万科在青岛的盘开始全线降价，最多的能直接降80万，从翡翠长江到白沙湾的海潮云起再到隐珠的万科城，全部都在以价换量，力求快速回笼资金。
隐珠的万科城四期属于万科城大盘的收官之作，临近年底，直接打出“首付3万买精装房”的口号，价格也降到了万元线以下。
这个低首付的操作，本质上就是开发商套取银行贷款，转嫁风险的一种操作，买房子的人没钱不要紧，开发商先帮着买房人垫上30%的首付，从银行贷出款以后，首付款让购房者慢慢还，而开发商真正想要的，就是银行放出来的那70%的钱。
买了房子以后，你到底有没有还款能力，能不能一边还着首付，一边还房贷，这就不是开发商的事了，毕竟首付才30%，真正的大头是银行那70%的购房款。
开发商回笼资金，坐享其成，风险给了银行和购房者。
白沙湾的海潮云起受北面卓越超低价开盘搅局，被动下调价格，加上白沙湾的周边城市界面太差，当初开盘的定价本身就不合理，现在只是价格的回归而已。
其实最不应该降价的就是长江路上的翡翠长江，这个盘是万科打造的标杆项目，用料厚实，也是典型的对标一线城市豪宅的高端盘，现在好不容易解决了之前的烂摊子，能正常卖房子了，可惜已经全面错过了楼市的好时候，现在这个楼盘的最前排1号楼降价50-80万出货，单价已经跌到2万以下了。
以价换量，降价甩锅，等于放下身段了，这可真不是豪宅该有的样子。
就在去年的时候，万科青岛公司的某内部人士还曾经信誓旦旦地保证，等盖完房子以后，前排要暴涨到3万去卖现房。
这个盘因为其特殊性，前排和后排的差距非常大，前排能俯瞰唐岛湾，但是后排被前排直接挡死，连采光都成问题，就是后排这种房子，刚开盘的时候还能卖到2万多，妥妥的收割机。
现在的行情就是这样，购房者手里没钱了，心里对楼市没信心了，如果一个楼盘体现不出性价比，基本上无人问津。
#青岛头条#
#青岛头条# 这是青岛市北区万科城的网友实拍小区情况，都不容易啊，咬紧牙，坚持住，胜利就在前方。
对此大家怎么看？欢迎关注秀才留言讨论。
#头条创作家#
坐标青岛市北区，前天，市北万科城多伦多小区全部封闭，做核酸都在小区里面。今天国信紫云台小区北门也封闭，只留南门出入。这两天估计全市都在严禁把关。怕再扩大。看着每天新增人数真揪心
#青岛头条# 5号晚上，听万科城朋友说，小区只进不出了，她很后悔早上在盒马下的单看到晚上才配送，就一怒把单退了。[捂脸]
我建议她再刷刷周围超市线上，自己马上看了淘鲜达宁夏路大润发店，晚上7点多就开始提示：运力紧张，配送已约满，建议自提。[捂脸]然后刷了一下佳世客，明早9:15就可以配送市南区这边，下了一单，又买了米和纸等零星物品。
晚上9点多刷了刷天猫超市，发现爱他美四段价格美丽，满700还减100，立马给儿子买了四罐奶粉，顺带买了一些纸和调味品。
上午去麦岛利群买了一些吃的，花了七八百吧，回到家，公公就开始叨叨叨叨，嫌没地方放。特殊时期，真的很上火这样的猪队友。我还买了一提可乐（12瓶），万一居家，快乐肥宅。[大笑]麦岛利群东西真不便宜，比崂山利群还贵，靠着麦岛金岸，土豪多啊。
希望明天平静、顺利度过，我不想宅家，我热爱工作！[泪奔][泪奔][笑]
#头条创作挑战赛# #寻找小组生活家#
今年，青岛楼市的排名，估计也就这样了。
亮点：海信地产干到第一了，不知道快乐不快乐。
万科又杀回来了。还是果断、老辣。翡翠长江、海岸万科城二期、海潮云起的降价促销，真是收效满满。
佳源、银丰、瑞源都是靠单盘杀进榜单的。秒杀了一众传统豪强。论好盘的重要性啊！
