[公告]S*ST兰光(000981)公司股东权益价值评估项目资产评估报告

宁波银亿房地产开发有限公司

股东全部权益价值评估项目

资 产 评 估 报 告

浙勤评报〔〕211 号

二〇〇九年八月二十五日

注册资产评估师声明

1、 就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的；

2、 注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见；

3、 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；

4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；

5、 注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家工作成果。

6、 注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察；

7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；

8、 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；

9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；

10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

2 浙江勤信资产评估有限公司

宁波银亿房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

宁波银亿房地产开发有限公司

股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

浙勤评报〔〕211 号

摘 要

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细

情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为甘肃兰光科技股份有限公司(以下简称“兰光科技”)，本次资产评估的被评估单位为宁波银亿房地产开发有限公司(以下简称“宁波银亿房产”)。

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方、被评估单位及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。

二、评估目的

因甘肃兰光科技股份有限公司拟向宁波银亿控股有限公司非公开发行股票收购资产，为此委托浙江勤信资产评估有限公司对该行为涉及的宁波银亿房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供“宁波银亿房产”股东全部权益价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的“宁波银亿房产”的股东全部权益。

评估范围为“宁波银亿房产”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产和流动负债。按照“宁波银亿房产”提供的6月30 日经浙江天健东方会计师事务所有限公司审计后的会计报表，“宁波银亿房产” 的资产为

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4,955,308,751.68元，负债为4,095,955,023.47元，股东权益为859,353,728.21

元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日为6月30日。

六、评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。

七、评估结论

1、资产基础法评估结果：

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，“宁波银亿房产”的资产、负债及股东权益在6月30 日的评估结果为：

资产账面价值 4,955,308,751.68 元，评估价值 7,411,479,723.81 元，评估增值2,456,170,972.13元，增值率为49.57%；

负债账面价值4,095,955,023.47元，评估价值4,095,955,023.47元；

股东权益账面价值 859,353,728.21 元，评估价值 3,315,524,700.34 元，评估增值2,456,170,972.13元，增值率为285.82%。

项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

A B C=B-A D=C/B*100

一、流动资产 2,333,144,000.35 2,385,629,040.48 52,485,040.13 2.25

二、非流动资产 2,622,164,751.33 5,025,850,683.33 2,403,685,932.00 91.67

其中：长期股权投资 1,968,631,034.92 4,201,848,356.41 2,233,217,321.49 113.44

持有至长期投资 300,000,000.00 300,000,000.00

长期应收款 235,098,759.40 356,288,000.00 121,189,240.60 51.55

投资性房地产 54,056,937.65 84,602,285.31 30,545,347.66 56.51

建筑物类固定资产 16,296,955.61 31,504,162.63 15,207,207.02 93.31

设备类固定资产 5,324,679.77 8,981,495.00 3,656,815.23 68.68

在建工程

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无形资产—土地使用权

无形资产—其他无形资产 544,809.22 544,809.22

长期待摊费用 130,000.00 0.00 (130,000.00) (100.00)

递延所得税资产 42,081,574.76 42,081,574.76

资产总计 4,955,308,751.68 7,411,479,723.81 2,456,170,972.13 49.57

三、流动负债 4,095,955,023.47 4,095,955,023.47

四、非流动负债其中：递延所得税负债

负债合计 4,095,955,023.47 4,095,955,023.47

股东权益合计 859,353,728.21 3,315,524,700.34 2,456,170,972.13 285.82

评估结论详细情况见评估明细表。

2、收益法评估结果

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，采用收益法对“宁波银亿房产”股东全部权益价值在6月30 日的评估结果为3,638,870,000元。

3、两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定

“宁波银亿房产”资产基础法下股东全部权益价值的评估结果为

3,315,524,700.34元，收益法下股东全部权益价值的评估结果为3,638,870,000元，两者相差323,345,299.66元，差异率为9.75%。

经综合分析，我们认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。鉴于本次评估目的是为“兰光科技”非公开发行股票收购资产提供价值参考依据，而收益预测是基于对未来宏观政策和房地产市场的预期及判断的基础上进行的，由于现行经济及市场环境的不确定因素较多，因此我们认为，本次采用资产基础法的评估结果更能准确揭示“宁波银亿房产”截至评估基准日的股东全部权益价值，故取资产基础法的评估结果3,315,524,700.34元为“宁波银亿房产”股东全部权益的评估值。

八、评估报告的使用有效期

本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日6月30日起至

年6月29 日止。

九、对评估结论产生影响的特别事项

1、根据 年 8 月 1 日“宁波银亿房产”与中国东方航空股份有限公司签订的《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，东方航空投入土地使用权，“宁波银亿房产”投入资金合作建设东航（宁波）市内基地项目，“宁波银亿房产”负责项

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目的开发管理。协议约定东方航空获得建筑面积为1.5万平方米的办公楼和该栋楼地上、地下全部车位，“宁波银亿房产”享有项目其余房产所有权。项目于

4月25日通过验收，但应由“宁波银亿房产”享有的项目其余房产因该合作宗地用途变更未补交土地出让金之故无法过户到“宁波银亿房产”名下，“宁波银亿房产”于4月1 日向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，请求东方航空将项目内总面积

69,931.94平方米的房屋产权过户给“宁波银亿房产”，支付项目合作应付工程欠款

637万元及相应的逾期利息394,430.41元，并赔偿经济损失4,200万元。4

月17日，宁波市国土资源局向东方航空送达了《关于东航宁波分公司中兴路地块处理意见的函》，指出在补缴1.2亿元土地出让金的前提下，方允许全面办理涉案建设用地使用权转让或销售手续。东方航空于4月30 日向宁波仲裁委员会提出仲裁反请求，请求裁定“宁波银亿房产”承担支付商业用途的新增土地出让金 1.2

亿元，并支付违约金1,000万元。截至6月30日，“宁波银亿房产”已投入

东方航空项目合作开发资金 220,651,952.00 元，支付项目工程款 14,446,807.40

元。截至评估基准日上述仲裁程序尚在进行中，“宁波银亿房产”预计该项目需由公

司补缴的土地款及契税为79,884,947元，本次评估按公司预计的补缴金额作为成本进行了扣除，未考虑期后仲裁的裁决结果与本次预计补缴金额的差异对评估结果的影响。

2、截至评估基准日，“宁波银亿房产”存在以下资产抵押、对外担保等事项。

(1) 截至6月30日，“宁波银亿房产”提供保证担保情况如下：

被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 到期日 备注

宁波银亿集团有限公司 工商银行宁波东门支行 9,000,000 .11.24 最高额保证

广西银亿科技矿冶有限公司 农业银行博白县支行 100,000,000 .05.28 保证

宁波舜龙锦纶有限公司 深发展银行宁波市分行 35,000,000 .04.24 最高额保证

宁波华侨饭店有限公司 深发展银行宁波市分行 250,000,000 .04.24 最高额保证

沈阳银亿房地产开发有限公司 中行沈阳中山支行 59,000,000 209.08.21 保证

沈阳银亿房地产开发有限公司 中行沈阳中山支行 11,000,000 209.08.21 保证

小 计 563,000,000

(2)截至6月30日，“宁波银亿房产”提供抵押担保情况如下：

被担保 抵押物

抵押物 抵押权人 担保借款金额 借款到期日 备注

单位 账面原值 账面净值

宁波银亿集 法院巷40 号(2-1,2- 中国银行宁波 最高额抵

231,650.77 174,317.23 3,300,000 .11.17

团有限公司 24)房产及土地使用权 市分行 押担保

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法院巷40 号

宁波银亿集 中国银行宁波 最高额抵

(1-33,1-45,1-56,1-61)房产及 455,855.29 343,031.02 5,600,000 .11.17

团有限公司 市分行 押担保

土地使用权

宁波银亿集 法院巷40 号(1-62)房产及土地 中国银行宁波 最高额抵

7,349,603.54 5,530,577.16 21,750,000 .11.17

团有限公司 使用权 市分行 押担保

宁波银亿集 法院巷40 号(2-27,2-28)房产 中国银行宁波 最高额抵

9,178,645.39 6,906,931.01 17,430,000 .11.17

团有限公司 及土地使用权 市分行 押担保

宁波银亿集 呼童街67 号(1-46)房产及土地 工商银行宁波 最高额抵

4,817,730.74 3,625,341.62 9,000,000 .10.25

团有限公司 使用权 东门支行 押担保

永丰路199弄 8 号

宁波银亿集 浦发银行宁波 最高额抵

(1-1)(2-1)(3-1)(4-1)(5-1)(6 6,651,381.67 4,618,171.86 9,000,000 .07.09

团有限公司 分行 押担保

-1)房产及土地使用权

呼童街67号

宁波银亿集 宁波银行总行 最高额抵

(2-2,2-10,2-11,2-13,2-31)房产 585,420.22 440,529.01 3,000,000 .01.30

团有限公司 营业部 押担保

及土地使用权

宁波银亿集 呼童街67 号(1-47,1-50)房产 宁波银行总行 最高额抵

4,434,080.17 3,336,645.84 3,000,000 .01.30

团有限公司 及土地使用权 营业部 押担保

宁波银亿集 鄞奉路43弄38号房产及土地使 中国银行宁波 最高额抵

5,025,041.84 3,537,654.90 2,020,000 .08.26

团有限公司 用权 分行 押担保

宁波银亿集 呼童街67 号(2-32)房产及土地 宁波银行总行 最高额抵

8,421,192.53 6,336,947.87 7,000,000 .01.30

团有限公司 使用权 营业部 押担保

宁波银亿集 呼童街67 号(2-33,2-36)房产 宁波银行总行 最高额抵

12,093,111.87 9,100,067.23 12,000,000 .01.30

团有限公司 及土地使用权 营业部 押担保

宁波银亿集 永丰路199弄209号(3-2)房产及 中国银行宁波 最高额抵

921,115.24 639,546.78 1,450,000 .11.17

团有限公司 土地使用权 分行 押担保

人民路262号

宁波银亿集 宁波银行浙东 最高额抵

(1-11)--(1-15)(2-5)(2-6)房 1,466,696.36 1,466,696.36 4,500,000 .07.02

团有限公司 支行 押担保

产及土地使用权

人民路254号

宁波银亿集 宁波银行浙东 最高额抵

(1-5)--(1-7)(2-3)房产及土地 1,515,827.80 1,515,827.80 3,500,000 .07.02

团有限公司 支行 押担保

使用权

兴宁路

宁波银亿集 宁波银行浙东 最高额抵

30-23,30-24,30-25,30-18---3 12,392,104.50 12,392,104.50 7,000,000 .09.17

团有限公司 支行 押担保

0-22号房产及土地使用权

宁波保税区

清泉花园21个商铺房产及土地 民生银行宁波

京涛实业发 9,479,156.30 9,479,156.30 24,870,000 .06.01

使用权 分行

展有限公司

江厦街19 号(1-1,1-2) 房产及 兴业银行宁波 最高额抵

2,124,281.51 2,124,281.51 3,080,000 .11.17

土地使用权 海曙支行 押担保

宁波如升实

业有限公司 江厦街19 号(10-1) 房产及土 兴业银行宁波 最高额抵

0.00 0.00 140,000 .11.17

地使用权 海曙支行 押

外滩花园6套房，住宅2#楼202、

宁波银亿集 工商银行宁波 最高额抵

3#楼1402、301、5#楼 1702、2202 5,442,583.73 5,442,583.73 10,000,000 .03.24

团有限公司 东门支行 押担保

的土地及房屋

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呼童街67 号(1-30)房产及土地 工商银行宁波

44,965.81 33,836.01

使用权 江北支行

宁波伟博贸 永丰路199弄209号(1-2)(2-3) 工商银行宁波

1,824,124.03 1,266,521.93 最高额抵

易有限公司 房产及土地使用权 江北支行 5,740,000 .05.12

押担保

永丰路199弄209号(1-3)(2-3) 工商银行宁波

211,447.49 146,811.77

房产及土地使用权 江北支行

苗圃路39弄72号(1-17)(1-14) 工商银行宁波

1,248,452.4 1,217,241.09

房产及土地使用权 江北支行

宁波银亿集 华融国际信托 最高额抵

永丰路35 号土地使用权 18,313,616.00 18,313,616.00 200,000,000 .12.29

团有限公司 有限责任公司 押担保

合计 353,380,000

(3)截至6月30日，“宁波银亿房产”财产质押情况如下：

被担保 质押物

质押人 质押物 质押权人 担保借款金额（万元） 借款到期日

单位 账面原值 账面净值

持有银亿建设

宁波银亿房产 260,504,082.02 260,504,082.02

28014 万股股权 民生银行

银亿建设 28,000 .03.27

持有银亿建设 宁波分行

银亿置业 123,490,883.83 123,490,883.83

13986 万股股权

小计 28,000

被评估单位承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。

3、本次评估中对开发项目应缴纳的企业所得税及土地增值税，是根据国家税收政策及公司销售计划、收入成本预算进行测算的，如期后项目收入、销售进度、成本、费用等变化，则相应的企业所得税和土地增值税的测算金额将发生变化，从而影响评估结果。

4、根据“宁波银亿房产”7月29 日的董事会决议，该公司与宁波银亿集团有限公司达成意向，将该公司开发的位于呼童街67号和法院巷40号的“中心农贸市场”（账面原值71,836,456.65 元，账面净值 54,056,937.65 元）作价

84,602,285.31元转让给宁波银亿集团有限公司。该公司已于7月31 日收到该笔款项，具体产权转让手续正在办理之中。因相关的税费已缴纳，故本次评估按协议转让价格作为评估值。

5、根据“宁波银亿房产” 年 8 月 3 日的董事会协议，该公司将永丰路办公大楼（账面原值9,911,967.40元，账面净值6,882,056.17元）作价11,998,697.38

8 浙江勤信资产评估有限公司

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元转让给宁波银亿集团有限公司，相关手续正在办理过程中。本次评估按协议转让价格扣除相关税费后的金额作为评估值。

6、舟山鲁家峙投资发展有限公司（以下简称“鲁家峙”）股权收购事项对评估的影响说明：

1）“鲁家峙”为一家专门从事土地开发的公司，截至评估报告出具日“鲁家峙”尚在土地开发的前期阶段，“鲁家峙”账面净资产为8,012万元，占“宁波银亿房产”审计后净资产的比例不足10%，其重要性相对较低，影响较小。

2）“宁波银亿房产”拟按“鲁家峙”的注册资本进行股权收购，根据“鲁家峙”的会计报表反映，账面主要为往来款，实物资产占公司总资产的比例为4.2%，审计账面净资产与“鲁家峙”注册资本差异不大，基本可以反映“鲁家峙”股权的公允价值，不会对“宁波银亿房产”的评估值产生重大影响。

3）本次评估是基于“宁波银亿房产”6月30 日审计后的会计报表进行的，并同时建立在公司基准日现有项目开发完毕后终止经营的假设基础上进行；同时“宁波银亿房产”按照“鲁家峙”的实收资本金额进行股权收购，交易作价可以反映“鲁家峙”股权的公允价值，不会对“宁波银亿房产”的评估值产生重大影响。

综上分析，期后“宁波银亿房产”的该股权收购事项不会对本次的评估假设、前提及评估结果产生重大影响，不会对定向增发股票交易作价产生重大影响。

(以下无正文)

