房地产经营与估价课程实用
哲学是人类思考存在的意义和价值的学科，它引导我们思考人生的意义。"完美的总结应该以客观、真实的态度评价自己，在总结中发现问题并提出解决方案。"以下是一些总结的技巧和方法，希望能对大家写作有所启发。
房地产估价师经营与管理真题篇一
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。
一、投资概述
(一)投资的概念
(二)投资的分类
1.短期投资和长期投资
2.直接投资和间接投资
3.金融投资和实物投资
4.生产性投资和非生产性投资
(三)投资的特性
(四)投资的作用
1.投资是一个国家经济增长的基本推动力
2.投资与企业发展密切相关
3.投资可以促进人民生活水平提高
4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往
二、房地产投资概述
(一)房地产投资的概念
(二)房地产投资的分类
1.按投资主体划分
2.按经济活动类型划分
3.按物业类型划分
(三)房地产投资的特性
1.区位选择异常重要
2.适于进行长期投资
3.需要适时的更新改造投资
4.易产生资本价值风险
5.变现性差
6.易受政策影响
7.依赖专业管理
8.存在效益外溢和转移
(四)房地产投资的作用
一、房地产直接投资
(一)房地产开发投资
(二)房地产置业投资
二、房地产间接投资
(一)投资房地产企业股票或债券
(二)投资房地产投资信托基金
(三)购买住房抵押支持证券
三、房地产投资的利弊
(一)房地产投资之利
1.相对较高的收益水平
2.易于获得金融机构的支持
3.能抵消通货膨胀的影响
4.提高投资者的资信等级
(二)房地产投资之弊
1.投资数额巨大
2.投资回收期较长
3.需要专门的知识和经验
一、房地产投资风险的概念
(一)风险的定义
(二)风险分析的目的
二、房地产投资的系统风险
(一)通货膨胀风险
(二)市场供求风险
(三)周期风险
(四)变现风险
(五)利率风险
(六)政策风险
(七)政治风险
(八)或然损失风险
三、房地产投资的个别风险
(一)收益现金流风险
(二)未来运营费用风险
(三)资本价值风险
(四)机会成本风险
(五)时间风险
(六)持有期风险
四、风险对房地产投资决策的影响
一、投资组合理论
二、资本资产定价模型考试要求
1.了解投资的概念、分类、特性和作用;
2.掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用;
3.掌握房地产直接投资;
4.掌握房地产间接投资;
5.熟悉房地产投资的利弊;
6.掌握房地产投资的风险;
7.了解风险与投资组合。
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
一、房地产市场的含义
二、房地产市场的运行环境
三、影响房地产市场转变的社会经济力量
(一)金融业的发展
(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善
(三)生产和工作方式的转变
(四)人文环境的变化
(五)自然环境的变化
(六)政治制度的变迁
四、房地产市场的参与者
(一)土地所有者或当前的土地使用者
(二)开发商
(三)政府及政府机构
(四)金融机构
(五)建筑承包商
(六)专业顾问
1.建筑师
2.工程师
3.会计师
4.造价工程师或经济师
5.房地产估价师及房地产经纪人
6.律师
(七)消费者或买家
一、房地产市场结构
(一)房地产市场的垄断竞争关系
(二)房地产市场的数量比例关系
二、房地产市场细分
(一)按地域范围细分
(二)按房地产用途细分
(三)按增量存量细分
(四)按交易方式细分
(五)按目标市场细分
三、房地产市场指标
(一)供给指标
(二)需求指标
(三)市场交易指标
(四)市场监测与预警指标
一、房地产市场的特性
(一)市场供给的垄断性
(二)市场需求的广泛性和多样性
(三)市场交易的复杂性
(四)房地产价格与位置密切相关
(五)存在广泛的经济外部性
(六)市场信息的不对称性
二、房地产市场的功能
(一)配置存量房地产资源和利益
(二)显示房地产市场需求变化
(三)指导供给以适应需求的变化
1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式
2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化
(四)指导政府制定科学的土地供给计划
(五)引导需求适应供给条件的变化
一、房地产空间市场与资产市场
(一)房地产空间市场
(二)房地产资产市场
(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
二、房地产市场的周期循环
(一)房地产周期循环的定义
(二)房地产周期循环的原因
(三)传统房地产周期理论的主要内容
(四)分析房地产周期运动的新观念
(五)房地产市场的自然周期
(六)房地产市场的投资周期
(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
三、房地产泡沫与过热
(一)房地产泡沫及成因
1.房地产泡沫的定义
2.房地产泡沫的成因
(二)“过度开发”及诱因
1.房地产市场中的过度开发
2.过度开发的诱因
(三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系
1.房地产泡沫和过度开发的区别
2.房地产泡沫和过度开发的联系
(四)房地产泡沫的衡量
一、政府干预房地产市场的必要性
(一)房地产市场失灵
(二)住房问题和住房保障
(三)宏观经济周期循环
(四)房地产价格剧烈波动
(五)房地产市场非均衡
二、政府干预房地产市场的手段
(一)土地供应政策
(二)金融政策
(三)住房政策
(四)城市规划
(五)地价政策
(六)税收政策
(七)租金控制
三、政府规范房地产市场行为的措施
(一)健全市场准入制度
(二)推动行业诚信体系建设
(三)规范交易程序
(四)加强产权管理考试要求
2.掌握房地产市场结构与指标;
3.掌握房地产市场特性与功能;
4.熟悉房地产空间市场与资产市场;
5.掌握房地产市场的周期循环;
6.了解房地产泡沫与过热;
7.了解房地产市场的政府干预。
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。
一、房地产开发的基本概念
二、房地产开发的一般程序
第二节 投资机会选择与决策分析
一、投资机会选择
二、投资决策分析
一、获取土地
(一)土地储备与土地一级开发
1.土地储备
2.土地开发
3.土地储备资金
(二)开发商获取土地的途径
1.土地使用权出让
2.土地使用权划拨
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
4.与当前土地使用权拥有者合作
二、项目核准和开工计划
(一)项目核准申请材料
(二)项目申请报告的主要内容
(三)项目核准评估的重点
三、确定规划设计方案并获得规划许可
(一)开发项目选址、定点审批阶段
(二)《建设用地规划许可证》申领阶段
(三)设计方案审查阶段
(四)《建设工程规划许可证》申请阶段
四、工程建设招标
(一)招标方式
1.公开招标
2.邀请招标
(二)招标机构
1.招标过程中的决策活动
2.招标中的日常事务工作
3.招标工作小组组成人员
(三)招标程序
1.申请招标
2.编制招标文件
3.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
4.投标人资格审查
5.投标
6.开标、评标和定标
7.签订合同
五、开工申请与审批
(一)申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件
(二)申请办理《建没工程施工许可证》的程序
六、前期工作的其他环节
一、质量控制
(一)对原材料的检验
(二)对工程采用的配套没备进行检验
(三)确立施工中控制质量的具体措施
(四)确立有关质量文件的档案制度
二、进度控制
(一)工程进度计划的编制
(二)进度管理及计划调整
1.横道图法
2.网络图法
(三)其他配套进度计划
(四)进度控制中应关注的因素
三、成本控制
(一)成本控制的主要工作内容
1.编制成本计划，确定成本控制的日标
2.审查施工组织设计和施工方案
3.控制工程款的动态结算
4.控制工程变更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.强化“成本”意识，加强全面管理
2.确定成本控制的对象
3.完善成本控制制度
4.制定有效的奖励措施
四、合同管理
(一)合同管理的作用
(二)房地产开发项目的主要合同关系
(三)合同管理的主要工作内容
五、安全管理
六、竣工验收
(一)竣工验收的要求
(二)竣工验收的依据
(三)竣工验收的工作程序
1.单项工程竣工验收
2.综合验收
3.竣工验收备案
(四)竣工结算
(五)编制竣工档案
1.技术资料的内容
2.绘制竣工图
一、选择物业销售形式
(一)开发商自行租售
(二)委托房地产经纪机构租售
1.房地产经纪机构的作用
2.房地产经纪机构的代理形式
(三)选择房地产经纪机构应注意的问题
1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质
2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源
3.考察房地产经纪机构过往的业绩
4.针对物业的类型选择房地产经纪机构
5.认真签订房地产经纪合同
二、制定租售方案
(一)出租还是出售
(二)租售进度
(三)租售价格
1.成本导向定价
2.购买者导向定价
3.竞争导向定价
三、制定宣传与广告策略
(一)市场宣传策略
1.确定宣传目标
2.选择宣传的信息与工具
3.实施宣传方案
4.评价宣传效果
(二)广告策略
1.掌握房地产开发的基本概念及其一般程序;
2.熟悉投资机会选择与决策分析;
3.了解获取土地;
4.了解项目核准和开工计划;
5.熟悉确定规划设计方案并获得规划许可;
6.熟悉建设工程招标;
7.熟悉开工申请与审批;
8.了解前期工作的其他环节;
9.熟悉建设阶段;
10.掌握选择物业租售形式;
11.掌握制定租售方案;
12.了解制定宣传与产告策略。
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分以及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。
一、市场调查的意义和内容
(一)市场调查的重要性
(二)市场调查内容
1.国内外市场环境调查
2.市场需求容量调查
3.消费者和消费者行为调查
4.竞争情况调查
5.市场营销因素调查
二、市场调查的步骤
(一)确定问题和调查目标
(二)制定调查计划
1.资料来源
2.调查方法
3.调查手段
4.抽样方案
5.联系方法
(三)收集信息
(四)分析信息
(五)报告结果
三、对市场调查的分析与评估
一、市场规模的估计
(一)市场需求分析的基本概念
1.市场规模
2.市场总需求
(二)市场需求预测
二、市场趋势分析
(一)购买者意图调查法
(二)销售人员意见综合法
(三)专家意见法
(四)时间序列分析法
1.简单平均法
2.移动平均法
3.加权移动平均法
4.指数平滑法
(五)相关分析法
1.回归分析法
2.市场因子推演法
一、市场细分
(一)市场细分与细分市场
(二)市场细分的依据
(三)市场细分的标准
(四)消费者偏好模式与市场细分
1.同质偏好
2.分散偏好
3.集群偏好
(五)市场细分的程序
二、目标市场选择
(一)市场集中化
(二)选择专业化
(三)产品专业化
(四)市场专业化
(五)全面覆盖
(六)大量定制
