作者｜王钰(再审审判长、承办法官) 吉林省高级人民法院
作者｜于般合，吉林省高级人民法院
来源｜《人民司法（案例）》第14期
裁判要旨在审理基于房屋买卖合同产生的返还原物纠纷案件时，应全面审查涉案合同的效力，根据证据优势原则和日常生活经验法则，正确认定当事人之间买卖涉案房屋行为的知情和认可情况，确认当事人的真实意思表示，确定有权代理行为的法律要件。当事人基于有权代理关系对标的物合法进行处分的行为有效，被代理人应对代理人的行为承担民事责任。通过判断合同效力，进而判定争议标的物的归属。案号 一审：（）宁民初字第153号 二审：（）松民一终字第834号 再审：（）吉民提字第120号【案情】再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：崔鹏飞。被申请人(一审原告、二审上诉人)：韩涛。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：韩金明。韩金明与韩涛系父子关系。韩涛称于以21000元购得两间平房，并于6月8日取得建设工程规划许可证，对所购平房进行翻盖。8、9天后，涉案房屋建成，韩涛为此支付6万元。韩涛主张上述款项均为其打工积攒而得，未向他人借款。6月，韩涛离开松原市去靖宇县工作。7月8日，松原市房屋产权登记中心通知韩涛办理房屋产权登记手续，韩涛回来填写委托手续，委托韩金明代其办理、领取房屋产权登记簿，如有产权纠纷等问题由韩金明负责。韩金明为韩涛办理了房屋产权登记手续，领取房屋产权证(产权证号为松房权证宁字第00012432号)并在该房屋内居住。韩金明与崔鹏飞签订协议书一份，协议书写明，韩涛将涉案房屋以193000元的价格转卖给崔鹏飞，并于2月8日交定金2万元，余款于3月5日交齐。后韩金明与崔鹏飞签订房屋买卖契约，出卖方韩涛及代理人韩金明为甲方，房屋购买方崔鹏飞为乙方。该房屋买卖契约上有韩金明及崔鹏飞的签字，以及东西邻居的签字。韩金明将房屋产权证照和土地使用权证及房屋交付给崔鹏飞，崔鹏飞支付了全部价款193000元。争议房屋已交付崔鹏飞占有使用4年。韩涛称，对韩金明将房屋出售给崔鹏飞一事其并不知情。12月13日，韩涛从白山市调回松原工作，韩金明一直未向韩涛告知卖房之事。12月，韩涛向韩金明索要平房产权证，韩金明才向韩涛告知已将房屋卖给崔鹏飞。韩涛认为韩金明、崔鹏飞的买卖行为侵犯了韩涛的财产所有权，诉请判令崔鹏飞立即返还韩涛的房屋共三座140平方米，判令崔鹏飞赔偿韩涛经济损失27600元。【审判】吉林省松原市宁江区人民法院经审理认为：韩金明与韩涛系父子关系。7月8日韩涛出具的委托手续载明委托韩金明代办、代取房屋所有权证，特别注明如有产权纠纷等问题由韩金明负责，但韩涛并未委托韩金明出售房屋。韩金明领取了涉案房屋的产权证照。2月8日，韩金明以韩涛代理人的名义与崔鹏飞签订房屋买卖契约，后韩金明将房屋产权证照和土地使用权证及房屋交付给崔鹏飞，崔鹏飞支付了全部价款193000元。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因韩涛与韩金明为父子关系，另韩金明持有该涉案房屋的产权证和土地使用权证，崔鹏飞有理由相信韩金明对出售房屋一事有代理权，韩金明的行为符合合同法第四十九条规定，构成表见代理。韩涛主张对韩金明将房屋出售给崔鹏飞一事并不知情，韩涛就其不知情未举证予以证实，应认定韩涛对于韩金明将房屋出售给崔鹏飞一事知情，故其无权要求崔鹏飞返还房屋。韩涛主张崔鹏飞赔偿损失27600元，无法律和事实依据，不予支持。综上，依据合同法第四十九条的规定，判决：驳回韩涛的诉讼请求。案件受理费4609元，由韩涛负担。韩涛不服一审判决，向吉林省松原市中级人民法院提起上诉。吉林省松原市中级人民法院经二审判决：一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院()宁民初字第153号民事判决；二、崔鹏飞返还韩涛产权证照为吉房权松字第0012432号房屋及院落内韩涛所有的其他房屋；三、驳回韩涛的其他诉讼请求。