9 浙江勤信资产评估有限公司

宁波银亿房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

（本页无正文）

浙江勤信资产评估有限公司

法 定 代 表 人：

注册资产评估师：

报告日期：8月25日

10 浙江勤信资产评估有限公司

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宁波银亿房地产开发有限公司

股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

浙勤评报〔〕211 号

甘肃兰光科技股份有限公司：

浙江勤信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对甘肃兰光科技股份有限公司拟实施非公开发行股票收购资产涉及的宁波银亿房地产开发有限公司在6月30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者

（一）委托方概况

1、名称：甘肃兰光科技股份有限公司(以下简称“兰光科技”)

2、住所：甘肃省兰州市高新技术产业开发区张苏滩573号8楼

3、法定代表人：顾地民

4、注册资本：16,100万元

5、经济性质：股份有限公司

6、企业法人营业执照注册号：620000000005955

7、发照机关：甘肃省工商行政管理局

☆ 8、经营范围：电子产品及通信设备(不含卫星地面接受设施)的研究开发、生产、批发零售；咨询服务，家电维修，建筑材料、化工原料及产品(不含危险品)、五金交电(不含进口摄录像机)的批发零售；科技开发；经批准的经营自营进出口业务。

（二）被评估单位概况

一)企业名称、类型与组织形式

1、名称：宁波银亿房地产开发有限公司(以下简称“宁波银亿房产”)

11 浙江勤信资产评估有限公司

宁波银亿房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

2、住所：宁波市保税区国际发展大厦404B

3、法定代表人：熊续强

4、注册资本：424,050,000元

5、经济性质：有限责任公司

6、企业法人营业执照注册号：33000028716

7、发照机关：宁波市工商管理局

8、经营业务范围：房地产开发、经营；物业管理；装饰装修；房屋出租；建筑材料及装潢材料的批发、零售。

9、历史沿革：

宁波银亿房地产开发有限公司前身系宁波保税区银亿房地产开发有限公司，系由宁波市财政财务开发公司和香港越新实业有限公司共同出资组建的中外合资企业，于1994年12月2日取得商外资资甬字[1994]0006号《中华人民共和国台港澳侨资投资企业批准证书》，于1994年12月6日在宁波市工商行政管理局登记注册，取得注册号为企合浙甬总字第001947号的《企业法人营业执照》。公司成立时注册资本为人民币2,000万元，其中：宁波市财政财务开发公司出资1,000万元，占注册资本的50%；香港越新实业有限公司出资1,000万元，占注册资本的50%。本次出资业经宁波会计师事务所审验并出具宁会字(1995)869号验资报告。

1998年4月25日，香港越新实业有限公司将其持有的“宁波银亿房产”50%的股权转让给香港银源发展有限公司。1998年6月1日，宁波市财政财务开发公司将其持有的“宁波银亿房产”50%的股权转让给宁波保税区银通房地产开发有限公司。2001年7月25日宁波保税区银通房地产开发有限公司分别将其持有的“宁波银亿房产”10%股权转让给宁波保税区宝鼎房地产开发有限公司，将其持有的

“宁波银亿房产”40%股权转让给香港银源发展有限公司。9月22日宁波保税区宝鼎房地产开发有限公司将其持有的“宁波银亿房产”10%股权转让给宁波舜龙电业有限公司。上述股权转让后，公司注册资本仍为2,000万元，其中：宁波舜龙电业有限公司出资200万元，占注册资本的10%；香港银源出资1,800万元，占注册资本的90%。

9月26日公司注册资本由2,000万元增至5,280万元，其中：香港银源发展有限公司出资4,752万元，占90% ；宁波舜龙电业有限公司出资528万元，占

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10%。本次增资业经宁波天元会计师事务所审验并于11月29日出具天元外验字〔〕第90号《验资报告》。

根据10月15日公司董事会决议，并经宁波市对外贸易经济合作局甬外经贸资管函〔〕733号《关于同意合资企业宁波银亿房地产开发有限公司增资的批复》文件，公司注册资本由5,280万元增至42,405万元，其中：香港银源发展有限公司出资38,164.5万元，占注册资本的90% ；宁波舜龙电业有限公司出资4,240.5万元，占注册资本的10%。本次增资业经浙江东方会计师事务所审验并于6月27日出具浙东会验[]063号《验资报告》。公司已于7月7

日办理了工商变更登记，取得注册号为33000028716的《企业法人营业执照》。

根据6月3日公司董事会决议，并经宁波市对外贸易经济合作局甬外经贸资管函〔〕355号《关于同意合资企业宁波银亿房地产开发有限公司股权转让变更为内资企业的批复》文件，香港银源发展有限公司和宁波舜龙电业有限公司分别将持有的90%和10%股权转让给宁波银亿控股有限公司。股权转让后公司注册资本仍为42,405万元，均由宁波银亿控股有限公司出资。公司已于6

月19日办理了工商变更登记，企业性质由中外合资企业变更为内资企业。

10、公司控股及参股子公司情况介绍

公司目前控股及参股子公司共计18家，包括9家全资子公司、6家控股子公司

(含实质控股)和3家参股公司。长期投资具体情况如下：

(1)对宁波银亿建设开发有限公司的长期股权投资账面余额为

260,504,082.02元，投资比例为66.7%。宁波银亿建设开发有限公司成立于

年8月11日,取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330214000003244号的

《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市保税区国际发展大厦404B号，注册资本为42,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发、物业管理、装饰装修、房屋出租。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为2,488,169,277.84元、2,104,205,638.04元和383,963,639.80元。

(2)对宁波荣耀置业有限公司的长期股权投资账面余额为354,697,898.35

元，投资比例为30%。宁波荣耀置业有限公司成立于5月,取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330200000049643号的《企业法人营业执照》，注册地

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址为宁波市海曙区药行街48号，注册资本为80,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发、经营；房屋租赁；物业管理；自营和代理各类货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为2,082,435,780.20元、1,293,916,576.34元和788,519,203.86元。

(3)对宁波望悠有限公司的长期股权投资账面余额为87,500,000.00元，投资比例为100%。宁波望悠有限公司成立于2002年11月21日,取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为3302001005266号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市海曙区龙湾新村28号5楼，注册资本为8,750万元人民币，法定代表人为周海宁，经营范围为：房地产开发经营；房屋、机械设备租赁；土建工程咨询；建筑材料、装潢材料、建筑机械设备的批发、零售、代购代销。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为98,368,740.61元、9,288.95元和98,359,451.66元。

(4)对宁波矮柳置业有限公司的长期股权投资账面余额为103,454,501.46

元，投资比例为72%。宁波矮柳置业有限公司成立于3月5日,取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为33000011918号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市江东区矮柳村1号，注册资本为145,662,300元人民币，法定代表人为蔡振林，经营范围为：房地产开发，商务楼、产品会展中心（国内）的建设、经营、本公司房屋租赁。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为795,467,002.46元、607,835,885.34元和187,631,117.12元。

(5)对上海银嵘房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

18,000,000.00元，投资比例为90%。上海银嵘房地产开发有限公司成立于

年1月7日，取得上海市工商行政管理局颁发的注册号为3102272096179号的《企业法人营业执照》，注册地址为上海市松江区新松江路1234号710-715室，注册资本为2,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发经营。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为904,982,888.50元、891,581,878.29元和13,401,010.21元。

(6)对沈阳银亿房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

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227,383,409.63元，投资比例为100%。沈阳银亿房地产开发有限公司成立于

年8月17日，取得沈阳市工商行政管理局颁发的注册号为210100000025023号的

《企业法人营业执照》，注册地址为沈阳市沈河区惠工街124号5层，注册资本为贰亿零捌佰万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：普通住宅开发、建设（须经审批或取得《许可证》经营的，须经审批或取得《许可证》后方可经营）。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为1,259,366,210.26元、1,091,429,267.33元和167,936,942.93元。

(7)对大庆银亿房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

450,000,000.00元，投资比例为100%。大庆银亿房地产开发有限公司成立于

年4月29日，取得大庆市工商行政管理局颁发的注册号为230604100001083号的

《企业法人营业执照》，注册地址为大庆市让胡路区爱国路10号，注册资本为

45,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发（详见房地产开发企业资质证书，编号：黑建房开庆第101号，有效期至3月28日）；柜台、房屋出租；建筑及装潢材料销售。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为1,366,106,151.55元、820,704,881.22元和545,401,270.33元。

(8)对南昌市银亿房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

8,006,861.71元，投资比例为100%。南昌市银亿房地产开发有限公司成立于

年11月，取得南昌市工商行政管理局颁发的注册号为330200000049643号的《企业法人营业执照》记载，注册地址为南昌县莲塘镇上海庄园路100号164栋01、02

号房，注册资本为1,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发、建筑施工、物业管理（以上项目凭资质证书经营）、房地产销售、租赁、售后服务（以上项目国家有专项规定的除外）。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为308,182,639.97 元、303,456,049.63 元和4,726,590.34 元

(9)对玉环银亿房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

39,000,000.00元，投资比例为65%。玉环银亿房地产开发有限公司成立于

年11月5日，取得玉环工商行政管理局颁发的注册号为331021000008249号的《企业法人营业执照》，注册地址为玉环县珠港镇城关双港路420-11号，注册资本为

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6,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发经营。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为204,482,432.86元、188,256,085.62元和16,226,347.24元。

(10)对宁波银亿永盛房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

75,000,000.00元，投资比例为30%。宁波银亿永盛房地产开发有限公司成立于

11月5日，取得宁波市工商行政管理局颁发的按注册号为330212000019229

号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市鄞州区高桥镇迎春路119-131号，注册资本为25,000万元人民币，法定代表人为周海宁，经营范围为：房地产开发、经营，物业管理，室内装饰装潢，自有房屋出租。

根据该公司提供的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为为274,594,329.18元、24,683,687.52元和249,910,641.66元。

(11)对宁波市镇海银亿房产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

300,000,000.00元，投资比例为100%。宁波市镇海银亿房产开发有限公司成立于

1月17日，取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330211000011150

号的《企业法人营业执照》，注册地址为镇海清泉花园，注册资本为30,000万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：镇海新城商贸中心项目的开发、经营；公司管理咨询、经济贸易咨询服务。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为515,120,591.68元、218,046,845.30元和297,073,746.38元。

(12)对宁波银亿物业管理有限公司的长期股权投资账面余额为

6,625,759.52元，投资比例为100%。宁波银亿物业管理有限公司成立于1997年1

月17日，取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330200000009582号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市海曙迎春街88弄13号三楼，注册资本为500

万元人民币，法定代表人为赵荣焘，经营范围为：物业管理、租赁；室内外装潢。

根据公司经审计后的6月30日的会计报表，资产、负债及净资产分别为30,522,286.59元、15,690,869.34元和14,831,417.25元。

(13)对宁波银亿置业有限公司的长期股权投资账面余额为0元，投资比例为

100%。宁波银亿置业有限公司成立于5月28日，取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330200000012424号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波

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市海曙区永丰路199弄8号，注册资本为5,048.97万元人民币，法定代表人为熊续强，经营范围为：房地产开发，商品房出售、出租、房产咨询服务。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为991,930,536.17元、906,867,420.83元和85,063,115.34元。

(14)对南京银嵘房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

20,000,000.00元，投资比例为100%。南京银嵘房地产开发有限公司成立于

年9月，取得南京市工商行政管理局颁发的注册号为33000120375号的《企业法人营业执照》，注册地址为南京市白下区富丽山庄36幢4楼，注册资本2,000万元，法定代表人熊续强。公司经营范围：房地产开发经营、物业管理、自有房屋租赁。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为15,070,232.80元、0元和15,070,232.80元。

(15)对宁波房地产股份有限公司的长期股权投资账面余额为5,050,000.00

元，投资比例为10%。宁波房地产股份有限公司成立于1993年11月，取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为3302001000124号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市海曙区解放南路158号三楼，注册资本5,050万元，法定代表人白小易。公司经营范围：房地产开发经营、城市基础设施建设开发经营；代建房屋开发经营；自有房屋租赁。

根据该公司6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为

1,896,414,494.71元、1,680,562,603.90元和215,851,890.81元。

(16)对宁波中元房地产开发有限公司的长期股权投资账面余额为

4,378,300.00元，投资比例为20%。宁波中元房地产开发有限公司成立于1994年9

月，取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330216000002465号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市大榭南岗综合楼304室，注册资本2,200万元，法定代表人何国平。公司经营范围：房地产开发经营、房产租赁，房屋物业管理；金属材料、建筑材料、五金、交电的批发、零售、代购和代销。

根据该公司6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为

671,465,517.88元、626,342,538.61元和45,113,979.27元。

(17)对宁波银泰房地产销售代理服务有限公司的长期股权投资账面余额为

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7,139,929.73元，投资比例为100%。宁波银泰房地产销售代理服务有限公司成立于2002年5月29日，取得宁波市工商行政管理局颁发的注册号为330200000009566

号的《企业法人营业执照》，注册地址为宁波市海曙区永丰路199弄8号302室，注册资本为500万元人民币，法定代表人为王慧，经营范围为：房地产销售代理、居间服务、投资咨询。

根据该公司经审计后的6月30日的会计报表，其资产、负债及净资产分别为15,804,283.61元、5,972,877.05元和9,831,406.56元。

(18)对宁波矮柳投资发展有限公司的长期股权投资账面余额为

1,917,100.00元，投资比例为9.50%。根据6月20 日“宁波银亿房产”与宁波矮柳投资发展有限公司签订的协议，截止 年 6 月 20 日，“宁波银亿房产”应享有宁波矮柳投资发展有限公司净资产 1,142 万元（含注册资本），公司于7月8 日收到该笔款项。公司从6月21 日起放弃股东权利，同时不再承担股东义务,截止评估报告出具日，相关手续正在办理。

二)公司前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：

项目名称 年 年 年 年6 月

营业收入 1,696,631,707.97 480,541,211.19 58,285,222.35 13,563,326.09

营业成本 1,044,065,032.56 265,133,666.31 25,545,569.86 7,605,830.87

利润总额 379,924,496.48 179,927,767.64 64,147,925.23 -31,889,025.77

净利润 262,254,087.83 145,839,897.28 65,540,682.97 -24,911,115.13

总资产 2,431,786,884.24 4,329,828,262.51 4,594,932,827.61 4,955,308,751.68

总负债 2,063,030,573.03 3,511,104,102.14 3,710,667,984.27 4,095,955,023.47

净资产 368,756,312.21 818,724,160.37 884,264,843.34 859,353,728.21

净资产收益率 71.12% 17.81% 7.41% -2.90%

上述年度的财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的审计报告。

三）公司开发产品及开发项目介绍

1、已完工开发产品

存货-开发产品主要系清泉花园、外滩花园及东航大厦、东方名庭项目(账列长期应收款)等项目未销售的存量房产。

(1)清泉花园项目

清泉花园项目位于宁波市镇海庄市联兴村联盟，总用地面积为168,820.00

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平方米，规划为综合用地，土地的取得日期为1月，用地使用年限为70年，综合用地为50年。项目总建筑面积236,698.01平方米，主要由普通多层住宅、排屋、中高层住宅及商铺组成。

