第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【解读】
本条主要是规定房屋的交付使用、风险转移及买受人受领迟延问题。
一、转移占有的含义
具有法律上的原因的占有视为有权占有，在有权占有的情况下，只要占有的权源继续存在，占有人就可以拒绝他人要求交出占有物。本条司法解释规定了一种有权占有的情形，也就是说规定没有登记的情形。现实生活中，当事人之间虽然有订立买卖合同，但没有登记，标的物但所有权当然没有转移，但是买受人通常已经占有了该标的物。对于这种状态，是买受人基于一定的源权而享有的有权占有，而这种源权是基于当事人之间债的关系来实现的，表现为当事人之间订立的相应买卖合同。在实践中，房屋的转移占有有出卖人到相应的房屋管理部门进行登记的行为、出售人向买受人发出书面交付通知、买受人在交房通知书上签字等几种形式。一般应将买受人在交房通知书上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。
二、交付使用的含义
在本条中，“交付使用”的概念不同于“交付”的概念，交付是物权的理论上物权变动上的概念。在不动产方面，交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的唯一表现形式。如果，作为转让所有权的物权行为体现为“物权合意＋交付”，交付在动产上体现为现实的给予，不动产上为登记。进而，在不动产的所有权的转移方面，如果没有进行登记，那么物权行为就没有成立，所有权因此也就没有被有效的移转，但此时买受人已经对出卖人的房屋为占有，则只能视为一种事实的占有状态。在法律规定方面，《城市私有房屋管理条例》第6条规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，当事人须到房屋所在的房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。《城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第五章的规定办理权属登记。
三、转移占有后源权被撤销的情形
出卖人同买受人之间达成就处于闹市区的房屋转让的合同，买受人已经进行了占有，但是没有进行登记，后来因为此处地价猛涨，出卖人撤销了合同。这时买受人只能对出卖人的这一行为提出相应的有关合同的违约诉讼，要求出卖人承担相应的损失，对于出卖人而言，因为所有权尚未转移，所以在赔偿相应的损失的同时有一项所有物返还请求权。
但是，在已经进行登记的情形中则会有不同。这时，因为所有权已经转移，即使是因为错误、情势变更等原因要求撤销合同，出卖人实际上只享有一项不当得利的请求权而非所有权返还请求权，另外，在所有权转移的情形下，实务中一般基本上不会出现合同无效的情形。
在一物二卖的情形中，虽然出卖人同买受人之间签订了关于买卖不动产的合同，但是出卖人可能会因为趋利的原因同第三人签订关于同一标的物的买卖合同，并与第三人到相应的房屋管理机关进行登记。那么这时，该不动产的所有权就会转移到第三人的手中，而原买受人是一种合法的有权占有，原买受人的占有是基于其同出卖人之间的买卖合同，所以在这种情况下，已经取得所有权的第三人既不能用自力救济来所有权，也不能用公力救济达到目的，因为“买受人”是一种有权的合法的占有。实际上，这里面第三人从出卖人那里得到的权利是有瑕疵的。只能出卖人同原买受人之间的买卖合同宣告无效和撤销，才能实现标的物的返还请求权。
另外，买受人并非全部是为自己使用房屋才为购买，所以不一定要求亲自为占有行为。在为自己使用的情况下，占有人也可以委托占有辅助人来行使占有（比如承租人），此时，虽然买受人没有亲自占有（在有占有辅助人的情形，可以认为是一种直接占有），但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认为出卖人已经履行了“交付使用”，相应的风险则有买受人来承担。
四、关于可归责问题
按照我国《合同法》的规定，我国对标的物的风险转移系采用交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险责任。本条司法解释承继的是《合同法》关于风险转移的规定，但是将实际的交付使用作为风险转移承担的划分依据。
本条解释对不可归责于双方当事人原因造成的毁损、灭失的风险明确规定由占有人承担，根据相反的推论，如果其中一方当事人过错造成相应的风险，应有由过错方承担风险，也就是说如果出卖人过错造成房屋毁损、灭失，在没有登记的情况下承担的是一种损失由其自负的责任，买受人这时实际上是有了选择权，可以要求出卖人恢复标的物的原状，也可以就此解除与出卖人之间的关于标的物的买卖合同。但是，如果已经登记，所有权已经转移，原出卖人的行为对房屋造成了毁损、灭失。那么对于原出卖人而言只是作为侵权人存在，买受人只得对侵权人提出侵权之诉。
当然上述所有的情况都是在当事人之间没有约定或者约定不明确的情况下所作的分析与讨论。但是当事人之间可以对风险问题做出于各自利益和角度的说明和约定，这样本条的规定就会被排除在外。
五、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题
在买受人方面，所谓的“无正当理由”是同正当理由相对应的。一般情况下有两种情况，买受人可以拒绝接受出卖人的交付使用。分别是不完全给付和迟延给付。
（一）不完全给付分为瑕疵给付、加害给付两种情况
1、瑕疵给付是指，债权人所接受的给付存在不圆满的状态，例如房屋漏雨的情况。2、在加害给付是指债务人交付的标的物给债权人的人身或财产造成了损害，如房屋所用的涂料含有放射性的成分从而给债权人及其家庭成员造成人身的伤害，或者房屋漏水给债权人的高档家具造成损害。
这里的不完全给付在已经登记转移所有权的时候，对于出卖人来说实际上负担的是一种瑕疵的担保责任，在此种情况下，如果是对合同主义务的违反，买受人可以解除合同，但对于附随义务、从给付义务的违反，一般是要求出卖人对出卖的标的物进行修正，给买受人造成损失的还要承担损害赔偿责任。在买受人仅占有没有进行所有权转移登记的情形，买受人可以拒绝接受，但要及时对出卖人提出异议，而且此时买受人要本着诚实信用原则对标的物为一定的管理。
（二）给付迟延
给付迟延又称债务人迟延，指尚为可能之给付，因为可归责于债务人的原因不能给付，债务人迟延是时间上的不完全的给付。本条解释的第2款规定的实际是买受人受领迟延的情形。所谓的受领迟延就是债务人有给付能力，亦愿意给付，却因为债权人的原因不能为给付，以至于给付的效果无法发生即使发生，或是债权人不为其他协力，致债务人无从给付。
其构成要件：（1）须债务人有给付的义务。（2）须债务人已经合法给付，这种给付的形式可以用现实的形式提出，也可以用言词、书面的形式提出。（3）债权人未为接受给付，债权人是否过失在所不问。受领迟延，债务人受到的损失可以要求债权人承担，而且，债务人对债权人无正当理由不受领的可以提存或者抛弃占有，相应的风险由债权人承担。这也是本条解释规定风险由买受人承担的理论依据。
《商品房买卖合同纠纷案件司法解释逐条解读》第十一条 房屋的交付使用 风险转移及买受人受领迟延
