逆生长成都北门迎来高光时刻（下）

上周写完《逆生长，成都北门迎来高光时刻（上）》后，收到了很多朋友的鼓励与支持，在此统一表示感谢，正是因为有大家的肯定，所以才能转化为了我写作的动力。

当然，上篇文章主要是从北门的一些大的政策环境和土储等角度来谈了未来可期，也有朋友表示内容还不完善，但要彻底说明白北门的所有前因后果，古往今来，又岂是区区几千字就能剖析完毕的。我力图表达和展示的，是基于我多年的房产经验和实地考察下的片面思考。

今天，我再谈三点，试图从房产板块、生存之道和板块共同体等方面来说明城北何以迎来了所谓的高光时刻？

#露天音乐公寓夜景，图据L L.Paiyee#

三、价格就是王道，权衡利弊，北门自有广阔天地

■ 近年房价的演变，北门未跑输大盘

现在的成都人，大多还对始于的那场房价大涨潮仍然记忆犹新。满大街的人，不论老少，不论哪里，房产都成了默契的共同话题，一天一个房价，一天一个热点。有钱的人奔袭于各大售楼部，有房的人每天掰着指头算挣了多少（纸面财富），没钱的人捶胸顿足干着急，也有人整日抨击高房价（不等人），一时间整个成都好不热闹。

这次房价上涨潮并非无迹可寻，很多人复盘分析来龙去脉，大多判断为一线/东部资金向中西部的溢出，外加成都楼市的补涨。

典型的是某南门网红楼盘传出被CF客直接买下了几栋楼，随即各色人等粉墨登场，市场上也开启了成都市内的资金溢出和版块轮动。

无疑，南门是最早被唤醒的，随后西门、东门，最后轮到北门的觉醒。随之而来的是政策的打压，比较大的有两次。

第一次是.3.24-4.12政策，主要是二手房也纳入限购、11+2分区户籍/社保限购、限制购入时间以及随后的限售、限贷等。

当然，从后来的城市房价毫无拐点波动的轨迹来看，这一波政策完全抵挡或者说消化不了购房的需求。

第二次则是.5.15，号称成都史上最严的限购政策来临了，这一波主要是限购从个人调整为家庭，新落户交12个月社保才能购房，外地父母挂靠落户不能算作独立家庭买房，三圈层加入限购。

这一次，真的是拐点，虽然尾大不掉，但数据显示，从5月后到年底，来了一波实打实的下跌潮。

随后进入了振荡期，阴跌也好，小阳春也罢，都再难复制当年的盛况与周期。

不论是但无论如何，整体而言，我们在4年后回过头再看，基本跑赢了大盘。举个例子，初以单价7000购入的房产，在5月左右能达到18000，而到4月，基本回落到了15000。从涨幅来看，绝大多数品质楼盘在中翻了2-3倍，即便到了的现在，也有个2倍盈余。

这不是南门的专属技能，而是北门的基本操作。

我综合整理了一些具有代表性的区位商圈里次新楼盘在4月-5月-4月的房价走势，虽然不具有绝对的准确性，但大家可以从中得出一些参考性的结论。

#近年成都各方位不同节点次新楼盘涨幅，水印处为101%#

就这一波成都板楼轮动而言，在的高峰期东门涨幅最大，北门不输西门，但绝对值来看南门才是最大赢家，这种序位的涨幅和绝对值一直维持到了。其余的内容就不过多解读了，避免有更多主观化的争议。

这里想说明的是，在视财力为能力的当今社会，北门好像也没输给其他区域。在同一片蓝天下，北门依然具有相当的竞争力。

■ 低洼的价格，是难得的准入门槛

唯一的不同之处，北门房价依然很低，很多时候，北门的天花板是南门的地板。

相同的150万预算，在南门的南湖、华阳一带想买套三的次新二手，我实操过，确实很难。但在北门，比如动物园或者大丰，可选项显然要多得多。

换言之，相同的楼盘品质，手握三四十万的刚需一族，更多地可以在北门得到安慰。

当成都拿着1.5万的均价面向全国称性价比很高，那么北门1.3万的均价相对全成都岂不也是一种高性价比？

低单价、低总价带来的高性价比，外加不输他人的涨幅预期，使得可达到准入门槛的购房群体只增不减——要知道，，成都人口流入25.1万，高居中西部第一。

从大一点的市场数据来看，整体而言，南边眉山、仁寿、新津，东边的简阳等均已在万元左右徘徊，而有着广袤土地的北门德阳、绵阳、青白江显然还差了一个身位。

这种差距，是劣势，也是可转化的优势。在成德一体化的当下，正如我上文提到的一样，德阳、新都、青白江乃至和金牛、成华一起报团取暖，大搞同城化开发概念，积极融入“一带一路”，才能形成相当的竞争实力。