三、市场定位
(一)市场定位的含义和方式
(二)市场定位的步骤
(三)市场定位战略
一、识别竞争者
(一)产业竞争观念
(二)市场竞争观念
二、确定竞争者的目标
三、确定竞争者的战略
四、判断竞争者的反应模式
(一)从容不迫型竞争者
(二)选择型竞争者
(三)凶猛型竞争者
(四)随机型竞争者
五、企业应采取的对策
(一)竞争者的强弱
(二)竞争者与本企业的相似程度
(三)竞争者表现的好坏
一、消费者市场及其购买对象
(一)消费者市场及其特性
(二)消费者市场的购买对象
1.便利品
2.选购品
3.特殊品
二、影响消费者购买行为的主要因素
(一)社会文化因素
1.文化因素
2.社会因素
(二)个人因素
1.年龄
2.性别、职业、受教育程度
3.经济状况
4.生活方式
5.个性和自我形象
(三)心理因素
1.动机
2.感觉
3.学习
4.信念和态度
三、消费者购买决策过程
(一)参与购买的角色
(二)购买行为类型
1.习惯性购买行为
2.寻求多样化购买行为
3.化解不协调购买行为
4.复杂购买行为
(三)购买决策过程
1.引起需要
2.信息收集
3.方案评价
4.购买决策
5.购后行为
四、住房市场中的消费者行为
一、房地产市场分析的概念与作用
(一)房地产市场分析的概念
(二)房地产市场分析的层次
(三)房地产市场分析的作用
1.开发商
2.投资者和金融机构
3.设计人员
4.营销经理
5.地方政府
6.租户和购房者
(四)市场区域的确定
1.影响市场区域形状和大小的关键因素
2.物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响
(一)宏观因素分析
(二)市场状况分析
1.供给分析
2.需求分析
3.竞争分析
4.市场占有率分析
(三)相关冈素分析
1.住宅项目
2.写字楼项目
3.商业购物中心项目
4.工业或仓储项目
1.了解市场调查的意义、内容和步骤;
2.了解对市场调查的分析与评估;
3.熟悉市场规模的估计;
5.了解市场趋势分析中的相关分析法;
6.熟悉市场细分;
7.熟悉目标市场选择;
8.掌握市场定位;
9.了解竞争者分析;
10.熟悉消费者购买行为分析;
11.住房市场中的消费者行为;
12.掌握房地产市场分析与市场分析报告。
本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。
一、现金流量的概念
二、现金流量图
三、房地产投资活动中的现金流量
(一)开发-销售模式现金流量图
(二)开发—持有出租—出售模式现金流量图
(三)购买—持有出租—出售模式现金流量图
(四)购买—更新改造—出售模式现金流量图
(五)购买—更新改造出租—出售模式现金流量图
一、资金时间价值的概念
二、利息与利率
(一)利息
(二)利率
(三)利率的决定和影响因素
1.古典学派的储蓄投资决定理沦
2.流动性偏好利率理论
3.可贷资金利率理论
-lm曲线模型的利率理沦
5.马克思的利率决定理论
6.影响利率的其他因素
三、单利计息与得利计息
(一)单利计息
(二)复利计息
四、名义利率与实际利率
(一)名义利率与实际利率的概念
(二)名义利率与实际利率的关系式
一、资金等效值的概念
二、复利计算
(一)常用符号
(二)公式与系数
1.一次支付的现值系数和终值系数
2.等额序列支付的现值系数和资金回收系数
3.等额序列支付的终值系数和储存基金系数
4.等差序列的现值系数和年费用系数
5.等比序列的现值系数和年费用系数
(三)复利系数的标准表示法
三、复利系数的应用
1.掌握现金流量;
2.掌握资金时间价值的概念;
3.掌握利息与利率;
5.熟悉影响利率的其他因素;
6.掌握单利计息与复利计息;
7.掌握名义利率与实际利率;
8.掌握资金等效值与复利计算。
本部分的.考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。
一、投资与成本
(一)广义投资与成本的概念
1.投资
2.成本
(二)房地产投资分析中的投资与成本
1.开发项目总投资
2.开发产品成本
3.营业成本
4.期间费用
5.运营费用
二、营业收入、利润和税金
(一)营业收入
(二)利润
(三)税金
1.营业税金及附加
2.城镇土地使用税和房产税
3.土地增值税
4.企业所得税
三、房地产投资经济效果的表现形式
(一)置业投资
(二)开发投资
一、投资回收与投资回报
二、经济评价指标体系
三、全部投资和资本金评价指标的差异
四、通货膨胀的影响
一、财务净现值
二、财务内部收益率
三、动态投资回收期
一、成本利润率与销售利润率
(一)成本利润率
(二)销售利润率
二、投资利润率
三、资本金利润率和资本金净利润率
(一)资本金利润率
(二)资本金净利润率
四、静态投资回收期
五、现金回报率与投资回报率
(一)现金回报率
(二)投资回报率
一、利息
二、借款偿还期
三、利息备付率
四、偿债备付率
五、资产负债率
六、流动比率
七、速动比率
一、方案经济比选及其作用
(一)方案经济比选
(二)方案经济比选的类型
(三)方案经济比选的作用
(四)方案比选中的决策准则
1.备选方案差异原则
2.最低可接受收益率原则
3.不行动原则
二、方案经济比选定量分析方法
(一)净现值法
(二)差额投资内部收益率法
(三)等额年值法
(四)费用现值比较法和费用年值比较法
(五)其他经济比选方法
三、方案经济比选方法的选择
(一)比选方法选择规则
(二)方案经济比选的特殊注意事项
1.掌握效益和费用识别;
2.掌握投资回收与投资回报;
3.掌握经济评价指标体系;
4.全部投资和资本金评价指标的差异
5.了解通货膨胀的影响;
6.掌握动态盈利能力指标及其计算;
7.掌握静态盈利能力指标及其计算;
8.掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算;
9.熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算;
10.熟悉方案经济比选的概念及其作用;
11.掌握方案经济比选定量分析方法;
12.熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。
本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。
一、房地产开发项目的重要不确定性因素
(一)土地费用
(二)建筑安装工程费
(三)租售价格
(四)开发期与租售期
(五)容积率及有关设计参数
(六)资本利率
(七)贷款利率
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
(一)购买价格
(二)权益投资比率
(三)空置率
(四)运营费用
三、不确定性因素的相互作用
一、盈亏平衡分析的基本原理
二、房地产开发项目盈亏平衡分析
(一)最低租售价格分析
(二)最低租售数量分析
(三)最高土地取得价格
(四)最高工程费用
(五)最高购买价格
(六)最高运营费用比率
(七)多因素临界点组合
三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例
(一)保本点分析
(二)临界点分析
一、敏感性分析的概念
二、敏感性分析的步骤
三、单因素与多因素敏感性分析
四、敏感性分析的“三项预测值”法
一、风险分析的界定
二、风险分析的一般过程和方法
(一)风险辨识
(二)风险估计与评价常用方法
1.调查和专家打分法
2.解析方法
3.蒙特卡洛模拟法
三、概率分析的步骤与概率确定方法
(一)概率分析的步骤
(二)概率的确定方法
四、概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步骤
(二)期望值法应用示例
五、蒙特卡洛模拟法
一、决策的概念
(一)决策及其特征
(二)决策的原则与评价标准
(三)决策理论
二、决策的方法
(一)确定型决策方法
(二)风险型决策方法
(三)不确定型决策方法
三、房地主投资决策
(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤
(二)房地产投资决策的类型
(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标
一、传统投资决策方法的局限性
二、房地产投资决策的期权性质
三、实物期权方法与房地产投资决策
(一)关于实物期权方法及适用范围
(二)实物期权方法投资决策的一般过程
(三)房地产投资决策中常见的期权问题
1.确定合理的开发时机(等待投资型期权)
2.决定是否放弃投资机会或项目(放弃型期权)
3.决定是否开发一些成长型项目(成长型期权)
四、实物期权方法的实际应用
五、应用实物期权方法的实际应用
(一)注意实物期权方法与传统投资决策填报有机结合
(二)注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件
(三)注意实物期权方法自身存在的局限性
1.掌握房地产开发项目的主要不确定性因素;
2.掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素;
3.熟悉不确定性因素的相互作用;
4.掌握盈亏平衡分析;
5.掌握敏感性分析的概念和步骤;
6.掌握单因素与多因素敏感性分析;
7.了解敏感性分析的“三项预测值”法;
8.掌握风险分析的界定;
9.了解风险分析的一般过程和方法;
10.熟悉概率分析的步骤与概率确定方法;
11.掌握概率分析中的期望值法;
12.了解蒙特卡洛模拟法;
13.掌握决策的概念;
14.了解决策的方法;
15.掌握房地产投资决策;
16.掌握传统投资决策方法的局限性;
17.了解房地产投资决策的期权性质;
18.了解实物期权方法与房地产投资决策;
19.熟悉实物期权方法的实际应用;
20.了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。
本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
一、可行性研究的含义和目的
二、可行性研究的作用
(一)申请项目核准的依据
(二)项目投资决策的依据
(三)筹集建设资金的依据
(四)开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
(五)下阶段规划设计的依据
三、可行性研究的依据
四、可行性研究的工作阶段
(一)投资机会研究
(二)初步可行性研究
(三)详细可行性研究
(四)项目评估与决策
一、可行性研究的内容
(一)项目概况
(二)开发项目用地的现状调查
(三)市场分析和建设规模的确定
(四)规划设计方案的选择
(五)资源供给条件分析
(六)环境影响评价
(七)项目开发组织机构和管理费用的研究
(八)开发建设计划的编制
(九)项目经济及社会效益分析
(十)结论及建议
二、可行性研究的步骤
(一)接受委托
(二)调查研究
(三)方案选择和优化
(四)财务评价和综合评价
(五)编制可行性研究报告
一、房地产开发项目策划
(一)区位分析与选择
(二)开始内容和规模的分析与选择
(三)开发时机的分析与选择
(四)合作方式的分析与选择
(五)融资方式与资金结构的分析与选择
(六)产品经营方式的分析与选择
二、构造评价方案
三、选择基础参数
(一)时间类参数
(二)融资相关参数
(三)收益相关指标
(四)评价标准类指标
一、投资估算
(一)土地费用
1.征收补偿费
2.土地出让价款
3.土地转让费
4.土地租用费
5.土地投资折价
(二)勘察设计和前期工程费
(三)房屋开发费
1.建筑安装工程费
2.基础设施建设费
3.公共配套设施建设费
(四)其他工程费
(五)开发期间税费
(六)管理费用
(七)销售费用
(八)财务费用