该项目于9月开工，9月完工，项目已于10月开始预售，总可售面积214,864平方米，目前尚未销售面积为3,396.11平方米，预计余房

年售完。

(2)外滩花园项目

外滩花园项目位于宁波市咸宁街2号2地块，总用地面积为19,402.00平方米，规划为综合用地，土地的取得日期为2002年8月，商业部分用地使用年限为40年，综合用地使用年限为50年，住宅用地使用年限为70年。项目总建筑面积111,809

平方米，其中住宅为81,902平方米、商铺为4,651平方米、地下室为24,500平方米，物业其他用房为756平方米。

该项目于3月开工，4月完工，项目已于10月开始预售，总可售面积96,353平方米，目前尚未销售面积为1,499.93平方米，预计余房

年售完。

(3)东航大厦、东方名庭项目

东航大厦、东方名庭位于宁波市中兴路与中山东路交叉口，为“宁波银亿房产”与东方航空公司的合作开发项目，该项目用地面积为15,793.94平方米，规划为综合用地，土地的取得日期为2002年9月，土地的使用年限至2049年。

该项目于6月开工，11月14日完工，由两幢高层住宅、一幢办公楼办公及沿街商铺组成，项目竣工面积84,571.20平方米，其中地下建筑面积为12,440.52平方米，根据公司与中国东方航空股份有限公司（以下简称东方航空）签订的《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，公司拥有该项目69,931.94

平方米的房屋产权，预计可售面积为47,676.91平方米（其中住宅22,560.90平方米，写字楼20,388.51平方米，商铺4,727.50平方米）。

2、在开发项目

在开发项目系永丰路项目，位于永丰路35-36号，总用地面积为5,623.10平方米，规划为综合用地，土地的取得日期为2002年4月，土地的使用年限至2045

年12月25日。项目现处于规划设计阶段，尚未取得建设用地规划许可证、建设工

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程规划许可证及建筑工程施工许可证，土地规划容积率不大于1.8，绿化率不低于30%。

项目计划于9月开工，于1月开始预售，12月完工交付，总规划建筑面积为14,422.40平方米，可售面积为10,272.40平方米，预计

年售完。

（四）委托方与被评估单位的关系

委托方拟向被评估单位的控股股东非公开发行股票。

（五）其他评估报告使用者

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方、被评估单位及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。

二、评估目的

因甘肃兰光科技股份有限公司拟向宁波银亿控股有限公司非公开发行股票收购资产，为此委托浙江勤信资产评估有限公司对该行为涉及的宁波银亿房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供“宁波银亿房产”股东全部权益价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的“宁波银亿房产”的股东全部权益。

评估范围为“宁波银亿房产”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产和流动负债。按照“宁波银亿房产”提供的6月30 日经浙江天健东方会计师事务所有限公司审计后的会计报表，“宁波银亿房产” 的资产为

4,955,308,751.68元，负债为4,095,955,023.47元，股东权益为859,353,728.21

元。

委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况

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下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方、被评估单位等共同讨论后确定本次评估基准日为6月30日。

六、评估假设

1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。

2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。

3、持续经营假设：假设被评估单位按照原来的使用目的、使用方式在一定的时期内持续地经营下去。

4、被评估单位的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，历史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。

七、评估依据

(一) 法律法规依据

1、《公司法》、《合同法》等；

2、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；

3、宁波市人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；

4、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。

(二) 评估准则依据

1、财政部以财企[]20号文发布的《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》；

2、中国注册会计师协会以会协[]18号文发布的《注册资产评估师关注

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评估对象法律权属指导意见》；

3、中国资产评估协会以中评协[]134 号文发布的《企业价值评估指导

意见》；

4、中国资产评估协会以中评协[]189 号文发布的《资产评估准则—评估报告等7项资产评估准则》；

5、《城镇土地估价规程》；

6、《房地产估价规范》GB/T 50291-1999。

(三) 权属依据

1、“宁波银亿房产”的《企业法人营业执照》、公司章程和验资报告；

2、被投资单位章程、基准日审计后会计报表、验资报告、营业执照等；

3、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料；

4、车辆行驶证、发票等权属证明；

5、房屋所有权证或权属替代证明；

6、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等权属证明；

7、其他产权证明文件。

(四) 取价依据

1、“宁波银亿房产”提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；

2、“宁波银亿房产”提供的合同、发票、工程预决算等原始资料；

3、“宁波银亿房产”提供的项目开发成本预测分析报告；

4、“宁波银亿房产”提供的拟开发项目可销售面积统计表、开发进度计划及销售计划表；

5、“宁波银亿房产”项目所在地的房地产市场价格的调查资料；

6、“宁波银亿房产”提供的公司历史经营资料、经营规划和收益预测资料；

7、中国统计出版社2002年8月第1版《最新资产评估常用数据与参数手册》；

8、中国物资出版社出版的《中国机电产品报价目录》；

9、中国建筑工业出版社1999年出版的《造价工程师常用数据手册》；

10、6月《全国办公设备及家用电器报价》（月刊）；

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11、行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似公司的相关经营资料；

12、相关行业及市场现状、市场前景、定价策略及未来营销方式等资料；

13、从“Wind资讯”终端查询的相关数据；

14、中国人民银行公布的评估基准日银行贷款基准利率；

15、评估专业人员市场调查、询价及对资产核实、勘察、检测、分析等搜集的佐证资料；

16、公司提供的其它有关资料；

17、评估机构掌握的其它资料。

八、评估方法

由于国内极少有类似的交易案例，故本次评估不宜用市场法。“宁波银亿房产”未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法和收益法对委托评估的“宁波银亿房产”的股东全部权益价值进行评估，经综合分析后，最终确定“宁波银亿房产”的股东全部权益价值的评估值。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。

收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据企业未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现值作为股东全部权益的评估价值。

九、评估程序实施过程和情况

(一) 评估程序总体实施过程

本项资产评估工作于 7月20 日开始，8月25 日出具正式评估报告。整个评估工作分五个阶段进行：

一) 接受委托阶段

1、项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和对象、评估基准日；

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2、接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；

3、制定资产评估工作计划；

4、组成项目小组，并对项目组成员进行培训。

二) 资产清查核实阶段

1、评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；

2、了解被评估单位基本情况及委托资产状况，并收集相关资料。

3、审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；

4、根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

5、查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；

6、收集房地产行业资料，了解被评估单位的竞争优势和风险；

7、获取被评估单位的历史收入、成本以及费用等资料，了解其现有的生产能力和发展规划；

8、收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

三) 评定估算阶段

1、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；

2、开展市场调研、询价工作；

3、对委估资产进行评估，测算其评估价值；

☆ 4、根据被评估单位提供的预测表，结合被评估单位的实际情况，查阅有关资料，搜集相关评估方法、假设和参数，选择评估途径和具体计算方法，得到评估结果。

四) 结果汇总阶段

1、分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；

2、撰写评估说明和评估报告；

3、征求有关各方意见；

4、内部复核，验证评估结果；

5、评估结果的分析调整和评估报告的完善。

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五) 出具评估报告阶段

8月25 日，形成正式评估报告。

(二) 资产基础法评估中具体资产、负债评估程序实施情况

由于对“宁波银亿房产”的资产评估是与其截至评估基准日6月30

日的会计报表审计同时进行的，因而本次评估是在业经注册会计师审定的账面价值基础上进行。

一) 流动资产

1、货币资金

账面价值 299,673,879.45 元，包括库存现金 57,590.23 元，银行存款

298,718,494.84元，其他货币资金897,794.38元。

(1)库存现金

库存现金账面价值57,590.23元，均为人民币现金，存放于公司财务部及分公司。我们对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。故以核实后账面值为评估价值。

(2) 银行存款

银行存款账面价值 298,718,494.84 元，均为人民币存款，由存放于中国建设银行二支行、交通银行宁波市分行、广东发展银行海曙支行、鄞州银行集士港支行、宁波商业银行鼓楼支行等 40 个人民币账户的余额组成。我们查阅了银行对账单及调节表，对部分银行存款余额进行函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。故以核实后账面值为评估价值。

(2) 其他货币资金

其他货币资金账面价值 897,794.38 元，为工行信用卡存款。我们查阅了银行对账单及调节表，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。故以核实后账面值为评估价值。

货币资金评估价值为 299,673,879.45 元，包括库存现金 57,590.23 元，银行存款298,718,494.84元，其他货币资金897,794.38元。

2、应收账款和坏账准备

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应收账款账面价值1,345,500.00元，其中账面余额1,495,000.00元，坏账准备 149,500.00 元，系应收车库款，款项账龄在 1-2 年。被评估单位采用账龄分析法计提坏账准备，具体计提比例如下：账龄 1 年以内的，按其余额的 5%计提；账龄1-2年的，按其余额的10%计提；账龄2-3年的，按其余额的30%计提；账龄3-4年的，按其余额的50%计提；账龄4-5年及5年以上的，按其余额的100%计提。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性。经核实该款项无确切证据证明能全部收回，存在收不回部分款项的可能，故按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；经分析计算，估计可能无法收回的款项与公司计提的坏账准备差异不大，故按账面计提的坏账准备金额为预估坏账损失，这部分应收款的评估值即为相应应收账款账面余额减去预估坏账损失后的净额，同时将坏账准备评估为零。

应收账款评估价值为1,345,500.00元。

3、预付款项

预付款项账面价值 979,779.91 元，主要系预付的工程款及软件款等。其中账龄在一年以内的有 312,675.91 元，占总金额的 31.91%，账龄 1-2 年的有

618,582.00 元，占总金额的 63.13%，账龄 2-3 年的有 48,522.00 元，占总金额的4.96%。其中关联方往来有预付宁波房地产股份有限公司618,582.00元。

评估人员抽查了原始凭证、双方往来明细账及相关资料。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

各款项经核实期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。

预付款项评估价值为979,779.91元。

4、应收利息

应收利息账面价值 8,932,416.96 元，系应收沈阳银亿房地产开发有限公司等单位的往来借款利息，其中应收关联方利息合计6,939,092.96元。

经核查相关合同及利率，利息计提正确。

经核实，该项利息收回有保障，故以核实后的账面值为评估值。

应收利息评估值为8,932,416.96元。

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5、其他应收款和坏账准备

其 他 应 收 款 账 面 价 值 1,902,693,017.09 元 ， 其 中 账 面 余 额

1,977,678,312.32 元，坏账准备 74,985,295.23 元。内容包括关联单位往来、保证金、个人往来、备用金等。其中账龄在1年以内的有1,641,669,748.69元，占总金额的83.01%；账龄在1-2年的有146,343,328.84元，占总金额的7.40%；账龄在 2-3 年的有 39,559,696.80 元，占总金额的 2.00%；账龄在 3-4 年的有

141,491,570.09 元，占总金额的 7.15%；账龄在 4-5 年的有 195,448.50 元，占总金额的0.01%；账龄在5年以上的有8,418,519.40元，占总金额的0.43%。其中关联方往来金额合计 1,290,282,404.20 元，主要有：宁波银亿置业有限公司

462,505,292.86元，南昌市银亿房地产开发有限公司300,599,194.00元等。

被评估单位采用账龄分析法计提坏账准备，具体计提比例如下：账龄1年以内的，按其余额的5%计提；账龄1-2年的，按其余额的10%计提；账龄2-3年的，按其余额的 30%计提；账龄 3-4 年的，按其余额的 50%计提；账龄 4-5 年及 5 年以上的，按其余额的100%计提，并且对合并范围内的往来款不计提坏账准备。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。

评估时，对于应收关联方款项，经核实款项回收有保障，以核实后的账面值为评估值；对于其余应收非关联方款项，经核实无确切证据证明能全部收回，存在收不回部分款项的可能，故按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收款项总额中扣除得到评估值；经分析计算，估计可能无法收回的款项与公司计提的坏账准备差异不大，故按账面计提的坏账准备金额为预估坏账损失，这部分其他应收款的评估值即为相应其他应收款账面余额减去预估坏账损失后的净额，同时将坏账准备评估为零。

其他应收款评估价值为1,902,693,017.09元。

6、存货

存货账面价值为119,519,406.94元，其中账面余额122,533,610.73元，存货跌价准备3,014,203.79元，包括开发产品和开发成本。

(1)开发产品

开发产品账面价值69,914,443.34元，其中账面余额72,928,647.13元，存

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货跌价准备 3,014,203.79 元，主要系清泉花园及外滩花园等项目未销售的存量房产。

1)项目介绍

A.清泉花园项目

清泉花园位于宁波—镇海——北仑T字型中心位置，与浙江纺职学院一路之隔；地理位置优越，置身高教园区，南俯甬江，与大学城为友，是宁波少有的文化生态健康社区。周边有2千平米游泳池园林，羽毛球场、篮球场、会所、幼儿园等配套设施。

项目总用地面积为 168,820.00 平方米，规划为综合用地，土地的取得日期为 年 1 月，用地使用年限为 70 年，综合用地为 50 年。项目总建筑面积

236,698.01平方米，主要由普通多层住宅、排屋、中高层住宅及商铺组成。

该项目于9月开工，9月完工，项目已于10月开始预售，总可售面积 214,864 平方米，目前尚未销售面积为 3,396.11 平方米，预计余房售完。

B.外滩花园项目介绍

外滩花园位于江北区人民路东侧,白沙路西侧,咸宁路南侧，与主要交通要道相通，交通较为便利。

项目周边的宁波外滩街区、城市展览馆、美术馆、金港大酒店、第三医院及天一广场等配套设施为人民的生活、工作提供极大的便利。

项目用地面积为 19,402.00 平方米，规划为综合用地，土地的取得日期为

2002 年 8 月，商业部分用地使用年限为 40 年，综合用地使用年限为 50 年，住宅用地使用年限为70年。项目总建筑面积111,809平方米，其中住宅为81,902

平方米、商铺为 4,651 平方米、地下室为 24,500 平方米，物业其他用房为 756

平方米。

该项目于3月开工，4月完工，项目已于10月开始预售，总可售面积96,353平方米，目前尚未销售面积为1,499.93平方米，预计余房售完。

2)评估方法

对已完工开发产品的评估，在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了

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开发完工房地产所处位置、建筑面积、销售情况等，以在市场上可能实现的售价扣减应缴纳的全部税费及适当利润后确认评估值，并将公司计提的存货跌价准备评估为零。计算公式为：

评估值= 预计可实现售价-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润

A.预计可实现售价的确定：

a.对于已签订合同或已协定售价、尚未实现销售的未售房产，根据被评估单位提供的销售合同或销售部门记录，确定房产预计可实现售价；

b.对于其他尚未销售房产，根据被评估单位提供的最新销售定价、最近售价情况、周围类似房产市场调查情况，综合分析确定房产预计可实现售价。

B. 销售税金及附加、土地增值税及销售费用的确认

公司应缴纳的销售税金及附加（包括营业税、城建税、教育费附加、水利建设基金等），根据公司的适用税率及国家税收政策进行确定。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。计算公式为：

土地增值税=∑（每级距的土地增值额×使用税率）

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50.00%的部分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额

100.00%的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为50.00%；增值额超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为60.00%。

