记得在三个多月前粤港澳大湾区政策刚刚落地的时候，笔者写过四篇系列文章，对大湾区的来龙去脉、前世今生以及存在的机会等等都做了一些介绍和分析，最后一篇在讲到"大湾区机会"时，里头就讲到了大湾区的"四流"机会，也就是物流、资金流、人才流、信息流，其中也提到了大湾区内房地产市场存在的机会。
时隔4个月，前天有个网友私信问我，准备在惠州市惠阳区搞房地产开发，不知道前景如何，希望我提供一点意见和建议给他，由于篇幅所限，我当时只是做了简单回答，大概意思是：
在大湾区内，惠州这些年有些掉队了，在9+2格局中大部分指标都在倒数，仅比江门跟肇庆好一点，以惠州的基础这是很不应该的，因而惠州的房地产目前跟大湾区内其他城市相比，价格处在低洼，关键看后面惠州会有哪些新作为。至于房地产能不能开发，这是一个比较复杂的话题，因为房地产开发涉及到的方面太多，各种情况都要评估，比方说企业在当地的资源、财力、实力、项目地理位置等都会影响到项目的成败。从目前看，大湾区将会成为房地产大玩家的战场，中小房企生存起来会比较困难，惠阳这个地点很不错，离深圳直线距离大约50公里，在深圳东莞经济发展后，会有一定的溢出效应，另外就是深圳在汕尾的飞地如果有大作为，惠阳未来潜力很大。
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惠州留给我最深的印象是90年代，第1次踏入这个城市的时候，听到一个坊间流传的故事，说惠阳有这么一对兄弟，每人一部劳斯莱斯。这种神车就算是放在今天也没有多少人能拥有，那个年头估计整个中国不会超过10部，在惠州就占了两部，这也多少可以看出惠州当时在整个广东乃至整个中国，都处在经济开放的前沿。
20多年过去后，珠三角城市群中新兴城市不断崛起，就在惠州隔壁，深圳东莞发展的特别快，惠州渐渐地落在了其他城市的后面，成为了后备队员。其实，上世纪90年代，惠州也有不少全国知名企业，后面逐步被深圳，东莞，佛山等地超越取代，总的来说，在这改革开放的后面惠州失去了很多机会，在天时、地利都很好的情况下，最主要的原因是人和因素没有做好。
当然，这里所讲的惠州掉队，主要是针对粤港澳大湾区内9+2城市而言，如果放在全国的大环境中看，惠州的底子还是很厚的，地理位置也很优越，同时也有足够的发展空间，就在近日刚刚公布的全国上半年GDP100强城市名单中，惠州以2089亿元排在全国百强第51位，在广东省内除了深圳、广州、佛山、东莞之外，排名第五，成绩也算不差，不过，前四个城市都是全国20强城市，所以，放在全国还行，放到身边的城市对比，差距还是不小。02
那么惠州的房地产市场情况如何，未来有没有发展前景？这也是一个比较有意思的问题，我们可以来看一下表格：
从表格中我们可以看到，在目前粤港澳大湾区的主要城市中，惠州的房价处在最低位，当然这个统计表中还有东莞、中山、肇庆、江门等的价格还没进来，再来看一下、的相关数据就会知道。
东莞的房价大概在15,000左右，中山的房价才12,000左右，在9城市中，惠州的房价倒数第三，大约在1万元每平米，仅高于肇庆和江门。
我们知道一个地方的房价是跟她的经济、人口、产业密切相关的，当然有个别特殊的例子除外，比如说像厦门、海口等这类旅游城市，不能仅仅靠经济和产业来衡量。但是对大湾区内的这些城市来说，经济基本面反映房价，这是一个最主要的指标。
都说"近水楼台先得月"，惠州却一下可以得到三个"月"：其一，惠州是大湾区9+2的成员；其二，紧邻东莞、深圳；其三，处在深汕飞地的中间。由于深圳发展空间受限，对汕尾的飞地发展前景，外界都有较高的预期，一旦深圳在两头发展，处在中间的惠州、尤其是惠阳将受惠最大。
惠州的房价目前在大湾区内显然属于价值洼地，而湾区经济将会给惠州未来的房地产市场带来较大利好，也就是说，大湾区实现经济全面一体化势在必行，当产业布局完善，交通瓶颈打破，完全实现湾区内的经济要素流动后，最终，湾区内所有城市之间的价值洼地都会被填平。
反映到房地产上，房价未来也会逐步实现均衡化。当然，要实现完全的均衡这是不可能的，该贵的地方还会贵，该便宜的地方依然便宜，只是说各城市的房价经过不断回调和补涨，在价值体系上逐步靠拢。由此可见，惠州未来的房价依然有较大的上涨空间。
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既然惠州的房地产市场在未来还有比较大的上涨空间，那么，在惠州区域内能不能进行房地产开发呢？这个问题可以分成三个层面来看。
首先，在惠州做房地产开发是肯定可以的，但先要看看自己是一个什么类型的企业，未来大湾区内的房地产市场基本上都是大玩家的游戏，其实，不仅仅是大湾区，就目前全国而言都一样，中国的房地产行业已经进入转型期，行业集中度提高，大型房企所占份额越来越大，未来中小房企在全国各地都越来越难生存。
如果是当地土生土长的本土房地产企业，在当地有较强大的资源，而且一直从事房地产这一块业务，惠州尤其是惠阳的房地产是可以做的；但如果是一个跨界企业从没做过房地产，或者是实力不够、资金不足的小企业，那么还是要小心一点，大盘时代，一怕没经验，二怕实力不足。
其次，看项目的地理位置，做房地产都说第一地段，第二地段，第三还是地段，这句话说的是绝对有道理的。不要看一些大型房企，把一些偏僻的地方搞得风生水起，其实背后的代价都很大，而且，就算经验丰富的大房企，也有很多最终没能把地理位置欠佳的项目做好，尤其是一些商业、住宅混合的综合体，更要小心。实力那么强的万达集团，在全国不少地方万达广场都是烂在那里的。
最后一点，就是等时机。如果上述的条件全部符合搞房地产，那最后就等一个合适的时机入市了。市场行情有好的时候，也有不好的时候，不能一味的蛮干，房地产其实跟股市同样一个道理，厉害的高手总能做到高抛低吸。就拿今年的土地来说，上半年许多地方还在地王频出，下半年很多城市都出现了不少流拍，房地产开发或投资，未雨绸缪，要目光长远这都是必备的条件。04
上面的三点概括起来，其实就是人和、地利和天时，搞房地产开发，三个要求必须全部备齐。从房地产行业赚钱的角度来说，一共存在5级市场，从最底部到最高层的食物链形态，依次是：租赁市场，二手房市场、新建商品房市场、开发商市场、资本市场。搞房地产开发，需要铭记的是，开发商虽然处在房地产三级市场的食物链上端，但食物链顶端的却是资本，只有保存自己不被吃掉，才有后面的生存和发展。
