律师函在解除租赁合同及办理房屋交接中的神奇作用
阅读提示：写字楼租赁中，因出租人违约导致合同目的不能实现，承租人有法定解除权。鉴于纠纷发生时，情形并不明朗，出租人是否违约及该行为是否一定导致合同目的不能实现，需要承租人谨慎衡量。
实务中，承租人采取聘请律师发送律师函解除合同并要求办理房屋交接事宜，取得了良好的效果，值得借鉴。
本案中，承租人发函解除合同后，及时再次发函要求退房及交接事宜，法院认定承租人在合同解除后办理房屋交接过程中主观上不存在过错，无需就出租人主张的扩大损失承担责任并支付所谓房屋占有使用费。
裁判要旨
承租人发函解除合同后，及时再次发函要求退房及交接事宜，因此在合同解除后办理房屋交接过程中主观上不存在过错，无需就出租人主张的扩大损失承担责任并支付所谓房屋占有使用费。
案情简介
一、11月4日，李某（乙方、承租方）与马某（甲方、出租方）签订《写字楼、商业租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区某楼出租给乙方使用。甲方承诺此房具备餐饮条件，如果不具备餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押金。合同签订后，马某向李某交付了房屋，李某依约支付租金并接收房屋。
二、4月22日，李某委托律师向马某寄送了《律师函》，称马某交付的商铺可能因无法出具环境影响报告书而不符合餐饮条件，不能办理营业执照，有可能致使合同目的不能实现，提议李某应支付的租金暂由第三方监管，若涉案房屋符合餐饮条件，再将租金支付给马某。
三、8月18日，李某委托律师向马某发出《律师函》，李某以涉案房屋不符合合同约定的用途，无法取得北京市东城区环保局的环境影响评估报告书，无法办理营业执照为由，提出解除双方房屋租赁合同，并要求马某返还押金、设备款、赔偿损失等。
四、9月14日，李某再次委托律师向马某发出《律师函》，李某要求马某收到函件后3日内与李某办理物业交接手续，并要求马某返还押金、设备款、赔偿损失、退还押金等。
五、马某向一审法院起诉请求，李某应当就其造成的扩大损失及房屋占有使用费承担相应责任。一审法院判决：驳回马某的诉讼请求。经马某上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
裁判要点
两审法院认定合同解除日及承租人无需承担扩大损失等责任的原因在于：
一、承租人以合同目的不能实现为由解除合同，则该解除合同律师函送达出租人之日即租赁合同解除之日
双方订立《写字楼、商业租赁合同》约定由承租人使用涉案房屋经营餐饮,但涉案房屋不符合政府有关部门关于经营餐饮业的条件,存在重大瑕疵,导致租赁合同目的无法实现。因此,承租人要求解除合同理由正当，应予支持。承租人于8月18日致函出租人通知解除合同，根据合同法第九十六条的规定，该函件送达出租人之日即为合同解除之日。
二、承租人向出租人再发律师函要求退还房屋并办理交接，主观上不存在过错，无需就扩大损失承担责任及支付房屋占有费
本案中，出租人诉请承租人承担扩大损失及支付房屋占有费。但因承租人在解除合同函后再次及时向出租人发函要求退换房屋并办理房屋交接，承租人在合同解除后办理房屋交接过程中不存在过错。出租人在收到交接通知后仍持有异议，并未及时办理交接，且以承租人拖欠租金为由欲解除合同，但其并不据此享有合同解除权，异议并不成立。因此，承租人无需就扩大损失承担责任及支付所谓的房屋占有费。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
写字楼租赁合同纠纷中，律师函作为一方聘请专业律师出具的文书，具有固定证据，中断诉讼时效，尽到通知或提示义务及主观恶意免责的重要作用。因此，在纠纷发生时，律师函较多的被采用。如本案中，承租人在解除合同及办理房屋交接均采用发送律师函的形式，裁判在认定合同解除日及承租人是否扩大损失承担责任时均倾向于承租人，取得良好的效果。
相关法律法规
《合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
法院判决
以下为该案在二审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：马某上诉主张李某在解除合同的问题上存在明显过错，李某应当就其造成的扩大损失及房屋占有使用费承担责任。首先，相关生效判决已考虑到李某对于合同的解除应承担责任，并判令其就消防改造费、燃气施工费、装修损失费等承担了相应损失。同时，该生效判决确认，双方之间的租赁合同系依据李某行使合同解除权于8月20日解除。而在送达解除合同的律师函后，李某向马某再发律师函要求退还房屋并办理交接。但马某收到李某的解除通知及交接通知后仍持有异议，并未及时办理交接，且以李某拖欠租金为由欲解除合同，但马某并不据此享有合同解除权，其异议并不成立。故根据上述情形，李某在合同解除后办理房屋交接过程中不存在过错，马某要求李某就扩大损失承担责任并支付房屋占有使用费的上诉意见缺乏充分事实及依据，本院不予采信。
