【裁判要旨】
1、借贷双方签订的含有以房屋抵债内容的协议作为原借款合同的从合同，重申了债务人需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后债务人偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，债权人的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求债务人偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障债权人的债权得以顺利受偿。故该协议并非系以物抵债协议，而仅是保障债权人的债权得以实现的担保方式。
2、商品房买卖合同备案登记的实质是相关房地产管理部门对房地产开发企业的商品房销售进行的行政管理行为，不发生物权效力，不能据此认定以房抵偿协议已经实际履行。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
()最高法民申974号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：罗琳，汉族，住四川省成都市锦江区。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：杨利民，汉族，住河南省郑州市金水区。
一审被告：罗敏，汉族，住四川省成都市锦江区。
一审被告：成都银林物业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区紫藤路*号。
法定代表人：李晶，该公司执行董事兼总经理。
再审申请人罗琳因与被申请人杨利民及一审被告罗敏、成都银林物业有限公司(以下简称银林公司)民间借贷纠纷一案，不服河南省高级人民法院()豫民终1322号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
罗琳申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，请求:依法撤销二审判决，改判驳回杨利民的诉讼请求;全部诉讼费用由杨利民承担。
(一)原审判决认定事实错误。罗琳和杨利民之间的以物抵债协议已经成立生效并已实际履行。双方签订的《协议书》约定罗琳以其拥有股权的丽江金林置业投资有限公司(以下简称丽江金林公司)开发的丽江天麓·瑞吉苑项目房屋抵偿双方债务，抵偿金额为丽江金林公司与杨利民指定人员所签署的《商品房购销合同》之房价总额。按照协议约定，5月期间，丽江金林公司与杨利民指定的人员毛某甲签署《商品房购销合同》共14份，涉及的14套房屋总价款为40394716元。上述合同均已在丽江市房管局办理《商品房购销合同》备案，因此，罗琳已经向杨利民偿还了借款本金40394716元。具体理由如下：
1.按照《协议书》第一条、第二条的约定，丽江金林公司销售并备案于杨利民指定人员名下之行为性质为债务抵偿。
2.丽江金林公司已经依约与杨利民指定人员就价值40394716元的14套房屋签署了14份《商品房购销合同》并办理备案登记，应当视为罗琳与杨利民已如实履行协议约定的抵偿方案。同时，《商品房购销合同》一经签署即生效，一经办理备案登记则意味着该交易行为接受行政主管部门监管并公开，未经双方依法解除或撤销合同并取得行政主管部门同意，丽江金林公司事实上无法对该合同所对应房屋进行再次处置，故备案登记行为事实上限制了丽江金林公司对该14套房屋所享有的处分权。杨利民事实上享有了对该14套房屋物权排他性的期待权，故应当视为抵偿行为已经完成。此外，该14份生效的《商品房购销合同》约定的购房金额并不会实际支付，而是按照协议约定以罗琳对杨利民相应金额的债务予以冲抵。
3.《协议书》第五条约定杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息，此处虽然约定了两项选择，但杨利民只能选择其一，而不应当是一并选择。价值40394716元的14套房屋对应的《商品房购销合同》一经签署并办理备案登记后，杨利民实际享有了对该14套房屋的处置权。而后，杨利民一方面要求继续偿还本息，另一方面却从未要求退还抵债房屋，属于对权利的重复主张，应当视为其已经选择了抵偿方式。
4.罗琳与杨利民于11月24日签订的《借款合同》第四条第6款明确约定了罗琳就该笔借款的还款计划，其中前5项均为本金偿还，第6项为5月31日前偿还全部利息。由于罗琳未能按上述约定履行，故双方为解决上述还款事宜，在约定的最后还款期限(5月31日)到期前协商其他还款方案。由此可见，《协议书》的签署是为了履行双方约定的还款方案，与《协议书》中房屋抵偿的表述一致，即签署商品房买卖合同并备案之行为就是为了解决还款事宜。