■ 两点一线快节奏偏远是偏执的借口

在轨道交通、快速路网日趋完善的今天，城市出行半径已越来越长。成都早已不是摇公交上班的那个成都了，自驾或者地铁，已经将产城半径一再扩大。，成都地铁日均客运量383.41万乘次，公共交通分担率已经超过50%。成都机动车保有量达到了520万辆，全国范围内仅次于北京，超过上海和重庆。所以，现在犀浦到华阳上班很正常，温江到新都上班也不奇怪。

那么，我们从一个发展的眼光来看待成都，既然有人愿意开车从视高到兴隆湖上班，为啥会没人愿意坐地铁从大丰到金融城呢？要知道，他们的出行距离都是一样的20公里。挣着南门的钱，享受着北门的CPI，岂不美哉？

如果是为了否认而否认，那么所谓的偏远，不过是偏执的借口罢了。

滴滴出行此前公布过各城市“出行半径”排行榜，极具参考价值，很有意思的是，即便是北上广深，也和成都的城市半径差不多维持在30公里左右。

那么，城市半径的圆心在哪里？

如果成都的就业中心是金融城，那么新都四环外的新都城区可纳入考虑，如果成都的生活中心是天府广场，则达到极限的青白江也未尝不可。

#成都城市半径极限#

在房产市场，北门将大多产品作为刚需，少量当做改善，自我定位清晰，方能站稳脚跟，给蓉漂一片栖息之地，给失意人一处进退台阶，未尝不可。真正的“房住不炒”，更适合一套房而非一张床。

四、不破不立是时代伪命题，共生共存才是城北新常态

■ 北门的困局，真实但不丑陋

当实力并不足够强大的时候，冒然四面出击，往往会拖累自己，所以大多数城市在最近30多年的高速发展过程中，选择有重心、有方向的精耕细作，这一出发点是毋庸置疑的。

成都提出向东向南的概念，迄今为止已由20来年，且在大方向上并未改变。为什么历届的领导都认同这样的方向？这还得从北门自身的困局说起。

上文说到，北门自古乃商贾繁闹之地，早年在无序、自由的发展演变下，已经形成了盘根错节的地理、商业和人文环境。北门之所以备受诟病，主要就来自于它自身所处的这种大环境。早年能创造大量财富的批发物流贸易到了今天在各种金融城、CBD、核心区的连番打击下显得格格不入。虽商贾云集，但大多低端，商人只谈收益，不谈社会形象，不谈环境规划，怎么方便怎么豪横，因此市容市貌严重受损。这也是大家普遍对北门的“脏乱差”的印象由来。

而这种脏乱差的形象又与火车北站（成都站）息息相关，批发物流行业是离不开火车站的，尤其是基本剥离高大上动车高铁到东站后，仅剩普速而且破败程度力压群雄的火车北站。

火车北站背后的市场涵盖了驷马桥、五块石、荷花池，甚至还辐射了国际商贸城、金府机电/灯具城、新都物流产业园等。

火车北站带来的“乱”是表面的，而其背后的CD铁路局，则对深层次的“改”带来了相当的压力。

铁路局就像个土皇帝，在很多规划建设上面，难以和省市达成统一。火车北站关闭改造的声音年年有，一稿使用十年至今依然是各大媒体主编的压轴头版，背后的各种协调难度由此可见一斑。当然，火车北站的屹立不倒，还带来一大“罪状”就是严重干扰了天府大道北延线在北二环成为断头路的这种奇闻出现。

而说到北二环打通到北三环，继而与北星大道真正联通成为成都平原百里中轴，这又与北门的拆迁难息息相关了。不同于南门的大片良田或者荒滩，至少征地相当方便，而北门早已聚齐了各种老破（房+市场），在拆迁难度上就直接几何级增长了。

升仙湖上的凤凰山高架就因为拆迁问题搁置了很长一段时间，成都ZF真怕了北门的拆迁了，这事说来话长，但长话短多，大家就自行了解唐F珍事件吧。

如果说住宅的拆迁是普通模式，那么铁路局的拆迁就是噩梦模式，这也还算好，毕竟铁总还是可以谈的，五块石跨线桥正在呈现，北站也在半封闭改造不是么？

比噩梦模式更可怕的是来自JD的地狱模式。

凤凰山机场，赫赫有名的蒋委员长在大陆最后一站便是这里。21世纪初本就有搬迁至彭州的计划，但这个机场在512地震中立了战功，高层又在思考留存的必要性，加之JD里的人也不想搬离成都太远，所以就一直耗了。

这个机场，包括再往北的几个油库，从某种意义上影响了天上（限高严重、噪音污染），地上（军事范围大，土地规划不明朗）乃至地下（地铁规划建设的绕道或者戛然而止）的成都大动脉链接和发展。