(九)不可预见费
二、资金使用计划
三、收入估算与资金筹措
(一)收入估算
1.租售方案
2.租售价格
3.租售收入
4.收款方式
(二)资金筹措
一、基本报表
(一)现金流量表
1.项目投资现金流量表
2.资本金现金流量表
3.投资者各方现金流量表
(二)财务计划现金流量表
(三)利润表
(四)资产负债表
二、辅助报表
三、财务报表的编制
一、项目可行性研究报告的基本构成
(一)封面
(二)摘要
(三)目录
(四)正文
(五)附表
(六)附图
二、项目可行性研究报告正文的写作要点
(一)项目总说明
(二)项目概况
(三)投资环境研究
(四)市场研究
(五)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
(六)规划方案及建设条件
(七)建设方式及进度安排
(八)投资估算及资金筹措
(九)项目评估基础数据的预测和选定
(十)项目经济效益评价
(十一)风险与不确定性分析
(十二)可行性研究的结论
1.熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段;
2.熟悉可行性研究的内容;
3.了解可行性研究的步骤;
4.熟悉房地产开发项目策划;
5.掌握构造评价方案;
6.掌握选择基础参数;
7.掌握房地产开发项目投资与收入估算;
8.掌握基本报表;
9.熟悉辅助报表;
10.掌握财务报表的编制;
11.熟悉可行性研究报告的撰写。
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产资本市场及各种融资方式的了解、熟悉和掌握程度。
一、房地产市场与资本市场
二、房地产权益融资
(一)房地产权益融资的特点
(二)中国房地产权益融资需求
(三)房地产权益融资的新发展
三、房地产债务融资
(一)债务融资的特点
(二)债务融资的类型结构
1.银行信贷
2.商业信用
3.企业债券
4.租赁融资
(三)房地产债务融资来源
一、证券市场概述
(一)证券市场的分类
1.证券发行市场和证券交易市场
2.股票市场和债券市场
(二)证券市场的构成要素
1.证券市场参与者
2.证券市场交易工具
3.证券交易场所
(三)证券市场的功能
1.筹资功能
2.定价功能
3.资本配置功能
(四)我国证券市场及发展概况
二、房地产企业公开资本市场融资方式
(一)股票市场融资
1.首次公开发行
2.配股和增发
(二)债券市场融资
1.公司债券
2.可转换债券
3.分离交易的可转公司债券
三、公开资本市场融资中的定价问题
(一)企业或资产估值模型
(二)股票发行价格定价
一、房地产开发贷款
(一)房地产开发贷款的种类
1.地产开发贷款
2.房产开发贷款
(二)房地产开发贷款的风险
1.政策风险
2.市场风险
3.经营风险
4.财务风险
5.完工风险
6.抵押物估价风险
7.贷款保证风险
(三)房地产开发贷款的风险管理
二、土地储备贷款
(一)土地储备贷款的发放
(二)土地储备贷款的风险
(三)土地储备贷款的风险管理
三、房地产抵押贷款
(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状
(二)房地产抵押贷款的种类
1.个人住房抵押贷款
2.商用房地产抵押贷款
3.在建工程抵押贷款
(三)个人住房贷款的风险
1.操作风险
2.信用风险
3.市场风险
4.管理风险
5.法律风险
(四)金融机构对房地产抵押物的要求
1.合法设定房地产抵押权
2.择优选择设押的房地产
3.合理确定抵押率
4.处置抵押物的渠道畅通
(五)个人住房抵押贷款的风险管理
四、抵押贷款二级市场
(一)抵押贷款二级市场的发展
(二)抵押贷款二级市场发展的条件
(三)抵押贷款支持证券的类型
一、房地产投资信托基金概述
(一)房地产投资信托基金的概念
(二)房地产投资信托基金的概念
1.提供了收益较高的投资工具
2.提高了房地产投资的流动性
3.为投资者有效规避风险
4.给房地产企业提供了直接融资渠道
(三)房地产投资信托基金的特征
1.流动性好
2.市场价值稳定
3.高现金回报
4.有效分散投资风险
5.抵御通货膨胀
(四)房地产投资信托基金发展概况
二、房地产投资信托资金分类与组织形式和结构
(一)房地产投资信托基金的分类
(二)房地产投资信托基金的组织形式
(三)房地产投资信托基金的组织结构
(四)估价在房地产投资信托基金中的作用
三、房地产投资信托资金发行流程
四、房地产投资信托资金风险及其管理
(一)房地产投资信托基金的风险
1.经营风险
2.市场风险
3.利率风险
(二)房地产投资信托基金的风险管理
1.提升专业化经营水平
2.提升规模经营水平
3.吸引机构投资者参与
4.制定积极稳妥的经营战略
5.建立优秀的管理队伍
一、房地产项目融资的概念
(一)房地产投资项目使用资金特性
(二)房地产项目融资的含义
(三)房地产项目融资的意义
二、房地产项目融资方案
(一)融资组织形式选择
(二)资金来源选择
(三)资本金筹措
(四)债务资金筹措
1.信贷融资
2.债券融资
(五)预售或预租
(六)融资方案分析
1.资金来源可靠性分析
2.融资结构分析
3.融资成本分析
4.融资风险分析
三、金融机构对房地产项目贷款的审查
(一)企业资信等级评价
(二)贷款项目评估
(三)房地产贷款担保方式评价
1.保证
2.抵押
3.质押
(四)贷款综合评价
1.了解房地产市场与资本市场;
2.熟悉房地产权益融资与债务融资;
3.了解证券市场的分类、构成要素、功能，及我国证券市场及发展概况;
4.熟悉房地产企业公开资本市场融资方式;
5.熟悉公开资本市场融资中的定价问题;
6.掌握房地产开发贷款的种类;
7.了解房地产开发贷款的风险及其管理;
8.熟悉土地储备贷款;
9.掌握房地产抵押的概念与发展现状;
10.掌握房地产抵押贷款的各类;
11.了解个人住房贷款的风险;
12.熟悉金融机构对房地产抵押物的要求;
13.了解个人住房抵押贷款的风险管理;
14.了解抵押贷款二级市场;
15.掌握房地产投资信托基金的概念、功能、特征及发展概况;
16.了解房地产投资信托资金分类与组织形式和结构;
17.了解房地产投资信托资金发行流程;
18.了解房地产投资信托资金风险及其管理;
19.掌握房地产项目融资的概念;
20.熟悉房地产项目融资方案;
21.熟悉金融机构对项目贷款的审查。
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。
一、物业管理
二、设施管理
三、房地产资产管理
四、房地产组合投资管理
一、制定物业管理计划
(一)确立目标
(二)检查物业质量状况
(三)形成租金方案和出租策略
(四)提出预算(包括管理费)
(五)签订物业服务合同
(六)物业管理记录和控制
二、加强市场宣传
三、制定租金收取办法
四、物业的维修养护
五、安全保卫
六、协调与业主和租户的关系
七、进行物业管理组织与控制.
一、写字楼物业的分类
(一)甲级写字楼
(二)乙级写字楼
(三)丙级写字楼
二、写字楼分类过程中要考虑的因素
(一)位置
(二)交通方便性
(三)声望或形象
(四)建筑形式
(五)大堂
(六)电梯
(七)走廊
(八)写字楼室内空间布置
(九)为租户提供的服务
(十)建筑设备系统
(十一)物业管理水平
(十二)租户类型
三、写字楼租户的选择
(一)商业信誉和财务状况
(二)所需面积大小
1.可能面积的组合
2.寻租者经营业务的性质
3.寻租者将来扩展办公室面积的计划
(三)需要提供物业管理服务
四、写字楼租金的确定
(一)计算可出租或可使用面积
(二)基础租金与市场租金
(三)出租单元的面积规划和室内装修
五、写字楼物业的租约与租约谈判
(一)租赁合约中的标准条款
(二)折让优惠和租户权利的授予
一、零售商业物业分析
(一)零售商业物业的分类
(二)零售商业物业的商业辐射区域分析
(三)特色、位置和停车
二、零售商业物业租户的选择
(一)声誉
(二)财务能力
(三)组合与位置分配
(四)需要的服务
三、零售商业物业的租金
(一)基础租金
(二)百分比租金
(三)代收代缴费用和净租约
(四)租金的调整
四、零售商业物业的租约
(一)关于每一独立承租单元的用途
(二)限制经营内容相似的租户
(三)限制租户在一定地域范围内重复设店
(四)营业时间
(五)公用面积的维护
(六)广告、标志和图形
(七)折让优惠
(八)其他条款
五、零售商业物业的其他管理工作
一、收益性物业经营状况的评估
(一)现金流
1.潜在毛租金收入
2.空置和收租损失
3.其他收入
4.有效毛收入
5.收益性物业的运营费用
6.净经营收入
7.抵押贷款还本付息
8.现金流计算
(二)相关问题分析
1.物业估价
2.大修基金和保证金基金
3.所得税
二、收益性物业管理中的运营费用
(一)人工费
(二)公共设施设备日常运行、维修及保养费
1.维修和保养费
2.室内装修费
3.生活用水和污水排放
4.能源费
5.康乐设施费
6.杂项费用
(三)绿化养护费
(四)清洁卫生费
(五)保安费用
(六)办公费
(七)固定资产折旧费
(八)不可预见费
(九)保险费
(十)物业管理企业服务费和利润
(十一)法定税费
(十二)房产税
三、收益性物业管理中的预算
(一)年度运营预算
(二)资本支出预算
(三)长期预算
四、收益性物业财务收支报告
1.掌握物业管理;
2.熟悉设施管理;
3.熟悉房地产资产管理;
4.了解房地产组合投资管理;
5.掌握制定物业管理计划;
6.熟悉加强市场宣传;
7.掌握制定租金收取办法;
8.了解物业的维修养护;
9.了解安全保卫;
10.了解协调与业主和租户的关系;
11.了解进行物业管理组织与控制;
12.掌握写字楼物业的分类;
13.熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素;
14.熟悉写字楼租户的选择;
15.掌握写字楼租金的确定;
16.了解写字楼物业的租约与租约谈判;
17.掌握零售商业物业分析;
18.熟悉零售商业物业租户的选择;
19.掌握零售商业物业的租金;
20.了解零售商业物业的租约;
21.了解零售商业物业的其他管理工作;
22.掌握收益性物业经营状况的评估;
23.掌握收益性物业管理中的运营费用;
24.熟悉收益性物业管理中的预算;
25.熟悉收益性物业财务收支报告。
房地产估价师经营与管理真题篇二
1、物业甲为写字楼项目，末价值为000万元，预计末价值为00万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则20该物业的价值的标准差为0%：物业乙为高尔夫球场项目，20末价值为000万元，年末价值为200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则该物业的标准差为20%。由以上资料，()投资风险更大。
a、物业甲。
b、物业乙。
c、一样大。
d、无法判断。
2、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。()。
a、对。
b、错。
3、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，()又是中央政府财政收入的`一个重要来源。
a、农业经济税收。
b、工业生产带来的利润。
c、商业经济经营带来的巨大财富。
d、与房地产有关的收入。
4、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是()。
a、在固定的预期收益率下使风险最低。
b、使收益率最高。
c、在一个预设可接受的风险下使收益最大化。
d、减少投资。
5、()是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
a、房地产泡沫。
b、房地产市场中的过度开发。
d、房地产过剩。
