由《契税》立法想到的

昨天，北京有关下雨的问题上了热搜，也弄出了好多段子。雨这个东西也是不确定性，而且分布不会那么均衡。这场雨在深夜的确下的相当大。目前的技术使预报的准确性还是进一步加大了，所以防患于未然总是没错的。

还有一件事，昨天也是一件广受关注的，那就是《中华人民共和国契税法》颁布，将于9月1日起开始实施。我的学生第一时间发来语音问到对房地产市场会有多大影响，还有其他的朋友也发给各类解读以求证的。我也和大家一起聊聊这件大家很关注的大事。

从国家的立法进程层面，为了落实税收法定原则，我国目前开征的十八个税种都要逐步完成立法。到目前，已经有11部税收实体法颁布，还有的是在征求意见当中。《契税法》就是把1997年实行的条例上升到了法律层面。

从具体的条款上看，应该与原条例的变化不是很大，但是增加了“婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属和法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”的情况可以免税的规定，也规定了国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可免征或减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

说一下大家讨论最多的税率，新的《契税法》规定的税率为计税依据的3%-5%。这和原来的条例其实是一样的，但大家之所以觉得好像是提高了，是因为当下的契税条例实际执行时，基本都是使用了优惠税率。各地为了鼓励房地产的交易，在契税的征收上，使用的税率都低于3%，有的地方只有1%。所以大家觉得一旦新税法实施后，契税可能因此会上涨，增加了房地产交易的成本。这种情况是建立在各地均不再使用优惠税率，而是完全按照法定税率征收而言的。但是，既然立法机关给了国务院可免征或者减征的一些条款，所以，是否还有优惠，就看各地政府对房地产条款的导向与目标了。毕竟目前的房地产市场遵循了“因城施策”的原则，各地的情况会有不同。《契税法》中的税率就是一个幅度比例税率，也说明了不会一刀切。所以大家还是要密切关注当地的有关实施细则。

其实这个情况已经不是第一次了，我国的《个人所得税法》中规定，对于房屋转让的所得按照转让净所得的20%征收个人所得税，但有很长一段时间，各地执行了按照成交价格的1%征收，结果政府强调要按照法定税率征收时，大家就觉得税重了，这就是税收有意思的地方。低了，可以，高了就有各种不同的声音，这里还是一个税感加税商的问题。

其实大家反倒应该更关心一下契税计税依据的变化，因为交税的多少不仅仅是税率，因为乘法的积是由乘数和被乘数共同决定的。

原条例规定的计税依据是这样的：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

新的《契税法》则规定的是：

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

注意，这里的成交价格是有定语的，并有具体解释。这个定语使计算时更有操作性，也杜绝了可能的与合同价格不一致的计税成交价格的问题。

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

原条例的第二款在新的法律中调整为第三款，增加了“其他没有价格”的情形，比原来的规定更加严密。

所以，新税法对原条例有连续性，也有补充和细化，更加的严密，至于新税法实施后，相关的税负是升高了还是降低了，既取决于各地使用了怎样的税率，当然也取决于各地房地产的成交价格。