万达?商铺定价的艺术
商铺，如何制定合理的售价，才能实现良好收益？
万达集团从定价因素、原则、方法等方面层层分析,形成了极具实操性的万达综合体的定价策略，请商业地产同行收藏！
01自营业主为什么要买商铺？
前期商铺装户过程中，发现了自营业主购买商铺的需求，通过分析，我们对自营业主购铺需求原因如下：
哪类自营业主有买铺的需求?
02商铺定价的前置工作
①商铺设计铺的前置
商铺设计是除了地理位置外影响商铺售价的重要因素；因此商铺设计营销需提出相关的建议，提供给规划院和住宅设计部。首先，我们需要了解如下情况：
根据商铺定位不同，设计关注点各有不同：
总的来说，首先必须做到要每个商铺逐一优化设计，同时需对其商铺未来的使用用途心里有数。
需要营销副总具备商业和建筑结构的基本常识
商铺设计条件同样也是影响商铺价格的重要条件
②商铺面积指标前置工作
建筑第一版施工图完成后，集团要求应对项目整体面积指标进行初步测算；此项工作建议由测绘公司完成，其需要了解的细节工作如下
③商铺定价的资料准备
03商铺定价的方法和步骤
①万达商铺定价的基本原则
以决策文件为基准定价要求
②万达商铺定价的方法：
由于万达商铺体量大，且较为复杂，我们绝大部分项目商铺均会用到以上三种定价法；
01
商铺定价的步骤1（测算总收入）
第一步：根据决策文件测算整盘商铺总收入
首先，取得各类商铺初步测绘面积；
其次，根据商铺位置，道路，人流，商业规划定位等综合因素，初步制定商铺单价，对总收入进行计算
02
商铺定价的步骤2（1，2，3环商铺）
03
商铺定价的步骤3（基准铺）
基准铺的定义：以本次推出商铺数量较多，且铺型相同或相似的商铺；需关注以下方面
04
商铺定价的步骤4（特殊铺）
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商铺定价的步骤5（连接铺）
合肥芜湖路底商拐角与酒吧街商铺定价关系示例
06
商铺定价的步骤6（铺与铺之间差价）
综合因素定，但紧邻商铺或存在替代关系的商铺（如总价相同，位置接近）之间价格除非特殊情况，差异不宜过大；如有差价，要有合适理由
07
商铺定价的步骤7（价格修订)
室外步行街需要进行租金反推进行价格修订：
租金反推法修订价格不是商铺销售给客户看的，而是为了演算1，2，3环商铺，或每个商铺的价差关系是否合理，此项工作需要与商管有经验的同事配合，看租金水平，检查价格合理性（相对价格的合理性）
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商铺定价的步骤8（折扣)
04项目公司与商管公司的配合
前期配合（规划设计-商铺装户定价阶段）
05室外步行街经验与建议
营销建议1：
营销建议2：
万达综合体的定价策略分享完毕......
