全国各地农村保留了诸多祖屋和祠庙，它们既是乡村的根基，也是中国文化的瑰宝。近期，广东省出台了《关于在全省开展文化祠庙建设的意见》，有两位客人拿着文件登门拜访，希望能得到些“活化祖屋和祠庙的四两拨千斤之法”。李昌平院长特此记录下来，并指出机制活化方案，以提供多元实践路径。
待在清远美林湖两个月没见过人了，今天，从广州来了两位勇敢的客人，送来一份红头文件《关于在全省开展文化祠庙建设的意见》，问我有没有活化祖屋和祠庙的四两拨千斤之法。广东人就是不一样，乡村振兴，抓祖屋、祠庙的活化，抓到根上了啊，着力点选得好，非常高明。
在我国的广东、福建、江西、安徽、山西等地的农村，保留有特别多的祖屋和祠庙，这些祖屋和祠庙是乡村的根基，是中国文化的魁宝。活化祖屋和祠庙，对振兴乡村有着十分重大的意义。
修葺过的祖屋
我追问来访客人一个问题
我经常问我乡建院同事一个问题，今天也问了来访的两位客人，这个问题是：祖屋和祠庙，都是宝贝，很多人喜欢得不得了，为什么大多都破破烂烂的没有人管，还要国家出钱修缮和保护呢？
回答基本是一样的：产权不明晰。我反问：怎么不明晰了？是私有财产无异议吧？是。几百年了没人敢占为己有是吧？是。这不说明产权很清晰嘛？这……到底是什么原因呢？
破败的老房屋
什么原因导致祖屋祠庙无人管
我的回答是：有两个原因导致了祖屋和祠庙破破烂烂无人管。第一，缺乏长子继承制，如果有长子继承制，祖屋自然有人管，一定管得很好；第二，缺乏处置所有权、使用权、经营权及收益的办法与机制。
我的结论是：这两个问题不解决，即使政府花钱修缮和保护祖屋及祠庙，过不了几年还要政府花钱修缮和保护。祖屋和祠庙的修缮与保护，本来是”私事”和民事，但由政府来干其实是多事的，政府一旦多事，此后永远都是政府的事，还是政府永远都干不好的事。
因此，我主张政府不要直接干修缮和保护祖屋和祠庙的事，适当引导家族内部搞产权制度及配套金融制度改革创新，让家族自己的事情家族自己做。
祖屋和新屋
家族内部搞产权制度及配套金融制度
怎么做呢？
广东梅州叶家祖屋和祠堂的规模可能比山西的乔家大院还大，但破破烂烂不成样子了，前些年政府财政预算2500万修缮和活化，请我去考察过。到那儿看了吓一跳，2.5个亿也未必修复得了，2500万来真是杯水车薪毛毛雨胡椒面。我当时就劝政府别亲手干预人叶家的私事了，不过倒是帮政府和叶家代表出过一个四两拨千斤的方案，大致如下：
一、创立叶家祖屋活化银行。由政府和叶姓家族的乡贤头人发起，1：1匹配“种子”资金，即乡贤出资2500万，政府也跟配2500万，这5000万元“种子”资本金为公益资本，所产生的收益用于叶家祖屋保护相关的事务；再吸收叶家子孙的股金，每股10000元，吸收20000股。叶家祖屋活化银行初始规模2.5亿元，专门支持叶家祖屋活化，贷款月利率为4.5%。
二、成立叶家祖屋存储银行（非货币银行）。操作如下：将叶家子孙不同房头的破破烂烂的祖屋统一定价，统一存入叶家祖屋银行，存期最短为五十年，最长为一百年。存储五十年的基准利率为1%，每延长一年提高利率0.025%。
三、把叶家“祖屋存储银行”存储的全部祖屋搬上中国乡建院“乡村有家”线上房屋销售平台，面向全球销售叶家祖屋五十年以上的使用权或经营权，叶姓后人有优先权；使用者或经营者，以获得的五十年以上使用权或经营权在”祖屋活化银行”申请抵押贷款，贷款只能用于祖屋的修缮和经营。同时，“祖屋活化银行”也支持祖屋的使用权或经营权二次转让。
四、“祖屋活化银行”和“祖屋存储银行”的收益，按股金和资产份额分配后的盈余，用于叶家祖屋的保护和全球叶姓祭祖活动等。
五、五十年以上的祖屋使用权或经营权，如转让失败，可以由“祖屋活化银行”原价回购。
广东梅州叶家祖屋
六、祖屋的使用权或经营权期限到期，祖屋归还叶家各房头，或再次存入祖屋存储银行。
七、各房头民主协商，如果一致同意处置祖屋的所有权，可像商品房一样交易，叶姓子孙有优先权。
我的这套叶家祖屋活化办法，是一套四两拨千斤之法。我去年去山西等地，见到几处八九十年前红色政权使用过的超级窑洞群，非常有开发价值，可是政府部门投入了数千万的资金来修缮和保护，死在那里，经营不起来，可惜了。关键的问题是不重视活化，—体制机制的建设与激活。
广东省这次放大招，要活化一千多个村的祖屋和祠庙，希望把财政的钱用在活化两个字上——重视体制机制的建设，探索四两拨千斤之法，希望我的关于叶家祖屋的活化方案能对广东主管这项工作的领导们有启发作用。