土地增值额=预计总收入-土地成本-房地产开发成本-房地产开发费用-与转让房地产相关的税金-其他扣除项目

销售费用根据企业实际情况、销售计划及同行业水平综合分析后确定。

C．所得税的确定

所得税＝（总收入－帐面成本-销售税金及附加-销售费用-土地增值税）×25%

D．适当净利润

对已签合同房产，因收入额已确定，风险不大，按净利润的 5%扣除适当利润，对未签合同房产考虑经营风险按净利润的30%扣除适当利润。

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3)评估结果

开发产品评估价值为97,047,729.57元，评估增值27,133,286.23元，增值率为38.81%。

(2)存货--开发成本

存货--开发成本账面余额为49,604,963.60元，系公司未开工建设的永丰路地块项目，账面成本主要为土地成本支出 44,378,346.10 元和前期费用等成本

5,226,617.50元。

对未开工建设的在开发产品，本次以成本途径进行评估，即在评估基准日重新购置土地进行开发建设所需发生的支出确认评估值，故对开发成本中的土地以基准日重新购置的市场价值确认评估值。对前期费用等成本保留账面价值。

对公司取得土地的市场价值的评估，根据国家规定的土地评估规程和本次评估土地的实际情况，分别采用假设开发法和市场法进行评估，在两种方法试算结果的基础上，经综合分析，最终确定土地资产的评估值为69,730,100.00 元（见未开工建设项目——土地评估说明）。

存货—开发成本的评估值为74,956,717.50元，评估增值25,351,753.90元，增值率为51.11%。

(3)存货评估结果

账面价值 119,519,406.94 元（其中账面余额 122,533,610.73

元，存货跌价准备3,014,203.79元）

评估价值 172,004,447.07 元（其中账面余额 172,004,447.07

元，存货跌价准备0元）

评估增值 52,485,040.13元

增值率 43.91%

7、流动资产评估结果

账面价值 2,333,144,000.35元

评估价值 2,385,629,040.48元

评估增值 52,485,040.13元

增值率 2.25%

二) 非流动资产

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1、持有至到期投资

持有至到期投资账面价值 300,000,000.00 元，系公司委托宁波银行天源支行发放给关联方沈阳银亿房地产开发有限公司的借款余额，到期日为 年 1

月 19 日。评估人员抽查相关委托贷款合同等资料，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

由于持有至到期投资截止评估基准日的借款利息已计入应收利息，故以核实后的账面余额为评估值。

持有至到期投资评估价值为300,000,000.00元。

2、长期应收款

长期应收款账面价值 235,098,759.40 元，系公司与东方航空公司合作开发的“东航大厦、东方名庭”项目的成本支出。

1）项目概况

“东航大厦、东方名庭”位于宁波江东区，江东区地处宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市高新技术产业园区，南接市高教园区。江东区总面积37.66平方公里，辖8个街道，下设74个社区，常住人口36.2万。沪杭甬高速公路和沿海大通道在区内交汇，是中心城区通往北仑港、宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区的主要通道，是联结宁波空港和海港的枢纽性区域，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。

“东航大厦、东方名庭”位于冠有第一街美誉的中山路，宁波永恒不便的商务主轴！中山路集中了宁波最高端的功能设施、最齐全的世界品牌，最灿烂的文

化景观与最鼎盛的人气，商业地位无可替代，得此主轴者即通天下。

“东航大厦、东方名庭”占踞城市交通两大主干黄金结点，中山路贯穿东南，中兴路联通南北，南上北下左右逢源。20 多条公交路线环伺，全方位辐射至宁波各地，上下班方便，节省商务运作成本，十分钟即可至宁波东高速出入口，全

省各大要地迅速沟通。

“东航大厦、东方名庭”，坐镇 CBD 东首，承接市中心百年奢华与城东巨大活力，从容领驭江东辉煌未来。开元商圈、新天地商务区、沃尔玛商务商业群在江东大地纷纷崛起；比肩天一广场的中信泰富广场距东航大厦仅3分钟。东航大

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厦的区域商务地位，将得到空前的飞腾提升。

“东航大厦、东方名庭”项目为 “宁波银亿房产”与东方航空公司的合作开发项目，该项目用地面积为15,793.94平方米，规划为综合用地，土地的取得

日期为2002年9月，土地的使用年限至2049年。

该项目于6月开工，11月14日完工，由两幢高层住宅、一幢办公楼办公及沿街商铺组成，项目竣工面积84,571.20平方米，其中地下建筑面积为12,440.52平方米，根据公司与中国东方航空股份有限公司（以下简称东方航空）签订的《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，公司拥有该项目

69,931.94 平方米的房屋产权，预计可售面积为 47,676.91 平方米（其中住宅

22,560.90平方米，写字楼20,388.51平方米，商铺4,727.50平方米）。

2）评估方法（同存货——开发产品）

3）评估结果

长期应收款的评估值为356,288,000.00元，评估增值121,189,240.60元，增值率为51.55%。

3、长期股权投资

（1）概况

长期股权投资账面余额为1,968,631,034.92元。

被投资单位共 18 家，包括 9 家全资子公司、6 家控股子公司(含实质控股)和3家参股公司。具体如下:

序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面价值

1 南京银嵘房地产开发有限公司 .9 100.00% 20,000,000.00

2 宁波矮柳投资发展有限公司 .12 9.50% 1,917,100.00

3 宁波房地产股份有限公司 2002.4 10.00% 5,050,000.00

4 宁波中元房地产开发有限公司 .7 20.00% 4,378,300.00

5 宁波银亿建设开发有限公司 .4 66.70% 260,504,082.02

6 宁波荣耀置业有限公司 .5 30.00% 354,697,898.35

7 宁波望悠房地产有限公司 .8 100.00% 87,500,000.00

8 宁波矮柳置业有限公司 .12 72.00% 103,454,501.46

9 上海银嵘房地产开发有限公司 .6 90.00% 18,000,000.00

10 沈阳银亿房地产开发有限公司 .11 100.00% 227,383,409.63

11 大庆银亿房地产开发有限公司 .4 100.00% 450,000,000.00

12 南昌市银亿房地产开发有限公司 .11 100.00% 8,006,861.71

13 玉环银亿房地产开发有限公司 .3 65.00% 39,000,000.00

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14 宁波银亿永盛房地产开发有限公司 .3 30.00% 74,973,192.50

15 宁波市镇海银亿房产开发有限公司 .1 100.00% 300,000,000.00

16 宁波银亿物业管理有限公司 1997.1 100.00% 6,625,759.52

17 宁波银泰房地产销售代理服务有限公司 2002.5 100.00% 7,139,929.73

18 宁波银亿置业有限公司 .8 100.00% 0

合计 1,968,631,034.92

我们查阅了上述投资项目的协议、合同、章程、验资报告、企业法人营业执照等相关公司设立文件，了解了被投资单位的生产经营情况，获取了被投资单位截至6月30 日的会计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

（2）具体评估方法

1)对于全资子公司和控股子公司，本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估（详见本评估说明附件一至附件十三），以被投资单位评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值，其中宁波望悠房地产开发有限公司由于期后已注销，故本次评估在其审定会计报表的基础上进行核实，以审计后的账面股东权益中被评估单位所占份额为评估值。

2)对于参股公司(除宁波矮柳投资发展有限公司外)，以其评估基准日的未经审计的会计报表反映的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。

3) 根据 年 6 月 20 日“宁波银亿房产”与宁波矮柳投资发展有限公司签订的协议，截至 年 6 月 20 日，“宁波银亿房产”应享有宁波矮柳投资发展有限公司的权益 1,142 万元（含注册资本），公司从 年 6 月 21 日起放弃股东权利，同时不再承担股东义务，公司于 年 7 月 8 日收到该笔款项。本次评估按协议价1,142万元作为评估值。

长 期 股 权 投 资 评 估 价 值 为 4,201,848,356.41 元 ， 评 估 增 值

2,233,217,321.49元，增值率为113.44%。

4、投资性房地产

(1) 概况

投资性房地产账面原值71,836,456.65元，账面净值54,056,937.65元。

列入评估范围的房屋共 14 项，建筑面积合计 16,149.25 平方米，均为钢混结构；土地使用权12项，面积合计2,919.47平方米。投资性房地产主要分布于宁波市呼童街67号和法院巷40号。

(2)产权状况

33 浙江勤信资产评估有限公司

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评估人员根据现场勘察情况核实及核对相关权属证明，列入本次评估范围的

14项建筑物中，有2项房屋建筑物，合计建筑面积1,572.40平方米，截止评估基准日尚未办理房屋所有证及国有土地使用权证，其余 12 项房屋建筑物均已办理了相关房屋所有证及国有土地使用权证，相关权证登记的所有权人均为“宁波银亿房产”。本次评估房屋建筑物产权状况具体见下表：

序号 建筑物名称 建成年月 建筑面积 土地面积 房屋所有权证 国有土地使用证

1 市场办公楼 2000 年2 月 380.86 无证 无证

2 呼童街67 号 2000 年2 月 9.36 1.34 甬房权证自移字第H200100595 号 甬国用（2001 ）字第11872 号

3 呼童街67 号 2000 年2 月 1,002.85 271 甬房权证自新字第J200101352 号 甬国用（2001 ）字第11266 号

4 呼童街67 号 2000 年2 月 922.99 232.55 甬房权证自新字第J200001936 号 甬国用（2001 ）字第11268 号

5 呼童街67 号 2000 年2 月 690.15 169.68 甬房权证自新字第J200100279 号 甬国用（2001 ）字第11525 号

6 呼童街67 号 2000 年2 月 1,752.94 441.67 甬房权证自新字第J200001937 号 甬国用（2001 ）字第11264 号

7 呼童街67 号 2000 年2 月 2,517.28 634.25 甬房权证自新字第J200001934 号 甬国用（2001 ）字第11267 号

8 法院巷40 号 2000 年2 月 394.7 99.45 甬房权证自新字第J200100277 号 甬国用（2001 ）字第11524 号

9 法院巷40 号 2000 年2 月 1,529.88 385.46 甬房权证自新字第J200002085 号 甬国用（2001 ）字第11270 号

10 法院巷40 号 2000 年2 月 1,593.92 401.60 甬房权证自新字第J200002086 号 甬国用（2001 ）字第11265 号

11 法院巷40 号 2000 年2 月 364.36 91.8 甬房权证自新字第J200100278 号 甬国用（2001 ）字第11523 号

12 法院巷40 号 2000 年2 月 1,887.81 475.65 甬房权证自新字第J200002084 号 甬国用（2001 ）字第11263 号

13 法院巷40 号 2000 年2 月 1,910.61 481.39 甬房权证自新字第J200002083 号 甬国用（2001 ）字第11269 号

14 车棚层 2000 年2 月 1,191.54 无证 无证

合计 16,149.25 2,919.47

上述第2-9、11、13项房屋建筑物及相应的土地使用权，截至评估基准日，已为宁波伟博贸易贸易有限公司及宁波银亿集团有限公司贷款提供抵押担保。

(3)评估方法

根据“宁波银亿房产”7月29 日的董事会决议，公司已于7

月与宁波银亿集团有限公司双方达成意向，将公司位于呼童街67号和法院巷40

号的“中心农贸市场”作价84,602,285.31元出售转让给宁波银亿集团有限公司。公司已于 7 月 31 日收到该笔款项，具体转让手续正在办理之中。因相关的税费已缴纳，故本次评估按转让金额作为评估值。

(4)评估结果

投资性房地产评估值为84,602,285.31元，评估增值30,545,347.66元，增值率为56.51%。

5、建筑物类固定资产

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（1）概况

建 筑 物 类 固 定 资 产 合 计 账 面 原 值 22,890,034.27 元 ， 账 面 净 值

16,296,955.61元。

列入评估范围的房屋共计 18 项，为 1999 至 年间建成建筑面积共计

5,906.07 平方米，其中钢混结构 15 项，合计建筑面积 5,588.36 平方米；混合结构2项，合计建筑面积207.70平方米；砖混结构1项，合计建筑面积110.64

平方米。待评估的房地产状况如下:

1）发展大厦（404B、2802、2803、2809、2709A），位于宁波保税区东区兴业大道11号，合计建筑面积499.78平方米，相应土地面积39.71平方米。大厦共计32层，1999年建成投入使用。

2）永丰路办公大楼，位于宁波市海曙区永丰路 199 弄 8 号，合计建筑面积

3,213.40平方米，相应土地面积546.99平方米。大楼共计6层，2002年建成投入使用。

3）沈阳文新大厦（ABCG 座），位于沈阳市和平区民主路 68 号，建筑面积

1061.08 平方米，相应土地面积 98.45 平方米。大厦共计 16 层， 年建成投入使用。

4）银天大厦（415室），位于宁波保税区东区港东大道和兴业二路交汇处，建筑面积 98.52 平方米，土地面积 28.08 平方米，大厦共计 9 层， 年建成投入使用。

5）五里牌铜帆楼（210室），位于宁波镇海区五里牌，合计建筑面积110.64

平方米，相应土地面积33平方米，楼房共计6层，建成投入使用。

6）北京大厦（A511、B103），位于宁波北仑区小港镇联合区域，建筑面积

207.7平方米，土地面积25.95平方米，大厦共计8层，建成投入使用。

7）鄞奉路43弄38号俱乐部，建筑面积516.32平方米，相应土地面积258.16

平方米，楼房共计2层，建成投入使用。

8）孝闻花园车库，位于宁波市海曙区永丰路 199 弄 59 号南侧，建筑面积

198.63平方米，相应土地面积28.37平方米，2002年建成投入使用。

经现场勘察，上述建筑物的土地地质情况较好，基础较为坚固，主体结构强度较好，建筑物无不均匀沉降，使用情况正常。在现场踏勘过程中，着重核实了

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建筑物的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。

(2)产权状况

评估人员根据核对相关权属证明，列入本次评估范围的 18 项建筑物，截止评估基准日均已办理房屋所有权证及国有土地使用证，相关权证登记的所有权人和使用人均为“宁波银亿房产”。本次评估房屋建筑物产权状况具体见下表：

