升级的限购政策下，部分投资客“半路”失去购房资质，部分房源被增值税成本“劝退”，深圳楼市供需两端整体缩水。
刘娟 秦佳丽 中房报记者 刘亚 深圳报道
深圳“最严”楼市调控新政出台一个月，真正的影响力正在持续落地发酵。
7月15日，深圳止沸过热楼市，提出在深落户且社保满3年才可购房、离婚3年内受限、增值税免征由2年提高至5年等八项调控措施。升级的限购政策下，部分投资客“半路”失去购房资质，部分房源被增值税成本“劝退”，深圳楼市供需两端整体缩水。
“7·15”新政落地当周，深圳二手房网签量应声下跌，7月13日至7月19日，5143套的网签量较前一周掉落一半。与此同时，8月13日当天， “网红限价盘”宝安区华强城呈现1:10的摇号成功率，在深圳的竞争激烈度可见一斑。
此消彼长下，深圳二手房交易减速，刚需力量加速涌向新房。
“新的楼市调控对二手房市场影响比较明显。不管是带看量、新增房源还是成交量，都不同程度的出现下滑。”近日，中房报深圳咨询深圳福田、宝安和龙华多片区中介，不少顾问给出类似“交易缩水”反馈。
二手房市场降温
据深圳中原研究中心数据披露，7月深圳整体的二手房市场成交活跃度实际高于上个月，但受“7·15”新政影响，后半个月市场氛围骤降。7月1日至7月14日成交量约占当月成交量的7成，新政后仅占3成。
当地二手房市场降温直观体现于网签数量。深圳市房地产中介协会数据显示，7月13日至7月19日，即“7·15”新政落地本周，深圳二手房网签量应声下跌，该周网签5143套，环比前一周的10023套下滑48.7%。
在随后的7月20日至8月9三周时间里，深圳二手房网签数量依次为1700套、1866套、1793套，维系低位运行状态。
“之前3月到6月份，百花、园岭片区的成交在30至60套左右， ‘7·15’新政出台后，这里一个月时间内成交套数不到10套，成交量下滑很明显。”来自福田区百花、园岭片区房产中介张先生告诉中房报深圳，深圳前期房价一路高歌猛进，很多业主出于改善置业的目的着急卖房，现在这类业主的报价也开始出现不同程度地松动，希望更快促进成交。
与深圳二手房市场成交量普遍回落相伴随的，是当地二手房价格涨幅的收敛。安居客显示，截至8月15日，深圳二手房均价56155元/平方米，环比上月上涨0.22%，涨幅回落0.3个百分点。具体而言，各区域“豪宅”的价格让步较大。
新政实施后首日，南山区诺德度假小区被传出“直降250万元”消息。中房报深圳查询贝壳找房发现，该小区共计2781户，近期挂牌量约20套，挂牌单价在13.4万元至16.6万元之间。直到新政实施后一周的7月24日，小区成交1套80平方米户型房屋，单价13.69万元/平方米，在社区同类户型的挂牌价格中处于较低区间。据中介人士反馈，目前该小区带看量依旧冷淡。
另深圳房协发布的《深圳热点楼盘房源报价数据观察表》指出，新政出台后，二手房普遍上涨的行情收敛，诸如福田区锦庐花园、竹园小区，宝安区鸿荣园禧园等热门楼盘，亦不乏下跌情况。其中跌幅最猛的是福田香蜜湖片区锦庐花园，房屋单价从以前的19.7万元跌至14.5万元，跌幅达26.66%。
在业内人士看来，深圳二手房量价齐跌背后，很大程度上是出于此次限购政策，大批换房业主丧失购房资质，大批房源不满五年面临高额增值税，导致市场供需两端同时缩水。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，深圳新政使得很大一部分客户失去了购房资格，限制了一部分改善和外来客户的资格；另外，规定中的转让增值税从2年免变5年免，总价750万元以上，尤其是不满5年的住宅，在进行二手房交易时需面临数十万税费成本，很多业主选择主动撤盘，使得二手房供应房源减少。
值得一提的是，深圳普遍收敛的二手房市场内，目前依旧不排除部分二手房源价格逆势上涨。以豪方天际花园为例，新政实前，该小区74平方米的小三房户型，成交价位于 860万元到900万元区间；新政出台后，目前同户型面积的房源挂牌价已上调至940万-980万元。
“目前深圳二手房报价与成交的确存在分化，主要是满五唯一与非满五唯一住房之间的价格分化比较明显，但是具体数值仍然在统计中。”深圳中介协会研究部主管华洪在接受中国房地产报记者采访时表示，满5年而又没超过750万元的小户型，整体属于比较吃香的稀缺货源，在出售价格上部分业主可能不降反提。
“网红限价盘”热度不褪
比起行情收敛的二手房市场，刚需户型和限价红利的双重刺激，令目前深圳的新房市场热度不减。
深圳市住建局统计数据显示，7.13日至8月9日四周时间里，当地新建商品住宅成交量依次为1216套、747套、1135套、1389套。“7·15”新政出台后，当地新房成交量基本维稳，并在近两周连续上涨。
新房价格层面，安居客最新数据显示，截至8月15日，深圳新房均价45718元/平方米，环比增长0.71%，涨幅与上月基本持平。
一二手房价格倒挂情况下，“打新”开始深圳楼市热词。尽管网红限价盘没有了新政前大排长龙、万人抢房的境况，但当地看房热度依然居高不下。
8月13日当天，宝安区华强城作为深圳第一个实行积分摇号的楼盘同步公示了摇号入围名单，在长达96页的名单上，共计5178位客户取得诚意登记摇号资格，最高积分者为109.5分，入围积分线为62.4分。
面对仅有的556套房源，5178户家庭还需经过摇号才能确定最后的选房资格，近乎1:10的摇号成功率，刚需客在深圳的竞争激烈度可见一斑。
据了解，华强城作为深圳过去两年的明星小区，曾于、间以4.6万元/平方米价格两次开盘，取得两次当日售罄销售成绩，别外界称为“刚需收割机”。而在近年深圳房价大涨的背景下，华强城最新公示的备案价与前两年基本持平，引发购房者青睐。
“7·15”新政后，深圳市住建局官网于8月13日公示了华强城556套现房的销售备案价。这批次销售房源仍然为华强城一期，系前些年村委历史遗留原因而剩余的房源。户型建面约70平方米—129平方米，均价约4.77万元/平方米，总价区间318万元-672万元。
对比之下，该小区临近的中粮凤凰里二手房目前成交价为5.7万元-6.1万元/平方米，与华强城单价差近2万元，存在较明显的一二手房价格倒挂情况。面对网红限价盘，“买到即赚到”的 购房心理充斥市场。
目前看来，深圳待售限价盘始终在“7·15”新政下保持独立行情。面对热情高昂的购房者，宝安、光明、龙华区等多个新房项目提高看房门槛，看房验资标准提至从80万至300万元不等，部分项目要求看房者提交无房证明。
对于新房的局部火热， 在近期的“7·15新政细则政策解读公益大讲堂”上，深圳市住房和建设局房地产业处吕增学明确表示“积分摇号将成为导向”。
另在诸葛找房数据分析师陈霄看来，随着当地新房供应量的增加，未来新房市场将会逐渐降温，购房者将会更加谨慎理性。
针对深圳住房稀缺的问题，深圳市政府近期发布新政停止新的商务公寓项目审批，并计划进一步加大宅地供应。
此外，新房住宅上今年下半年供应量将会增加。深圳市住建局表示，深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，这意味着下半年将有3万套住宅入市，是上半年供应量的两倍。