悲剧：旭辉银盛泰跌到第18名了。今天旭辉正式暴雷，债务危机了。
鲁商、越秀从榜单上消失了。这俩可都是国企背景，深耕青岛多年，却是越混越不入流……
先说鲁商。两年前，鲁商青岛公司大变动，即墨公司总经理锒铛入狱，一大批人被换、被调离岗位；城市公司某高管离职走人。
现在呢，鲁商青岛这边，仍旧是拖欠供应商的各种款，内部斗争激烈。
越秀呢，似乎已经放弃青岛市场了，也不在乎什么排名了。
青岛第二轮土拍结束了，大品牌开发商全部退场，取而代之的是开投、融合、海创、海控等一系列区属平台公司，这些企业没有底蕴，只会拿地，不会盖房子，没什么可以值得期待的。
唯一还在拿地的大开发商，也只不过是为了善终，比如万科拿下了海岸万科城最后的四期地块，至此，超级大盘海岸万科城基本开发完了。
这次土拍有三个地块关注度最高，一个是中海在太行山路拿到的两个高容积率地块，能盖25万平方米的房子，这块地其实早就已经被很多开发商盯上了，但是这块地要价太高，想要拿下这两块地需要额外垫付3个亿，加上买地钱总共加起来将近22亿，中海是目前极少数资金链非常稳健的开发商，敢高价拿地也是有底气的。
一个是康大在东岳路北侧的新盘，容积率仅为1.1，虽然容积率很低，但是本人预计以康大的尿性，这块地一定会规划带精装修的小高层放在最后一排，前面是毛坯别墅，带院带负一甚至负二那种，再次以高低配混搭的方式进入市场，用别墅区赚钱，同时忘不了通过后排的小高层收割一把韭菜。
最后一个是大荒的拆迁地块，墨迹了两年的银盛泰博观星海四期和五期终于面世了，这两个地块容积率2.0，预计价格会在14000元左右，个别洋房产品价格会突破18000元。尽管市场行情不好，但这一片的房价一直没有太大波动，开盘的三期河海园价格也在14500元左右，算不上高位，但是也没涨上去。
二次土拍主流地块就这三个，剩下的都是一些小规模散盘，或者没有人在意的边边角角了。
#青岛头条#
青岛万科的两个新楼盘临近交房，差异竟然如此明显，刚需大盘海岸万科城的开放日深得人心，中端改善产品万科新都会却远远没有达到业主的期望，还没交房业主就已经准备维权了。
万科新都会的房子不仅公摊大，将近28%的公摊让业主欲哭无泪，118平户型除去公摊只剩下80平，而且精装修瑕疵太多，3300元的精装修费用，由业主找到装修公司测算，实际价格在1000元左右一平就能做下来，这还仅仅是硬装。
不得不说，买万科还是要买刚需盘。这家开发商的刚需产品已经做得炉火纯青，胜过很多改善型楼盘，但是说到改善产品，至少在青岛还没有很好的口碑。
这两个楼盘一东一西，位置各有千秋，因为定位不一样，价格差了将近5000元左右，海岸万科城均价11000元，包含1500元的精装修费用；万科新都会均价16000元，包含3300元的精装修费用。
新都会开盘的时候，是要靠抢的，少数热门房源10个人抢一套都不为过，140大户型价格卖到19000元左右，改善型楼盘越是大户型越贵可以理解，但是后来也撑不住降价了。
精装修的初衷是好的，为了不浪费社会资源，统筹装修省时省力又省心，但是限价的背景下，有太多开发商拿精装修找补差价，真是天下乌鸦一般黑。
#青岛头条# #青岛爆料# #青岛身边事#
青岛万科城四期项目来了，这次破天荒地出了洋房产品，兵贵神速，拿地10天出规划，总共10万平方米，900套住宅。万科做得很成功，隐珠北的东西冯家滩改造，已经有了城市最初的模样。