序号 序号 建成年月 建筑面积 土地面积 房屋所有权证 国有土地使用证

甬保土国用（99）字

1 保税区发展大厦404B 1999 年12 月 49.27 5.75 甬房权证保字第990196 号

第153 号

甬房权证保字第0185 甬保土国用（）

2 保税区发展大厦2802 1999 年12 月 142.67 9.34

号 字第0192 号

甬房权证保字第0186 甬保土国用（）

3 保税区发展大厦2809 1999 年12 月 142.67 9.34

号 字第0194 号

甬房权证自移字第 甬海国用（2002）

4 永丰路办公大楼 2002 年5 月 2,156.34 359.39

H4 号 11327 号

甬房权证自移字第 甬海国用（2002）

5 永丰路办公大楼 2002 年5 月 298.62 49.77

H3 号 11329 号

甬房权证自移字第 甬海国用（2002）

6 永丰路办公大楼 2002 年5 月 68.55 22.85

H2 号 11327 号

☆ 甬房权证自移字第 甬海国用（2002）

7 永丰路办公大楼 2002 年5 月 591.37 98.56

H5 号 11328 号

甬房权证自移字第 甬海国用（2002）

8 永丰路办公大楼 2002 年5 月 98.52 16.42

H6 号 11330 号

沈房权证市中心字第 沈阳国用（）字

9 沈阳文新大厦ABCG 年6 月 1,061.08 98.45

N60024375 号 第0396 号

甬房权证保字第0229 甬保土国用（）

10 保税区银天大厦415 室 年10 月 98.52 28.08

号 字第0241 号

甬房权证仑（开）字第 仑国用（）字第

11 联合区域北京大厦A511 室 年3 月 111.10 13.88

004711 号 013970 号

甬房权证保字第0027 甬保土国用（）

12 保税区发展大厦2803 1999 年12 月 114.34 9.34

号 字第0064 号

甬房权证镇城字第 镇国用（）字第

13 五里牌铜帆楼210 年9 月 110.64 33

003274 号 1000032 号

甬房权证仑（开）字第 仑国用（）字第

14 开发区北京大厦B103 室 年3 月 96.60 12.07

001223 号 09124 号

甬房权证保字第0243 甬保土国用（）

15 保税区发展大厦2709A 1999 年12 月 50.83 5.94

号 字第0043 号

甬房权证自移字第 甬国用（）第

16 鄞奉路43 弄38 号俱乐部 2002年3 月 516.32 258.16

H00169 号 23486 号

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甬房权证自新字第 甬国用（）第

17 孝闻花园车库 2002 年3 月 72.90 10.41

J200200290 号 0306114 号

甬房权证自新字第 甬国用（）第

18 孝闻花园车库 2002 年3 月 125.73 17.96

J200200289 号 0306115 号

19 合计 5,906.07 1,058.71

1）上述第 5-7、16 项房屋建筑物及所依附的土地，截至评估基准日均已设定抵押权，为宁波银亿集团有限公司贷款提供抵押担保。

2）根据公司8月3 日的董事会协议，公司已将永丰路办公大楼（上表第 4-8 项）作价 11,998,697.38 元转让给宁波银亿集团有限公司，相关手续处于办理过程中。

(3)具体评估方法

依据现行资产评估准则的规定，结合本次资产评估对象、评估目的和评估师所收集的资料，除对公司已转让的永丰路办公大楼按转让价扣除相应税费后的金额作为评估值外，其他房产采用市场法进行评估。

市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产（参照物）的市场价格的基础上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化，然后在参照物市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估房地产评估价值的评估方法。

计算公式为：

P=P’×A×B×C×D= P’×100/()×100/()× ()/100×100/()

其中：P ----待估房产市场价值

P’----可比实例价格

A ----区域因素修正系数

B ----交易情况修正系数

C ----交易日期修正系数

D ----个别因素修正系数

1)区域因素修正系数＝商服程度修正系数×交通条件修正系数×周边基础设施及配套修正系数×区域环境修正系数

2) 交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常建筑物价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的

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一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

3)交易日期修正，采用房地产价格指数的变动率来分析计算期日对房屋价格的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。

4)个别因素修正系数＝结构及层高因素修正系数×建筑面积因素修正系数×楼层因素修正系数×朝向及采光因素修正系数×车位因素修正系数×交通便利因素修正系数×建筑时间因素修正系数×内外部装修及设施修正系数×交易限制因素修正系数×物业因素修正系数

5)上式分子、分母中除交易日期修正系数中100代表可比实例系数外，其余

100 均代表待估房产指数，除交易日期修正系数代表待估房产系数，其余均代表可比实例系数。

(4)建筑物类固定资产评估结果

账面原值 22,890,034.27元

账面净值 16,296,955.61元

评估价值 31,504,162.63元

评估增值额 15,207,207.02元

增值率 93.31%

6、设备类固定资产

（1）概况

列入评估范围的机器设备共有256台（套），合计账面原值2,001,899.89元，账面净值 847,804.98 元；列入评估范围的车辆有 27 辆，合计账面原值

13,012,761.47元，账面净值4,476,874.79元。

1）主要设备、设备的购置日期、技术状况与维护管理

待估设备类固定资产主要系打印机、复印机、传真机、空调、家具等办公设备和运输设备。购置时间范围为2001-，整体使用状况良好。被评估单位有较为健全的设备维修、保养、管理制度，有专人负责，并已经建立机器设备台帐。

2）机器设备核实的方法、过程和结果

评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档

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案和设备维修记录，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评估单位的设备管理人员一起，制订机器设备勘察计划、落实勘查人员、明确核查重点。

然后，对照《机器设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了逐项核实，对设备的新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境等情况进行了察看，对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘查评价，并将勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。

对核实过程中发现的情况作进一步的现场调查、取证，向设备管理、操作、技术和维修等相关人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况，补充了设备的有关基础信息和资料。

经核实，委评机器设备整体状况较好，基本能满足生产经营需要。

(2) 具体评估方法

根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，采用成本法进行评估，成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。成本法的基本公式为：

评估价值＝重置价值×综合成新率

1)重置价值的评定

A.国产标准机器设备

对于国产设备，直接按现行市场价确定设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的国内运费、安装调试费和其他必要合理的费用，以确定设备的重置成本。其计算公式如下：

重置成本＝设备购置价＋运杂费＋设备安装调试费

B.运输车辆的重置价值

通过市场询价，再加上车辆购置附加费及其他费用做为其重置价值，其中购置附加费依据工商部门规定，为车辆市价（不含税）的10%。其公式如下：

运输车辆重置价值=车辆购买价格+车辆购置附加税

C.相关费用

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根据设备的具体情况分别确定如下：

a.运杂费及安装调试费：因本次委估设备均为办公设备，故不考虑相关的的运杂费和安装调试费。

b.车辆费用：车辆的相关费用考虑车辆购置附加税。

2）成新率的确定

A. 设备成新率的确定

本次委估设备主要采用使用年限法计算确定成新率。即通过对设备的检查，预估设备的尚可使用年限，计算成新率，基本公式为：

成新率=尚可使用年限/经济使用年限×100%

尚可使用年限参照北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备经济寿命年限参考指标，结合现场勘察了解设备来源，使用操作班次及时间，保养维修情况，设备完好率，故障率及工作环境条件，设备外观等各方面因素后确定

根据《资产评估常用数据与参数手册》确定主要设备的经济使用年限如下：

办公类设备 5—

B.运输车辆成新率

依据国家颁布的车辆报废标准，首先以车辆行使里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。

a.勘察法成新率A

b.年限法成新率B=尚可使用年限/经济使用年限×100%

c.行驶里程成新率C=尚可行驶里程/（尚可行驶里程+已行驶里程）×100%

d.综合成新率=min{A,B,C}

（3）设备类固定资产评估结果

账面原值 15,014,661.36元

账面净值 5,324,679.77元

重置价值 12,697,301元

评估价值 8,981,495元

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增值 3,656,815.23元

增值率 68.68%

7、未开发项目——土地评估说明

(1)评估对象简述

列入本次评估范围的为“宁波银亿房产”拥有的一宗土地，账面值为

44,378,346.10 元（包括土地款产生的资金成本 26,064,730.10 元），土地面积共计5,623.10平方米，截至报告出具日，已取得了相应国有土地使用证。

1)土地登记状况

待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况详见下表：

估价对象土地登记状况一览表

序 土地使 土地面积 土地使用 国有土地使 土地终 备

项目名称 位置 用途

号 用者 （m2） 权类型 用证编号 止日期 注

甬鄞国用 2045年

永丰路地 宁波银 海曙区 综合

1 5,623.10 出让 （2002）第 12月25

块 亿房产 永丰路 用地

2715号 日

2)土地权利状况

评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》及其他资料进行核对，相关权证登记的使用人为“宁波银亿房产”。

截至本次评估基准日，待估宗地存在如下抵押事项：

公司以甬鄞国用（2002）第2715号国有土地使用权证记载的5,623.10平方米土地使用权，为宁波银亿集团有限公司向华融国际信托有限责任公司借款

20,000.00 万元提供抵押担保，抵押期限为 年 12 月 30 日至 年 12 月

29日。

3)土地利用状况

根据现场勘察和被评估单位提供甬发改咨 〔〕51 号等有关资料，未来评估对象内建筑物及构筑物的规划详见下表。

评估对象土地利用状况一览表

序号 项目名称 建筑物类型 建筑结构 建筑面积(平方米)

住宅、商铺及配套用房 框剪 11,772.40

1 永丰路地块 地下室面积 框剪 2,645.00

合 计 14,422.40

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截至评估基准日上述土地尚未开工建设。

(2)评估方法

根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有市场法、收益法、成本法以及假设开发法、基准地价系数修正法等。

评估人员通过实地调查，认真分析调查收集得到的资料，在此基础上，确定评估对象现状为拟开发或正在开发建设，宗地所在区域房地产的售价、建筑物的造价、销售税费等资料可以通过调查获得，故可选用假设开发法进行评估。同时，估价对象所在区域住宅、商业用地出让较多，可选择可比交易案例，故可选用市场法进行评估。

综上所述，本次评估分别采用市场法及假设开发法进行评估，在两种方法试算结果的基础上，经综合分析，最终确定待估宗地的地价。由于房地产开发成本中已含契税，故

土地评估值=被估宗地地价×土地面积× （1+契税征收比率）

1)地价定义：

根据《城镇土地估价规程》以及本次评估的具体要求，此次评估的土地价格指被估宗地在6月30日，土地用途为国有土地使用证设定用途，取得方式为出让，宗地开发程度为红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内“一平”（即场地平整），国有土地使用证设定的剩余使用年限条件下的土地使用权价格。

2)方法定义：

A.假设开发法

假设开发法又称剩余法，是在估算未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。基本计算公式是：

地价 1=开发完成后不动产总价－建筑成本－投资利息－销售费用及税金－管理费用－开发商利润

B.市场法

市场法是指在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价

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格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其基本公式如下：

地价2=可比实例价格×A×B×C×D

其中：A----正常情况指数/比较实例交易指数

B----待估期日地价指数/比较实例交易日期地价指数

C----待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数

D----待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数

C.土地评估值的确定

以两种方法计算的地价为基础，经综合分析后确定待估土地的价格。

(3)评估结果

开发成本—土地评估值为69,730,100.00元，评估增值25,351,753.90元，增值率57.13%。

8、无形资产--其他无形资产

(1)概况

无形资产--其他无形资产账面余额 544,809.22 元，为销售软件及财务软件等。

我们查阅了相关合同、账簿、原始凭证等，了解了该无形资产的现在使用情况，并对账面摊销情况进行了复核。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经了解，委估软件的市场价格波动较小，且大部分系近期购入，账面价值基本能反映基准日时市场价值，故以核实后账面值为评估值。

无形资产--其他无形资产评估值为544,809.22元。

(2)其他无形资产的评估结果

账面价值 544,809.22元

评估价值 544,809.22元

9、长期待摊费用

长期待摊费用账面价值为 130,000.00 元，为农贸市场物业用房补偿款的摊余额，公司按7年摊销。

我们查阅了相关文件和原始凭证，检查了该项费用尚存的价值与权利，由于公司基准日后已将农贸市场转让，该项资产价值已在相关资产评估时考虑，故评

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估为零。

长期待摊费用评估价值为0元，评估减值130,000.00元，减值率为100%。

10、递延所得税资产

递延所得税资产账面价值42,081,574.76元，为被评估单位计提坏账准备产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产，经核实无误。

按财务会计制度核实，未发现不符情况，以核实后账面值为评估值。

递延所得税资产评估值为42,081,574.76元。

11、非流动资产评估值

账面价值 2,622,164,751.33元

评估价值 5,025,850,683.33元

评估增值 2,403,685,932.00元

评估增值率 91.67%

三) 流动负债

1、应付账款

应付账款账面价值为4,799,121.01元，主要为应付工程款等,其中关联方往来为应付宁波银泰房地产代理销售有限公司 813,030.00 元。清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性，经核未见异常，各款项应需支付，以核实后账面值为评估值。

应付账款评估值为4,799,121.01元。

2、预收款项

预收款项账面价值为 9,546,405.00 元，主要为预收的房款。评估人员通过核对明细账与总账，核实了相关业务合同和入账凭证等资料确定债务的存在，同时核实对应项目的成本是否结转，根据收入实现、成本结转的匹配原则来确定所有款项是否属于真实的预收房款等，经核实所有款项确属尚不能确认为收入的预收款项，基准日后均需正常结算，以核实后账面值为评估值。

预收款项评估值为9,546,405.00元。

3、应付职工薪酬

应付职工薪酬账面价值 2,379,748.82 元，包括应付的职工奖励及福利

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2,368,088.92元，职工保险9,592.90元，住房公积金2,067.00元。

我们检查了该公司的劳动工资和奖励制度等相关文件，复核被评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核各项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值。

应付职工薪酬评估值为2,379,748.82元。

4、应交税费

应交税费账面价值 798,183.27 元，包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等。

我们查阅了相关税收政策，了解“宁波银亿房产”所涉税种、税率，取得相应申报资料及其他证明文件，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况，以核实后账面价值为评估值。

应交税费的评估值为798,183.27元。

5、应付利息

应付利息账面价值 9,817,252.17 元，系公司预提的单位往来借款利息，其中应付关联单位借款利息合计 7,332,952.17 元。清查时根据相关借款协议、凭证等资料，根据借款本金及合同利率对公司截至评估基准日应承担的利息进行了复核，了解了期后实际结算情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核实，各项利息期后应需支付，以核实后的账面值为评估值。

应付利息的评估值为9,817,252.17元。

6、应付股利

应付股利账面价值 98,822.06 元，为应付香港银源有限公司的 年度股利。

评估人员查阅章程、股东会（董事会）决议等相关股利分配文件，复核相关账务处理。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核该项股利应需支付，以核实后的账面价值为评估值。

应付股利评估值为98,822.06元。

7、其他应付款

其他应付款账面价值 3,978,338,191.14 元，系关联单位往来、个人往来、工程保修金等，其中关联方往来金额总计 3,512,738,779.14 元，主要关联方往

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来包括应付宁波荣耀置业有限公司 1,134,144,133.24 元、宁波银亿海港房地产开发有限公司694,231,098.21元、南京中兆置业投资有限公司457,391,228.32

元、大庆银亿房地产开发有限公司218,565,970.00元等。

清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性；对于关联方往来，与对应的账目核对相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。

其他应付款的评估值为3,978,338,191.14元。

8、其他流动负债

其他流动负债账面价值90,177,300.00元，系公司对清泉花园、外滩花园及金汇大厦等项目补提的土地增值税。清查时通过查阅公司销售情况、账簿，核实预缴情况及税收清算政策。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核，该项目均需支付，以核实后的账面值为评估值。

其他流动负债的评估值为90,177,300.00元。

9、流动负债评估结果

账面价值 4,095,955,023.47元

评估价值 4,095,955,023.47元

(三) 收益法评估中具体项目评估程序实施情况

一)评估对象

收益法的评估对象为“宁波银亿房产”股东全部权益价值。

二)收益法的应用前提及选择的理由和依据

1、收益法的定义和原理

收益法是指通过将被评估资产的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现值作为委托评估资产的评估价值。

收益法应用的技术思路是把公司未来现金流量通过反映公司风险程度的资本化率或折现率来计算评估对象的价值。

在收益法下，将公司的预期收益按照折现率折算为6月30 日的净现值。为此，需要确定以下三个主要参数

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(1)公司的预期收益

结合评估对象情况，本次评估中的预期收益采用股权现金流量。

股权现金流＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

(2)折现率或资本化率

本次评估采用的折现率为权益资本成本。

(3)预测期间

假设公司现有项目开发完成后不再持续经营，预测期为基准日至项目开发完毕日。

2、收益法的应用前提

(1)投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。

(2)能够对企业未来收益进行合理预测。

(3)能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

三)收益预测的假设条件

1、基本假设

(1)宏观环境相对稳定假设：国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；

(2)经营环境相对稳定假设：企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。

2、具体假设

(1)本评估预测是基于被评估单位提供的公司发展规划和盈利预测并经过评

估人员剔除明显不合理部分后的基础上的；

(2)假设被评估单位提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；

(3)假设被评估单位在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会

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在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势；

