虹桥商务区写字楼虹桥商务区写字楼空置率

虹桥商务区写字楼是否过剩，人气怎么样？

这个办公楼宇群可以管中窥豹，成为一个参考样本。

虹桥国际展汇办公楼宇群位于虹桥国际商务区核心区北侧。楼宇建筑外观还是很硬朗气派的，但是目测入驻的公司还不是特别多（通过询问保安空置率约30%）。

虹桥商务区聚集了很多国内房地产开发商总部和国际进出口贸易公司，而最近一二年因为房地产和国际贸易受特殊情况影响，纷纷陷入低迷，毫无疑问这个形势也会传导到对大虹桥办公楼宇的需求上。

但是，乐观的说，大虹桥是上海国际贸易中心的重要载体，未来的重要地位是毋容置疑的。

#上海头条# #上海楼市# @四爷爱溜达

为什么机场和高铁站旁边建不起CBD？

李瀚明/文

市内交通越发达，机场和高铁站旁边就越难建设CBD。从虹桥商务区到虹桥高铁站和机场，并不比从市中心的陆家嘴、南京西路和淮海中路方便多少。

我们上一期说到虹桥这种模式对进城交通的巨大压力使得地方政府对虹桥式的空铁联运望之却步。李晓津老师提出了一个观点——这是因为虹桥还只是交通枢纽，并没有发展成经济枢纽。他认为虹桥发展成经济枢纽之后，空铁双接入的优势就会显现。

但是我对此并不乐观。即使虹桥拥有空铁双接入的优势，旁边的商务区也无法发展成陆家嘴。熟悉上海写字楼地产的朋友可能知道，上海甲级写字楼的平均空置率一般在15%左右，租金一般在9块钱每平每天。陆家嘴、南京西、淮海中三个顶尖片区，空置率一般在5%到6%，租金一般在12元每平每天。但虹桥CBD是上海甲级写字楼空置率最高、租金最低的区域之一：142.2万平方米甲级写字楼面积中有20.7%空置——这还是在租金只有5.59元每平方米每天的情况下。

这是因为上海的市内交通非常方便，但虹桥枢纽旁边的交通却并不方便的缘故。我们假设一个旅客从虹桥枢纽出来。如果他要前往上海市中心的目的地（例如陆家嘴、南京西路或者淮海中路）的话，他所需要的是前往出租车上车处“拉差头”，沿着高架道路进市区；如果他觉得堵车，那他也可以下楼坐地铁进市区。

但如果他想要前往虹桥商务区呢？打车？虹桥枢纽出虹桥商务区没有地面道路，打车需要绕路仙霞西路或者迎宾三路；坐地铁？地铁把车站设在了虹桥火车站正下方，虹桥商务区大部分的写字楼不通地铁站；因此，大部分旅客从虹桥商务区来往虹桥枢纽，都需要高强度的步行（约一到两公里）。

因此，从虹桥枢纽前往虹桥商务区和前往南京西路等，在时间上可能没有差别——都是四十分钟左右。但是走路四十分钟和坐车四十分钟，在体力消耗和用户体验上差别就大了——尤其是对于那些拎着行李的出差旅客而言。这里需要注意的是，大部分国内的出差无法实现即日往返——换言之，差旅客人必定带着手提行李（至少一个20寸的箱子）。如果再同时打个电话，那一只手电话、另一只手行李，已经是非常不方便的情况了。而坐车可以缓解这个尴尬——可以坐着打电话，放松自己的旅途疲劳。

因此，虹桥商务区对于那些需要出差或接待外地客户的企业而言绝对不是优选——没有企业希望自己的客户在到达自己写字楼之前先走一个小时，也没有老板或者高管愿意走一个小时去机场或者高铁站。

这显示出高铁站和机场会对公共交通和出租车形成的虹吸效应：地铁和公交车会优先满足交通枢纽的需求，而大部分在附近拉活的出租车都会选择进入虹桥枢纽排队。而与之相比，市中心的写字楼往往有着直连地铁的通道，同时出租车也会优先光顾揽客。这使得虹桥商务区的公共交通接驳相比市中心写字楼而言异常匮乏。这种匮乏对于入驻企业而言是致命的——不但客人对企业的印象不佳，员工也不乐意每天步行这么远的距离上班（尤其是在上海的夏季或者雨季）。