6、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的()。
a、前期工作。
b、初期工作。
c、前提工作。
d、项目可行性研究。
7、()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
a、商品市场。
b、生产要素市场。
c、服务市场。
d、潜在市场。
8、按固定资产的使用构成，投资可以分为()。
a、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用。
b、基本建设和房地产开发投资。
c、土地投资和房屋投资。
d、国内投资和外商投资。
9、属于利息的计算方式有()。
a、单利计息。
b、连续复利。
c、间断复利。
d、复利计息。
10、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括()。
a、收入的变化。
b、对未来的预期。
c、政策变化。
d、可替代商品价格。
参考答案。
1、b2、a3、d4、ac5、b6、d7、c8、a9、ad10、bc。
房地产估价师经营与管理真题篇三
1.在我国的一些上市公司中，“内部人控制”的现象比较严重，这在很大程度上损害了股东利益，这种情况存在的一般原因是()。
a.在公司中不存在企业资产所有者的有限财产责任制度。
b.在公司中未能建立法人财产制度。
c.公司内部法人治理结构不科学。
d.在委托人和代理人之间不存在有效的控制机制和约束机制。
2.在现代企业制度中，建立和完善企业资产所有者和企业经营者之间委托代理关系的核心是()。
a.构建企业资产所有者的有限财产制度。
b.构建有效的控制机制和约束机制。
c.建立法人财产制度。
d.建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制。
3.现代企业制度的基本形式是()。
a.公司制。
b.业主制。
c.合伙制。
d.股份制。
4.法人治理结构是指()。
a.以企业法人作为企业资产控制主体的一项法律制度。
b.企业内部权力机构的设置、运行以及权力机构之间的联系机制。
c.明确企业出资者应对企业的经济活动承担有限财产责任的一项法律制度。
d.企业的出资者委托经营者从事经济活动的契约关系。
5.在现代企业制度中，建立科学的法人治理结构的核心是()。
a.建立有限财产责任制度。
b.使企业能够自主经营、自负盈亏。
c.在企业内部构建权力均衡机制。
d.在企业内部建立控制机制和约束机制。
6.我国经济体制改革的中心环节是国有企业改革，使国有企业最终成为能够自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的市场竞争主体和独立的法人，要达到这一改革目标，关键是()。
a.建立科学的企业内部组织结构。
b.政企分开，明确企业的权利和责任。
c.确立企业的法人财产权。
d.在企业内部建立控制机制和约束机制。
7.现代企业制度中的委托代理关系是一种()。
a.从属关系。
b.雇佣关系。
c.契约关系。
d.经济关系。
8.我国国有企业改革的方向是()。
a.建立现代企业制度。
b.建立科学的法人治理结构。
c.建立法人财产制度。
d.实行股份制改造。
9.建立现代企业制度，并不意味着要对所有的国有企业都必须完全按照市场化标准进行公司制改造，使之成为以营利为目标的市场竞争主体。在市场经济中，()就属于不必进行公司制改造的企业。
a.关系国计民生的大中型国有企业。
b.垄断企业。
c.导致外部不经济的企业。
d.向社会提供公共物品和准公共物品的企业。
10.属于法人企业的企业制度是()。
a.业主制。
b.公司制。
c.合伙制。
d.股份制。
11.在社会主义市场经济中，国家或政府对个人收入的调节，应集中在()。
a.微观领域。
b.宏观领域。
c.物质生产领域。
d.非物质生产领域。
12.个人收入经过初次分配以后还要进行再分配，其必要性在于()。
a.初次分配不公，导致贫富差距悬殊。
b.国家要从中分配一部分作为公共国有资产。
d.政府管理国家财政的必要手段之一。
13.在经济学中，洛伦茨曲线所表明的`是()。
a.经济增长、充分就业与稳定物价之间的矛盾关系。
b.收入分配相对不平等的程度。
c.公平与效率的替换关系。
d.经济增长与充分就业之间的互补性。
14.1988年，中国、印度、泰国和韩国的基尼系数分别为0.38、0.42、0.47和0.36，在上述四个国家中，收入分配最平等的国家是()。
a.中国b.印度。
c.泰国。
d.韩国。
15.按生产要素分配是市场经济的客观要求，可以使生产要素资源得到有效的利用，但实行按生产要素分配，必须以()为前提。
a.生产资料社会主义公有制。
b.承认生产要素的所有权和产权清晰。
c.机会平等。
d.劳动具有谋生性质。
16.对个人收入进行调节或再分配的最重要的主体是()。
a.国家。
b.社会团体。
c.集体组织。
d.企业。
17.在社会主义市场经济中，个人收入的初次分配是在()中进行的。
a.微观领域。
b.宏观领域。
c.物质生产领域。
d.非物质生产领域。
18.()是实行按劳分配的前提条件。
a.社会生产力发展水平相对低下。
b.旧的社会分工的存在。
c.生产资料社会主义公有制。
d.劳动的谋生性质。
19.实行按劳分配的物质条件是()。
a.社会生产力发展水平相对低下。
b.旧的社会分工的存在。
c.生产资料社会主义公有制。
d.劳动的谋生性质。
20.在社会主义市场经济体制中，实行按劳分配的主体()。、
a.是个人而不是企业。
b.是个人而不是国家。
c.是国家而不是企业。
d.是企业而不是国家。
参考答案：
1.d2.b3.a4.b5.c6.c7.c8.a9.d10.b。
11.b12.c13.b14.d15.b16.a17.a18.c19.a20.d。
房地产估价师经营与管理真题篇四
1、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(a)。
a.观察法。
b.实验法。
c.讨论法。
d.问卷调查法。
2、某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的该城市商品住宅销售量为(b)万m2。
a.390.5。
b.399.5。
c.523.5。
d.543.0。
3、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(c)。
a.生活方式。
b.受教育程度。
c.购买动机。
d.自我形象。
4、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(b)竞争者。
a.从容不迫型。
b.选择型。
c.凶猛型。
d.随机型。
5、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括(b)。
a.购买价格。
b.容积率及有关设计参数。
c.空置率。
d.运营费用。
6、银行为某家庭提供了期限为的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是(a)。
a.7.02%。
b.7.04%。
c.7.50%。
d.7.85%。
7、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限、年利率6%的`住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了(b)元。
a.137.5。
b.410.2。
c.432.2。
d.452.2。
8、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(a)。
a.利润总额。
b.投资利润。
c.税后利润。
d.可分配利润。
9、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(d)。
a.10.0%。
b.14.0%。
c.25.0%。
d.35.0%。
10、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为(b)。
a.45.05%。
b.49.31%。
c.5b.86%。
d.63.6%。
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房地产估价师经营与管理真题篇五
张某于11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
标准答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的.转让价。
房地产估价师经营与管理真题篇六
1、下列计算一半建筑面积的是()。
a.无柱的雨篷。
b.无顶盖的室外楼梯。
c.骑楼。
d.无顶盖的阳台。
答案：b。
2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。
a.60。
b.70。
c.80。
d.90。
答案：c。
3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。
a.房管部门。
b.物业管理公司。
c.住房公积金管理中心。
d.售房单位和购房人。
答案：d。
4、契税的课税对象为()。
a.房地产的出售人。
b.房地产的购买人。
c.房地产的使用权人。
d.发生权属转移的房地产。
答案：d。
5、属于直接融资的金融工具为()。
a.存款单。
b.保险单。
c.支票。
d.银行承兑汇票。
答案：c。
6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。
a.商业信用。
b.国家信用。
c.消费信用。
d.a和c。
答案：c。
7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。
a.财产损失保险。
b.保证保险。
c.责任保险。
d.信用保险。
答案：d。
8、保险合同的客体为()。
a.保险人。
b.保险利益。
c.保险金额。
d.被保险人。
答案：b。
9、股票与债券的共性是()。
a.收益性。
b.偿还性。
c.安全性。
d.市场价格与票面价值的一致性。
答案：a。
10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。
a.股权。
b.债权。
c.契约。
d.债务。
答案：c。
11、施工企业的建设工程保修期，自()起计算。
a.已按合同约定完成所有工程项目之日。
b.竣工验收之日。
c.竣工验收合格之日。
d.建设单位同施工单位共同签署保修书之日。
答案：b。
12、转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。
a.30日。
b.60日。
c.90日。
d.10日。
答案：c。
13、房地产评估机构中，三级机构可以()的评估项目。
a.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下。
b.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下。
c.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下。
d.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下。
答案：d。
14、地形图中的地貌是指()。
a.地表面高低起伏的形态。
b.地表面上固定的物体。
c.土地的编号、利用类别、等级、面积等。