(4)假设被评估单位的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务，并有足够的能力推动公司发展的计划，保持公司良好发展态势；

(5)假设被评估单位主要经营业务内容保持相对稳定，其主营业务不会遭遇重大挫折，总体格局维持现状；

(6)假设被评估单位每一年度的收入、成本费用等，在年度内均匀发生；

(7)假设被评估单位现有项目及下属项目公司开发完成后不再持续经营；

(8)假设公司项目开发所需的资金能按计划融资，银行利率等政策不会发生重大变化，预测年限内将不会遇到重大的账款回收方面的问题（即坏账情况）；

(9)假设公司项目开发完成后的实际面积与规划、设计确定的面积基本一致；

(10)假设项目的开发和销售不会受到土地抵押、担保事项的影响；

(11)假设开发项目在建设过程中按现有的规划、设计文件标准、概预算文件、国家和地方有关收费标准执行，项目费用的支付符合现行的有关合同、协议、文件及有关部门规定的费用标准；

(12)无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。

四) 我国房地产行业及宁波房地产行业概况

1、上半年中国房地产市场形势分析

(1)土地市场：5月以来土地市场明显回暖，多个城市地王频出

1)多数城市上半年土地招拍挂市场成交量仍不及去年同期，但 5 月以来明显上升。

图：1-6月主要城市成交住宅用地建筑面积增长率

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数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

尽管北京等十大城市中有6个城市上半年土地成交面积（指规划用途为住宅或含住宅的综合类用地的规划建筑面积，下同）仍低于去年同期，其中北京、广州较去年同期下降36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但从6月的成交面积来看，北京高达238万平方米，超过1-5月累计水平；南京1-5月总成交面积仅为32.5万平方米，但6月即达33万平方米，与前5月累积量持平。而重庆6月土地成交面积高达671万平方米，是1-5月土地成交量的4.6倍，广州、深圳6月的土地成交面积也超过了1-5月的总成交面积。

2)主要城市土地成交溢价水平明显高于

图：-上半年主要城市土地成交溢价水平

☆ 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于水平，北京、广州甚至超过50%，分别为57%和79%，上海为48%，而去年全年分别为33%、2%、13%。

(2)成交量：主要城市成交量纷纷大幅增长，5、6月增速有所放缓

图：上半年主要城市住宅成交面积增长率

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数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

以来，主要城市成交量明显上升。上半年，杭州 、深圳、天津成交面积较去年同期分别增长 180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛等城市亦超过或接近100%。

但从绝对量来看，由于价格连续上涨和多个城市成交量在4月达到或超过历史最高水平，6月多个城市成交量环比下降或增速下降。北京5月和6月成交面积分别较上月下降9.6%和1.3%，成都、苏州6月成交量环比降幅分别高达35.4%和 25.5%，深圳、杭州降幅分别为 18.3%和 12.8%。上海、重庆、南京与上月基本持平。

(3)价格逐渐企稳并环比上涨

图：主要城市住宅价格指数走势及环比增长率

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

今年3月以来，随着成交量的增长，开发公司纷纷取消优惠措施甚至提高对外报价，住宅价格指数止跌并开始上涨。根据中国房地产指数系统的监测，2月

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以来住宅价格指数上涨的城市数量不断增多，涨幅逐月加大；6月，35个大中城市中，价格环比上涨的城市多达 28 个，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过1.4%，仅有6个城市价格下跌。

(4)公司投资信心有所恢复，投资额增速逐月加快，单月新开工面积 5-6 月连续增长

图：全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

年以来，随着市场销售状况的良好，公司投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，单月新开工面积 5-6 月连续增长。1-4 月、1-5 月、1-6 月的全国房地产开发投资额同比增长率分别为4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。从单月投资额来看，6 月投资额为 4340 亿元，是近三年来单月投资额最高的一个月，同比增长18.1%，环比增长51.0%。

从开竣工面积来看，上半年新开工面积为4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅较 1-5 月大幅缩小 5.8 个百分点，其中 6 月单月的新开工面积为 1.22 亿平方米，较上月增长 54.4%，较去年同期增长 11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长。1-6月施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高1.0个百分点，是今年以来累计施工面积同比增长率首次出现增长。

(5)市场回暖的地区差异性和业态差异性明显

图：1-6月主要省市商品房销售面积和销售额及其增长率

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数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

今年以来，东部沿海地区市场销售增长更为突出，但部分城市仍同比下降。但 31 个省（区、市）中仍有 1 个省市上半年商品房销售面积同比下降，3 个省市增幅低于 5%。 年上半年，北京、上海、广东、江苏、浙江五个发达地区商品房销售额增速高过同期全国水平，占全国商品房销售额的比重从去年 1-5

月的45.3%提高到今年的52.1%。

此外，一些地方办公楼、商业营业性用房的销售情况仍不理想。1-5月，全国办公楼销售面积同比下降 1.8%，福建、辽宁、天津、武汉、重庆、成都等省市办公楼销售面积降幅超过30%。

2、中国房地产市场预测

中国经济连续多年以高于10%的速度增长，达到13%，经济增长有由偏快转为过热的风险。与此同时通胀压力增大，CPI 持续上涨，由 年 1 月的2.2%上涨为12月的6.50%。为消除经济运行面临的风险和存在的不健康因素，“防过热、防膨胀”（双防）成为宏观调控的首要任务。延续 年的思路， 年上半年“双防”依然是宏观调控的主基调。然而， 年下半年美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市。中国经济也未能幸免，出口下降，投资减弱，宏观经济出现下行压力，宏观调控政策由“双防”调整为“一保一控”（保增长和控物价），随着经济形势的日益严峻，“一保一控”又调整为“增投资、扩内需、保增长”，并要求对调控政策的落实出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实。

与宏观调控政策的调整相对应，房地产市场的调控政策也经历了从“控投资、

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挤泡沫、抑需求”到“增投资、扩内需、保增长”的调整。

(1)房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性

以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供 6 年以上的新增供给， 年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与 年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。

从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计 年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

(2)开发投资增幅将进一步下降，房地产公司债等融资手段将大行其道

由于销售额低于投资额， 年房地产公司的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点公司对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约 110 万平方米，到 570 万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计

房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。

年 12 月 13 日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展公司债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”一些大型房地产公司为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成 年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经开发公司的一个重要的资金来源。 年，国家将加强公司债发行的力度，公司债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很多的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的

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利用这个机会，通过发行公司债获得充足的资金。但对于部分中小房地产公司来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些公司的贷款管理， 年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。

(3)自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军

年 10 月 27 日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之

年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。

年 12 月 21 日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计 年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。

(4)国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但手段更加灵活审慎

在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定， 年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。

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3、上半年宁波房地产市场分析

在多方利益的相互带动下，消费信心得到一定的解放，无论是自住，还是投资，都在年底至6月之前得以爆发，市场成交量大幅上涨，仅半年时间即完成全年的销售量，并向的最高点冲击，而价格在经过一段时间的温水煮青蛙之后，也开始了大跃进，振荡徘徊的价格体系再次拉高，

6月依然保持较为旺盛的消费潜力，但持续力已然受到“信心”的牵制。

（1）住宅市场供求分析

上半年，宁波四区新增上市量为5,600套，主要为加推项目，而

年上半年却为7,443套，下半年则为6,798套，市场上市量相对萎缩。

从上市的项目来看，均分布在东部板块和鄞州新城区，锦绣东城、盛世天城、水岸枫情、天合家园、风格城事以及奥林 80 的持续销售，很大程度上消耗了板块内的改善型客户，同时市场依然保持较高热度。

（2）住宅市场成交分析

1）成交量

供销缺口拉大，供销比低位运行， 年下半年市场仅有 7,400 套预售未备案房源，约为 96 万平方米，而下半年的市场供应量也在 8,000 套左右，且以

90 平米户型产品为主；成交量相比同期大幅上涨 120%，半年即完成去年一年的任务，涨势明显。成交量经过一个阶段的震荡后，开始上涨，并在5月份达到顶峰后开始出现下行，整个市场呈现倒V状态。

2）成交均价

成交均价表现则相对振荡，即在成交结构的变动下整体成交均价的呈现涨跌状态。 年 6 月，宁波一手商品住宅市场成交均价为 12,311 元/㎡，环比上涨23.5%，达到了一年来的新高点。尽管成交量下滑，但受到市场利好的影响下出现的各楼盘的价格调整，促使各板块在主流项目的带动下纷纷进入价格重构。

3）成交结构

从成交结构来看，上半年市区供应量与上年同期相比减少14.3%，表现为中心项目和郊区项目相与争锋，如东外滩花园、天合家园、湖景花园、锦绣东城以及水岸枫情、奥林80等项目；同时，受9.27新政影响，首次置业的产品比例一直处于高位，该类客户在很长一段时间里成为市场的中坚购买力量；从统

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计看， 90-125平米的首次改善型产品市场份额相对平稳，其中120平米左右的产品也是宁波改善型需求最为旺盛的产品；125-180 平米的再次改善型产品和

180平米以上的高端多改型产品市场份额有所放大，但整体比例相对平稳。

（3）购买者心态分析

上半年，宁波四区住宅总成交量为13,789套，销售总量已经超过

年全面的销售量。

受到多方面外围因素的影响， 年下半年内购房的购房者，较 4 月份高出6个百分点。购房者的置业时间点被明显前置，不少重复购房者对于后市的判断以及价格预期明显要高于前期，签约速度也明显加快；同样受到外部因素的影响，购房者对于未来市场价格走势集中在平稳及小幅上涨，通货膨胀压力以及政府主导的土地市场行为是主要考虑因素。

同样基于对未来经济预测的相对谨慎，导致商品房的保值性得到了充分体现，购房者中有较大一部分人以“存房”为主，抵御未来经济环境，同时，自住仍为主流。

从客户层面来看，消费者的不稳定性决定了合力做多，市场才有近期的繁荣，这段时间里，应该看到购房信心还是脆弱的，政府做多也是力保稳定，而开发商如果肆意做多，脆弱信心或被颠覆，多转空也并非不可能，这将成为下半年的市场关注点。

（4）住宅市场分阶段类比

3月份颁布的“国八条”，到7月宁波住宅成交达到了该阶段的最低点，而后住宅成交量逐步攀升（春节影响除外），该阶段中，宁波住宅价格从年初的5,000元/㎡上涨到6,000元/㎡，相比调控前，价格有所上升。

5月份颁布了”国六条”，前提是在于前一次调控未来稳定价格。本次调控的影响前后持续了近5个月，市场处于一个震荡阶段，到10月份，成交量才逐步稳定，经过春节后快速上扬，期间价格在经过一段时间的小幅振荡之后，从5月起，宁波楼市量价齐飞，达到了一个阶段性的高点。

由于房价的飞涨，国家在 年 9 月底出台了新的宏观调控政策，该政策实施以来，连续 10 个月宁波楼市成交量震荡下行，一直依靠个案拉动成交量，成交相对低迷；而价格震荡前行，一直寻找新的支撑点。

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由于内外部环境的变化，10月起，国家及地方的救市政策纷纷出台，而宁波 26 条及购房入户政策也相继落实，此后的 7 个月时间里，成交量快速增长，而价格则受到整体市场环境的影响，起伏不大。

但 年 6 月份联心村地块的拍卖，致使各板块主要项目纷纷调整价格，价格再次突破冲高。

4、宁波市房地产价格走势判断

根据全面统计资料显示：今年1-2月，宁波市房地产完成投资43.21亿元，同比增长 31.9%，增幅较上年 12 月高 39.5 个百分点；新开工项目计划总投资

34.33亿元，同比增长18.8%；新开工施工面积83.29万平方米，同比增长14.3%。商品房销售面积 49.02 万平方米，但与上年 12 月下降 43.4%相比，降幅缩小了

32.9 个百分点。其中，住宅销售面积 42.87 万平方米，同比增长 12.3%。，同比下降10.5%从一季度宁波市房地产市场变化情况看，房地产开发投资较快增长，

新开工情况良好，房屋销售价稳量增。

今年宁波市海曙区新建在建项目超过 20 个，并由于城市轨道建设动工，将启动历史上最大规模拆迁，涉及15个区块4,000住户，房屋建筑面积近40万平方米。由城市改造拆迁带来的被动型购房需求必将带动宁波市住宅需求的增加。房屋成交量的恢复有利于后市信心的增长，观望的群体开始逐步入市，刚性需求

和改善型需求将得到进一步释放。

此外，伴随宁波市轨道交通1号线一期工程6月开工，也必将带动轨道沿线以及郊区新开楼盘的销售。从长远看轨道交通板块的楼盘有升值空间，房价或许

上涨。

目前，宁波市房屋成交量的短期回升是政策的促动作用、春节的季节性波动、房地产市场自身的周期性调节三大因素综合影响的结果，根据目前情况，并不能简单由此判断宁波市房地产市场开始回暖，只有当成交量持续放大，才算是正真意义上的楼市回暖。预计 年宁波市房屋销售价格各月同比指数将继续呈现小幅上升态势，但价格总体不会有太大变动，基本保持平稳。

五)评估计算及分析过程

1、收益模型的选取

结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定股权现金流评估值，

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并分析公司溢余资产、非营运性资产等的价值，对股权现金流评估值进行修正确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：

股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋溢余资产＋非营运性资产的价值

n CFE

t

股权现金流评估值 ∑ t

1 )

t 1 （+r

t

式中：n—— 明确的预测年限

CFE

t ——第t年的股权现金流

r——权益资本成本

t——未来的第t年

股权现金流＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

2、收益年限的确定

因公司未来拿地的成本及开发计划均难以预测，故仅对公司目前土地储备、开发产品及在开发项目的情况进行测算，假设公司收益年限为项目开发完毕为止。根据评估假设及公司目前项目的开发、销售进度预测，本次评估的收益年限采用有限年限；同时考虑到公司控股子公司项目的清算时间，本次评估预测的收益年限预计到各公司清算完毕为止。

3、未来收益的确定

(1)经营活动现金流入预测

A.销售商品、提供劳务收到的现金（房地产销售现金流入）

a.项目销售计划及销售价格

a1.对于公司的外滩花园、清泉花园及其他部分少量尾房，根据公司的销售计划并结合对宁波当地的房地产市场分析，预计 年公司的存量房全部销售完毕。

存量房预计可实现售价的确定：

a).对于已签订合同或已协定售价、尚未实现销售的未售房产，根据被评估单位提供的销售合同或销售部门记录，确定房产预计可实现售价；

b).对于其他尚未销售房产，根据被评估单位提供的最新销售定价、最近售价情况、周围类似房产市场调查情况，采用市场法分析确定房产预计可实现售价。

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a2. 永丰路地块项目预计9月份开工，1月开始预售，预计

