之前我们提到，沉睡了两年之久的“王 者”，历尽千帆，王 者归来。
最让我们关注的，还是楼 王的楼面价，因为楼面价对以后的房价是起着至关重要的作用的。
有这样一个谬定：楼面价越低，房价不一定不高。而楼面价高，房价一定会高。
这就是水涨船高，水不涨，船也会想办法高。
最终，苦于辛勤而辛苦的买房者。当然要刨除那些见缝就钻的炒房者。
01 谁戴着炒房者的面纱？
炒房者历来被人诟病，这是毋庸置疑的。
因为他们自己获取了大大的利益，而最终买单的却是普通老百姓。
滕州炒房者，有以下几个品种：
中介。
给中介戴这顶帽子是绝 对的不亏。
中介业内搞“一手房源”、“独 家”等专业术语，目的是在房东给价的基础上加价销售，是常而有之的。
中介联合圈钱买房，买断之后重新装修，之后高价出手，这是业内喜闻乐见的赚取钱财的方式。
中介“空手道”，一套房源价格混乱不堪，最终层层加价，利用小喽喽的技巧，将房价抬高了吃差价。
卖号者。
有这么一群人，专门去各个未开盘并进行着“融资”的开发商那里排好队，有的甚至排好几个队，等开盘或者开盘之后，再以“卖号”的形式，将房子加价卖出。
当然，这是有钱人和人脉广的大户人家做能做的，普通小老百姓，是万万不敢的。
开发商。
开发商当然是希望房价越高越好的。而部分开发商难逃参与炒房的“共犯”。
开发商内部留房，通过此协调所谓的关系，而这些“关系”，不乏有其中的炒房者。
通过关系内部“更名”，这更是给了炒房者可乘之机，泱泱大楼市，总是在这种“不经意”间，被炒得沸沸扬扬。
房价与炒是脱不了干系的，以前是，现在是，未来也是。
而“诡异”的楼面价，也让滕州房价为之赴汤蹈火。
楼面价2000+和楼面价6000+的区别可以想象一下，刺激不刺激？
02 楼面价到底有多重要？
那么，根据土地成本折合到楼面价公式再算一下，如果楼面价达到6300元，房价测算为：
6300/40%=15750元。（上期提到的单纯占比计算）
通过价格推算，产品类型必须为高端别墅或者综合类别墅+高端洋房，否则难以支撑如此高的楼面价。
然而，完全通过这种计算方法，是不能比较通透地将房价很干净地展现出来。
因为，倘若是通过多轮竞价，甚至达到一千以上，那么，这其中就存在不可否认的脱离市场的偏向或者脱离轨道的竞争，有可能土地成本会到达房价的50%甚至更高。
为什么土地成本会有此大的差异？
总体来说，还是两只手在起作用，一只手是看得见的手，那就是政府的调控，毕竟，地是国家的地，政府在作用着每一块地的起始价。
另一只手是看不见的手，那就是市场。如果市场达到了一种高度的供不应求，出现地 王是应该有的事，因为疯子都能够快速赚到钱。
锤子老罗说过一句话：
彪悍的人生不需要解释。
如今，滕州楼市如此彪悍的市场，似乎也不需要太多的解释。
房价从走到现在，仅仅的四年时间，价格几乎是翻了一番。
但从这几年的消化量上来看，每年平均是一百万方上下，而从供应上来说，由于之前的滕州市场的不景气，在跳跃式-之间，即便是每年出让土地没有消停。
但事实证明，近几年土地出让难以复活的这么快速，也就是说，房价的上涨，在很大一定程度上，促进了供不应求的不平衡性，在这个不平衡性加剧的段位，很难在短时间内补位。
这就带来了一种市场反应的迟缓，没有快速的反应，就没有快速的拐向，只能按照将错就错的态势，慢慢弥补。
楼市，其实就是一个居住载体的发展历史。千百年来，屋舍良田一直就是人们衡量财富的唯 一标准。而如今的房地产，同样延续了几千年来人们一层不变的思想标准。
有房者揽天下。正所谓一房遮三丑，无房毁所有。
03 作为三四线市场的滕州，土拍似乎不能完全解释房价上涨的恐惑
拿映奎园为例，通过土拍楼面价2618元，预测房价为6545元。5月份开盘均价却是8700元。
所以，真正体现房价的，在滕州，是一种隐形的因素，这其中包括融资成本。
开发商融资成本这项成本是最不可控的。
开放商一般情况下开发项目占用的资金是30%甚至更低，其他的资金都来自贷款或者融资。
空手套白狼，一分钱不出，坐等炒地皮的开发商已经被限制。但是最近银行的放贷的增量减缓，所以未来房企的融资成本可能还会上 升。还包括以上我们提到的炒房。
如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价 值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
比如，郑州在7、8、9月份房价疯涨的阶段，那时候很多地甚至在购买的时候价格都很低，但是涨价的时候依然是“面不改色、心不跳”的硬着手腕拼了命的涨价。
所以，最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。
纵观滕州楼市，已经突破了万元大关。较之济南与青岛，一二线城市的房价已经回落。是花一万块钱在滕州一等位置买房还是花一万两千元在青岛中等位置买房。这选择只得一个人静静思考和琢磨。异地购房，不得不说，已经成为了逆转之势。
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