“宁九条”新政、土拍新政出炉后的第一场土拍,冷热分化不要太明显!
9月17日,南京9幅地块的出让,6幅涉宅、2幅商办、1幅艺术传媒用地,涉及城中、城南、城北、紫东、江宁等多个板块,多个片区未来的毛坯房销售限价低于区域内在售现价。
土拍新规则之下,住宅(商住)用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的,不再竞争人才房面积,改为通过现场摇号方式确定最终竞得者。在这次的土拍中,有3幅地块(江宁大学城G52地块、燕子矶G54地块以及铁心桥G50地块)触顶最高限价,摇号将在9月18日的下午举行,竞得者将再加价一个幅度作为最后的成交价。
另外3幅涉宅地块(紫东汤山G53地块、江宁谷里G49地块、紫东麒麟G51地块)则比较冷淡,几乎都是底价成交。其中,一位新面孔首进南京,浙江大树置业拿下汤山地块。
还有3幅商办地块均为底价成交,南京地铁拿下软件谷与城中板块的商办地块,德基进仙林拿下艺术传媒地块。
成交情况
待摇号地块:
城北燕子矶G54地块,经64轮竞价,触顶最高限价38亿元,成交楼面价22070元/㎡,溢价率20%,竞得企业待摇号公证。
江宁高新园G52地块,经38轮竞价,触顶最高限价22亿元,成交楼面价13405元/㎡,溢价率20%,竞得企业待摇号公证。
城南铁心桥G50地块,经29轮竞价,触顶最高限价17亿元,成交楼面价17318元/㎡,溢价率20%,竞得企业待摇号公证。
已成交地块:
紫东汤山G53地块,经2轮竞价,被浙江大树置业以总价5.1亿元竞得,成交楼面价9390元/㎡,溢价率2%。
江宁谷里G49地块,被德信以底价3.5亿元竞得,成交楼面价10083元/㎡。
紫东麒麟G51地块,被亚东以底价7.3亿元竞得,成交楼面价6113元/㎡。
城南软件谷G46商办地块,被南京地铁以底价1.1亿元竞得。
城中G47商办地块,被南京地铁以底价0.35亿元竞得。
紫东仙林G48艺术传媒地块,被德基以底价0.98亿元竞得。
专家点评:
这次土拍显示出南京土地市场上,住宅地块冷热不均,分化程度加大的现象。
一是外围的谷里、汤山,因为板块市场低迷,去化不畅,2个地块1-2轮低价成交,降温明显。
723新政之后,南京住宅市场降温往土地市场传导,土地市场的降温首先从外围板块开始。既有新政的作用,也传递出这些板块回归理性的信号,回归板块市场的基本面,由于房源去化不畅而降低了开发商的风险偏好,不敢再轻易高价拿地,只能屈从现实,根据板块市场的实际去化水平和买房人的真实心理价位进行拍地。
二是,麒麟这种热点和外围之间的板块,由于包括一部分商办,不是纯住宅,溢价程度往往相对较低。另外,由于麒麟板块的去化中规中矩,略显偏冷,也在很大程度上制约了溢价成交。当然,由于土拍新规,同一开发商最多只能报名2个地块,也不排除多数开发商把报名资格都集中在了少数热点地块上,导致非热点地块意外遇冷。
三是,燕子矶、城南铁心桥、江宁科学园等热点板块,今年以来销售持续火爆,房子基本不愁卖,基本不存在去化风险。即使最高限价成交,也能保证一定的利润空间,基本属于无风险地块,因此受到开发商集体追捧也不意外。
整体来看,723新政以来,开发商拿地逻辑变了。从土拍的逻辑来看,新政改变了开发商宁愿亏损也要为拿地而拿地的现象,开发商开始更加根据板块市场的实际去化水平、买房人的预期进行拍地,地价水平与市场冷热、与房价预期更加挂钩。
土拍市场形成的地价新格局也必然深刻影响到住宅市场。外围地块的降温,必然在一定程度上打击这些板块的市场预期,有可能进一步加剧外围板块销售市场的进一步降温或持续低迷。热点地块的备受追捧,居高不下,必然进一步强化这些板块地价高企、房价难降的预期,或将引发进一步的抢房或者热度不减。楼市的冷热分化预计还会加深。
地块具体情况
江宁谷里G49地块
成交总价:3.5亿元
成交楼面价:10083元/㎡
开发商:德信地产
地理位置:东至水街路, 南至安康路, 西至经四路, 北至纬三路
出让面积:29667.92㎡
规划用地性质:R2二类居住用地 Rc基层社区中心
综合容积率:1.17
建筑高度:12m≤H≤18m
建筑密度:≤28%
绿地率:≥30%
出让条件:
(1)该地块规划住宅建筑高度不低于12米。
(2)B分区为基层社区中心用地,可建设地上总建筑面积为.47平方米。具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于150平方米;文化活动室,建筑面积不小于400平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区党群服务中心,建筑面积不小于500平方米;社区警务室,建筑面积不小于40平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于300平方米;公厕,建筑面积不小于60平方米;垃圾收集房,建筑面积不小于80平方米;环卫作休息场,建筑面积不少于20平方米;环卫车辆停放场,用地规模不少于250平方米。以上设施中社区卫生服务站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集房、环卫作休息场、环卫车辆停放场共计建筑面积1150平方米,由江宁区政府出资并委托竞得人建设,建成后须移交江宁区政府,所对应土地按划拨方式供应,建设费用经第三方审计机构确认后,由江宁区政府支付给竞得人。其余社区商业可上市销售、转让。
(3)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(4)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过18500元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
城南两桥G50地块
成交总价:17.1亿元
成交楼面价:17318元/㎡
开发商:摇号待确认
地理位置:东至胜蓝路, 南至福园路, 西至规划茗苑北路, 北至翠岭路。
出让面积:35057.99㎡
规划用地性质:R2二类居住用地
容积率:1.0﹤Far≤2.8
建筑高度:60m≤H≤100m
建筑密度:≤20%
绿地率:≥35%
出让条件:
(1)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(2)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过26000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