因此，在虹桥办公的企业相对于在市中心办公的企业并没有什么优势——在交通时间上没有得到明显的节省；反而在员工和客户的体验上落后一大截。因此，企业主并没有明显的动机选择虹桥CBD。在之前，虹桥CBD多数是房地产企业入驻；而在随着房企压力加大，房企也陆续撤出虹桥。

这也就是为什么国内十年来，没有一个成熟的高铁或机场CBD的原因——靠近高铁站或者机场可能略微方便了这个区位前往外省市，但是这点方便不足以弥补市区公共交通的缺乏带来的巨大劣势。

#为什么虹桥写字楼备受追捧#

国家资产，就比较关注这里。

东京写字楼真牛逼，疫情这么久了空置率也只是仅仅突破了1%

截止第四季度末，东京A级写字楼租金702元/平方米/月，空置率：1.3%，同比增长0.8个百分点，是24个月来，空置率首次突破1%

反观近日出炉的第一季度上海甲级写字楼市场数据，平均租金227.1元/平方米/月，租金水平连续10个季度下滑，空置率22%，环比下降0.6个百分点，空置率排名前三的核心区分别为：南外滩53%；虹桥开发区&古北19.6%；陆家嘴16.2%

北京，平均租金：346.4元/平方米/月，租金水平连续9个季度下滑，空置率：18.8%

深圳，平均租金：209.57元/平方米/月，连续10个季度下滑，空置率：25.5%

而东京的房价...比如东京类似大宁位置的两房，只要人民币160w。

和东京相比，上海硬件真的还差很远，住宅就不说了，前滩、徐滨这些新造的，比人家十几年前造的还差得多，比如六本木hills，关键是人家市中心还在批量产出新鸿基级别的商办...

#头条创作挑战赛#1️⃣万科高端商办单套面积：550㎡、整层面积：1100~1800㎡（2—4本）9米挑高大堂、4.5米层高房型方正、万科物业

2️⃣上海万科与申通地铁联袂打造约80万方全新地铁上综合体，周边万科TOD综合体东边国家会展中心瑞安安踏美的联美宝龙西边漕河泾开发区网易华为研发基地

3️⃣酒店配套：万豪、铂瑞、洲际、索菲特、希尔顿

4️⃣文娱配套：自带10万方广场（24小时街区）、百老汇、瑞安新天地、龙湖天街、虹桥天地

5️⃣近地铁2、10、13、17号线、机场联络线（在建）、嘉闵线（在建）等众多交通线汇集。距离国家会展中心2站地铁，直线距离约4KM，距离虹桥国际枢纽3站地铁，直线距离约6KM

6️⃣上海虹桥交通枢纽，综合交通运输，崧泽高架已通车，到虹桥仅需6分钟

7️⃣1、一期（1号楼约21000㎡，均价3.8w，总价8E！

2、单层面积1811.13㎡/可5000—10000㎡单独，预留可拆卸楼板

3、总高：15层（实际12层4.13.14层无）

4、面积：单套430㎡，整层1800㎡，大堂挑高：9米，开层高：4.5米（全落地窗)地下层高5.1米，年限50年

8️⃣2、二期（整栋写字楼面积约43000㎡）单价4.3w，整栋20E，高20层，层高4.2米，纯玻璃幕墙落地窗

，SOHO中国董事长潘石屹看上了上海长宁区虹桥的一块土地，但那块地最终落入了澳门赌王何鸿燊手里，他由此撂下一句“三年内不进上海”的狠话。

，三年期限已过，潘石屹又回到了上海虹桥。8月13日上午，SOHO中国宣布以15.6亿元的挂牌底价，拿下上海虹桥交通枢纽旁临空15号商业地块，楼面价为7242元/平米。

尽管这已是SOHO中国继东海广场、上海外滩204地块之后，在上海取得的第三个项目，但潘石屹说，这还只是个开始，“未来公司在北京和上海的投资比重是1:1。”这家在北京起步的房地产公司，已将重心从北京转移至上海。

潘石屹在上海连路都不熟，可这并不妨碍他看好上海的商业环境。位于南京西路上的东海广场，1月至7月以21.79亿元的销售额，获得上海房地产市场的销售冠军，其租金基本在7至8元/天/平米，写字楼全部完成出租。但SOHO中国在北京CBD的项目，租金却只有4至5元/天/平米。

