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这是轻松学税法的第130篇推送
群内同学的问题
@枫桥夜泊 同学问道：群主，房地产开发企业建造的建材城只租不售，那么未出租的商铺是否按自用征收房产税？
群内问题的解答
@枫桥夜泊 感谢你提出问题。群主将这个问题也放在群一里面，给大家一并解答。
在你的这个问题里面，涵盖至少两个概念，需要明确，这是解答本问题的关键：
一、开发企业建造的建材城中未出租商铺的定性。
二、开发企业建造的建材城“只租不售”状态的确认。
在这个问题里面，实质上是对于“未出租商铺”已经定性为“只租不售”。
这就造成了你对于此类商铺是否按照自用房产征收房产税的疑惑。
那么，开发企业建造的建材城中的商铺属于什么性质？这类性质的商铺在计征房产税时的法理及依据在哪里呢？
首先，我们需要用“倒带”的思维一步一步走，不要受“只租不售”这种先入为主对开发产品定性的影响。
你是税务机关，你认为是只租不售，然后要考虑按照自用征收房产税。
我是开发企业的财税顾问，我会抗辩说：我开发的商铺主要是想出售。偶尔有人来租，我就先收点租金。因此租出了一部分。
没有租出的商铺，是准备要对外销售的。可是现在，既不能出租出去，也销售不出去，只有暂时闲置。企业不容易啊。
在我如此的抗辩理由下，你作为税务机关你征收房产税的理由是什么呢？
这种疑问要一一解开，它的思路是这样的：
第一步，开发企业开发的商铺在完工后，它首先属于开发企业的“开发产品”。企业无论是否出售，都需要对完工产品的成本进行归集：将所有开发成本、费用按照成本核算对象进行归集。
在这个阶段，属于开发企业的“完工产品”在会计上核算为“开发产品”，虽然物理实质已经属于“房屋建筑物”，符合房产税的征税对象的条件，但这些开发产品由于属于开发企业的产品，税法暂缓征收房产税。（目的就是促进房地产企业对外销售和交易）。
那么，这些商铺什么时候要缴纳房产税呢？
如果开发企业对外出租，那么就视为开发企业“开始使用”，就要按照开始使用的月份起计算缴纳房产税。
这些法理内涵符合“自建自用的固定资产”缴纳房产税的规定。在实践中，对于此类出租商铺缴纳房产税是没有任何争议的。
实践中争议较大的是第二种：
开发企业自持。
开发企业自持并且没有出租的情形中又有两种分类：
第一，按照“开发产品”核算，并且没有出租出去。
在这种情况下，开发企业实质上没有“使用”该固定资产，因此，不能征收房产税。
第二类，开发企业会计账务核算时从“开发产品”转入“固定资产”核算。
在这种情形下，虽然外在形式上没有“出租”—好像没有使用，但由于企业已经计入固定资产—并且计提折旧，因此从实质上来说他已经“使用”该开发产品，因此，应该征收房产税。
这就是实践中对于“开发产品”进行商业自持行为涉及房产税的简单分析。
谢谢你的问题，群主后续会对此问题再进行延伸探讨。
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