拿地，区域的地产开发进入正式轨道。
从今年4月份起，欣悦湖新城的供地节奏突然加快，短短两个月，先后有9宗地块上线，截止6月4日，欣悦湖新城累计出让土地1015亩，基本以宅地为主。
区位图
而目前的房企开发节奏非常快，龙湖地产6月19日拿地，12月17日便拿到了预售证，不考虑蓄客周期，6个月就具备开盘的能力。
效果图
最早拿地的金地和中海项目目前已进入到尾盘销售，住宅剩余体量大概在6万方，以大面积的多层产品为主。去年拿地的龙湖已开盘，目前估算的住宅剩余体量在7万方左右，正荣项目于上周末入市，首推高层和小高层产品，金地项目也已进入蓄客周期，预计近期进场销售；而近期拿地的项目，按照目前的房企的开发周期，今年底至明年初，区域将有大量新盘涌现。
欣悦湖某项目样板间
刨去目前自然销售的楼盘，拿地后还未开盘的项目体量合计约为132万方，刨去约10%用于商业，约10%用于公共配套，剩余的住宅体量超过百万方。而新建区五月份商品房（包含非住宅）成交约为13.47万方，可以预见届时将出现供大于求的现象，市场的竞争将进入白热化。
欣悦湖某项目销售现场
另一方面，欣悦湖开发的节奏也非常迷，把临湖的两宗价值最高的地块最先拍出，最先拍出的地块上市时，区域还极不成熟，学校尚未确定，路网都没有完善，房企为了走量，定位不能太高，导致整个区域的定位都处于不上不下的状态，十分尴尬，同时单价1.1-1.3万元/㎡这个区间又是南昌市场竞争最激烈的区域，经开区、青云谱、象湖滨江等区域的住宅均价都在这个水平线，且多数楼盘还带精装，欣悦湖板块的楼盘以毛坯交付为主，除了小面积的小高层产品还比较好去化外，后期的高层产品去化存在一定的困难。
其二，天赋有限。
欣悦湖区域的天赋有限，天花板不高。区域配套的质量度并不高，唯一的利好算是欣悦湖学校与二十八中达成初步合作，但整体配套表现只能算中规中矩，体育场、公园对板块的价值撬动有限。优质小学、高中、三甲医院还没影，重点学区体系、优质医疗体系短期无法形成，远期的地铁规划也不会从区域经过，简而言之，未来的想象空间有限。
示意图
同时，新建区还受到限购政策的影响，购买人群有限，同区域的部分竞品，处于不限购区域，首付最低可以做到两成，也会给市场带来很大的冲击。
示意图
判断一个区域火不火，不能单看土地市场的火热，开发商对于土地的渴望是外行人无法理解的，拿地有时候并不是因为地块有多好，而是获取生存和发展的机会。一个区域真正火不火，只有市场能决定，有多少人去买，买房子是不是得排队决定的，而欣悦湖显然不是这样的区域。
欣悦湖gongyuan
当然，尽管欣悦湖板块天赋有限，但并不意味着不能去置业。新建区很久都没有如此大规模的大房企进驻，龙湖、金地、中海等开发商还是带来了自己的诚意之作，升级了区域的居住品质，相比老城的次新小区，新建本地人自住选择购买这里也是个不错的选择，特别推荐购买一些小面积的小高层的产品或者洋房产品，得房率较高层高，也住得更舒服。