一审案件受理费4609元、二审诉讼费4609元，由韩金明负担。崔鹏飞不服二审判决，向吉林省高级人民法院申请再审。崔鹏飞申请再审称：一审法院判决适用合同法第四十九条规定，认为韩金明签订房屋买卖合同行为构成表见代理，适用法律正确，应予维持。二审法院判决认定，崔鹏飞明知韩涛为房屋所有权人，却与无处分权人韩金明达成买卖协议，且事后长时间内未催告权利人韩涛进行追认或办理过户手续，属于认定事实错误；二审法院依据物权法第一百零六条的规定改判属于适用法律错误。故崔鹏飞主张韩金明签订房屋买卖合同的行为系有权代理。请求撤销吉林省松原市中级人民法院()松民一终字第834号民事判决，维持吉林省松原市宁江区人民法院()宁民初字第153号民事判决。韩涛辩称：韩金明是以自己的名义签订的房屋买卖合同，崔鹏飞买房行为不符合表见代理中善意取得的要件，且本案涉及公民财产权的重大民事行为，不适用表见代理。崔鹏飞提出二审判决认定事实错误，没有证据证明。涉案房屋产权属韩涛所有，韩金明没有处分权。本案卖房子时韩涛没签字，没有书面意见，知不知道都不重要，买卖同样无效。就是签字了，没有过户，要追回，法律也允许。针对庭审中崔鹏飞提出的“韩金明签订房屋买卖合同的行为系有权代理”的主张，韩涛认为该项主张没有证据证明。请求驳回崔鹏飞的再审申请，维持二审判决。韩金明辩称：涉案房屋是韩涛的，韩金明无权处分。再审过程中，崔鹏飞提交证据：1.靖宇县公安局河南派出所于7月14日出具盖有该所公章的证明，证明韩涛、韩金明、孙淑合三人于在该所辖区共同居住，办理过暂住证明。2.房屋照片，主张该照片中的房屋即为韩涛、韩金明、孙淑合在靖宇县共同居住的房屋，以此进一步证明韩涛、韩金明、孙淑合在靖宇县共同居住的事实。3.房屋照片和房屋买卖协议书，主张照片系韩金明在搬到靖宇后购买的房屋，买卖协议书证明韩金明将照片中的房屋于11月3日出售给了白峰，从而证明韩金明在卖房后就在靖宇县居住的事实。4.被征收人为汪洋的房屋征收估价分户评估报告单，主张该报告单评估的房屋系涉案房屋对面的房屋，证明涉案房屋的所在地区部分已经拆迁，其他户也即将进入拆迁的事实。韩涛质证：对证据1的真实性无异议。办理暂住证是为了买车，但在靖宇县居住不是事实。韩金明女儿在松原读书，有学校颁发的奖状证明韩金明在松原居住。对证据2的来源和真实性有异议。白山市靖宇县房屋产权登记费用票据标记时间为5月8日，可以证明在卖松原的房子之前就买了靖宇的房子。对证据3的真实性有异议，照片中的房屋不是韩涛买的那个房子。卖房协议签订时韩涛在靖宇县工厂上班，单位规定不允许保安人员在靖宇有家。韩涛工作之余在当地跑车，房子是韩涛花2.5万元买的，用来放车，协议是让家人代韩涛签的。证据4与本案无关，该证据证明不了涉案房屋在拆迁房屋范围内，目前也没有拆迁公告。韩金明对上述证据的质证意见与韩涛基本一致。再审审查期间，为进一步查明本案事实吉林省高级人民法院依职权调取如下三份证据：1.7月7日在中国建设银行松原分行调取的韩金明在3月4日、5日和8日的存取款明细；2.在中国邮政储蓄银行股份有限公司松原市源江路支行调取的韩涛账户(账号为6221882400068813659)的交易明细(3月8日卡存现12万元)；3.在中国邮政储蓄银行股份有限公司松原市源江路支行库房中调取的韩涛在3月8日的存款凭证(账号为6221882400068813659)及韩涛身份证复印件的打印件。崔鹏飞对上述证据的意见为：对证据1的真实性没有异议。该证据能够证明在购房后崔鹏飞在3月4日将剩余购房款17.3万元通过银行转账方式支付的事实。对证据2的真实性没有异议。该证据证明，3月8日韩涛的账户上存入了12万元，而同样在3月8日，韩金明用来存入购房款的银行卡账户上支取了12万元。两者是互相吻合的，证明在收到卖房款后，韩金明将其中的12万元给了韩涛。