海岸万科城算是青岛红盘了，前面三期总共6000套房子凭借着万科精准的市场定位和强大的营销能力，以11000元的均价，去化九成以上，剩下为数不多的房源，让时间慢慢消化。
当初海岸万科城首开的时候，广告满天飞，无死角覆盖了整个大街小巷，到现在将近2年的时间，这个盘也没房子了，还配建了一个2万方的大黄鸭主题公园，弥补了胶南隐珠片区娱乐消遣设施的空白。
因为这个盘定位刚需产品，所以户型都很小，从89平到117平，满足了各类预算不同的刚需客的需求。
如今四期出了洋房产品，本人预估均价会在14000元左右，而大高层依然维持在11000元的均价，但这种混搭盘的高层产品，性价比远远低于前面几期的纯高层。
#青岛头条# #金九银十探房季#
万科城.纽约街区有确诊，只进不出，今天全市期中考试结束后，各中、小学校估计都会开启网课！一拖二家庭重返暑假看娃崩溃模式，且无薪！#青岛头条# #青岛疫情#
青岛海岸万科城的升级版，在西侧三栋高层之间硬插上一栋人才公寓，每栋楼楼间距减少30%，人才公寓和前面的楼座距离20米左右，打八折都没人要，这就是人才公寓滞销的重要原因。
说到这个楼盘，恐怕是今年唯一一个敢于逆势涨价的楼盘了，小区一共分三块地:
西侧和北侧的高层住宅户型87和107平，单价11500-12000元，总价100-130万。
南侧的洋房户型115平，单价13200-13800元，总价150万左右。
东侧的洋房户型125平，单价15000元，总价190万左右。
也就是说，这个楼盘的客群覆盖了刚需和改善，总预算在100万到200万的购房者，都可以将此列为备选对象。
小区规划的配置非常高，内部规划一条贯穿南北，长度260米的樱花大道，这在青岛尚属首次，小区大门外有一颗专门从泰山全冠移植的迎客松，价值20万。据说小区的入户大堂也要按五星级酒店的标准进行精工设计。
对于这个楼盘，能买洋房就不要买高层，高层业主属于非常吃亏的一类，为了给洋房区域腾出面积，高层区域的楼间距已经被榨干了。
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青岛海岸万科城，今年底三期要开盘，有洋房产品，价格预计要在16000元以上。
这个刚需楼盘很有意思，都说不怎么样，就是卖得飞速，平均一个周能卖掉50多套，屡次登上销售榜单，一期和二期将近6000套房子即将画上一个句号。
卖得好总是有原因的，万科极高的知名度和品牌力是能快速去化的主要原因，万科的造城能力毋庸置疑，房子未盖，商业和公园先支棱起来，主导西海岸新区两个村居改造项目，从扒山的万科新都会，到东西冯家滩的海岸万科城，把原本破烂不堪的村落，变成了超大型城市综合体项目，的确给整个青岛做出了榜样和示范。
辛安万科城市之光项目三期即将精装交房，从前两期交付的情况看，虽然买在高点，但是没有暴露出任何因为房屋质量问题出现的维权事件，算对得起买房者了，起码这是一个很有底线的开发商。
万科城市之光是万科在西海岸新区交付的第二个楼盘，这个系列定位属于万科的刚需产品，本人年初实地考察过，虽然是中规中矩的刚需盘，但是论品质比青岛不少“伪豪宅”强太多了。
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苦等八年，万科未来城配套学校终于有眉目了！
近日，青岛万科未来城配套的45班九年一贯制学校及12班幼儿园正式启动总工程及监理招标。项目总投资约4.38亿元，位于青岛市市北区开封路以北、方城路以南、大沙支路以东。
