《财务会计》下编特殊业务篇\t 单元三核算投资性房地产任务三投资性房

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【任务布置】

宇辰股份有限公司的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。该公司下属的一家子公司投资性房地产采用成本模式计量。

请您描述投资性房地产后续计量的典型会计分录？

【知识准备】

一、成本模式计量投资性房地产

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定。

1．按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

2．取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”、“应交税费——应交增值税”等科目。

3．投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

【例3-5】宇辰股份有限公司（一般纳税人）将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付宇辰股份有限公司租金400 000元。该栋写字楼宇辰股份有限公司购于。计算结果保留两位小数。

宇辰股份有限公司的账务处理如下：

（1）每月计提折旧

每月计提的折旧 = （72 000 000÷20）÷12 = 300 000（元）

借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000

贷：投资性房地产累计折旧 300 000

(2) 每月确认租金收入

一般纳税人出租其4月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率为9%。

应交增值税=400 000÷（1+9%）×9%=33 027.52（元）

借：银行存款 400 000

贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 366 972.48

应交税费——应交增值税（销项税额） 33 027.52

二、公允价值模式计量投资性房地产

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定：

1．不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的账务处理。

2．取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

【例3-6】 9月，宇辰股份有限公司与乙公司签订租赁协议，约定将宇辰股份有限公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为。

12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，宇辰股份有限公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

在确定该投资性房地产的公允价值时，宇辰股份有限公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格。结合周边市场信息和自有房产的特点。12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。

宇辰股份有限公司的账务处理如下：

（1） 12月1日，宇辰股份有限公司出租写字楼

借：投资性房地产——写字楼——成本 80 000 000

贷：固定资产——写字楼 80 000 000

（2） 12月31日，按照公允价值调整期账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动 4 000 000

贷：公允价值变动损益——投资性房地产 4 000 000

三、投资性房地产后续计量模式的变更

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

回忆一下，投资性的后续计量的核算与固定资产出租和交易性金融资产持有期间的核算原理是否相同？

【任务实施】

投资性房地产后续计量的典型业务会计分录

1．成本模式下的后续计量

（1）每月计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

（2）每月确认租金收入

借：银行存款（或其他应收款）

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

（3）计提减值