从而进一步证明，韩涛知道并同意卖房的事实。对证据3的真实性没有异议。该证据证明，在3月8日韩涛就在松原，而其在多次庭审中陈述在至没有回过松原，其陈述是虚假的。再审听证中，韩涛回答法庭询问时，同样陈述3月8日本人不在松原，进一步证明了韩涛、韩金明虚假陈述，进而掩盖本案事实的诉讼目的。韩涛意见为：对证据的真实性没有异议，但账户往来的钱跟卖房款不具有同一性，与本案争议没有关系，不能证明卖房合法。对证据取得的来源和程序有异议，法院没有必要调取上述证据。韩金明意见为：个人业务往来，跟本案无关。吉林省高级人民法院再审认为：法院依职权调取上述证据是审理案件需要，符合民事诉讼法第六十四条、最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第96条的规定，并无不当，应予采纳。韩涛、韩金明、孙淑合三人于在吉林省靖宇县公安局河南派出所辖区共同居住，办理过暂住证明，并曾在当地合意买卖房屋。韩金明在中国建设银行松原分行的账户(账号0897989980130371427)于3月4日分两笔(23000、15万)存入173000元；3月5日支取53000元；3月8日支取12万元。韩涛于3月8日持本人身份证向其中国邮政储蓄银行股份有限公司松原市源江路支行的账户(账号为6221882400068813659)存入12万元。在韩涛到吉林省靖宇县工作之前，韩涛与韩金明、孙淑合一直在涉案房屋共同居住生活。韩涛到靖宇县工作后，韩涛与父母韩金明、孙淑合联系密切，交流正常。再审查明的证据可以认定韩金明、孙淑合既去过靖宇县，办理过暂住证与韩涛共同居住，并曾合意在当地买卖房屋；韩涛亦回过吉林省松原市，持本人身份证在当地银行办理过存款手续。故韩涛在本案原审及再审审查期间坚持的“至，韩涛一直在外地工作，没回过松原，父子关系不好，长时间不联系”的主张与查明的客观事实相矛盾，且并未作出合理解释。出卖房屋系日常生活中的重大处分事项，根据日常生活经验，韩金明决定处分涉案房屋以及决定房屋的出卖方式与价格等与家庭成员必定经过一个协商的过程，韩涛作为家里的未婚的成年人、共同生活的一方，对于父亲韩金明出卖自己名下房屋的意图和行为应当知悉。根据原审查明的事实，韩金明在出售涉案房屋之前曾贴过出售广告，韩金明家因为韩涛参加工作而宴请宾客，宴客时韩涛在家，当时出售广告已经张贴出来。结合韩涛曾委托韩金明代办、代取房屋所有权证的行为看，韩涛在本案原审及再审审查期间坚持的“韩金明背着韩涛将涉案房屋出售给崔鹏飞，韩涛本人并不知情”的主张显然不符常理，且无相关证据证明。同时，根据再审查明的事实看，崔鹏飞一方于3月4日向韩金明支付了173000元购房款，3月8日韩金明账户支出了12万元，韩涛账户存入了12万元。对在自己账户同日出现的同等数额的重大收支情况，韩涛、韩金明庭审中仅辩解两笔款项没有关系，并未作出合理解释。崔鹏飞购买涉案房屋时主观是善意的，支付了合理对价，至韩涛提起诉讼时已实际占有、使用涉案房屋达4年之久。根据证据优势原则和日常经验，可以认定韩涛当时对韩金明与崔鹏飞买卖涉案房屋的情况是知情和认可的，并以自己的行为对房屋买卖作出了真实意思表示，符合有权代理的法律要件，韩金明对涉案房屋是有权代理韩涛进行处分的，韩涛应对代理人韩金明的行为承担民事责任。故崔鹏飞提出的韩金明系有权代理的意见应予支持。综上，一、二审判决认定事实清楚，但二审判决依据物权法第一百零六条规定，将韩金明认定为无处分权人，属于适用法律错误，从而导致判决结果错误，应予撤销；一审判决依据合同法第四十九条规定，认定韩金明出售涉案房屋的行为构成表见代理，在适用法律上存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照民事诉讼法第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项，及民法通则第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，判决：一、撤销吉林省松原市中级人民法院()松民一终字第834号民事判决；二、维持松原市宁江区人民法院()宁民初字第153号民事判决。