d.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等。
答案：a。
15、电气安装工程属于()。
a.工程项目。
b.分项工程。
c.分部工程。
d.单位工程。
答案：c。
16、自动喷洒系统属于()。
a.生活给水系统。
b.生产给水系统。
c.消防给水系统。
d.热水供应系统。
答案：c。
17、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。
a.相关性原则。
b.划分收益性支出与资本性支出原则。
c.货币计量假设。
d.会计主体假设。
答案：d。
18、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是()。
a.分支行制。
b.单元银行制。
c.集团限行制。
d.连锁银行制。
答案：a。
19、下列关于市场失灵的说法错误的是()。
a.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率。
b.外部性可以是正的也可以是负的。
c.市场可以有效地提供私人物品与公共物品。
d.信息不完全可能导致市场失灵。
答案：c。
20、私人物品的特征如下()。
a.既无竞争性又无排他性。
b.既有竞争性又有排他性。
c.有竞争性、无排他性。
d.有排他性、无竞争性。
答案：b。
房地产估价师经营与管理真题篇七
1.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的(d)。
a.位置固定性。
b.不一致性。
c.适应性。
d.相互影响性。
2.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值(a)。
a.下降。
b.上升。
c.不变。
d.不能确定。
3.下列风险中，属于个别风险的是(d)。
a.购买力风险。
b.市场供求风险。
c.政策风险。
d.比较风险。
4.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(a)万元。
a.55.0。
b.85.6。
c.150.0。
d.123.6。
5.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为(b)元。
a.1002.45。
b.1012.45。
c.1027.42。
d.1037.45。
6.某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少(b)元。
a.544.10。
b.555.10。
c.1776.32。
d.2109.38。
7.某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为(a)元。
a.301.53。
b.2983.84。
c.1524.15。
d.1587.65。
8.某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限，年利率12%。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为(c)。
a.0.18。
b.0.12。
c.3.39。
d.5.00。
9.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为(a)。
a.甲乙。
b.甲乙。
c.甲=乙。
d.无法判断。
10.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是(b)。
a.土地使用权出让费。
b.土地使用费。
c.土地使用权转让费。
d.毛地价。
房地产估价师经营与管理真题篇八
1、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经()批准，但企业章程另有规定的除外。
a、职代会。
b、董事会。
c、总经理。
d、抵押登记。
2、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向()。
a、人民法院起诉。
b、房地产行政主管部门申请复核。
c、仲裁机构申请仲裁。
d、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估。
3、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的()倍。
a、3～5。
b、3～6。
c、1～6。
d、10～20。
4、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的()。
a、买卖。
b、租赁。
c、抵押。
d、分配。
5、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给()的拆迁凭证。
b、被拆迁人。
c、房屋拆迁申请人。
d、具有房屋拆迁资格的单位。
6、共有房地产的房地产权证由()收执。
a、共有人共同。
b、共有人分别。
c、权利人推举的持证人。
d、房地产主管部门指定的权利人。
7、全民所有制企业等同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，需向以上人民政府土地管理部门提出用地申请。
a、县级。
b、市级。
c、镇级。
d、区级。
8、处分抵押房地产所得金额，应首先()。
a、扣除土地出让金。
b、支付处分抵押房地产的费用。
c、偿还抵押权人债权。
d、扣除抵押房地产应缴纳的税款。
9、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于()。
a、第一产业。
b、第二产业。
c、第三产业。
d、既是第二产业又是第三产业。
10、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请()登记。
a、他项权。
b、转移。
c、初始。
d、所有权变更登记。
11.在生产资料所有制所包含的各种经济关系中，最基本的经济关系是()。
a.所有、归属关系。
b.占有关系。
c.支配关系。
d.使用关系。
12.私有制、公有制、混合所有制是我国现阶段存在的三种基本的生产资料所有制形式。评价其中任何一种所有制在社会主义经济中是否优越，其惟一的标准是()。
a.生产资料所有制的性质。
b.生产资料公有化程度的高低。
c.生产资料公有化范围的大小。
d.能否促进当时当地生产力的发展。
13.生产资料所有制属于()范畴。
a.经济。
b.政治。
c.哲学。
d.历史。
14.生产资料所有制的实质是一种()。
a.阶级利益关系。
b.政治利益关系。
c.经济利益关系。
d.社会利益关系。
15.()是社会经济制度的基础。
a.社会主义市场经济。
b.生产资料所有制。
c.生产力与生产关系之间的矛盾。
d.社会主义初级阶段。
16.生产资料所有制这种经济关系在法律上的基本表现是()。
a.财产占有权。
b.财产使用权。
c.财产处分权。
d.财产所有权。
17.由于()，才有可能使同一性质的所有制形式或经济形式出现不同的经济形态。
a.财产所有权所包含的`四项权利集中于同一经济主体。
b.财产所有权所包含的四项权利可以有不同形式的分离。
c.财产所有权所包含的四项权利的统一与分解。
d.财产所有权所包含的四项权利相互制约、相互决定。
18.判断一个产权的权能是否完整，应当主要以()为依据。
a.财产权利的归属。
b.所有者对它具有的排他性和可转让性。
c.所有者对财产是否拥有占有权和使用权。
d.产权主体的权责利关系是否明确。
19.在社会主义市场经济中，一个既有效率又能保障生产要素自由流动的合理的所有制结构只能()。
a.取决于社会经济制度的性质。
b.取决于生产资料的所有制关系。
c.由实践决定和市场安排。
d.取决于财产权利的性质和市场安排。
20.美国经济学家阿尔钦认为，产权()。
a.是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利。
b.不是所有权，而是平等的所有权主体之间的权责利关系。
c.是包括经济行为主体对资源的使用权、转让权以及收人的享用权在内的一组权利。
d.是界定人们如何受益、如何受损以及如何提供补偿的行为权。
参考答案：
1、b2、b3、c4、a5、c6、c7、a8、b9、c10、d。
11、a12、d13、a14、c15、b16、d17、c18、a19、c20、a。
房地产估价师经营与管理真题篇九
1、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括( )方面。
b.控制混凝土质量
c.对工程中的配套设备进行检验
d.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
标准答案：a，b，d
2、开发项目竣工验收的工作程序一般分为( )。
a.单项工程竣工验收
b.综合验收
c.单位工程验收
d.单项验收
标准答案：a，b
解 析：开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
3、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是( )。
a.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
b.对所选用的材料和设备进行质量评价
c.对整个施工过程中的工程质量进行评估
e.确定质量控制的对象
标准答案：a，b，c，d
4、双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。( )
标准答案：错误
5、判断物业代理公司过往的业绩主要是看其总共代理过多少个项目或成交额有多少。( )
标准答案：错误
解 析：看物业代理公司过往的业绩，不是看其总共代理过多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。
6、认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。( )
标准答案：错误
解 析：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
7、如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。( )
标准答案：正确
8、随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。( )
标准答案：错误
解 析：成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。
9、一般说来，全国或国际性代理公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性代理机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细了解。( )
标准答案：正确
10、控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。( )
标准答案：错误
解 析：强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。
房地产估价师经营与管理真题篇十
1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。
a.销售收入。
b.转让收入。
c.租金收入。
