顾学锋 易光峰
近日，《半月谈》杂志刊登了记者调查，合肥市滨湖新区、经济开发区、政务区、新站区等地楼盘均有定向销售低价房现象。所谓定向销售，指该房源专门锁定某一个群体向其销售，不向社会普通购房者开放的销售行为。定向销售价普遍大幅低于市场价，每平方米差价少则数千元多则上万元，一套房差价十几万元到超百万元。有学者认为，集资建房被中央明令禁止后，定向销售方式成为一些政府机关和国企事业单位解决职工住房问题的常见方式。在城市高房价压力下，还有一些地方政府需要建设人才公寓，以吸引高科技人才，这也是定向销售的一种运作模式。笔者在此提醒，定向销售、购买低价房，购销双方均存在涉税风险。
1.定向销售低价房，存在被主管税务机关核定征收增值税，和按照房地产评估价格计算缴纳土地增值税等涉税风险。
《增值税暂行条例》第七条规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（3）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率），公式中的成本指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
《土地增值税暂行条例》第九条规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。
2.定向购买低价房，存在着按市场价格计算缴纳契税，和取得的低价购房收入依法缴纳个人所得税等涉税风险。
《契税暂行条例》第四条规定，房屋买卖等成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔〕13号）规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，按“工资、薪金所得”项目比照全年一次性奖金的征税方法计算缴纳个人所得税。
例如，12月某单位将一套购置或建造成本100万元的住房，按55万元的价格出售给新引进的博士李某。李某取得的当月工资已按规定办理了纳税申报手续，无其他收入，因此也未向主管税务机关办理低价购房收入的纳税申报手续。
《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔〕9号）第三条规定，全年一次性奖金除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数的计税办法，在一个纳税年度内，每一个纳税人只允许采用一次。因此，李某低价购房收入计算缴纳个人所得税，须区分两种情况。
情况之一：李某已采用过全年一次性奖金办法的，且由于李某取得的当月工资已按规定办理了纳税申报手续，则取得的低价购房收入，按工资、薪金所得税目直接寻找适用税率和速算扣除数。李某应补缴个人所得税：（1000000－550000）×45%－13505＝188995（元）。
账务处理如下：
借：其他应收款——李某188995
贷：应交税金——应交个人所得税
188995
借：应交税金——应交个人所得税188995
贷：银行存款188995
情况之二：李某未采用全年一次性奖金办法的，则李某应补税：
低价购房所得比照全年一次性奖金找税率：（1000000－550000）÷12＝37500；适用税率30%，速算扣除数2755。
李某应补缴税款：（1000000－5500000）×30%－2755＝132245（元）。
账务处理如下：
借：其他应收款——李某132245
贷：应交税金——应交个人所得税132245
借：应交税金——应交个人所得税132245
贷：银行存款132245
对该单位应扣未扣、应收而不收税款的行为，根据《税收征收管理法》第六十九条规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。
（作者单位：江苏省南通市通州地税局）