不过，在上海首次通过公开挂牌取得的临空15号地，却并未延续SOHO中国以往只在繁华地段做项目的规则，这看上去更像是该公司发展思路的转变—城市中心可供开发的土地越来越少，所以提前布局尚未成熟的新兴区域。

对于这块土地，潘石屹称自己早有打算，他已经跟踪这块地一年多了，看好这里交通干线的发展—虹桥交通枢纽包含2条飞机跑道，24个候机坪，而铁路方面，京沪高铁、沪宁城际铁路、沪杭城际铁路等都汇集于此。那些生活在长三角的商人和温州投资客，是临空15号地项目的主要销售目标，吸引的租户也会是一些中小公司。这个项目沿用了SOHO中国的商业地产模式，基本以出售为主，预留出租的面积不会超过20%。

“SOHO中国刚进入上海时，胆子不能太大，因此先收购一些项目，今后主要会通过招拍挂方式拿地。”潘石屹说。目前，他在上海的同事们还在积极寻地，SOHO上海公司已有100多人，他们大多来自北京团队，潘石屹称，这些人已经不够用。而面对北京的土地市场，潘石屹却没有底气，对于垂涎已久的CBD中服地块，提交标书当日(8月2日)他对《第一财经周刊》说，拿下的可能性只有1%。

大虹桥

上海西部结构重心与转换节点，长三角辐射的中枢区域。根据城市总体规划，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，约86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。

大浦东

是原先的浦东，加上早先的南汇区。它将包括1个中心商业圈和6个特色商业圈，并形成15个地区商业中心和若干个社区商业中心。浦东中心商圈将位于新上海商业城，就是“八佰伴”地区，结合地处陆家嘴金融贸易区核心区域的“世纪大都会”项目，该中心商圈总占地面积将达70万平方米。

中心城区

到，上海中心城区规划建成十大都市商业中心，包括南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城、江湾五角场、中山公园。这些地段已成为上海最繁华的商业地段，一般都拥有多幢高档商务楼和百货公司，聚集很多世界知名品牌，消费人群主要集中在公司人和境内外游客。

SOHO中国上海布局

1、8月18日，SOHO中国24.5亿元收购位于南京西路中央商务区位置的 SOHO东海广场，公司首度亮相上海。东海广场以21.79亿元销售额获得今年1月-7月上海房地产市场的销售冠军，写字楼出租全部完成，潘石屹将售后返租的SOHO模式带进上海。

2、6月11日，SOHO中国第二次出手，以22.5亿元收购外滩204地块部分股权，进入拥有百年历史的上海外滩中心，该地块是外滩核心区过去60年间唯一的整体新建项目，也将是最后一个新建项目。

3、8月13日，SOHO中国拿下临空15号地块，其占地8.6万米，规划地上建筑面积21.5万平米，预计建成后总建筑面积约25万平米。摘牌价格15.6亿元，楼面价为7242元/平米，预计建安成本约7000元/平米。——8月23日《第一财经周刊》#商业文明#

国民政府资源委员会旧址，在中山北路200号（虹桥与新模范马路交汇处），今为南京工业大学虹桥校区。

该处建筑为著名建筑师杨廷宝设计，由大门、接待室、办公楼和辅助用房组成。门楼两侧各有警卫间，并另设接待室各一，今仅存北侧一座。门楼与接待室呈中国传统建筑风格，屋顶覆以绿色琉璃瓦，接待室采用庑殿顶样式，梁枋施有彩绘，典雅美观。办公楼为两层混合结构建筑，面朝东南，红砖墙面，坡顶屋面，上覆灰色水泥板瓦。室内木地板，木楼梯，造价低廉，简朴大方。

1935年，国民政府国防设计委员会与兵工署资源司合并改组成为资源委员会，直接隶属于国民政府军事委员会。历任委员长为钱昌照、翁文灏和孙越崎。其职能一是资源调查研究，二是资源开发，三是资源动员。1936年进行工业建设，成立厂矿单位21家，其中包括煤矿、石油矿、铁矿、铜矿等，以及炼钢厂、炼铁厂、机器制造厂、电工器材厂、无线电机制造厂等。从国防谋划，这些厂矿都分布在湖南、湖北、江西、云南、四川、青海等省。