年、 年每年销售总可销售面积的 50%， 年销售完毕。评估人员对待估宗地所在地区同类用途物业的基准日销售价格进行了调查，通过与已取得基准日销售价格的周边楼盘的地理位置、项目规模、交通状况、周边配套、建筑风格及用材、园区绿化及配套及物业管理等因素的综合分析比较，并结合销售情况，综合确定住宅销售均价为18,000元/ 平方米，商铺均价为36,000元/ 平方米，车库均价为180,000元/个。

a3. 公司与东方航空公司的“东方大厦、东方名庭”项目已竣工，

12 月开始预售，截至评估基准日公司住宅已预售 54% ，写字楼已预售 11%、商铺已售92% 。下半年住宅的销售量占总可售部分的6%，占40%。

年写字楼的销售量占总可售部分的 71%， 年占 18%。商铺预计

年销售剩余的8%。

通过对“东航大厦、东方名庭”周边类似楼盘如东外滩公寓、玫瑰花园、锦绣东城二期等销售价格的调查，综合分析预测“东航大厦、东方名庭”住宅售价为13,200元/平方米、写字楼为13,200元/平方米、商铺售价为26,500元/平方米、车位售价为13.7万元/个、车库售价为200,000元/个。

b．销售商品、提供劳务收到的现金（房地产销售现金流入）

根据项目销售计划，在综合分析各项目所在地市场价格及公司销售定价的基础上，测算公司的各年的销售收入。

根据公司的实际收款情况，对于新开工项目假设基准日预售未收房款于

年 7-12 月收到，以后每年销售合同金额的 10%于下个会计年度收到，销售当年收到总销售合同金额的90%，

通过上述方法测算出公司各年销售商品、提供劳务收到的现金（房地产销售现金流入）。

B．收到的其他与经营活动有关的现金

主要考虑期中及期末营运资金的回收，即公司与各往来单位款项的收回及项

目清算后公司占用的货币资金的收回。

C．经营活动现金流入小计

即为销售商品、提供劳务收到的现金与收到的其他与经营活动有关的现金合

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计。

(2）经营活动现金流出预测

A．购买商品、接受劳务支付的现金（房地产开发现金流出）

公司的外滩花园等存量房成本已支付完毕，仅考虑永丰路地块及“东方大厦、东方名庭”项目的成本支出。

建造开发一个楼盘，需土地取得、前期工程、建安工程和配套建设四个阶段。期间发生的成本费用概括有前期费用（勘察设计费、规费及其他前期费用）、基础设施配套费、建安费用（建筑、安装及不可预见费）及开发间接费四项内容。具体如下：

a.土地成本

根据土地出让合同及付款发票，计算确定公司的土地成本及契税。

b.前期费用

前期费用主要由规费、工程其他费用、勘察设计费组成，根据省市有关文件及费用定额并结合该楼盘前期费用实际发生的费用情况，综合确定前期费用。

c.建安成本

建安成本包括土建成本、安装工程费用、内部装修、外墙幕墙、电梯成本、中央空调及不可预见费，根据该项目的相关预算资料、建造合同及公司类似项目成本，综合确定建安成本总价。

d.基础设施及配套：根据宁波市现行的收费标准并结合已签订的合同及相关预决算资料的相应数据，综合确定该楼盘基础设施及配套总价。

e．开发间接成本：公司开发间接成本主要包括工程监理费等，根据目前宁波市一般的收费标准并结合已签订的合同及相关预决算资料，综合确定开发间接成本总价。

f．建筑成本：

建筑成本＝土地成本＋前期费用＋建安成本＋基础设施+开发间接成本

g．购买商品、接受劳务支付的现金预测

在核实公司账面已发生情况的基础上，根据公司的开发建造计划，预计以后年度的付款进度。

对于资本化利息，根据公司基准日长短期借款并结合公司融资及还款计划

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（详见筹资活动产生的现金流量），根据各年借款利息分摊至工程。

考虑到资本化利息需在筹资活动产生的现金流量中的“支付利息所支付的现金”测算，故不列入购买商品、接受劳务支付的现金预测中。

B．支付的各项税费

a.营业税金及附加

营业税金及附加主要为营业税、城建税、教育费附加、零星税费等，根据当地房地产公司税收政策，同时结合类似房地产公司税费征收情况，公司项目预售现金流入需缴纳营业税（收入的 5%）、城建税（营业税的 7%）、教育费附加（营业税的5%）、水利基金（收入的0.1%），综合取为销售收入的5.7%。

根据公司各年的收入测算及税金比例计算各年的营业税金及附加。

b.土地增值税

根据当地房地产公司税收政策及公司的预缴比例计算各年预缴的土地增值税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。评估中假设各项目直至销售完毕后进行土地增税清算，对于各年土地增值税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后一次补交。

c.所得税

税前利润=销售收入-销售成本-销售税金及附加-销售费用-管理费用+其他业务利润

所得税清算值＝税前利润×所得税率

根据当地房地产公司税收政策及公司的预缴比例计算各年预缴的所得税。

评估中假设各项目直至销售完毕后进行所得税清算，对于各年所得税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后一次补交。

d.支付的各项税费

支付的各项税费为销售税金及附加、土地增值税及所得税等税费各年现金流出的合计数。

C．支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金

a.销售费用现金流出预测

房地产销售费用主要由两部分组成，即广告宣传费及其他费用。广告宣传费

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是公司为了促销而进行的广告、展会等方面的费用，其他费用主要指办公费用、销售人员工资、售楼部装修等。

各年销售费用根据公司销售计划及实际经营情况并结合房地产行业情况进行预测。

b.管理费用现金流出预测

管理费用主要包括工资福利费及其他管理费（房租水电费、业务招待费、办公费、通讯费用、审计评估法律事务费、折旧摊销等）。

公司人员数量根据公司实际需要并结合其实际情况进行预测；对于其工资按公司自身并结合宁波当地房地产公司工资水平综合预测。福利费及保险费用按照国家有关规定（含养老统筹、住房公积金、医疗保险等）按工资总额的45%测算。

其他费用（房租水电费、业务招待费、办公费、通讯费用、审计评估法律事务费、折旧摊销等）按照公司各年的管理需要综合确定。

由于管理费用现金流出需要在管理费用基础上考虑扣除折旧费等非现金流出，对于折旧费的计算，根据公司基准日固定资产折旧情况并结合“资本性支出”中设备新增更新所引起的折旧费用变化加以综合计算而得。

c.往来款项等现金净流量预测

主要考虑公司的各项往来款的支付流出，根据公司及其他单位的往来清算进行预测。

d.支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金预测

综合各年的销售费用、管理费用及往来款项等现金净流量的预测，得出各年支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金流量。

D.经营活动现金流出小计

即为购买商品、接受劳务支付的现金、支付的各项税费、支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金的各年合计数。

(3)经营活动产生的现金流量净额预测

未来各期经营活动产生的现金流量净额为各年经营活动现金流入与各年经营活动现金流出的差额。

(4)投资活动产生的现金流量预测

1)现金流入预测

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A. 投资活动所收到的现金

投资活动收到的现金根据各被投资单位的股权净现金流量和投资比例计算。

B. 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金主要考虑公司项目清算年度末设备及车辆处置现金流入。

C.投资活动现金流入小计

为投资活动所收到的现金与处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金各年的合计数。

2)现金流出预测

投资活动现金流出主要为购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金。评估中根据未来房地产开发管理过程中的实际需要对办公设备的购置更新进行了预测。

3)投资活动产生的现金流量净额预测

未来各期投资活动产生的现金流量净额为各年投资活动现金流入与各年投资活动现金流出的差额。

(5)筹资活动产生的现金流量

1)借款所收到的现金预测

根据公司的筹资计划测算公司需借入的款项。

2)偿还债务所支付的现金

根据公司各年的资金需求及现金流测算各年可以偿还的金额。

3)偿付利息所支付的现金

评估人员按照各年相应的长短期借款利率、借款占用期限及当年占用的借款数量计算了资本化利息，并相应计入各项目的开发成本中。

4)筹资活动产生的现金流量净额预测

未来各期筹资活动产生的现金流量净额为各年筹资活动现金流入与各年筹资活动现金流出的差额。

(6)股权现金流预测

各年股权现金流量＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

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(7)折现率Ke的确定

1)折现率计算方法及公式

Ke=Rf1+Beta×MRP+Rc＝Rf1+Beta× （Rm-Rf1）+Rc

☆ 其中：Ke—权益资本成本

Rf1— 目前的无风险利率

Rm—市场回报率

Beta—权益的系统风险系数

MRP—市场的风险溢价

Rc—公司特定风险调整系数

2)折现率的确定

A.无风险报酬率的确定。

国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估用评估基准日中长期国债的到期收益率3.48%作为无风险利率（Rf1）。

B.企业风险系数Beta：

根据“万得资讯情报终端”查询，沪、深两地房地产行业企业上市公司近期的Beta值为1.3177。

C.计算市场的风险溢价

证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指标，我们分别选用上证综指和深证成指为上交所和深交所的股票投资收益的指标，为了计算股市投资回报率，我们收集了1996年到6月上述两证交所的年度指数，分别计算上证综指和深证成指的年收益率。

由于几何平均值更能恰当地反映年度平均收益率指标，我们选用几何平均值，根据基准日两证券市场市值比例加权平均，详见市场收益率计算表。

D.Rc—企业特定风险调整系数的确定

特定企业风险溢价表示非系统性风险，是由于被评估单位特定的因素而要求的风险回报。它反映了被评估单位所处的竞争环境分析，包括外部行业因素和内部企业因素，以揭示被评估单位所在的行业地位，以及具有的优势和劣势。影响特定企业风险溢价的因素主要有：

a.政策风险

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房地产行业是关系到国计民生的行业，近几年房地产行业发展速度较快，部分地区出现房价快速上涨的情况，为引导和规范行业的健康发展，政府相继出台了一系列产业政策和信贷政策对房地产行业进行宏观调控，特别是近期房产增速过大过快，调控政策已陆续出台，部分地区房产价格已快速下降。特别是随着土地增值税政策的即将明确，房产开发公司利润将不可避免受到较大的影响。

可见，政府相关调控政策对房地产行业的发展有重要的影响，如公司不能根据国家的调控政策及时地对经营策略和方式作出调整，公司的盈利水平有较大下降的风险。

b.项目开发风险

房地产项目开发具有投资大、开发期长、涉及合作方多的行业特征。一个项

目的开发要经过前期论证、收购土地、规划设计、施工管理、销售等多个环节，其中规划设计、建筑施工等环节主要由项目公司聘请相关的专业公司进行，在整个过程中，还涉及到多个政府部门的审批和监管。以上各环节的变化都可能对项

目周期、项目成本和销售构成影响。

公司目前管理人员主要为集团人员，随着集团下各房产公司开发规模的不断扩大，公司管理人员数量将严重不足，需要尽快招聘项目开发中各环节所适合人员；同时，随着公司规模及建筑品质不断提高的要求，公司需要提高职工的业务水平，聘请专业的公司进行施工、设计、管理。如其中任何环节出现问题，将对公司项目开发造成不可估量的损失。

c.销售风险

购房支出通常占普通消费者一生支出的较大比重，普通消费者购房通常采用银行按揭的方式进行，如果中国人民银行进一步提高个人住房商业按揭基准利率和公积金按揭贷款利率，会提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的收购力。而随着近期政府对房地产行业一系列调控政策的出台，商品房交易成本增加，从而加大公司的销售风险。

在销售成本上升同时，随着周边未来几年楼盘数量的持续增加和高品质开发商的进入，公司销售需要持续提高费用投入及销售力度，改善销售方式和策略，保证公司的开发销售进度能按计划完成。

d.筹资风险

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房地产开发属资金密集型行业，对项目资金的筹集是房地产项目顺利实施的重要保障，目前项目公司主要的资金来源为资本金、银行借款和销售回款。

公司目前资金压力相对较大，如在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则会影响公司的内部资金筹措。而产业政策、信贷政策和资本融资市场的政策调整，和资本市场的重大波动，也会对公司的外部资金筹措产生影响，从而存在对公司正常经营及发展产生较大影响的风险。

e.土地风险

土地是不可再生的自然资源，土地储备是公司持续稳定发展的重要因素，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，给公司经营带来风险。

同时，公司目前的土地储备较大，面积较大，近年开发规模及压力较大，如遇到资金、销售、开发等任何一个环节或由于房地产市场的周期性波动等，将很有可能使公司面临土地闲置的风险。根据国家《土地管理法》规定，如果本公司由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

经综合分析，取企业特定风险调整系数为4%。

E.Ke的确定

Ke=Rf1+Beta×MRP+Rc

=Rf1+Beta×（Rm-Rf1）+Rc

=3.48%＋1.3177×（10.03%－3.48%）＋4%

=16.11%（取整为16%）

六)评估值测算过程与结果

1、股权现金流的计算

股权现金流=经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

2、根据预测情况，本次评估采用逐年折现加和对公司的股权现金流价值进行预测，计算公式为：

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n CFE

t

股权现金流评估值 ∑ t

1 )

t 1 （+r

t

式中：n—— 明确的预测年限

CFE

t ——第t年的股权现金流

r——权益资本成本

t——未来的第t年

3、根据上述测算及公司股权现金流的评估值计算如下：

项目 剩余期 年 年 年 年

股权现金流量 590,533,102 1,000,113,765786,462,788 479,562,658 639,031,745

折现率 16% 16% 16% 16% 16%

折现期 0.25 1 2 3 4

折现后净现金流量 569,020,000 862,170,000 584,470,000 307,240,000 352,930,000

项目 年 年 年 年

股权现金流量 127,526,847 162,699,785 403,610,265 432,387,735

折现率 16% 16% 16% 16%

折现期 5 6 7 8

折现后净现金流量 60,720,000 66,780,000 142,810,000 131,890,000

股权现金流评估值 3,078,030,000

七) 非经营性资产及溢余资产评估值的计算

1、非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资产，非经营资产主要为公司对南京银嵘房地产开发有限公司、宁波望悠房地产有限公司、宁波银亿物业管理有限公司、宁波矮柳投资发展有限公司、宁波房地产股份有限公司、宁波中元房地产开发有限公司及宁波银泰房地产销售代理服务有限公司7家公司的长期股权投资。

以资产基础法中各长期股权投资的结果作为评估值，各子公司中的非经营性资产以其评估价值和“宁波银亿房产”所占份额确定为被评估单位的非经营性资产的价值。

故公司的非经营性资产的评估值为：

序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 被投资单位净资产 评估价值 备注

1 南京银嵘房地产开发有限公司 .9 100.00% 15,070,232.80 15,070,232.80

2 宁波矮柳投资发展有限公司 .12 9.50% 11,420,000.00

3 宁波房地产股份有限公司 2002.4 10.00% 215,851,890.81 21,585,189.08

4 宁波中元房地产开发有限公司 .7 20.00% 45,113,979.27 9,022,795.85

5 宁波望悠房地产有限公司 .8 100.00% 98,359,451.66 98,359,451.66

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6 宁波银亿物业管理有限公司 1997.1 100.00% 15,001,308.41 15,001,308.41 附件十一

