先来看一个案例：
底老家一个朋友在南阳买了一套建业的房子。
当时市场均价在7500左右，他劝我也买一套，反正价格便宜，买一套偶尔回老家住一下也挺好的。
我很明确拒绝了！
上学时期本人曾在南阳短暂生活过一段时间，直观感受“太破了”，完全没有想象中城市的样子，无论如何我是不可能把仅有的钱压在这里的。
一年后
初老家的亲戚又在方城买了一套，入手价2300/㎡
转眼间三年多过去，现在再看这两个案例：
朋友南阳的房子二手房价突破一万，高的可以卖到一万一出头！
相比他当时入手的价格，翻了将近一番！
亲戚方城的房子同年年底价格便以上涨到4000，因为附带不错的学区，交房后价格二次上涨，价格卖到5500到6000，翻了近两番！
其他像建业碧桂园在县城新开发的楼盘，价格也很可观，最重要的是，销售量很高。
更重要的是，他们的涨幅比例，都超过了郑州！
大家都知道国内房地产和是楼市高点。
但是有两个值得思考的问题：
01
近3年内，作为省会的郑州，涨幅程度实际还比不过河南地市，为什么这样的三线城市或者小县城涨幅能超过省会呢？
02
无论买在郑州还是买在地市，都挣钱了，但挣的是购房思路的钱还是市场趋势的钱呢？
这样的情况不仅发生在南阳，像洛阳许昌等其他地市的价格也都有不同比例的涨幅。
郑州作为省会反倒不如地市这些小老弟，那到底是郑州被低估？还是地市房价有泡沫？
目前郑州二手均价在1.3万左右，市区三环左右新房1.5万就可以上车，这个价格相比地市肯定是贵的，超过所有地市的均价。
但是我们知道，有时候贵，并不代表不合理，便宜也不代表就真的有价值。
例如：鹤岗2万一套的房子，愿意买的人寥寥无几，北上广4万的房子，买的人也趋之若鹜。
那到底该如何看待郑州的房价？
任泽平在《房地产周期》一书中讲到，房地产研究要讲逻辑，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。土地和金融其实是纠缠在一起的中短期因素，而且两者合并在中国可以更改为政策因素。
另外有观点认为房地产本质是城市化进程和人口红利。
政策因素是政府作为短期调控的手段，无论是历史还是现在，政策通过调节金融，调节需求，调节土地供应，来造成地产的短周期波动。长期看人口是绝对影响因素。
所以，分析得出：人口作为长周期，跟踪政策作为中短期。
而从政策方面来看，各个城市根据当地的情况可能略有不同，总结起来无非几点：限购，限贷，限售；中短期的研究并无太大意义，同时，投资不同于投机，要考虑的是长周期内的确定性及易变现度。
而纵观大部分城市的房价，我们会发现，人口一直净增长的城市，房价一定不会低，相反，人口净流出地方的房价，也一定不会高到哪里去，鹤岗就是一个很鲜明的例子。
既然可以确定人口是城市未来房价涨幅的决定性因素，我们接下来分析一下全国三个人口最多的省份：第一名广东省，人口1.15亿，第二名山东省，人口1个亿，第三名河南省，9640万人口。
但是广东省的高手太多了，一线城市里面就占了两个，深圳人口1340万人，广州人口1500万人，都是吸引全国各地的精英，加上粤港澳大湾区的加持，所以广东省某种程度上是全国的广东，可以把它单独撇开，不做对比分析。
人口排名第二的山东省里面，济南虽然是省会，但是人口只有890万人，占全省人口的9%，还不如临沂和潍坊，只排全省第6，自从合并了莱芜之后，济南GDP终于仅次于青岛排第二，这些年济南和青岛两个老大哥一直在争夺山东一哥位置，可以预见的是：山东省1个亿的人口未来会被双子城给分流掉，所以这两个城市人口增长潜力也不会太大，最多可以平分掉未来人口增长量。
目前人口只有890万的济南现在二手房均价多少呢？1.57万，比郑州均价贵20%，而人口只有950万的青岛二手房均价多少呢？1.88万，比郑州均价贵50%。
那么接下来我们看看河南省郑州目前二手房均价才多少呢？答案是1.3万，郑州人口有1035万，并且是一枝独秀，无论从GDP还是总人口数量，郑州在河南省都是NO1。
我们接下来看看人口排名第4的省会成都
目前人口1653万，而整个四川省人口8375万，成都人口比例达到了全省人口的20%，未来还要面临重庆对四川省人口的虹吸，所以成都未来人口增长空间也不会太大，成都二手房均价已经1.4万，比郑州贵10%，相对没有被高估，人口基数在那里。
而人口排名第五的省会城市南京目前人口850万，整个江苏人口8000万，南京人口比例达到了全省的10%，未来要面临上海 ，苏州对整个江苏的人口虹吸，所以南京未来人口增量也不会太大，但是二手房房价现在已经2.7万了，是郑州的二手房均价的两倍，普通工薪阶层已经买不起了。
