高新区股权转让审计报告德维会计师事务所合法审计报告

资产评估档案记录了资产评估行业的历史，是行业产生、成长、壮大的见证者。一九八八年三月大连会计师事务所对大连炼铁厂拟出资的建筑和机电设备的资产评估档案，拉开见证了我国资产评估的序幕产生。二十世纪八九十年代，随着我国改革开放和国有企业改革的深入发展推进，广大资产评估专业人员积极投身资产评估事业，在对外开放和国企改制过程中形成的一份份的资产评估档案，见证了资产评估行业的成长。我国资本市场的发展和经济全球化的浪潮，促进和推动了资产评估行业不断发展，资产评估业务收入不断提升，资产评估机构的规模和从业人员队伍不断壮大，资产评估的技术水平和执业质量也不断提高。这些也都可从一份份资产评估档案中见证。资产评估档案凝聚了资产评估人辛勤汗水和聪明智慧，见证了资产评估行业顽强拼搏不断成长、不断发展的历程，是资产评估人经验的沉淀，是资产评估行业文化的传承，是资产评估行业后续发展宝贵的精神财富。

折现值法的关键点也是难点之一是折现率。相对于債权人来说，折现率从本质上讲，是一种期望回报率，包含风险报酬率，相对于債务人来说，折现率是资金成本，是企业营运资金的利润率，因此，在确定折现率时，应综合考虑安全利率、风险调整率、物价指数、企业利润率等因素。②成本法：这是从債务人的角度估算債务人未来履行义务所需的内部资源的成本（包括必要的正常利润）为负债价值的一种方法，即以负债的账面值扣除已实现利润后的余额为评估值。该方法适用于预收账款，预收工程款、递延收益如燃气管道企业、自来水公司收取的初装费等负债项目的评估，这些项目的一个显著特点是内含部分或全部收益，已实现的收益已不符合负债的定义，因此，评估负债价值时应扣除这部分收益。

而且一般都是短期负债，因此，实际上是企业现实的成本，故适宜采用成本法（账面值）评估。③市场比较法：是指利用市场上近期发生的同样或类似企业的负债转让处置价格，经过直接比较或类比分析以估测负债价值的方法。这种方法目前在国内的适用条件还不尽具备，但在理论上是可行的，因为负债确实存在一个市场价值。④剩余法：是指通过成本加和法或公司现金流量法和权益自由现金流量法分别求取整体公司价值和所有者权益价值，然后利用“公司价值=负债价值+所有者权益价值”公式，倒算出负债价值的一种方法。剩余法适用于对其他各种负债价值评估方法的评估结果的检验，以及评估企业整体负债价值。A金额不确定须予估计的负债：如预提修理费、产品质量保证、预提职工福利费以及依据工效挂钩制度提取工资等费用。

资产评估档案是资产评估专业人员工作内容和过程的记录，是资产评估专业人员尽职勤勉的好证明。大家知道，资产评估是资产价值发现、价值判断的专业活动，资产评估准则对这一专业活动的程序、方法、要求等作出做出了相应的规定。由于开展这一活动的环境条件和从事这一活动的主体和客体的不同，资产评估的结果有一定的差异甚至大相径庭的现象是客观存在的。但造成这一现象的原因是资产评估专业人员未尽职勤勉，甚至有意为之，还是环境条件所局限，这都需要资产评估档案来证明。资产评估档案能证明评估专业人员是否做了必须做的、做法是否符合规定、依据是否已经过必要的核实、客观上是否存在重大失误、主观上是否有故意，就能证明评估机构和评估专业人员有没有相应的责任，对资产评估机构和评估专业人员档案能起到很好的保护作用。

评估人员在清查核实环节应分析企业提供资料的准确性，关注債务企业有无账外资产或转移资产现象，尤其是应准确把握企业在持续经营和非持续经营情况下有效资产和有效负债的范围。2．评估人员应对企业提供的资产负债情况履行相应的评估程序，决不能认为价值分析就可以弱化评估程序。（1）夯实流动资产。对应收账款、其它应收款等应以实际可回收性作为评价其现值标准（主要是账龄分析法），并注意以下几点：①应将大额款项及重要債务人作为清查核实的重点对象进行详查，不宜千篇一律使用账龄分析；②对于关联企业或长期合作企业，即使账龄较长，但应收款项的回收性也比较大；③对一些特殊主体，如行晸事业的单位，虽然拖/欠时间较长，也应视单位性质和资金来源以及当前状况综合确定其评估值。

其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米，居住用地基准地价600元/平方米。根据有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1．5。假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1。当容积率为1．5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1．1。商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元/平方米；土地总价：351万元，居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元/平方米；土地总价：1122万元，大写：壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格。

根据各地方的实际情况，职工安置费用可以确定为一个区间值。除此之外，由于假设清算并不是真正进入破/产清算程序，清算费用也应谨慎考虑。6．评估人员在分析过程中应积极发掘有用信息，力争促使提升債权回收价值，对可能影响債权回收价值的信息（如或有收益、或有损失）应在特别事项说明予以充分披/露。7．假设清算法操作思路中，由于许多因素难以量化界定（主要表现为或有负债的不确定性、优先扣除项目金额的难以把握以及资产变现的可能性等），偿债能力分析结论可以是一个区间值；评估人员应当确信区间的合理性并予以充分说明。8．由于假设清算法是一项技术含量较高的工作，专业人员是否具备胜任能力以及不同的价值取向都将对分析结论产生很大影响；

资产评估档案不但是资产评估历史的沉淀，也是资产评估专业人员的“保护伞”，因此制定和完善《档案准则》十分重要，学习领会并严格按照《档案准则》的规定指导档案的编制、管理和使用，将有力有利于促进资产评估行业的健康发展。