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问：十三你好。请问前海北的房子偏旧，前海南的房子偏新。像前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太 新德家园 天狼风清都新几年，是不是代表更有价值？
答：房龄新是其一，前海南的学位更好是其二，哪怕房龄老如雷圳，品质差如花地苑心语花园之流，其投资属性也会好过前海北的，因为学位房价格=房子价格+学位价格，学位的强可以抵消房子的弱，只要成绩不滑坡，不管在不在风口，学位房这只猪都掉不下来。
问：你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。
答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。 来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。
问：老师，最近一直在app看各片区房子，问题有点多请见谅。现在想请问下滨福世纪广场这个小区的70平小两房，900万内。请问下你怎么看这个标的物，纯投资看5-8年，谢谢。
答：你好，没有关系的，只要不是太不客气，太过于理所当然不需要大家尊称为老师，只希望有个最起码的尊重即可。 滨福广场社区比较老旧了，出租率高，所以买来自住的可能性很小，两房的流动性和需求度都不如一房，在南外高新动辄上百平的大户型里，总价低，门槛低是它的优势，可以优先考虑这个盘的一房，单纯买学票价值的楼盘，是要等一房溢价很高了才能轮到两房。
问：十三房你好，我们情况首付需要五成，目前大概有230万左右的首付。我暂时在南山上班，老婆在龙岗中心城上班。由于马上要有小孩了，想找个小区环境好点的小三房，目前看了布吉14号线石芽岭地铁口的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰，环境都不错。还看了大运的颐安都会中央二期的三房，感觉比较吵，又超出一些预算了 十三房觉得怎么样，或者还有更好的推荐吗？
答：你好，选筹思路陷入误区 深圳操作成首付3成的几种常见的方案： 1.全款抵押，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成 2.操作5改3，做一笔首付贷 3.开发老人票，做接力贷 布吉和大运并非投资首选。 如果月供能力不错，建议首选南山 如果只考虑自住，这3个盘 矮子里面拔将军，鸿荣源尚峰是个比较折中的选择。
问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。
答：万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，所以单价只有5-7万。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。
问：十三老师您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！
答：你好，感谢赞赏！ 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。
问：你好！我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？
答：学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。
问：十三老师，深云村最近因为一个中科院先进实验学校突然房价涨起来，这个学校才第一年中考，虽然成绩不错，但将来升学率不清晰，这边的楼盘有投资价值吗？
答：深云村经济适用房，考虑深云村的原因无非是因为价格不贵，地铁口 商业配套是问题。 主要是大环境，被高速和山割裂。 总结:地处南山，但不是热门区域和小区，便宜可入，市场价偏谨慎态度。 格局上，房间都不大，并不实用。 位置上，被北环、松坪、大山环绕，相对孤立， 价格上，并不便宜了，相对桃源村，优势并不大。
问：你好，新入户，能筹到最多150万资金，想购买300万左右的小两居或者小区好一些的一室一厅。请问红岭大厦、御河堤还是往华强北看一下？这个位置离单位近。未来也许会离开，留作出租用。
答：一房对位置品质要求很高的，一旦沦为租金盘就容易卖不上价，相形之下，小两居的安全边际高很多，最典型的例子当属西乡的财富港大厦，两房蹭蹭的往上窜，一房三年没涨。这两个盘我没实地看过，抱歉不能给你具体建议。
问：大神你好，新手上车，手上80万左右，想问一下大世纪水山缘，中兆花园，龙威花园哪个更适合刚需？看多了有点晕。
答：不知道你买多大的，楼市分化，就连同一个小区也是分化的。比如万豪月半山，面积越小越适合投资，面积越大越容易跑输。 大世纪小区环境还不错，不过交通不便。 中兆和龙珠一样，刚需盘中的战斗机，换手率特别特别高，想象一下，你的邻居们三天两头换房，你会不会也质疑你所拥有东西的价值，这就是归属感。 龙威花园，除了便宜没啥优点。一定在布吉选的话，看看桂芳园和康桥花园，或者沿着14号地铁看看。
问：你好十三，怎么看临深的东莞长安的别墅：如莲湖山庄，万科紫台
答：您好，东莞微观上都不太熟悉，深圳楼市都已经够我喝一壶了我的一点个人浅见是买别墅的话，松山湖片区可以考虑，逻辑类似深圳湾，虹吸整个城市的高净值人群。
问：罗湖低总价的住宅，但是只有50年产权，可以买吗，有学位(但不好)，也可落户，只是买来住一住。
答：罗湖的房子，目前自住价值大过于投资。 如果钱不多，又不想通勤太辛苦，罗湖是很好的选择，前提是心态要放好，不能既要又要。
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