d.利息收入。
2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
a.出售。
b.抵押。
c.转让。
d.经营。
3、下列风险中属于系统风险的是()。
a.比较风险。
b.市场供求风险。
c.未来运营费用风险。
d.持有期风险。
4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。
a.不可移动性。
b.适应性。
c.弱流动性。
d.相互影响性。
5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。
a.0.63。
b.1.63。
c.2.25。
d.12.50。
6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。
a.第一阶段。
b.第二阶段。
c.第三阶段。
d.第四阶段。
7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。
a.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因。
b.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫。
c.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性。
d.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成。
8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。
a.移动平均法。
b.指数平滑法。
c.市场因子推演法。
d.简单平均法。
9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。
a.开发商。
b.监理单位。
c.分包单位。
d.总承包单位。
10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。
a.目标定价法。
b.成本加成定价法。
c.随行就市定价法。
d.价值定价法。
11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。
a.观察法。
b.实验法。
c.讨论法。
d.问卷调查法。
12、某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的该城市商品住宅销售量为()万m2。
a.390.5。
b.399.5。
c.523.5。
d.543.0。
13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。
a.生活方式。
b.受教育程度。
c.购买动机。
d.自我形象。
14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。
a.从容不迫型。
b.选择型。
c.凶猛型。
d.随机型。
15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。
a.购买价格。
b.容积率及有关设计参数。
c.空置率。
d.运营费用。
16、银行为某家庭提供了期限为的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。
a.7.02%。
b.7.04%。
c.7.50%。
d.7.85%。
17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限、年利率6%的`住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。
a.137.5。
b.410.2。
c.432.2。
d.452.2。
18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。
a.利润总额。
b.投资利润。
c.税后利润。
d.可分配利润。
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。
a.10.0%。
b.14.0%。
c.25.0%。
d.35.0%。
20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。
a.45.05%。
b.49.31%。
c.5b.86%。
d.63.6%。
参考答案：
1、c2、d3、b4、c5、c6、c7、d8、c9、d10、a。
11、a12、b13、c14、b15、b16、a17、b18、a19、d20、b。
房地产估价师经营与管理真题篇十一
1.市场的客体通常是指( c )。
a.买家
b.卖家
c.交易对象
d.交易价格
2.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( a )。
a.建筑师
b.结构工程师
c.设备工程师
d.监理工程师
3.决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是( c )。
a.满足购买者使用要求
b.购买者支付能力
c.物业预期收益
d.物业用途
4.按照四象限模型，确定房地产资产需求的.关键是房地产使用市场的( b )。
a.存量规模
b.租金水平
c.开发成本
d.资本化率
5.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( a )。
a.空置率合理空置率
b.空置率合理空置率
c.空置率=合理空置率
d.不能判断
6.对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于( b )阶段。
a.投资机会研究
b.初步可行性研究
c.详细可行性研究
d.项目的评估和决策
7.下列费用中，不属于土地费用的是( d )。
a.土地使用权出让金
b.城市建设配套费
c.拆迁安置补偿费
d.基础设施建设费
8.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( b )。
a.单元估算法
b.单位指标估算法
c.工程量近似匡算法
d.概算指标估算法
9.下列费用中，不属于企业财务费用的是( a )。
a.审计费
b.利息
c.外汇、汇兑净损失
d.融资代理费
10.财务内部收益率是指项目在整个( a )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
a.计算期
b.动态投资回收期
c.项目寿命期
d.开发期
房地产估价师经营与管理真题篇十二
1.有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。
a.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
2.房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )
a.对
b.错
3.金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。
a.项目基本情况
b.开发商资信水平
c.市场分析结果
d.财务评价指标
4.物业管理的原则包括( )。
a.专业化管理原则
b.社会化原则
c.企业化原则
d.分散管理原则
5.房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：
a.项目策划
b.项目方案的设计
c.可行性研究
d.成本收益分析
6.房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )
a.对
b.错
7.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
a.对
b.错
8.一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。
a.土地的有限性和稀缺性
b.投机需求的膨胀
c.金融机构的过度放贷
d.政府的监管
9.在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
a.直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节
c.直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制
d.间接融资是一种可以无限扩展的融资方式
10.现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
a.605
b.600
c.650
d.550
11.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。( )
a.对
b.错
12.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每( )一次。
a.月
b.季度
c.半年
d.年
13.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( )。
a.使用计划
b.出租计划
c.销售计划
d.租售计划
14.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
a.对
b.错
15.根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。
a.房地产开发投资和购买投资
b.土地投资和房屋投资
c.建筑材料投资和土地投资
d.生产投资和经营投资
房地产估价师经营与管理真题篇十三
1、用公式a=pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=pi+pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。( )
标准答案：错误
解析：pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报，pi/[(1+i)n-1]是投资者的投资回收。
2、财务净现值(fnpv)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。( )
标准答案：错误
解析：财务净现值(fnpv)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
3、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。( )
标准答案：正确
4、研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)firr有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，解出的方程可能有多个实数解，即firr可以有多个值。( )
标准答案：错误
解析：对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于firr是唯一的，如果计算firr的方程有多个实数解，须根据firr的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用firr评价该项目。
