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评估机构是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值及计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值的组织。
房屋价值评估报告内容涉及到被征收人房屋面积的认定、房屋市场价格等因素，直接关系到被征收人可获补偿数额，是被征收人最为关注的问题。因此，选定房地产评估机构及作出房屋价值评估报告的程序是行政机关作出房屋征收补偿决定的关键。若房屋价值评估报告的产生程序违法，那么以此为据所作房屋征收补偿决定的合法性基础也随之丧失，由此产生的房屋征收补偿决定将很难实现对被征收人公平补偿权利的充分保障。
评估机构应如何选取？
为保证征收程序的公平、公正，我国法律赋予了被征收人协商选定评估机构的权利，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的， 由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《征补条例》和《评估办法》赋予了被征收人先行自行协商确定的权利。此时，被征收人应当认真考察并确定评估机构。如果在规定的协商期限（一般情况下各省市对于协商选定的期限都有相应的规定）未能达成一致意见的。就要通过多数决定、随机选定等方式进行确定。作为房屋征收部门应当公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供征收当事人选择。房屋征收部门公示估价机构后，作为被征收人应当对公示的估价机构进行选择确定，待所有的被征收人选择确定完毕后，根据多数决的原则确定评估机构。因此，作为被征收人应当慎重行使自己的权利。此外，有的地方规定协商不成后可以通过随机确定的方式（摇号、抽签）选择评估机构，一般情况下会有公证处对整个选取评估机构的过程进行公证。
评估机构选取时点是否影响征收决定的合法性？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定。最高人民法院通报的全国法院征收拆迁十大典型案例五《文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案》对评估机构选取时间点做了释明，征收决定作出后才能正式确定评估机构。但我国审判实务中以只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是之后选定评估机构，都不影响补偿决定的合法性。如（）最高法行再75号判决法院观点即认为“行政机关确实存在先选定评估机构、后发布房屋征收决定公告的情形，但选定评估机构登记表上有被征收人的被征收人签字，评估机构的最终选定亦公证处现场公证，保障了被征收人选定评估机构的选择权和选定程序的公正。且评估公司出具的分户初评结果载明估价时点与征收决定公告的时间一致，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，并不存在提前出具分户初评结果而减少房屋评估价值的情形。因此，虽然评估机构的选定早于征收决定公告，但此举并未对被征收人的实体合法权益产生实质影响，仅以评估机构选定程序违法的理由，不足以导致撤销被诉补偿决定的后果”。
行政机关选取评估机构的行为 可诉吗？
评估在房屋征收与补偿过程中，只是作为确定被征收房屋价值的一个环节，是安置补偿的依据。当房屋征收补偿行为作出后，该环节即被后续的房屋征收补偿行为所吸收。因此，选定评估机构的行为属程序性行政行为，不产生独立的行政法律效力，不具有可诉性。被征收人认为被诉选定评估机构行为侵犯其合法权益，应当与最终补偿行为一并提起行政诉讼主张权利。程序性行政行为一般不被单独纳入司法审查范围直接接受司法监督和裁判，但是由于程序性行政行为往往与最终实体行政行为之间存在手段和目的、条件和结果的某种关系，并透过最终实体行政行为产生一定的法律效力，因此应当将其作为最终实体行政行为的组成部分，一并接受司法审查，充分保障当事人寻求行政法律救济的权利。被征收人认为行政机关选取评估机构的行政行为违法时，应当通过对补偿行为提起行政诉讼时一并主张权利。
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建纬（昆明）律师事务所
律师助理 刘婷
刘婷，建纬（昆明）律师事务所律师助理，参与了多家行政机关的法律服务工作，为多个行政机关及其下属部门、国有企业提供过规范性文件审查、合同审查、法律咨询等法律服务，参与了官渡区“云路裕庭”、“榕园”等违法项目的处置工作。
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