1949年后，这里是建筑工程学校，并升级建工学院，再并入南京工业大学。

（图片来自网上）

暴雷的房地产巨头除了恒大还有谁？

为什么曾誓要收购佳兆业地产的融创中国也在危机列表中？原因就是当大部分房企出现危机时，融创中国逆势而行，加速拿地。数据显示，上半年，全国首批集中供地房企权益拿地金额中，融创中国以639亿元的权益成交金额领跑。

虽然创始人孙宏斌早在就开始优化组织结构，提效能、降负债了，但融创中国中报总负债已经达到9971亿元，因为高负债，融创不得不出售持有的贝壳股份，以比市场平均水平高得多的融资成本举债，甚至还向内部职工融资借钱。

面对寒冬，融创加速销售回款，出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店，回笼资金，且进行了一系列配股融资、内部资产腾挪、出售财务投资股份等动作，合计回笼资金超200亿元。

孙宏斌传奇的一生让他更明白战略走位的重要性，如今融创虽广遭质疑，但似乎老孙有信心不重蹈覆辙，不步恒大的后尘。

无论如何，在地产下行周期中，就算融创在质疑声中还算坚挺，但股价还是逃不过腰斩的命运。

普通地产公司之外，有些高端房企也撑不住了。

打造了亚洲十大豪宅中国院子的泰禾集团，11月30日公告：其存在大额已到期未归还借款金额495.63亿元，公司正在全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。泰禾股价跌幅也超过30%。

以上十家房企的生存状况只是地产寒冬的缩影。

面对出台的关于资产负债率、净负债与股本比和现金与短期债务比的“三条红线”，和地产公司多年来的过度加杠杆与多元化投资，中国房企的生存问题不断被爆出。

因此，地产股暴跌，在金融市场中黯然失色。

地产行业降杠杆、化解风险的过程必然是痛苦的，一方面我们要坚守不发生系统性风险的底线，另一方面，企业还要通过各种方式自救。

那么，未来地产行业何去何从呢？

你是不是也在看衰中国地产行业？

但危机博士并不认同，什么地产行业的寒冬刚刚开始，什么房价要暴跌，都是毫无根据的自嗨观点。

博士认为：中国房地产行业将在渐渐走出至暗时刻。

首先，地产行业降杠杆不是的大势所趋。事实上，我们从就已经开始纠正地产问题，去杠杆挤泡沫。疫情冲击下，地产的危机被放大了，加速了去杠杆的痛苦过程。

所以，政策并非要一棒子打死。自地产三道红线以后，强监管确实让房企压力山大，但央行也会通过货币政策调节市场，并且明确要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