一、二审案件受理费共计9218元，由韩涛负担。【评析】一、合同利益的实现和鼓励交易原则在审判实践中，应着重把握鼓励交易原则，注意保护善意的一方实现合同利益。合同利益分为信赖利益、履行利益和维持利益，合同相对人基于善意签订并履行合同，其合同利益应通过法律的全面保护而得以实现。鼓励交易是社会主义市场经济发展的必然需要，提高交易效率，降低交易成本，维护交易安全，对增加社会财富，促进经济繁荣，有不可或缺的重要作用。在判断存在委托代理关系的合同效力时，应注意平衡交易中“静的安全”与“动的安全”两种法律价值之间的关系。1999年10月1日合同法实施之前，当时的经济合同被认定无效的比例高达45%-55%，可见司法对“静的安全”的保护过于强烈。合同法及相关司法解释实施后，以前50%左右的合同无效认定率降低至15%左右，可见维护交易的稳定性是合同法的基本功能之一，交易安全即“动的安全”已经成为民法追求的一项非常重要的价值，在交易安全的“动”与“静”之间，在正确认定事实的基础上，应趋于保护交易的稳定性，严格限制无效合同的范围，严格审查合同无效的情形，不能轻易认定合同无效。二、代理权的确认前述案件审理的关键在于代理人是否有代理权。该案存在以下几个基本事实：1、崔鹏飞购买争议房屋时主观上是善意的；2、崔鹏飞支付了合理对价；3、韩金明将房屋产权证照和土地使用权证及房屋交付给崔鹏飞，崔鹏飞占有、使用房屋；4、崔鹏飞购买该房屋后，4年内韩涛均未主张权利。再审中查明了关键事实：崔鹏飞一方于3月4日向韩金明支付了173000元购房款，3月8日韩金明账户显示支出了12万元，韩涛账户显示存入了12万元；在韩涛到吉林省靖宇县工作之前，韩涛与韩金明、孙淑合一直在涉案房屋共同居住生活；韩涛到靖宇县工作后，韩涛与父母韩金明、孙淑合联系密切，交流正常。能够确定的情形是，韩金明、孙淑合去过靖宇县，办理过暂住证与韩涛共同居住，并曾合意在当地买卖房屋；韩涛回过吉林省松原市，持本人身份证在当地银行办理过存款手续。综合相关证据，根据证据优势原则和日常生活经验，可以认定韩涛对韩金明与崔鹏飞买卖涉案房屋的情况是知情和认可的，并以自己的行为对房屋买卖作出了真实意思表示，符合有权代理的法律要件，作为被代理人的韩涛应对代理人韩金明的行为承担民事责任。韩涛诉请认为，韩金明、崔鹏飞的买卖行为侵犯了其财产所有权，请求判令崔鹏飞立即返还韩涛的房屋并赔偿韩涛经济损失，缺乏相应的请求权基础及充分有效证据支持。三、诚信原则的强化与巩固诚实信用原则是民法的基本原则，是整个民法领域的帝王条款和最高行为准则，是一种具有道德内涵的法律规范。其基本语意是要求人们在民事活动中行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益，否则将获得不利的法律评价。民法通则第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”；合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。该案中，案外的情形是，涉案房屋面临拆迁升值，存在巨大的拆迁利益，由于额外获益预期的出现，催生了房屋出卖方要求返还标的物的原生动力，进而产生了这样一个不利于交易安全和社会稳定的诉讼行为，即对房屋出售行为的反悔。此种行为，即是违反诚实信用原则的典型表现。经过再审调查取证，详细审理，去伪存真，还原了事实真相，维护了社会正常交易秩序和交易安全，有力保障了社会关系的稳定。诚实信用的行为准则关系着一个国家、一个民族、一个时代、一个法律系统对人性的基本认识和基本态度。该案的再审审理裁判，对诚实信用原则的强化和巩固起到了一定作用，对民事领域类似案件的审理有一定的参考价值。