遥想当年，万科在卖未来城商品房的时候，信誓旦旦承诺，小区的配套资源是多么给力！学校、幼儿园都有。
但是，业主们入住多年后，学校用地竟然因为土壤问题不能开工。搞笑的吧？为啥盖商品房就不用这么复杂？商品房就不用考虑土壤问题吗？不敢深究。
好在，接下来，终于有望开工了。未来城，有未来了。#青岛头条#
青岛新都心片区，十年前几乎同价位的房子，如今价格却差了不少。黑龙江路东边的保利叶公馆，开盘时价格在13000左右，如今二手房的价格已经破了40000，而黑龙江路西边的万科城，开盘时的价格也差不多是这个数，现在二手房的价格大概在30000左右，与保利叶公馆相比，有近10000元的差价。除小区品质的因素外，最主要的是保利叶公馆的“学区”比万科城更好一些。而同在清江路上的鸿仕雅居和中海清江华府，只有一路之隔，小区也是前后脚建成，价格却差了四、五千元，左思右想，除了小区环境，也找不出别的什么原因了。
由此可见，学区是目前影响房子保值增值的关键因素，一个好的学校往往可以让小区房价大幅上涨。此外，小区的体量也会影响房子的保值增值。房企品牌的效应也是十分显著的，保利、中海、万科、和达等全国或者本土头部房企往往能带给购房者更多的信心，所开发的小区自然也是保值增值效果更好。#青岛头条##青岛楼市#
火遍全城的海岸万科城，6月底开盘至今，拿到了23个亿的战绩
按照一套房子120万计算，半年卖了2000套房子
这个盘接棒中建锦绣城，成为西海岸第二个红盘，真有当年锦绣城的风采
这个盘到底能不能行，关键就看万科的“造城能力”了，离着地铁口2公里开外，这个没辙，无法改变
但是可以把学校和商业配套搞好，万科确实也这么做了，半年的光景，地铁公交接驳有了，大黄鸭成网红打卡地了，道路打通了，二实小分校过去了，商家入住了
规划再好，不能兑现，就跟纸上谈兵一样，不切实际
都不如快速的落地来的痛快
大开发商的兑现能力还是很强大的
#青岛头条#
#青岛头条#最近整个楼市消沉，不管开发区板块还是灵山湾板块都是一样，整个售楼处也没有几个人看房子。就连胶南板块的万科城也沉寂下来了，这个楼盘可是每个月销量都非常不错的走量盘，总价低又是精装修大盘，可见整个金九成了黑色九月了。
最近不知为何，古镇口板块卖的非常不错，基本上各开发商价格也降到低了，记得去年有个阿姨想考虑古镇口的房子，那会单价1万多，幸亏我让她等等看，结果一等一年多每平单价也降了3-4千元。要是去年就买直接没脸见人家了，不过阿姨现在也不考虑了，一方面是资金不够，一方面还想等等，看看能不能再降。
这也是楼市目前碰到的最大问题，降到低了购房者也不会相信的。
本人专做青岛西海岸新区楼市分析，大到宏观经济，楼市政策分析，小到区域楼盘优劣势分析，自开通头条号以来，至今四月有余，非常感谢读者粉丝朋友们的鼎力支持。
本人每天能收到几十条咨询西海岸买房的朋友私信，时间有限，恕本人不能一一回复。也有个别朋友的问题着实无法让人回答，比如说：
①预算200万，买哪里好？
答：我都不知道你在哪上班，个人喜好，怎么推荐呢？
②求推荐山科大附近楼盘，谢谢！
答：我都不知道你的预算，贷款偿还能力，和家庭情况，如何推荐呢？
③博观星海和安子片区，买哪个更合适？
答：没有好与坏，个人具体情况很重要
④已经入手海岸万科城，能否分析一下前景？
答：你都买了还来问啥呢？
⑤XXX楼盘怎么样？
答：楼盘好不好，很重要的一点要看性价比。毕竟99.99%的楼盘都是平民住宅，需要和价格一起看。
