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问:十三你好。请问前海北的房子偏旧,前海南的房子偏新。像前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太 新德家园 天狼风清都新几年,是不是代表更有价值?
答:房龄新是其一,前海南的学位更好是其二,哪怕房龄老如雷圳,品质差如花地苑心语花园之流,其投资属性也会好过前海北的,因为学位房价格=房子价格+学位价格,学位的强可以抵消房子的弱,只要成绩不滑坡,不管在不在风口,学位房这只猪都掉不下来。
问:你好,房产投资负债率控制在多少合适?能不能分享一下你的看法谢谢。
答:这个问题因人而异,因城市而异,我以前在北京,大家房产投资负债率普遍不到30%,超过就喊压力大。 来深圳后,发现身边全是高杠杆爱好者,50-70%是常态,大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪,买七八百到两千多万的房子坚决全款,拒绝杠杆。 所以说,所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题,而非数学问题。 对普通人来说,30-50%的杠杆率都是健康的,合理的,对野心家来说,至少要达到70%,对土豪来说,随缘,随意。
问:老师,最近一直在app看各片区房子,问题有点多请见谅。现在想请问下滨福世纪广场这个小区的70平小两房,900万内。请问下你怎么看这个标的物,纯投资看5-8年,谢谢。
答:你好,没有关系的,只要不是太不客气,太过于理所当然不需要大家尊称为老师,只希望有个最起码的尊重即可。 滨福广场社区比较老旧了,出租率高,所以买来自住的可能性很小,两房的流动性和需求度都不如一房,在南外高新动辄上百平的大户型里,总价低,门槛低是它的优势,可以优先考虑这个盘的一房,单纯买学票价值的楼盘,是要等一房溢价很高了才能轮到两房。
问:十三房你好,我们情况首付需要五成,目前大概有230万左右的首付。我暂时在南山上班,老婆在龙岗中心城上班。由于马上要有小孩了,想找个小区环境好点的小三房,目前看了布吉14号线石芽岭地铁口的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰,环境都不错。还看了大运的颐安都会中央二期的三房,感觉比较吵,又超出一些预算了 十三房觉得怎么样,或者还有更好的推荐吗?
答:你好,选筹思路陷入误区 深圳操作成首付3成的几种常见的方案: 1.全款抵押,找垫资公司配合,最多可以抵押7成,相当于首付3成 2.操作5改3,做一笔首付贷 3.开发老人票,做接力贷 布吉和大运并非投资首选。 如果月供能力不错,建议首选南山 如果只考虑自住,这3个盘 矮子里面拔将军,鸿荣源尚峰是个比较折中的选择。
问:十三老师好,女朋友在考虑购置首套,总预算470万以内,目前看好了一个嘉州华苑的中层2房,嘉州不方正低层3房(价格差不多,装修没2房好),也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房(只有430多万,自住简直完美,但投资价值不确定),觉得坂田以前因为交通有点被低估了,今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢,跑输大势,女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房,已经基本谈妥价格,在成交前还想问问十三老师的意见。
答:万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里,买得很早了,后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目,在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常,这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联,确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议,现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化,长期这里可以跑平大市,仅此而已。 户型的实用率是真高啊,尽可能选有电梯的房型吧。 车公庙被两大问题控制了涨幅,一是无缝链接上下沙,和城中村你中有我我中有你,二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后,没有了高收入群体的支撑,所以单价只有5-7万。 但这里的房子好租好卖,而且租金很不错,买个小户型投资加自住是可行的。
问:十三老师您好!我纯投资,不自住,可持有5年以上,预算700左右。近期看了不少楼盘,包括中海阳光玫瑰园,诺德,水榭春天,金海岸,西海湾和云海天城,我自己觉得云海天城还不错,不知道是否正确,还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘,谢谢!
答:你好,感谢赞赏! 投资学区房有很多打法: 1.买没有学区的学区房(有暴击) 2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富) 3.买成熟自己要用的学位房(投资+刚需) 同品质小区涨幅差不多,这几个小区更推荐:中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资,可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好,但是未来规划很好,学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便,所以天花板很高。
问:你好!我们家庭目前年收入200w左右,福田有一套红本自住房大面积但学位很一般(市值1500左右),两套小产权房,一套已经准备旧改,还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房,布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗?福田和南山的哪个楼盘比较推介呢?
答:学位属性弱的改善房,继续往上冲的动能确实不足,华侨城就是个最大的例子,可以置换优化配置。您家没有任何杠杠,建议和我们当面沟通,来给您更好的建议。 3000万的预算,直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了,由于稀缺放卖,迄今都没停止过上涨,建议尽快着手置换。
问:十三老师,深云村最近因为一个中科院先进实验学校突然房价涨起来,这个学校才第一年中考,虽然成绩不错,但将来升学率不清晰,这边的楼盘有投资价值吗?
答:深云村经济适用房,考虑深云村的原因无非是因为价格不贵,地铁口 商业配套是问题。 主要是大环境,被高速和山割裂。 总结:地处南山,但不是热门区域和小区,便宜可入,市场价偏谨慎态度。 格局上,房间都不大,并不实用。 位置上,被北环、松坪、大山环绕,相对孤立, 价格上,并不便宜了,相对桃源村,优势并不大。
问:你好,新入户,能筹到最多150万资金,想购买300万左右的小两居或者小区好一些的一室一厅。请问红岭大厦、御河堤还是往华强北看一下?这个位置离单位近。未来也许会离开,留作出租用。
答:一房对位置品质要求很高的,一旦沦为租金盘就容易卖不上价,相形之下,小两居的安全边际高很多,最典型的例子当属西乡的财富港大厦,两房蹭蹭的往上窜,一房三年没涨。这两个盘我没实地看过,抱歉不能给你具体建议。
问:大神你好,新手上车,手上80万左右,想问一下大世纪水山缘,中兆花园,龙威花园哪个更适合刚需?看多了有点晕。
答:不知道你买多大的,楼市分化,就连同一个小区也是分化的。比如万豪月半山,面积越小越适合投资,面积越大越容易跑输。 大世纪小区环境还不错,不过交通不便。 中兆和龙珠一样,刚需盘中的战斗机,换手率特别特别高,想象一下,你的邻居们三天两头换房,你会不会也质疑你所拥有东西的价值,这就是归属感。 龙威花园,除了便宜没啥优点。一定在布吉选的话,看看桂芳园和康桥花园,或者沿着14号地铁看看。
问:你好十三,怎么看临深的东莞长安的别墅:如莲湖山庄,万科紫台
答:您好,东莞微观上都不太熟悉,深圳楼市都已经够我喝一壶了我的一点个人浅见是买别墅的话,松山湖片区可以考虑,逻辑类似深圳湾,虹吸整个城市的高净值人群。
问:罗湖低总价的住宅,但是只有50年产权,可以买吗,有学位(但不好),也可落户,只是买来住一住。
答:罗湖的房子,目前自住价值大过于投资。 如果钱不多,又不想通勤太辛苦,罗湖是很好的选择,前提是心态要放好,不能既要又要。
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