(二)截止杨利民起诉时，罗琳对其负有的债务并未到期，杨利民当时并无权利要求罗琳偿还债务。按照《协议书》第五条、第六条的约定，双方将罗琳的还款时限延续了四个月，展期至9月31日，即该期限到期后罗琳仍未偿还款项，杨利民方可有权向罗琳主张还款。法院支持了杨利民未到还款期限就要求罗琳还款之主张，明显属于事实认定错误。
(三)本案程序严重违法，应当依法重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十七条“原审人民法院收到上诉状，应当在五日内将上诉状副本送达对方当事人”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十八条“民事诉讼法第一百六十六条、第一百六十七条规定的对方当事人包括被上诉人和原审其他当事人”的规定，二审法院在收到罗琳的上诉状后，应当依法送达给一审的其他被告，通知其参加庭审。
但是在本案中，二审法院在收到罗琳的上诉状后，未通知一审的其他被告，而是径行开庭，剥夺了一审其他被告的辩论权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项、第十项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十一条的规定，严重违反法定程序。
本院认为，根据罗琳申请再审的请求及理由，本案再审审查的焦点问题是：罗琳与杨利民于5月31日签订的协议是否为以物抵债协议且已实际履行;罗琳对本案原审程序所提异议是否成立。
(一)关于罗琳与杨利民于5月31日签订协议的性质及履行问题。根据一审法院查明的事实，在罗琳两次未按约偿还借款之情形下，5月31日，双方根据借款协议中罗琳确认的借款本息，就罗琳向杨利民偿还借款相关事宜达成了协议。该协议第一条、第二条约定：罗琳愿意用其拥有股权的丽江金林公司开发项目的商品房顶抵前述债务，杨利民指定毛某甲、毛某乙、张某某为商品房购销合同的签订人;罗琳抵偿杨利民债务的金额为商品房购销合同中的房价总额。上述两条约定确实有以房抵债的内容，但因该协议系多个条文组成，需结合协议全文来理解双方签订协议的真实意思表示。
该协议第五条、第七条约定，罗琳或相关方在协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息;本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息;若杨利民得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗琳。
可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。
罗琳主张丽江金林公司为14套房屋办理了商品房买卖合同备案登记，以房抵偿协议已经履行。因商品房买卖合同备案登记的实质是相关房地产管理部门对房地产开发企业的商品房销售进行的行政管理行为，不发生物权效力，不能据此认定以房抵偿协议已经实际履行。
至于罗琳提出其还款期限已展期至9月31日，杨利民起诉时未到还款期限无权要求其偿还债务的主张，与协议第七条杨利民“有权按原约定随时要求偿还借款本息”的约定不符，罗琳该项主张不能成立。
(二)关于罗琳对本案原审程序所提异议是否成立的问题。
罗琳以二审法院剥夺了一审被告罗敏、银林公司辩论权利为由对原审程序问题提出异议。因罗琳是本案再审申请人，该项事实存在与否，对其在本案中的实体权利与程序权利并无影响，本院对此不予审查。
综上，罗琳的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回罗琳的再审申请。
审 判 长刘雪梅
审 判 员杨立初
审 判 员梅芳
二〇一七年五月二十二日
法官助理王媛媛
书 记 员陈耀华
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律师简介
王银燕律师，浙大法学本科毕业，从事法律职业十年，现为浙江萧和律师事务所合伙人律师，杭州律师协会会员、12348法援律师、区政府信访办、区劳动仲裁院咨询律师，杭州市萧山区新农村法律顾问律师。本律师擅长办理刑事辩护，取保候审，对婚姻家庭纠纷、合同纠纷、交通事故、民间借贷等也有独特的思维方式和办案经验。
王银燕律师以勤勉尽责作为对自己的要求，并注重职业道德修养。专业的教育背景和多年专职律师的执业经历，积累了扎实的理论功底和实践经验，高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任，为委托人提供了高效、专业的法律服务，取得了良好的经济效益，维护了当事人的合法权益。
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【最高院】借贷双方签订的不免除债务人继续还款义务并含有以房抵债内容的协议 实为保障债权人的债权得以实现的担保方式
