很多事,自己没有亲身经历过,绝不会知晓其中的“门道”。
比如,买二手房,更是一场勇气和智慧以及运气的较量。
最近,网友“是小号呀”(以下简称小号)简直不能更糟心了。
一波三折,买房遭遇“骗局”?
事件起始:满心欢喜买二手房
今年4月,首次购房的小号,通过某中介签了一份西永融创文旅城二手房某中介标准买卖合同。
卖家是某区县的,因急需用钱才卖房,查产调什么的都没问题。签订当天,小号交了10万定金给卖家,并一次性缴清了中介费,其中贷款服务费——贷款金额的1.5个点也交了。
其中,该合同规定了两条:
⑴卖家自筹资金解押;
⑵首付尾款过户当日给。由于是去年12月份才接的房,签合同的时候房产证还没下来,不能马上办理过户,预计6月份房产证会下来(契税发票满两年,7月2号满两年,之后过户没增值税)。
接下来,小号满心期待的等着下证、办贷款、过户等一系列流程,其中贷款服务费——贷款金额的1.5个点也交了。
过程一波三折:为何买家6次拒绝买家和中介要求?
从5月末开始,中介和卖家分别就解押和催证费用,前后6次劝说买家再拿钱出来,甚至不按照合同规定要买家提前支付首付款。
这一系列不合理要求,小号拒绝。
沟通过程曲曲折折,期间卖家因为要求被拒而生出违约的想法:“取消合同吧,我退定金。”
可当小号同意解约,但按照合同规定:“你要取消合同怕不只是退定金吧,还有房款总额20%的违约金哦。
卖家不再提解约之事。
卖家违约背后,竟藏着“骗局”
当最后一次要求买家付款帮助解押的要求被小号拒绝之后,然后,卖家再联系不上。
卖家甚至拒绝接电话、回微信。
小号咨询律师得知,合同里面规定,卖家拒绝出售视为根本违约,建议小号发个书面的函给卖家。
第二天又跑到中介店里,拟了个履约催告函,通过邮政寄给卖家了,限定他在20号之前提交银行还款申请(合同约定7月1日前)。
没过多久,中介让小号尽快去法院查封房子。
卖家坦白:(左边是卖家,右边是中介)
原来,他和小号签合同之前,房子已经被法院判给前妻和儿子了。因为房产证没下来,所以没过户,房子还是他的名字。
但严格来说他无权出售这套房。
他原本打算偷偷卖给小号,拿了钱再告诉他前妻。
现在卖家说去和前妻协商,写个协议之类的,继续出售这套房子。小号问了律师,不一定有法律效力,要他前妻亲自出面,或去做公正。
可当小号要求卖家出具法院的离婚判决书的时候,卖家拿不出来。
昨日,小号告诉房姐,卖家告诉她目前在和妻子协议离婚。而按规定在相关派出所查访,卖家与妻子的婚姻关系仍然存在。
所以,卖家的“前妻之言”有可能是谎言。
目前,法院已经受理小号的诉讼请求,以法维护自己的正当权益。
而这套房,心力交瘁的小号已经不想再购买。
买家究竟遭遇了哪些坑?
这个事情远不止面上这么简单。细究起来,卖家和中介都有很多问题。
1、《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
在婚姻关系存续期间,哪怕房产证上只有一方的名字,依然算作夫妻共同财产。作为夫妻共同共有的房屋,其处分权自然由夫妻共同享有,虽然夫妻之间对于日常生活事务享有有平等的处理权,但是房屋买卖属于处置家庭资产的重大事项,任何一方均不具有擅自处分的权利。
因此,出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一,但其未经对方同意而出卖的行为也属于无权处置。
所以,卖家单方面出售房屋的行为是“无效民事行为”,即买卖行为无效,无法进行房地产过户。单方签字的业主应承担违约责任,除非另一位业主也同意卖房。买家买房仍然具有“请求返还权”,即要回你支付的购房款是可以得到支持的。单方签字的业主应承担违约责任,除非另一位业主也同意卖房。
买家可以起诉中介,让中介承担“告知不当”的责任。(若单方签字的业主签署了,配偶同意出售承诺除外)
2、关于贷款服务费。
房姐咨询相关银行信贷人员了解到,银行不会收取所谓的“贷款服务费”,这类费用的收取属于中介个人行为。可以理解,但不予支持。
银行办理贷款需要婚姻状况证明、房产的产权证等资料。
文中买家买的这套房未取得房产证,是无法办理贷款的。中介明知该情况还提前收取所谓的贷款服务费是不合理的。
且因为买家是首次购房,通常该费用建议只收1个点,中介收取1.5个点,是否有点过了?
3、关于中介费。
通常中介费是在房子交易(过户)成功之后再收取,该中介一次性收取全部中介费也是不合理的。
4、关于房屋产权调查。
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
而房屋产权记录系统和婚姻系统彼此不相通,这也是为什么文中买家查产调没问题的原因。
所以买房之前一定要确认卖家的婚姻关系,可以要求和卖家去派出所查询婚姻关系。
总之,买二手房,真是淘神费力,想入手二手房的购房者建议事先做点功课,警惕“买房陷阱”。