空地和院落应给予补偿的法律依据
空地和院落是否应当给予补偿是拆迁中常见的疑问。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条明确规定，房屋价值由两部分组成，即房屋和土地使用权，应当以评估时的市场价格确定。
《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（ []行他字第16号），应当将被拆迁人的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。
综上，空地和院落应给予补偿有着充足的法律依据。
最高人民法院裁判观点：关于案涉征收补偿决定、评估机构选定和安置方式的选择是否合法、本院认为：兴宁市人民政府因征收刁坊镇罗坝村集体土地而征收卢运洪在该集体土地上的房屋，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”、第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，对于卢某被征收房屋价值的补偿，征收实施单位刁坊镇人民政府依法对房屋的结构、面积等现状进行了丈量登记，广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司亦受刁坊镇人民政府的委托对房屋的价值进行评估确定，并出具了评估报告，卢某对评估报告未提出异议，也未申请复核。由于在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，卢某与刁坊镇政府未签订房屋征收补偿协议，经书面催告仍未签订房屋征收补偿协议。据此，兴宁市人民政府根据《关于福兴向阳村、墨池村、黄畿村和刁坊罗坝村房屋征收补偿安置方案》和评估报告，依照上述行政法规的规定，对卢某作出55号补偿决定并无不当。
关于涉案评估机构的选定是否违法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。本案中，广东省兴宁市公证处（）粤梅兴宁第000622号公证书载明：“公证员对刁坊镇人民政府收回的《房屋征收评估机构选定表》的清点进行现场监督，因该《选定表》未达三分之二以上，按规定采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。对刁坊镇人民政府，摇号公开评选房地产价格评估机构的全过程进行现场监督。经现场监督，本次公开选择房地产评估机构严格按照规定的规则和程序进行，经过摇号确定广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司为刁坊镇人民政府选定的评估机构。”虽然组织选定房地产价格评估机构并委托一般应由房屋征收部门进行，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”，故本案中房屋征收实施单位刁坊镇人民政府以自己的名义组织选定房地产价格评估机构并委托属于程序瑕疵，不足以否定选定评估机构的合法性。卢某认为评估机构选定违法的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
关于选择补偿安置方式的权利是否得到保障的问题。兴宁市人民政府发布的《兴宁市南部新城福兴向阳村、墨池村、黄畿村和刁坊罗坝村房屋征收补偿安置方案》载明：“房屋征收实行货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择方式进行补偿”。卢某在公告的征收签约期限内未选择补偿安置方式。此后，兴宁市人民政府作出的本案被诉55号补偿决定又载明：“被征收人应在接到本决定书3日内对其实行货币补偿或房屋产权调换作出选择。逾期未作出选择的，视作被征收人已选择对其货币补偿”，并载明了货币补偿的明细和产权调换的具体方案。据此，兴宁市人民政府保障了卢某选择补偿安置方式的权利，卢某认为兴宁市人民政府剥夺其选择补偿安置方式权利的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
案例来源：最高人民法院行政裁定书（）最高法行申4810
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57095元/平方米(建筑面积)
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590条例规定公平补偿，不降低被征收人的生活水平，参照征收公告日类似房地产价，而国有土地评估办法规定被征收房屋有新旧程度，这二个法条自相矛盾已存在，引起多少社会矛盾，早就应该改了。
【收藏】国有土地上房屋征收与补偿流程一文全知道！
专注征地拆迁的北京史西宁律师


相信很多被征收人都遇到过这样的情况，启动拆迁了，却迟迟看不到一份征收文件，征收方也不评估，你的房说拆就拆了。这时候，我们突然发现，其实非常缺乏一份房屋征收与补偿的流程，才能做到知己知彼，在拆迁补偿的谈判大战中占据先机。
北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师提醒大家一定要记牢房屋征收与补偿的流程，知道在什么时候征收方会做出什么举动，在什么时候咱们被征收人应当启动维权！


房屋征收与补偿的流程11步
1.依建设单位申请，政府启动房屋征收程序。
2.发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门、行业主管部门分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审批。
3.房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并公布调查结果。
4.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。（征收范围确定后，被征收人就不得新改扩建和改变房屋用途；有关单位暂停办理相关手续）
5.组织有关部门论证、修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。
6.征求意见期满后，公布征求意见情况和征收补偿方案的修改情况。
7.按照有关规定进行社会稳定风险评估。
8.征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。
9.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
10.市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。同时收回国有土地使用权。对房屋征收与补偿进行宣传、解释。
11.被征收人对征收决定不服的，可申请行政复议，也可提起行政诉讼。


从上可以看出，要做出一项征地拆迁政策，征收方首先就要“过五关斩六将”，要看是否符合规划、是否获得审批，还要听取群众意见修改征收补偿方案等。
如果被征收人觉得征收方补偿不公开、不透明、不合理，可以通过申请政府信息公开查看征收方的征地文件，通过行政复议或者行政诉讼维权。
行政复议是60日，行政诉讼是6个月。若被征收人在法定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是我们通常说的司法强拆。而司法强拆后，只能参考征收方提供给同类房屋拆迁时的市场价值补偿，被征收人是难以提高补偿的。
史律师提醒

各位被征收人，遇到征收不要慌，了解征收程序和征收方谈判，如果谈判结果不理想，及早咨询专业律师。京康拆迁律师办理全国征地拆迁案件，如果您有征地拆迁方面的疑问，您可以联系我们，获取拆迁律师专业分析建议！
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9.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
10.市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。同时收回国有土地使用权。对房屋征收与补偿进行宣传、解释。
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