5、成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，才等于年成本利润率。( )
标准答案：错误
解析：成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。
6、资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。( )
标准答案：错误
解析：资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。
7、投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。( )
标准答案：正确
8、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。( )
标准答案：错误
9、开发建设投资是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发产品成本。( )
标准答案：错误
解析：开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。而开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
10、城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。( )
标准答案：错误
解析：城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
房地产估价师经营与管理真题篇十四
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在()。
b.政府规划管理部门。
c.政府土地管理部门。
d.上级总公司。
2.评估时依据的建筑面积应为()。
a.460m2。
b.600m2。
c.1000m2。
d.以上三个面积都不行。
3.该公司委托评估应选择()。
b.资产管理部门外语学习网。
d.验资机构。
标准答案：b,d,c。
解析：
2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。
房地产估价师经营与管理真题篇十五
房地产估价师在职业资格考试中属于较低水平，难度实际并不小。每年考试成绩及合格人员名单预计12月中旬公布。下文是为大家精选的房地产估价师开发经营管理习题，欢迎大家阅读。
1、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为( )。
a.3.5%
b.5.17%
c.7.75%
d.8.59%
标准答案：c
2、租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于( )。
a.收益现金流风险
b.资本价值风险
c.比较风险
d.未来运营风险
标准答案：d
3、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响
a.预期通货膨胀
b.非预期通货膨胀
c.成本型通货膨胀
d.需求型通货膨胀
标准答案：a
4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是( )。
a.比较风险
b.收益现金流风险
c.持有期风险
d.时间风险
标准答案：b
5、房地产投资的( )优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。
a.能抵消通货膨胀的影响
b.相对较高的收益水平
c.提高投资者的资信等级
d.易于获得金融机构的支持
标准答案：a
6、开发投资的投资者主要是( )。
a.赚取利润
b.保值增值
c.获得收益
d.消费
标准答案：a
7、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于( )。
a.房地产开发投资
b.房地产置业投资
c.房地产间接投资
d.投资于房地产投资信托公司
标准答案：c
8、写字楼经营者与甲公司签定了的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临( )。
a.市场供求风险
b.周期风险
c.变现风险
d.通货膨胀风险
标准答案：d
解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的.购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。
a.大陆政策多变
b.占领世界投资市场
c.风险转移
d.投资组合
标准答案：d
解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
a.系统风险
b.资本价值风险
c.个别风险
d.比较风险
标准答案：c
房地产估价师经营与管理真题篇十六
1、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。( )
a、对
b、错
2、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。( )
a、对
b、错
3、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。
a、座谈
b、问卷
c、观察
d、实验
4、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的`是( )。
c、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
5、产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(e)和该产品可觉察性能(p)的函数，即s=f(e p)。以下关于e和p关系描述正确的是( )。
a、若e=p时，消费者满意
b、若ep 时，消费者不满意
c、若ed、e和p之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强
6、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。
a、单元估算法
b、单位指标估算法
c、工程量近似匡算法
d、概算指标法
7、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )
a、对
b、错
8、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。( )
a、对
b、错
9、针对不同用途的收益性物业可分为( )。
a、写字楼物业管理、商场物业管理
b、承租人管理、租赁市场管理
c、工业及货仓物业管理、人事管理
d、商场物业管理、财务、人事管理
10、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
a、发起者
b、影响者
c、决策者
d、购买者
1.a 2.b 3.b 7.b 8.b 9.a 10.a
房地产估价师经营与管理真题篇十七
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
a、价格。
b、常数。
c、价格变动率。
d、时间。
答案：d。
2、在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
a、权益状况。
b、区位状况。
c、实物状况。
d、年限状况。
答案：a。
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
a、9。
b、13.5。
c、15。
d、18。
答案：d。
解析：2000/(2000+1000)*27=18米。
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。
a、类似写字楼的客观收益。
b、市场比较法。
c、该写字楼的实际收益。
d、无法估算。
答案：a。
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。
a、取三者的平均值。
b、取三者的中间值。
c、任选其中之一。
d、在三者的基础上综合分析决定。
答案：d。
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用a、b、c方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
6、路线价法估价的第二个步骤为()。
a、设定标准深度。
b、选取标准宗地。
c、编制深度百分率表。
d、划分路线价区段。
答案：a。
7、某估价事务所在6月20日至7月20日评估了一宗房地产于196月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。
a、年6月30日。
b、现在。
c、重新估价的作业日期
d、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：a。
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
8、报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
a、平均利润率。
b、安全利率。
c、经济增长率。
d、银行贷款利率。
答案：b。
9、房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。
a、供需与价格。
b、需求与价格。
c、供给与价格。
d、供给与需求。
答案：d。
10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。
a、估价目的。
b、估价对象。
c、估价时点。
d、估价目的和估价对象。
答案：a。
11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是()。
a.2%。
b.3%。
c.4%。
d.0。
答案：d。
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
12、收益法适用的条件是房地产的()。
a.收益能够量化。
b.风险能够量化。
c.收益或风险其一可以量化。
d.收益和风险均能量化。
答案：d。
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
13、投资利润率的计算公式是()。
a.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)。
b.开发利润/(土地取得成本+开发成本)。
c.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)。
d.开发利润/开发完成后的房地产价值。
答案：a。
解析：b是直接成本利润率的计算公式，d是销售利润率的计算公式，c不是任何利润率的计算公式。
14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()。
a.2500万元。
b.3500万元。
c.3600万元。
d.3000万元。
答案：c。
解析：20000x60%x3000=3600万元。
15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是()。
a.30年。
b.
