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全国眼光都盯着4个城市——北上广深。
如果把北京比作一个中规中矩的公职人员，上海看做一个温文尔雅的知识分子，广州是一个谦逊低调的富有商人，那么深圳就是一个血气方刚、事业初成的热血青年。年轻、充满活力是深圳这座城市特有的标签，当然，年轻还有一个特点，就是做事总有一股冲劲。
7月31日深圳发布《关于停止商务公寓审批的通知》，要求在全市范围（包括大鹏新区、深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，并鼓励已批的商务公寓项目转为可售型人才房。
换句话说，就是深圳的商务公寓将成为“绝版”，当存量商务公寓转化为住宅后，深圳以后再也没有“商务公寓”这个住房形态了。
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今年以来深圳在楼市上的表现极为抢眼，先是疫情后楼市冷启动，接着万人抢房、秒光盘，然后是市场火爆、房价快速上涨，接着“深八条”出台，调控政策升级，许多人一夜之间失去购房资格，同时房价瞬间下跌几十万甚至上百万，上演了“楼市过山车”。
一周前的7月24日，高层组织了一次全国性的房地产工作座谈会，有10个城市参加，除了北上广深，还有南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。参加全国座谈会后深圳会有哪些新举措？正在人们聚焦深圳，揣摩未来楼市走向时，官方终于在“商务公寓”板块上发力了。
为什么是“商务公寓”？
我们知道深圳是一线城市中土地资源最缺的城市，大约只有上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8，由于发展空间受限，12月，从汕尾割来了一块“飞地”——深汕特别合作区正式挂牌。经济快速发展，人口大量流入，而土地资源又相对紧张，这是深圳楼市始终难于降温的根本原因。自后，北京、上海楼市大都处在微跌通道，广州处于横盘阶段，而深圳成为了唯一上涨势头很猛的一线城市。
还有一个原因，就是深圳的商业用地与住宅用地的配置比例严重失衡，长期以来为了大力发展经济，深圳划拨了大量商业、工业用地用于建设产业园、办公楼、商业及相关配套，加上城市公共设置，深圳的住宅土地供应量占比极少，住宅无米下炊的局面较为突出，这自然导致房源供应紧张，从而促使房价不断上涨。
房价的不断上涨让炒房客看到了机会，各路热钱暗暗涌向深圳楼市淘金，大批外来资本的入市再次拉高了深圳房价，而大量购买力有限的刚需族只好“望房兴叹”了。
大量商业用地的投入，使得深圳商业与办公用房逐步过剩，“商业多、住房少”又成为一大现象。据戴德梁行统计，上半年，深圳的写字楼空置率达到了25.4%，以此相比，上海写字楼空置率是20.9%，北京为16.2%，而广州的空置率仅有6.7%。同在大湾区，与广州相比深圳的写字楼空置率整整高出4倍，深圳商业用房的现状可见一斑。
商务公寓作为商业地产的一个重要组成部分，原来的用途是商务办公的配套，为商务人员提供中短期的商务与住宿服务。但是，正是由于上述原因，在住房供给紧张、房价不断攀升的情况下，购买力不足的刚需一族无奈之下选择了商务公寓作为过渡期，或作为深圳上车的入门券，使得近年来商务公寓渐渐脱离了原来的功能定位，实际上已经成了刚需族的“长期住房”。而商业地产的开发商、大量中介也通过各种方式促进“以商代住”孵化，从中获取最大利益，商务公寓由此成为深圳继小产权房之后又一个“住房特色”。
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停止商务公寓用地审批，鼓励已审批的商务公寓项目转为可售型人才房，这个政策有什么好处？它至少可以解决如下问题：
首先，可以把目前深圳大量的存量商业用房盘活。由于公寓的商业性质，首付高，不能提供落户、学位，交易难、税费高等诸多缺点，尽管深圳住房供给紧张，但是商务公寓却一直表现不佳，保持在不温不火的状态。这就形成了“一边买不到房子，另一边房子卖不出去”的奇怪现象。
如果把存量的商务公寓改为可售型人才房，那么，它的定性就是“住房”，原来住房该享受的一些功能和权益就会逐步到位，加上后面全面禁止商务公寓的用地审批，这些存量公寓就会成为“绝版”，去化就会容易很多。
其次，存量商务公寓的去化，能够在一定程度上缓解目前深圳住房供给紧张的局面，解决一部分刚需族的迫切住房需求。如果没有猜错，商务公寓转为可售型人才房，必然会跟进一些住房的配套设置，使得“住宅”属性更加成熟，使得购房者物有所值，而且低总价、门槛低等特点，也会让商务公寓成为一部分人的目标选择方向。
另外，存量商务公寓转为可售型人才房，能够降低目前深圳大量的商业用房库存，进一步优化商住供应结构，使商业与住宅的配比更为合理。从这次的《通知》内容获悉，在停止了新的商务公寓用地审批后，深圳还将减少商业用地比例，增加住宅和配套用地的供应量。今年深圳计划供应住宅用地 293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年的150公顷增加了将近1倍。这一举措也将增加房源供给，进一步缓解深圳的住房压力。
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结合近段以来深圳连连出手楼市新政，以及高层再次强调的“房住不炒”“三稳政策”“一城一策”，以及“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”的坚定表态，可以预见未来深圳楼市的房价上涨趋势会减缓，加大源头供给、多渠道供应，以及严厉的调控措施，将在一定程度上保障深圳楼市的总体平稳健康发展。
同时，随着深圳楼市政策漏洞不断填补，炒房客的腾挪空间将越来越小。某种意义上，汇聚各路雄厚资本且无孔不入的炒房客，才是推动深圳楼市的真正幕后“黑手”，这要这个漏洞能堵住，深圳的房价就有望行走在平稳的道路上。这一点长沙做得很出色，这次全国房地产座谈会，长沙应该也奉献了不少这方面的经验。还有此前深圳领导一行到长沙考察楼市，这也是一个明显的信号。
看你今天闹得欢，小心日后拉清单。炒房客在深圳闹腾的好日子估计行将结束，如果非得逆势而为，很可能最后会得不偿失。我曾一再说过，只要愿意，官方有100种办法让你走不了脱不了身，最简单的办法，只要限售个5年，那些靠高杠杆支撑的炒房客估计大部分都要凉凉，所以适可而止，不要贪婪更不要赌ZC，火中取栗的风险是极高的。
从行业的角度来讲，所有从事房地产开发、中介经纪的利益机构，全都希望楼市天天火爆，这是很正常的，看着深圳满街的中介店就会知道，如果没有火爆的生意，他们又如何能够生存和繁衍？但是作为购房者，个人认为，只要不是迫不得已，其实也没有必要太过急切，这个时代没有人会露宿街头。最关键的是你看要清楚，楼市的风向真的变了。
其实大部分人所认为的“真理”，都是别人灌输的洗脑剂，就购房这件事情来说，你不能老是让利益集团带着节奏走，让自己莫名其妙地成为帮凶，成为助推楼市的推手，到最后自己去埋单，沦为“韭菜”被狠狠收割，这难道不正是最新版的“被人卖了，还帮别人数钱”的真实写照？
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