有了官方定调，的中国房地产必然会遵守中央提出的坚持房住不炒的原则，地方政策的限制性政策才能更好地润滑区域房地产市场，所以，有了原则，投机资金就容易被肃清。

同时，博士看到外资正在抄底中国房企债券和股票。抄底名单中出现了贝莱德、高盛、汇丰、瑞银等巨头的名字，导致，近期内房股与房企债的上涨。

从股债双杀，到股债齐涨，这有可能是走出至暗时刻的信号。

最后，我们看见的是各方都在努力自救，这不只是地产问题了，比如依靠土地财政的地方政府与金融系统也在央行的指导下，配合化解此轮地产风险。

所以，危机博士相信必然是走出困境的一年。你们觉得呢？#房地产# #暴雷# #房企# #恒大# #商业认知# #地产#

#上海头条#

突发！闵行区虹桥镇一办公园区写字楼里有同事确诊了，同一办公室的全体同事集体成为密接人员。

今天所有密接人员需转运至隔离点进行集中隔离

祝你们早日回到工作岗位！

“苏州人”要做“虹桥人”了，还建什么机场？

放弃幻想，在无锡硕放机场旁边的苏州望亭镇，建一个硕放二跑道和一个苏州航站楼是最现实的选择，你觉得不够大，可以把跑道和航站楼建大点！

江苏省官网发文：上海虹桥商务区航母起飞，需要苏州这艘护卫舰，以后苏州人不仅仅是苏州人，还是“虹桥人”。

看来虹桥商务区要建设成为苏州的商务中心，要把苏州的总部经济，写字楼经济虹吸到虹桥去，支撑虹桥做大做强！

以后，苏州的中心会不会变成“虹桥”？

苏州机场，会不会渐行渐远！？？

无锡，还是抓紧时间，脚踏实地，把硕放机场做大，不大的话，说不定也要拆了，加入“大虹桥”[石化][石化][石化][石化]#无锡头条#

我也想有这样一间能看得到上海外滩全貌的总裁办公室。哪怕是待上一天也好，心满意足了！办公室是在上海黄浦老外滩、虹口北外滩、杨浦东外滩、老南市南外滩、徐汇滨江，还是在浦东陆家嘴、前滩后滩，我不管。我对我的总裁办公室只有三个要求：一是要看得到上海外滩；二是要宽敞，就跟图片里的一样，能在里面养头大象；三是要楼层高，最好30层以，我想在有生之年体会一次人上人的感觉，在接近云端的地方办公，feels so comfortable！

在上海做企业老总，就得寻个看得到外滩的办公室！上海滩上海滩，看不见外滩，叫什么上海滩？！把我的总裁办公室放到彭浦新村，放到江湾镇，放到顾村，就算楼层再高，外滩，我看得不真切呀，最多看到个大致轮廓！张江和虹桥的写字楼硬件顶好，周边自然环境优越，再给我配个美女秘书，我也不去，我就是想在上班时间一觉睡醒后，能第一眼看见窗外的外滩。

请上海哪位企业老总帮我圆这个梦，将自己那看得到外滩全貌的办公室借我待上一天！办公室里最好还有个意大利真皮沙发，我好躺在上面美美眯一觉。#上海头条#

#银川头条#兴庆区这一片区有点影响银川的形象，它就是虹桥酒店对面，进宁街和解放街路口西南角，裸露的砖块告诉我们这是七八十年代的老房子，和周边一个个高档购物广场、酒店、办公楼显得那么格格不入。每个市民都在用自己的方式或多或少的维护着银川的形象，但基本都是软实力方面的，像这种硬件设施方面的市政府应该有所作为。其实这块门面房基本搬空，不知道是什么原因迟迟没有拆除，但愿这次兴庆区改造计划中有它。#银川身边事#

“欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜。”苏轼的一首西湖美景之诗，让西湖美景名扬四海。大家可能不知道的是除了杭州西湖，在弥漫着海味的岭南名邦——潮州，也有一座西湖。

依山傍水的潮州西湖，位于广东省潮州市潮州城西郊，是一处中国传统公共园林，整个湖呈瘦长形，湖两旁绿树成荫，在碧水蓝天的映照下，风景秀丽，景色宜人，别样的一番味道。

潮州西湖的正门位于东门，一个大牌坊写着“潮州西湖”四个大字，宏伟而壮观。

而进门后，首先映入眼帘是的一座白色的长桥跨于湖面上，这便是西湖的虹桥，能供顾客从西湖东门穿行湖面到湖对面。

站在桥面上，可一览西湖风光。清风徐来，湖面上泛起层层涟漪，在阳光的照耀下，波光粼粼，真是美极了！

穿过虹桥，来到湖的对岸，便能看到一座纪念碑，这是为了纪念抗战阵亡的战士，为牺牲的英雄建立的丰碑。记载着人民英雄永垂不朽。

在公园的左手边，我们可以看到一座名叫“涵碧楼”，这是一座始建于民国（19），具有洋式风格的双层小楼，八一南昌起义的部分领导办公楼。

楼前有着400多年的“英雄树”之称的木棉树，一到春天，火红的木棉花争相斗艳开满枝头，给“碧涵楼”添上生机勃勃的一幕。此楼目前已成为潮州爱国主义基地。

而潮州西湖还有一处风景之地让顾客登之流连忘返之地，那便是湖心亭，湖心亭立于湖中央，如亭亭玉立的姑娘，翘首苦盼等待良人。

立在亭中，五光十色的西湖风景，一览无遗。微风拂来，衣袂飘飘，意如“飘飘乎如遗世独立，羽化而登仙”之感。

在潮州西湖还有“诗情画意”的“西湖鱼筏”，岸边横七竖八停列着渔船。

那一叶叶小舟,一艘艘渔船,在湖面悠悠地浮着，仿佛看到富有边境渔村的风光面貌: 碧水蓝天，渔船随水波荡漾，这具有特色渔船“避风塘”如诗如画，简直令人陶醉不已。