2年前，一位房企老总在地级市接了一个销售项目，从团队组建、培训、上岗再到独当一面均严格由自己把控，印象中最深刻的就是他的营销理念，这座城市房价均价5000元左右，商铺单价高的能达到5万，便宜点的一楼最少也是一万多，与大部分一二线城市甚至三四线城市相比，房价不算高，但是销售情况并不乐观，旅游业在这座城市中还不错，故此消费群体很多时候来自于外地人，房子的消费亦是如此。
员工在销售乏力时，这位老总便拿出预测分析为员工打气，未来内陆的房产增长率会高于一二线城市和部分沿海城市，比如很多前几年在海南投资房产的朋友开始纷纷甩卖房产，转线到云南、贵州、四川中来，在他看来房价走势和销售趋势不足以支撑长期持有投资类房产，一方面房价已经到达“顶点”，上涨已十分困难，另一方面内陆市场行情较好，更吸引投资者目光，类似于这样依靠旅游经济输入的城市显然不能持续增长，反而容易出现反转局面的风险。
这次疫情，对楼市的影响是“致命”的，长达2个月的时间里处于暂停阶段，其中长达一个月时间被明令关闭售楼部，为了扶正楼市正常发展，各城市可谓是绞尽脑汁，像“天秤”支点一样，既不想楼市崩盘，又不想楼市继续走高，一边要缓解房企压力，如延期缴纳税费、延期偿还贷款和利息等等，另一边又要给购房者减轻压力，例如降低首付比例，鼓励房企降价（牺牲利益）自救，对购房者来说短期利好，不过楼市新政的出台还得不违背“房住不炒”基调，楼市政策“一日游”的现象多次出现，政策刚出台一天就被撤销，可见新政还是需要慎重研究才能得以实施。
近日，海南取消预售映入人们视线中，随即取消预售的政策“消失”了，也就是说，完全取消预售还欠缺考虑，或者对市场引导还不足，取消预售对房价又有什么影响呢？带着这个问题我们一同来思考一番。
为什么要实行房产“预售制”？
商品房预售早期出于中国香港，从98年商品房推进至今，房子预售依旧占据主要销售方式，随着房地产逐渐走入人们视线中， 不可否认的是：预售制在过去为房地产做出过很大贡献，推行房产预售的原因有以下两方面：
第一、商品房的需求量大幅上升，过去我国正大力推动城镇化工作，而城镇住房总量对于涌进城市居住的人群来说还远远不够，开发商的制造能力又有限，房产建设只能从一线城市为地级市铺垫开来，这时采用预售制度，对于开发商的成长和房地产建设能力都有较大的助推作用，同时也能减轻开发商从拿地建设到销售签约的资金压力，提高资金使用效率。
第二、在过去，对购房者而言利大于弊，未来到城里居住，在资金不允许的情况下，先造一个“梦”！也就是预测未来的经济增长趋势，结合通膨进行提前消费，贷款买房同样属于提前消费，这对中国传统消费观念明显存在不合，但是预售制却促进了购房者与开发商之间的紧密配合，开发商为购房者造梦，购房者通过房产预售向银行提前办理贷款，从而减轻房企资金压力，降低因资金链断裂而出现破产的风险。
目前房产预售比例在城市依旧占据较大，大部分城市高达80%以上，然而房产预售的弊端同样很多，特别是别有用心的人利用预售制不完善之处，进行违规经营或者钻法律空子，给房地产市场造成诸多不良影响，例如开启预售后的房企在房子未交付的情况下被迫破产，给购房者造成直接财产损失，购买的房子不能居住，银行贷款利息还得每月偿还，这样一来风险由购房者、银行、开发商共同承担，在商品房需求量较大时，其风险主要由购房者和银行承担，毕竟房子不愁销售，开发商的资金回笼较快，风险最低。由此可见预售制有好处也有弊端，就目前而言预售制该不该取消呢？
取消预售，房价会“上涨”还是“下跌”？
从商品房预售来看，优点与缺点并存，在房地产发展初期无疑“利大于弊”，而到房地产发展速率逐渐得以稳定的当下，预售制反而显得有些“多余”，毕竟大型开发商在资金周转处理方面已经游刃有余，但是又不能完全取消预售，容易直接阻断部分开发商资金来源，单单从对房价的影响来看，房价会如何变化取决于这三个方面：
首先是看城市经济增长情况，贡献经济增长的主体是否具备高效、持续性。例如对于一般旅游城市而言，过去几年利用旅游文化优势，GDP增速和增值均有较大突破，随着全国各地旅游行业不断发展，经济流通不再局限于某一个旅游城市中去，而是全国范围内分摊“发育”，如果经济增长依旧较快，人们对房子的需求量依旧在不断提高，此时取消楼市无异于帮助房价上涨，毕竟阻断商品房一大供应渠道，现房反而容易变得“抢手”，自然价格便会提高，当然对于住房需求量较少的城市而言则影响甚微！
取消预售对存在资金周转问题的房企而言影响较大，严重时容易造成企业破产现象，这样一来并不能保证早期购买期房的客户群体权益，人民的直接利益最大，即使要取消预售也要保证企业不会破产，在对预售法律法规还存在空子的情况下，仍然需要受到监管体系的重点关注，开发商不像保险公司那样“不允许破产”，房企破产后不一定能短时间找到接手的开发商，所以取消预售需要重点考虑此类问题以及解决方案，即使有房企愿意“接盘”，为了利益，对于后续的房价也会出现提高局面。
最后取消预售有利于降低房地产金融杠杆，对“房住不炒”现象有促进作用，对房价而言有稳定之“功效”。例如部分城市房价较高，增长率变得非常低，开始出现楼市“瓶颈期”的征兆，此时取消预售制对房地产有一定保护效果，阻止了楼市风险继续提高，这种情况下取消预售，可以有效抑制房价“大涨”现状，对楼市健康发展起着积极作用！
综上所述，单单取消预售并不能防止房价“上涨”或者“下跌”，在特定时间段内，预售存在着重要意义，但是在房地产快速发展拉下“序幕”后，预售制度显然需要有所“收敛”，不能让预售成为提高房地产金融性的工具，灵活运用预售制保障楼市健康发展才是重中之重！
对此您认为应该取消预售吗？欢迎下方留言讨论。
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