#凤凰山街道涵盖多个拆迁难点#

此外，成都耕地红线，饮水保护、通风廊道也大多盘踞在北门，使得大规模的产业开发，备受牵制。这一点倒和西控很像，但所谓的西控并没有控制住西门房价，这是后话了。

以上，城市区域形象不佳，拆迁改造难是北门目前最大的困局，是每个北门人应该清醒认识到的。

这很真实，但并不丑陋。

不站在个人/单位的角度上去看，很难感同身受。大家都愿意有着更加美好的生活环境，更加发达的市场经济，更加和谐的人文社会。但所有的这些，都得有高度统一、高度协调、高度牺牲的取舍精神。

世界从来不是1+1=2那么简单。

■北门的未来不是战火重生，而是共生共存

经常看到人恨铁不成钢或者纯调侃的说，干脆把城北全部炸了，再重建一个，都比现在的改造难度低得多。

我宁愿相信是逞一时口舌之快。

虽然是气话，但背后的逻辑是把城北作为一个整体打包，不破一定不能立。而全面裹挟整个区域来运营城市，显然是有悖于科学实际的。

这在早几年我的文章《城北以北，再造一个新城北！》中也明确反对打包制度。

在我看来，不破不立是时代伪命题，共生共存才是城北新常态。这里的共生共存也并非互相融合，你中有我，我中有你，而是互不干涉，相敬如宾，你走你的阳光道，我过我的独木桥。

从人性的角度来说，拆迁户有错吗？人性都是趋利避害的，当外人咬牙切齿憎恨所谓的狮子大张口，换做你我，未必会有所收敛。更何况，所谓的赔付标准，成都普遍较低，当年的一些事故，留下了诸多思考。

这种思考带来的是更加柔性的拆迁理念，其实到了现在，很多拆迁都得到了妥善的处理。

上篇提到过的诸如新华印刷厂、木棕厂、府河桥市场的大规模拆迁，乃至金府市场，亦或者升仙湖、韦家碾钉子户，还有凤凰山体育中心附近的拆迁，都润物细无声地水到渠成，自然而然了。

那么，从国企资产的配置来说，铁路局就是大坏蛋吗？铁路网线的改造，固定资产的转移，企业架构的调整，又真的是想象中那么简单吗？

从现状来看，我认为火车北站附近的周边拆迁改造的项目进展相对顺利，半封闭半改造的过程将持续下去直到终点。而全面关闭的这种“破”，与半封闭半改造的这种“共存”，我相信历史会选择后者。

再者，JD机场搬迁至彭州红岩的声音已经很久了，但为何陆航二旅的直升机依然不定时地在北门画圈贴面飞，从ZY高层的角度来说，没有考虑过其中的利弊吗？从地方ZF的角度来说，没有为之努力过吗？

很多时候社会问题不是零和博弈，就像沈从文的《边城》里，没有一个坏人，但最后的结局为何依然是悲剧呢？这是一种无奈。

话说回来，钉子户不拆、铁路局不改，凤凰山机场不搬，是否城北就完全停滞发展了呢？

从中环三环，到高架快线；从地铁成型，到S线规划；从露天音乐公园到凤凰山体育中心；从绿地华润招商，到龙湖保利万科；从中铁产业园到人北CBD；从成德一体化，到蓉欧铁路港...很显然不是。

#城北夜景图，图据L L.Paiyee#

#连接成德的S11轨道交通预计年内开工#

#飞机掠过中铁产业园#

■ 逐渐显现的商圈新貌和欧美惊叹北上一样

北门有着大量的人口基础，有着巨大的财富聚集，有着一大群对美好生活品质向往的人。

但时至今日，很多人依然足不出户，仅靠个别媒体出于种种目的极尽渲染之词，继而对北门一再固化所谓的破败不堪观念。

这是一件很可悲的事，真乃不知有汉，无论魏晋。真正身处其中，才知道城北也在悄然之中高速发展。

与大源师出同门的大丰已构筑北改样板区域。品质楼盘林立，教育、产业加持，5、27号线地铁贯穿其中，商业地标拔地而起。

#大丰实拍图，图据L L.Paiyee#

成华核心之一的动物园，3号线和昭觉寺将人和产业串联到了一环内，近些年元气满满，加之旅游业和不断出炉的土拍，使得这一区域成为北门新贵。

#成都主城区供地计划分布图#

再往北一些的保利198、万科五龙山，是北门别墅群聚集地，有着熊猫基地、漫花庄园、植物园、音乐百花谷等C咖站台，公园化的优美环境，大开发商的溢价青睐，置身其中，与麓山难分伯仲。