自即日起，本人微信公众号和今日头条同步运营，名字一样，欢迎关注[来看我]
前11个月，青岛楼市十大楼盘都有谁？
来自中指的数据显示，1-11月份，青岛商品住宅项目销售套数排行榜TOP10合计销售13639套。#美好家在一起#
前十榜单中，海岸万科城以1820套的数量位列排行榜首位；其次是融创影都壹號，以1568套位居第二；恒大文化旅游城排名第三，成交1544套。
此外，卓越青岚郡、旭辉银盛泰星河城、旭辉银盛泰星韵城、和达智慧生态城、大云谷金茂府、胶州华润城和融创中心等项目也在前十榜单中。
销售套数排行榜TOP10榜单中，单项目销售套数均在1000套以上。#居筑大赏#
前十榜单中，黄岛区上榜4个项目，胶州两个项目，高新、即墨、城阳和崂山区各一个项目上榜。#新年返乡置业季#
青岛西海岸新区的土地拍卖结束了，今天是疯狂拼抢的一天，也是看点满满的一天，根据土拍结果，可以做如下总结：
一、东部开发区核心区的土地竞拍以本土企业为主，成交楼板价都在6000-7000元之间，虽然成交总价和单价都拿到了西海岸最高，但本地小房企几乎垄断了东部城区的开发，大房企进不来，其实这并不是一个好事，容积率高起的开发区，指望这些小开发商是不可能做出太多有价值的产品的。
瑞源拿下了莲花山地块和春秋装饰城地块，鑫源以7400元每平方米的最高楼板价拿下了嘉陵江路地块，福瀛拿下了韶山路西侧薛家岛大集附近的地块，天麓湖的二期还有房子在售，三期马上就要开始了。以这些开发商的特点来看，掀不起太大的波澜，即便莲花山片区亦是如此，价格透支，高价开盘，后期只能慢慢卖，要知道城发长江瑞城都交房了还有房子在售，价格已经降到二万元左右。
二、和达深耕灵山卫，拿到两块地，计划打造两个刚需大盘，一共占地15万平，规划建筑面积达到34万平，和达和融创一起，算是在灵山湾站稳了脚跟。配合中南两个刚需大盘，灵山湾也片区也成为炙手可热的刚需聚集地。
三、最具有看点的当属胶南城区核心板块的四块地，竟然经过多轮加价，最终都在5000元左右每平方米的楼板价附近触发熔断机制，要知道五年以前这里的楼板价仅仅1000元一平，五年翻了五倍。
地铁6号线二期批复以后，这一小块区域分布着四个地铁站口，东岳路上地铁13号线的凤凰山路站和隐珠站，双珠路的地铁6号线的朝阳山路占和凤凰山路站，交通、商业、教育都没有短板，地块素质极高，自然赢得了众多开发商的追捧。
四、胶南三大板块:金茂科技城、海岸万科城、华润智慧小镇，也在稳步推进中。
金茂拿到了西客站两宗住宅用地，总建筑面积10万平;
隐珠北海岸万科城三期也问世了，总建筑面积8.3万平，高低配混搭楼盘，有洋房产品，预计价格会在一万五左右;
华润联合青岛地铁也在海洋智慧小镇拿到8万平土地，规划建筑面积17万平;
这些远郊板块土地供应不断，房价依然会下跌，有优质配套的房子稀缺性提高，房价稳中有升。
#青岛头条##青岛爆料##青岛身边事#
西海岸是青岛销量第一区
核心区又是西海岸销量第一区，所以这个区域的楼市稳定性十分重要。
二次土拍通过设定最高土地溢价15%熔断和线下竞品质也确实做到了预期的稳定，万科城首发低密洋房、双珠路四大房企品质对决、国企担当融发入驻纸厂，从以前的刚需盘大体量的价格之战（大高层1.2-1.4）换挡为品质盘小而精的产品力之战（小高层+洋房1.5-2）。
西海岸核心区正在经历一场浩浩荡荡的人居升级和价值上涨！
万科当年37.9亿拿下的东李片区核心地块终于开始有动静了！