紫东麒麟G51地块
成交总价:7.3亿元
成交楼面价:6113元/㎡
开发商:江苏亚东建设发展集团
地理位置:东至沧波门南街, 南至智汇路, 西至光华路, 北至富瑞路
出让面积:地上:40619.15㎡ 地下:1168.99㎡
规划用地性质:Bb商办混合用地 R2二类居住用地
综合容积率:2.94
建筑高度:≤60m
建筑密度:≤50%
绿地率:≥20%
毛坯房销售限价:26000元/㎡
出让条件
(1)A分区可配建不超过A分区地上总建筑面积30%的酒店式公寓,不得设置商业用房。
(2)B分区中高度下限35米仅限于住宅建筑。
(3)C分区为商办混合用地,地面为城市道路,出让地下空间应符合市政管线敷设、绿化种植等要求,出让范围为道路路面标高以下-4至-10米空间,作为停车设施使用,具体以审定的规划设计方案为准。
(4)地块内除酒店式公寓外,剩余面积须全部建设办公用房。其中不少于2.5万平方米的办公用房须由竞得人自持不少于5年(自竣工验收合格之日起算),自持期满后须经南京市麒麟科技创新园(生态科技城)开发建设管理委员会书面同意方可销售。其余办公用房均须自持、不得销售、不得转让。
(5)由于地块内建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。
(6)该地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(7)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过26000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
(8)竞得人须在成交后十个工作日内与南京市麒麟科技创新园(生态科技城)开发建设管理委员会签订《投资发展协议》。
江宁高新园G52地块
成交总价:22.1亿元
成交楼面价:13405元/㎡
开发商:摇号待确认
地理位置:东至高家边路,南至规划道路,西至学十四路,北至药谷路。
出让面积:72943.86㎡
规划用地性质:Rb商住混合用地、Rc基层社区中心
综合容积率:2.25
建筑高度:35≤H≤80
建筑密度:≤25%
绿地率:≥30
毛坯房销售限价:24300元/㎡
出让条件
(1)A分区商业建筑占地块地上总建筑面积15%-20%,商业建筑宜沿药谷路集中布置,可上市销售、转让。
(2)A分区中住宅建筑高度不低于35米。
(3)该地块须配建建筑面积不小于6347平方米的人才房,由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。
(4)B分区为基层社区中心用地,可建设地上总建筑面积5930.25平方米,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层党群社区服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于560平方米;公厕,建筑面积不小于60平方米;垃圾收集站,建筑面积不少于80平方米;环卫作休息场,建筑面积不少于30平方米;环卫车辆停放场,用地规模不小于250平方米。其中社区卫生服务站、基层党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集站、环卫作休息场、环卫车辆停放场共计建筑面积2090平方米,由江宁区政府出资并委托竞得人建设,建成后须移交江宁区政府,所对应土地按划拨方式供应,建设费用经第三方审计机构确认后由江宁区政府支付给竞得人。其余社区商业可上市销售、转让。
(5)该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(6)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过24300元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
紫东汤山G53地块
成交总价:5.1亿元
成交楼面价:9391元/㎡
开发商:浙江大树置业集团股份有限公司(大树集团)
根据资料,大树集团起家浙江嘉兴,围绕成为“城市全生活优化服务商”的目标,以房地产开发为基础,着力转型以“大服务”为主的多元化经营,持续打造住宅开发、健康养老、商业管理、休闲旅游四大产业,上海大树投资控股集团有限公司,是一家以实业投资、创业投资、资产管理、投资管理,投资咨询为主要业务的综合性集团公司。集团累计开发各类项目46个,累计开发面积348万平方米。
地理位置:东至经十一路,南至万安祥路,西至经十路,北至泉都大街。
出让面积:27155.81
规划用地性质:Rb商住混合用地
容积率:1.0<R≤2.0
建筑高度:≤60
建筑密度:≤30
绿地率:≥30
出让条件:
(1)地块商业建筑占地块地上总建筑面积15%-20%,可上市销售、转让。
(2)住宅建筑高度不低于24米。
(3)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(4)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过18000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
城北燕子矶G54地块
成交总价:38.1亿元
成交楼面价:22070元/㎡
开发商:摇号待确认
地理位置:东至燕园路,南至栖霞大道,西至规划支路,北至黄河路(规划)。
出让面积:61493.24
规划用地性质:R2二类居住用地
容积率:1.0<Far≤2.8
建筑高度:60≤H≤100
建筑密度:≤20
绿地率:≥30
毛坯房销售限价:32000元/㎡
出让条件:
(1)地块内配套商业建筑面积不应超过地上总建筑面积的3%,可上市销售、转让。
(2)裙房及配套商业不受最低建筑高度限制。
(3)地块内须配建建筑面积不小于8609平方米的人才房,由竞得人建成后无偿移交给江南小化工集中整治工作现场指挥部。
(4)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(5)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过32000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。