#城北夜景图，图据L L.Paiyee#

往回到北湖板块，真正在三环周边走一走，方知道不可复制的北湖环境宜人宜居，人声鼎沸，人气爆棚。片区随着保利、中铁建的深耕，加之周边绿地、恒大、华宇旭辉等品牌的陆续入驻，还有8号线二期的启动，湖居概念已成共识。

#城北夜景图，图据L L.Paiyee#

再如拆迁（和铁路局协议拆迁的）后敢叫日月换新天的八里庄板块，迎来了“独子”青秀未遮山。这一颠覆传统观念的产品，一经上市，就创下了前无古人后无来者的记录——摇号人数61856户，这一盛况甚至引来了省外多家主流媒体的报道，一时给成都楼市带来了相当大的压力。

城北的板块很多，就不一一举例了，在当下的新城北，不论是飞驰而过的地铁，还是拔地而起的地标，又或者新派建筑的小区，还有湛蓝碧绿的环境，人声鼎沸的商场，朗朗书声的学校，光鲜亮丽的白领...都让人有一种时光交错的感觉：新城北，原来这样也挺好。

五、城运彼此依存，成都蜕变下一轮

■ 鄙视链是一种源于自大和自卑的虚拟产物

说到城北，还有不得不说的鄙视链怪相，因为种种的前因，现在成都人似乎避开北门就是最大的正确。在北门的豪们，即便真的家缠万贯，但在其他人心里，依然是喜欢站在绝对的道德制高点，居高临下地心生怜悯和鄙夷。

这种情绪的蔓延已经持续多年，我太了解文字的魔力，除了官方媒体和美食大咖，一般小媒体们都先入为主的带着有色眼镜在玩弄着城北，这样的观念先行，似乎就站对了队伍，似乎就博取了流量，似乎就觉得自己真的高人一等了呢——即便从未真正踏足过北门，从未有过自己的客观分析。

如果把这种鄙视链放在当今欧美审视中国人身上，是不是有一种相当雷同的既视感？经过数十年的宣传和沉浸，欧美、甚至港台看待中国，不就是这样吗。各种媒体即便深入中国/北门大地，也尽可能挑拣最破败、最蛮荒的角度，充斥着对中国/北门灾难的想象。

欧美真的就比中国发达吗？金发碧眼的卢瑟们真的就比北上广生活得好吗？中国人有多愤怒，北门人就有多不屑。

弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是——《三体》。

我一向不提倡鄙视链，一是链条无穷无尽，二是鄙视往往遭到反鄙视。所谓的鄙视，在我看来，绝大多数是因为自大和自卑。自大，源于自己只见青山不见云，将一时或一处的优势放大为全部，田忌赛马式的假聪明是为自大。自卑，源于自己明白所谓的优势太不明显，稍不注意，便易遭反超，所以竭尽所能地趁机释放自己的狭隘世界，是为惶惶不可终日的自卑。

■ 南涨北必涨，城市命运共同体已呈现，塌陷的北门是成都的集体伤疤

高层阐述过百年未有之大变局，衔接前后的一个概念是人类命运共同体。缩小一些，放在城市里，城运之时，成都命运共同体也。

前面我也提到过，一个城市的涨跌，是整体性的，最大的涨跌来自于城运，而非单个区域或者某几个楼盘能撬动整个市场，更不用说一些简单的零星的利好利空。

当初下注南门的人是否认为北门就完全毫无收益呢？涨幅和涨额谁更重要呢？以30万撬动100万的人，真的就比50万撬动150万的人挣得多吗？是杠杆重要，还是资金流更重要呢？大家可以思考下。

在城市命运共同体下，如何形成合力，远比内讧打压的单一思维重要得多。

一个城市的综合能力，在当今的社会舆论里，缺不得短板，木桶理论正是如此。一个短板明显的城市，一个深度塌陷的城北，必然是整个城市的集体伤疤，而这种伤疤，是具有传染性和危害性的。

考量到这一点，ZF、媒体和社会舆论则应该肩负起更大的责任，给北门以更大的信心，给城市以更大的宽容，给未来以更大的空间。

#凤凰山体育中心，图据L L.Paiyee#

■ 房产不是唯一，宜居宜业是共同夙愿

很多时候，正如我前文提到过的一样，在这个世俗化的社会，财富就是唯一的成功标志。而持有房产的价值，则成了大家近乎唯一的人生价值？

房产不是唯一，幸福感不能纯粹用金钱来堆积。人生还有很多事需要去办，爱情，亲情，事业，生活，爱好。从马斯洛需求层次理论来看，房产几乎只满足了生理需求和安全需求，而后的社交需求、尊重需求和自我需求，可以建立在房产的基础上，不是有了房产就一定能继续构建需求。

我见过贫困潦倒的异乡人，租住在城中村的小单间，但相比过往痛苦带来的强烈对比，幸福感能油然而生。