而人口排名第六的省会城市石家庄目前人口1100万，整个河北人口7600万，石家庄占到全省人口14%，目前二手房均价1.35万，比郑州贵5%，所以石家庄未来人口增量也很有限，因为面临天津和北京对整个河北省人口的虹吸，当然还不包含雄安新区的未来虹吸，所以未来我不看好石家庄。
有人说，武汉被低估了
那你看看吧，武汉目前人口1100万，整个湖北省人口5927万，占全省人口比例的18.5%，人口占比已经比较高了，加上湖北省人口只有河南省人口的60%，无论从相对值还是绝对值，未来人口虹吸也有限，而均价现在1.6万，比郑州贵25%，所以武汉没有被低估，也没有被高估。
有人说，西安被低估了
西安人口目前1020万，整个陕西人口3876万，西安占全省人口26%了，已经达到了一个省会城市所占比例的最高比例了，加上全省人口只有河南省人口的40%，未来人口增量也极其有限，而均价现在1.46万，比郑州贵15%，所以西安其实被高估了。
有人说，重庆被低估了
实际上重庆主城区人口真正只有900万，重庆其实是一个省，人口3124万是包含了下面重庆各县级市的，也就是实际上重庆目前占整个全省人口的28%，也已经接近30%的极限值了，未来人口虹吸能力有限，虽然现在二手房均价比郑州便宜9%，所以重庆只是相对其他上海或者天津等直辖市被低估了。
有人说长沙也被低估了
长沙的确被低估，长沙人口840万人，整个湖南省人口6918万人，只有河南省人口70%，长沙占全省人口12%比例，目前二手房均价9900，比郑州便宜30%，但是限购太严格，政策实在是太左了，就连深圳限购政策都是跟长沙来学习的，加上不是国家中心城市，扶持力度小，所以买来短期就是站岗，便宜不一定是好事。
还有人说沈阳也被低估了
沈阳人口830万，二手房均价只有1万，也是比郑州便宜30%，但是别忘了投资不过山海关，辽宁人口4500万，只有河南省人口的45%，沈阳占全省人口的18.5%，未来人口增幅同样很有限，你买的房子未来让东北人来给你接盘吗?臣妾做不到啊！
所以郑州无论是总人口，GDP还是人均GDP，都在河南省是当之无愧的带头大哥，加上国家中心城市政策的加持和22条地铁线路的规划，郑州目前人口占全省10%，未来人口要达到全省人口的20%比例，也就是2000万特大城市人口数量（黄奇帆预言）。
这是完全有可能实现的，而河南省内或者附近暂时没有其他比郑州更好的城市对河南省产生虹吸，所以郑州未来人口虹吸是非常强悍的，而省内的两个小弟都连续涨了4-5年，作为省内带头大哥，在此期间横盘了4年，从板块轮动效益来看，明显后期是要奋起直追的。
当然会有很多杠精会表示不服，说河南人普遍比较穷，农业大省，大学太少，产业弱......
穷怎么了？
试问中国难道改革开放之前就富裕吗？中国之所以崛起成为仅次于美国的世界第二大强国，和中国人口福利有很大关系，因为中国的消费市场实在是太庞大了，随便一个省的人口都可以秒杀欧洲某个发达国家。
农业大省又怎么了？
想想中国怎么发展起来的，农民兄弟贡献了太多太多的东西。
名牌大学少又怎么了？
有个数据你可能不知道，郑州小学生数量增速全国前三！
深圳以75.5%的增速排名第一，紧接着郑州增速61.2%排名第二，截至郑州小学生人数为91.7万，东莞排第三，看看今年深圳和东莞是怎么疯涨的，你就不会觉得诧异了。
这代表了一个城市的对本省人口的吸引能力和这个城市的年轻指数，有时间去坐坐郑州地铁或者郑州公交，或者晚上去郑州吃个大排档，你就立刻明白了，这些年轻人都是未来城市的中坚力量。
还有人说郑州产业太弱。
你可以打听一下现在郑州的执政者履历，都是上海杭州过来的南方领导，阿里巴巴华为为什么落户郑州？你不知道是在补这个短板吗？
所以未来人口才是真正决定这个城市房价的决定性因素，其他都是次要因素，未来人口数量危机和人口老龄化是中国面临的两个最大挑战，而郑州这个新一线城市未来人口虹吸没问题，年轻指数又仅次于深圳，二手房单价已经回调到了一个阶段性低位，所以正在迎接它的下一个黄金时期–主升浪，未来均价3-6万完全有可能。
回过头来，再来看一看郑州均价：
毫不客气的说，郑州房价的增长潜力很大。
写到最后：
我们即将迎来又一个波澜壮阔的十年，充满了不确定性挑战，但悲观者往往正确，乐观者才能挣钱，买入核心城市的核心房产，是普通人逆袭为数不多的机会。
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