c.
d.40年。
答案：b。
解析：受腐蚀的`砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是。
16、一般来说，开发经营期的起点()。
a.与经营期的起点重合。
b.与运营期的起点重合。
c.与建造期的起点重合。
d.与开发期的起点重合。
答案：d。
17、路线价法主要适用于()。
a.城市商业街道两侧土地的估价。
b.旧建筑物的估价。
c.新建筑物的估价。
d.拆迁房屋的估价。
答案：a。
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
18、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。
a.算术平均数。
b.中位数。
c.加权平均数。
d.众数。
答案：d。
19、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)。
a.单利计息的利息少，复利计息的利息多。
b.单利计息的利息多，复利计息的利息少。
c.单利计息的利息与复利计息的利息一样多。
d.无法知道。
答案：a。
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
20、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
a.2487.75。
b.2500.00。
c.2511.00。
d.2162.25。
答案：b。
解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。
房地产估价师经营与管理真题篇十八
1.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的(b)风险。
a.市场。
b.财务。
c.政策。
d.经营。
2.房地产开发企业税后利润应首先用于(a)。
a.弥补企业以前年度的亏损。
b.提取法定盈余公积金。
c.提取公益金。
d.向投资者分红。
3.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按(d)计算的。
a.综合利率。
b.贷款利率。
c.折现率。
d.机会成本。
4.某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是(a)万m2.
a.5.2。
b.6.4。
c.6.8。
d.7.6。
5.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是(b)万元。
a.13.2。
b.15.9。
c.19.5。
d.20.4。
6.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有(abce)。
a.自我消费。
b.房地产保值。
c.房地产增值。
d.开发利润。
e.出租收益。
7.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有(ace)。
a.期望值相同，标准差小的方案。
b.期望值相同，标准差大的方案。
c.标准差系数小的方案。
d.标准差系数大的方案。
e.标准差相同、期望值大的方案。
8.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(abce)。
a.单元估算法。
b.概预算定额法。
c.工程最近似匡算法。
d.蒙特卡洛模拟法。
e.单位指标估算法。
9.新设项目法人融资形式的特点存(abd)。
a.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成。
b.新设项目法人承担相应的融资责任和风险。
c.从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力。
d.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力。
e.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产。
10.下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有(abcd)。
a.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
b.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
c.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
d.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。
e.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金。
房地产估价师经营与管理真题篇十九
1.某城市存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()。(试题)。
a.0.4月。
b.2.5月。
c.0.4年。
d.2.5年。
答案：d。
解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。(试题)。
a.第一阶段。
b.第二阶段。
c.第三阶段。
d.第四阶段。
答案：b。
3.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会()。(试题)。
a.减少。
b.增加。
c.不变。
d.同步递减。
答案：b。
4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。(试题)。
a.物理结构。
b.区域结构。
c.产品结构。
d.供求结构。
e.总量结构。
答案：bcde。
解析：从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。
5.下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。(试题)。
b.在房地产周期循环的最低点，空置率最高。
c.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格。
d.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率。
e.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的。
答案：abd。
解析：房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率。
6.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。(试题)。
a.空置量。
b.房地产价格指数。
c.平均建设周期。
d.吸纳率。
e.失业率。
答案：bd。
7.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段的主要有()。
a.加大城市基础设施建设投入。
b.调整银行贷款利率。
c.调整公共住房政策。
d.调整房地产税收政策。
e.加快城市化进程。
答案：bcd。
8.城市土地开发和供应计划，一般由()按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。(试题)。
a.土地管理部门。
b.规划管理部门。
c.市场管理部门。
d.设计管理部门。
e.计划管理部门。
答案：ab。
9.市场主体通常包括()。(试题)。
a.买家。
b.卖家。
c.交易对象。
d.交易价格。
e.交易行为。
答案：ab。
a.总量结构。
b.区域结构。
c.产品结构。
d.供求结构。
e.资金结构。
答案：abcd。
房地产估价师经营与管理真题篇二十
1、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为()等四个层次。
a.经营利润
b.利润总额
c.税后利润
d.未分配利润
e.可分配利润
【正确答案】：abce
2、以下说法正确的是()。
a.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
b.净经营收入=有效毛收入-运营费用
c.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
d.税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税
e.税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息
【正确答案】：abcd
【答案解析】：参考教材p364，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以e选项不正确。
3、新设项目法人融资形式的特点有()。
a.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
b.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
c.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
d.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
e.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
【正确答案】：abc
【答案解析】：参见教材p324，新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
4、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。
a.竣工图
b.可行性研究报告
c.工程质量保修书
d.住宅使用说明书
e.竣工验收备案表
【正确答案】：ab
【答案解析】：项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材p93。
5、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有()。
a.小中取大法
b.大中取小法
c.大中取大法
d.小中取小法
e.最小最大后悔值法
【正确答案】：ace
【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】
6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有()。
a.贷款价值比率通常不超过50%
b.贷款期限最长不超过
c.贷款期限最长不超过
d.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
e.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
【正确答案】：bde
【答案解析】：参见教材p307，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过。所以ac选项不正确。
7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类()。
a.权益型
b.综合型
c.增长型
d.抵押型
e.混合型
【正确答案】：bc
8、关于某特定商品市场规模的说法，正确的`有()。
a.有效市场大于服务市场
b.服务市场大于潜在市场
c.潜在市场大于有效市场
d.渗透市场大于有效市场
e.服务市场大于渗透市场
【正确答案】：ace
【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场)潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场(渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。参见教材p112～113。
9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。
a.土地出让价款
b.土地购置税费
c.基础设施建设费
d.水文地质勘测费
e.土地开发工程费
【正确答案】：abe
10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目()。
a.是否有足够的资金来源
b.是否有较为广阔的市场
c.是否具有较理想的财务内部收益率
d.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力
e.项目是否可行
【正确答案】：cde
【答案解析】：参见教材p282，可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
