销售不动产差额缴纳增值税，要根据不同的纳税人采用不同的计算方法，介绍如下：
一、一般纳税人销售非自建不动产
根据不动产取得时间，分为老项目、新项目（4月30日前取得为老项目，之后为新项目），分两种计算方法：简易计税及一般计税。
（一）一般纳税人销售老项目
可以选择简易计税方法，差额纳税，应纳增值税计算公式如下：
应纳增值税=（全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/(1+5%)×5%
=转让差额÷（1+5%）×5%
也可以选择一般计税方法，则全额纳税（预征按上面差额纳税）：
应纳增值税=（全部价款及价外费用）/(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款
=转让全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
一般纳税人销售非自建老项目小结如下表：
简易计税
预缴
差额预缴5%
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
申报
差额缴纳5%
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
一般计税
预缴
差额预缴5%
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
申报
全额缴纳9%
增值税=转让全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
注①：在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，下同。
注②：5月1日之前一般纳税人增值税税率为11%、5月1日至4月1日为10%，4月1日之后为9%。
区别一般纳税人（非房地产公司）销售自建老项目：
简易计税
预缴
全额预缴5%
增值税=转让全额÷（1+5%）×5%
申报
全额缴纳5%
增值税=转让全额÷（1+5%）×5%
一般计税
预缴
全额预缴5%
增值税=转让全额÷（1+5%）×5%
申报
全额缴纳9%
增值税=转让全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
（二）一般纳税人销售新项目
适用一般计税方法，全额纳税（预征按上面差额纳税）：
应纳增值税=（全部价款及价外费用）/(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款
=转让全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
如下表：
一般计税
预缴
差额预缴5%
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
申报
全额缴纳9%
增值税=转让全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
二、小规模企业销售非自建不动产
差额纳税，按5%征收率计税，应纳增值税计算公式如下：
应纳增值税=（全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/(1+5%)×5%
=转让差额÷（1+5%）×5%
如下表：
预缴
差额预缴5%
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
申报
差额缴纳5%
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
区别小规模企业销售自建不动产：
预缴
全额预缴5%
增值税=转让全额÷（1+5%）×5%
申报
全额缴纳5%
增值税=转让全额÷（1+5%）×5%
三、个体工商户及个人销售非自建不动产
1、购买时间不足两年全额纳税，应纳增值税计算公式如下：
应纳增值税=（全部价款和价外费用）/(1+5%)×5%
=转让全额÷（1+5%）×5%
但是对房屋购买时间满两年有优惠，判断是否满两年，一般以房屋所有权证书(包括不动产权证书) 注明的时间为准。若因产权纠纷等原因未能及时取得上述证书的，由人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定是否享受优惠，如下表：
2年内
全额
增值税=转让全额÷（1+5%）×5%
2年（含）以上
北上广深
非普通住房
差额纳税
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
普通住房
免税
非北上广深
免税
注：个体工商户向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
2、个人销售自建自用住房，免征增值税。
3、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
