△纯净水直饮机进入小区要向物业缴纳相关费用
业主与小区物业常常是一对 " 欢喜冤家 "。" 别人家的小区物业 " 给业主发 " 红包 "，让人羡慕不已，自己所在小区物业却与业主 " 水火不容 "。业主嫌物业服务不到位，物业怪业主不及时交物业费，这样的现象很常见。小区内的车位归谁所有？电梯广告收益属于谁？业主委员会为何难成立？…… 就很多业主关心的焦点问题，新颁布的《民法典》给出了答案。
△小区地上车位租赁费的收益应归全体业主所有
【案例】
购房合同中存在大量 " 霸王条款 "
年 3 月底，湖南长沙市市民林女士在市区某小区购买了一套公寓。在签署正式购房合同时，不少和林女士一样购房的业主都发现，购房合同中明文规定：本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有。此外，他们同时签署的物业合同中，车位归开发商所有，购买一个车位 22 万元。对此，不少业主提出质疑，认为购房合同及物业合同中存在 " 霸王条款 "，拒绝签署合同，但与开发商进行沟通后，未取得实质性进展。
早在 年夏天，石家庄市某小区部分业主就曾公开叫板物业，" 占用公共空间收取的广告费是否应归全体业主所有，我们提请物业公示收入明细，否则禁止在电梯等位置刊发广告。" 此举引发不少市民关注。对此，本报记者曾连续实地走访，就小区地上车位租赁费、占地费、进场费、房屋租赁费等公共收益该归谁的问题，采访了小区业主、物业、业委会、广告公司、商家，发现这些原本归全体业主所有的收益，在一些没有业委会的小区里，多数都成为了小区物业的隐形收入。一些业内人士透露，小区公共收益一年少则数万元，多则上百万元。
△小区公共空间广告的收益应归全体业主所有
四方面原因导致业委会成立难
成立业主委员会，架起业主与开发商、物业之间沟通的桥梁，促进社会和谐稳定发展，成为解决小区里很多矛盾问题的关键。但是，成立业主委员会并非易事。曾在某小区业主委员会工作多年的吴先生说，有四个方面的原因会直接影响业委会的成立和发展。
一、牵头难。因为业委会是苦差事，不仅出力不讨好，还受气得罪人，没有人愿意牵这个头，业委会没有报酬，短期内站出来维权可行，长期从事这项工作则难以为继，支撑困难。
二、开发商竭力阻挠，物业公司不待见、不配合，业委会成立阻力大。因为业委会维护的是业主的利益，开发商肯定不愿意找一个 " 敌人 " 对着干，物业公司更认为多一层管理多一个婆婆，不想心甘情愿受人制约，甚至认为业委会是 " 走路伸胳膊管得宽 "。
三、物业公司缺乏成立业委会的主动性和积极性。所谓多一事不如少一事，物业公司会觉得业委会有没有都行，业委会是 " 清水衙门 "，给不了任何人好处，多半是麻烦，不成立也罢。
四、地方政府对成立业委会不重视。地方政府偏听偏信物业公司的一面之词，有意偏袒庇护物业，上边没有成立业委会的硬性指标，所以就顺其自然，没有紧迫感。
吴先生认为，随着城市小区的不断增多，这些原因已经成为危及社会安定团结的导火索和不稳定因素，需要引起各级各部门的重视，把业委会建设列入主要议事日程，作为一项重要的工作来做。
开发商和物业不能再 " 任性 " 了
□河北九道律师事务所主任 祗密芳
建筑物共有部分收益权关乎业主切身利益
购房合同是买卖双方权利义务约定的具体体现，一旦签订，往往很难撤销和变更。在面对开发商、物业公司时，业主是弱势一方。而且，业主共有部分本身是 " 共有 "，单个业主也往往很难主张权利。这次民法典第 943 条通过给物业设定公开义务与报告义务来把建筑物共有部分收益摊开，将成为治疗非法侵权的 " 特效药 "。
建筑物共有部分收益权直接关乎业主的切身利益。在之前我国物权法中，关于建筑物共有部分收益权并未作出详尽规定，仅仅只对其作出笼统描述，如 " 业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"" 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。" 故在实践中，出现了很多开发商运用格式合同设定霸王条款，侵害全体业主共有部分收益权的案例。从司法实践的角度而言，法官在判决的时候，就会面临如何解释法条的难题，从而导致司法困境。
业主勿做 " 躺在权利上睡觉的人 "
新颁布的民法典物权编第 282 条明确规定：" 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。" 从根本上充分维护业主权益、完善物权立法、体现司法为民的法治精神。
在民法典明确规定了建筑物共有部分收益权的今天，实际上，侵权行为仍然无时无刻不在发生，提醒各位业主勿做 " 躺在权利上睡觉的人 "，要学会运用法律武器，及时维护自身的合法权益，保证自身合法权益不受他人侵害。
今年，网上提到外地某小区向业主发放 " 红包 "，主要资金来源就是公共部分的广告位收益。目前，石家庄市还未有类似的情况。随着 年 1 月 1 日起我国民法典正式实施，原来的 9 部法律同时废止，全国范围内开发商、物业公司再也不能 " 任性 " 了，业主得到小区派发 " 红包 " 将不再是梦，而应是常态。
业主委员会将与业主相互制约
对于业主委员会成立及建设问题，民法典第二百七十八条的内容，其实对成立业委会降低了门槛，体现了业主自治原则。同时，民法典第二百七十九条增加了 " 业主一致同意 " 的内容，防止个别业主侵害相邻利害关系人的合法权益。这是比较明显的改变。
年 1 月 1 日实施的民法典，结合我国现行物权法和物业管理条例的相关规定，形成了业委会与业主等其他关系因素的相互制约、规范有序的城市小区管理体系，保障业主、业主委员会、物业公司合法权益有效行使与维护。当然，法律不是万能的，需要方方面面通力合作。情理、法理和社会公义有机统一，才是我们追求的最佳目的和愿景。路漫漫其修远兮，业主们应该齐心协力，为创造更美好和谐的社区家园作出应有的贡献。
【来源：燕赵晚报ZAKER石家庄】
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