7 宁波银泰房地产销售代理服务有限公司 2002.5 100.00% 4,914,591.69 4,914,591.69 附件十二

8 宁波银亿置业有限公司非经营性资产 105,105,309

9 沈阳银亿房地产开发有限公司非经营性资产 1,800,000

10 大庆银亿房地产开发有限公司非经营性资产 14,204,504

11 宁波银亿建设开发有限公司非经营性资产 87,008,577.93

12 合计 383,491,960.42

2、溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。

(1)评估人员通过分析后认为，“宁波银亿房产”基准日时的投资性房地产和建筑物类固定资产均与企业的收益现金流预测无关，作为溢余资产考虑。投资性房地产和建筑类固定资产在资产基础法下的评估值分别为 84,602,285.31 元和

31,504,162.63 元 ， 故 上 述 溢 余 资 产 的 价 值 为 116,106,447.94 元

（84,602,285.31+31,504,162.63）。

(2) 子公司宁波银亿置业有限公司有溢余资产15,385,625元(已扣除“宁波银亿房产”自用的银亿外滩大厦评估值63,753,735元)，故按“宁波银亿房产”所占份额确认溢余资产为15,385,625元。

(3) 子公司大庆银亿房地产开发有限公司有溢余资产45,854,600.00元，故按“宁波银亿房产”所占份额确认溢余资产为45,854,600.00元。

故溢余资产的价值合计为177,346,673元。

八)收益法的评估结果

公司股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋溢余资产价值+非营运资产价值

＝3,078,030,000＋177,346,673＋383,491,960

＝3,638,870,000元

十、评估结论

1、资产基础法评估结果：

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，“宁波银亿房产”的资产、负债及股东权益在6月30 日的评估结果为：

资产账面价值4,955,308,751.68元，评估价值7,411,479,723.81元，评估

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增值2,456,170,972.13元，增值率为49.57%；

负债账面价值4,095,955,023.47元，评估价值4,095,955,023.47元；

股东权益账面价值859,353,728.21元，评估价值3,315,524,700.34元，评估增值2,456,170,972.13元，增值率为285.82%。

项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

A B C=B-A D=C/B*100

一、流动资产 2,333,144,000.35 2,385,629,040.48 52,485,040.13 2.25

二、非流动资产 2,622,164,751.33 5,025,850,683.33 2,403,685,932.00 91.67

其中：长期股权投资 1,968,631,034.92 4,201,848,356.41 2,233,217,321.49 113.44

持有至长期投资 300,000,000.00 300,000,000.00

长期应收款 235,098,759.40 356,288,000.00 121,189,240.60 51.55

投资性房地产 54,056,937.65 84,602,285.31 30,545,347.66 56.51

建筑物类固定资产 16,296,955.61 31,504,162.63 15,207,207.02 93.31

设备类固定资产 5,324,679.77 8,981,495.00 3,656,815.23 68.68

在建工程

无形资产—土地使用权

无形资产—其他无形资产 544,809.22 544,809.22

长期待摊费用 130,000.00 0.00 (130,000.00) (100.00)

递延所得税资产 42,081,574.76 42,081,574.76

资产总计 4,955,308,751.68 7,411,479,723.81 2,456,170,972.13 49.57

三、流动负债 4,095,955,023.47 4,095,955,023.47

四、非流动负债其中：递延所得税负债

负债合计 4,095,955,023.47 4,095,955,023.47

股东权益合计 859,353,728.21 3,315,524,700.34 2,456,170,972.13 285.82

评估结论详细情况见评估明细表。

2、收益法评估结果

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，采用收益法对“宁波银亿房产”股东全部权益价值在6月30 日的评估结果为3,638,870,000元。

3、两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定

“宁波银亿房产”资产基础法下股东全部权益价值的评估结果为

3,315,524,700.34元，收益法下股东全部权益价值的评估结果为3,638,870,000

元，两者相差323,345,299.66元，差异率为9.75%。

经综合分析，我们认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。鉴于本次评估目的是为“兰光科技”非公开发行股票收购资产提供价值参考依据，

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而收益预测是基于对未来宏观政策和房地产市场的预期及判断的基础上进行的，由于现行经济及市场环境的不确定因素较多，因此我们认为，本次采用资产基础法的评估结果更能准确揭示“宁波银亿房产”截至评估基准日的股东全部权益价值，故取资产基础法的评估结果 3,315,524,700.34 元为“宁波银亿房产”股东全部权益的评估值。

十一、特别事项说明

1、本评估公司对“宁波银亿房产”提供的评估对象及所涉资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，从“宁波银亿房产”提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，评估对象及所涉资产法律权证齐全，权属情况明确。“宁波银亿房产”声明已提供了评估对象及所涉资产的法律权属资料，并对其真实性、合法性、完整性负责。提供有关评估对象及所涉资产真实、合法、完整的法律权属资料是“宁波银亿房产”的责任，我们的责任是对“宁波银亿房产”提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象及所涉资产法律权属的确认和保证。若“宁波银亿房产”不拥有前述评估对象及所涉资产的所有权，或对前述评估对象及所涉资产的所有权存在部分限制，则前述评估对象及所涉资产的评估结论和整体评估结果会受到影响。

2、根据8月1日 “宁波银亿房产”与中国东方航空股份有限公司签订的《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，东方航空投入土地使用权，

“宁波银亿房产”投入资金合作建设东航（宁波）市内基地项目，“宁波银亿房产”负责项目的开发管理。协议约定东方航空获得建筑面积为1.5万平方米的办公楼和该栋楼地上、地下全部车位，“宁波银亿房产”享有项目其余房产所有权。项目于4月25 日通过验收，但应由“宁波银亿房产”享有的项目其余房产因该合作宗地用途变更未补交土地出让金之故无法过户到“宁波银亿房产”名下，“宁波银亿房产”于4月1 日向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，请求东方航空将项目内总面积69,931.94平方米的房屋产权过户给“宁波银亿房产”，支付项目合作应付工程欠款 637 万元及相应的逾期利息 394,430.41 元，并赔偿经济损失4,200万元。4月17日，宁波市国土资源局向东方航空送达了

《关于东航宁波分公司中兴路地块处理意见的函》，指出在补缴 1.2 亿元土地出

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让金的前提下，方允许全面办理涉案建设用地使用权转让或销售手续。东方航空于4月30 日向宁波仲裁委员会提出仲裁反请求，请求裁定“宁波银亿房产”承担支付商业用途的新增土地出让金1.2亿元，并支付违约金1,000万元。截至 年 6 月 30 日，“宁波银亿房产”已投入东方航空项目合作开发资金

220,651,952.00 元，支付项目工程款 14,446,807.40 元。截至评估基准日上述仲裁程序尚在进行中，“宁波银亿房产”预计该项目需由公司补缴的土地款及契税为 79,884,947 元，本次评估按公司预计的补缴金额作为成本进行了扣除，未考虑期后仲裁的裁决结果与本次预计补缴金额的差异对评估结果的影响。

3、截至评估基准日，“宁波银亿房产”存在以下资产抵押、对外担保等事项。

(1) 截至6月30日，“宁波银亿房产”提供保证担保情况如下：

被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 到期日 备注

宁波银亿集团有限公司 工商银行宁波东门支行 9,000,000 .11.24 最高额保证

广西银亿科技矿冶有限公司 农业银行博白县支行 100,000,000 .05.28 保证

宁波舜龙锦纶有限公司 深发展银行宁波市分行 35,000,000 .04.24 最高额保证

宁波华侨饭店有限公司 深发展银行宁波市分行 250,000,000 .04.24 最高额保证

沈阳银亿房地产开发有限公司 中行沈阳中山支行 59,000,000 209.08.21 保证

沈阳银亿房地产开发有限公司 中行沈阳中山支行 11,000,000 209.08.21 保证

小 计 563,000,000

(2)截至6月30日，“宁波银亿房产”提供抵押担保情况如下：

被担保 抵押物

抵押物 抵押权人 担保借款金额 借款到期日 备注

单位 账面原值 账面净值

宁波银亿集 法院巷40 号(2-1,2- 中国银行宁 最高额抵

231,650.77 174,317.23 3,300,000 .11.17

团有限公司 24)房产及土地使用权 波市分行 押担保

法院巷40 号

宁波银亿集 中国银行宁 最高额抵

(1-33,1-45,1-56,1-61)房产 455,855.29 343,031.02 5,600,000 .11.17

团有限公司 波市分行 押担保

及土地使用权

宁波银亿集 法院巷40 号(1-62)房产及土 中国银行宁 最高额抵

7,349,603.54 5,530,577.16 21,750,000 .11.17

团有限公司 地使用权 波市分行 押担保

宁波银亿集 法院巷40号(2-27,2-28)房产 中国银行宁 最高额抵

9,178,645.39 6,906,931.01 17,430,000 .11.17

团有限公司 及土地使用权 波市分行 押担保

宁波银亿集 呼童街67 号(1-46)房产及土 工商银行宁 最高额抵

4,817,730.74 3,625,341.62 9,000,000 .10.25

团有限公司 地使用权 波东门支行 押担保

永丰路199弄8号

宁波银亿集 浦发银行宁 最高额抵

(1-1)(2-1)(3-1)(4-1)(5-1)( 6,651,381.67 4,618,171.86 9,000,000 .07.09

团有限公司 波分行 押担保

6-1)房产及土地使用权

宁波银亿集 呼童街67号 宁波银行总 最高额抵

585,420.22 440,529.01 3,000,000 .01.30

团有限公司 (2-2,2-10,2-11,2-13,2-31)房 行营业部 押担保

71 浙江勤信资产评估有限公司

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产及土地使用权

宁波银亿集 呼童街67号(1-47,1-50)房产 宁波银行总 最高额抵

4,434,080.17 3,336,645.84 3,000,000 .01.30

团有限公司 及土地使用权 行营业部 押担保

宁波银亿集 鄞奉路43弄38号房产及土地 中国银行宁 最高额抵

5,025,041.84 3,537,654.90 2,020,000 .08.26

团有限公司 使用权 波分行 押担保

宁波银亿集 呼童街67 号(2-32)房产及土 宁波银行总 最高额抵

8,421,192.53 6,336,947.87 7,000,000 .01.30

团有限公司 地使用权 行营业部 押担保

宁波银亿集 呼童街67号(2-33,2-36)房产 宁波银行总 最高额抵

12,093,111.87 9,100,067.23 12,000,000 .01.30

团有限公司 及土地使用权 行营业部 押担保

宁波银亿集 永丰路199弄209号(3-2)房产及 中国银行宁 最高额抵

921,115.24 639,546.78 1,450,000 .11.17

团有限公司 土地使用权 波分行 押担保

人民路262号

宁波银亿集 宁波银行浙 最高额抵

(1-11)--(1-15)(2-5)(2-6)房 1,466,696.36 1,466,696.36 4,500,000 .07.02

团有限公司 东支行 押担保

产及土地使用权

人民路254号

宁波银亿集 宁波银行浙 最高额抵

(1-5)--(1-7)(2-3)房产及土 1,515,827.80 1,515,827.80 3,500,000 .07.02

团有限公司 东支行 押担保

地使用权

兴宁路

宁波银亿集 宁波银行浙 最高额抵

30-23,30-24,30-25,30-18--- 12,392,104.50 12,392,104.50 7,000,000 .09.17

团有限公司 东支行 押担保

30-22号房产及土地使用权

宁波保税区

清泉花园21个商铺房产及土 民生银行宁

京涛实业发 9,479,156.30 9,479,156.30 24,870,000 .06.01

地使用权 波分行

展有限公司

江厦街19 号(1-1,1-2) 房产 兴业银行宁 最高额抵

2,124,281.51 2,124,281.51 3,080,000 .11.17

及土地使用权 波海曙支行 押担保

宁波如升实

业有限公司 江厦街19号(10-1) 房产及土 兴业银行宁 最高额抵

0.00 0.00 140,000 .11.17

地使用权 波海曙支行 押

外滩花园 6套房，住宅 2#楼

宁波银亿集 工商银行宁 最高额抵

202、3#楼 1402、301、5#楼 5,442,583.73 5,442,583.73 10,000,000 .03.24

团有限公司 波东门支行 押担保

1702、2202 的土地及房屋

呼童街67 号(1-30)房产及土 工商银行宁

44,965.81 33,836.01

地使用权 波江北支行

☆ 永丰路199弄 209 号 工商银行宁

宁波伟博贸 1,824,124.03 1,266,521.93

(1-2)(2-3)房产及土地使用权 波江北支行 最高额抵

易有限公司 5,740,000 .05.12

永丰路199弄 209 号 工商银行宁 押担保

211,447.49 146,811.77

(1-3)(2-3)房产及土地使用权 波江北支行

苗圃路39 弄72号

工商银行宁

(1-17)(1-14)房产及土地使用 1,248,452.4 1,217,241.09

波江北支行

权

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华融国际信

宁波银亿集 最高额抵

永丰路35 号土地使用权 托有限责任 18,313,616.00 18,313,616.00 200,000,000 .12.29

团有限公司 押担保

公司

合计 353,380,000

(3)截至6月30日，“宁波银亿房产”财产质押情况如下：

被担保 质押物

质押人 质押物 质押权人 担保借款金额（万元） 借款到期日

单位 账面原值 账面净值

宁波银亿 持有银亿建设

260,504,082.02 260,504,082.02

银亿 房产 28014 万股股权 民生银行宁

28,000 .03.27

建设 持有银亿建设 波分行

银亿置业 123,490,883.83 123,490,883.83

13986 万股股权

小计 28,000

被评估单位承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。

4、在资产基础法评估时，除存货类资产外，未对其他资产评估增值额作可能涉及的纳税准备。

5、本次评估中对开发项目应缴纳的企业所得税及土地增值税，是根据国家税收政策及公司销售计划、收入成本预算进行测算的，如期后项目收入、销售进度、成本、费用等变化，则相应的企业所得税和土地增值税的测算金额将发生变化，从而影响评估结果。

6、根据“宁波银亿房产” 年 7 月 29 日的董事会决议，该公司与宁波银亿集团有限公司双方达成意向，将该公司开发的位于呼童街67号和法院巷40

号的“中心农贸市场”（账面原值 71,836,456.65 元，账面净值 54,056,937.65

元）作价 84,602,285.31 元转让给宁波银亿集团有限公司。该公司已于 7 月 31

日收到该笔款项，具体产权转让手续正在办理之中。因相关的税费已缴纳，故本次评估按协议转让价格作为评估值。

转让清单如下表：

序号 建筑物名称 建成年月 建筑面积 房屋所有权证

1 市场办公楼 2000年2 月 380.86 无证

2 呼童街67 号 2000年2 月 9.36 甬房权证自移字第H200100595号

3 呼童街67 号 2000年2 月 1,002.85 甬房权证自新字第J200101352号

4 呼童街67 号 2000年2 月 922.99 甬房权证自新字第J200001936号

5 呼童街67 号 2000年2 月 690.15 甬房权证自新字第J200100279号

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6 呼童街67 号 2000年2 月 1,752.94 甬房权证自新字第J200001937号

7 呼童街67 号 2000年2 月 2,517.28 甬房权证自新字第J200001934号

8 法院巷40 号 2000年2 月 394.7 甬房权证自新字第J200100277号

9 法院巷40 号 2000年2 月 1,529.88 甬房权证自新字第J200002085号

10 法院巷40 号 2000年2 月 1,593.92 甬房权证自新字第J200002086号

11 法院巷40 号 2000年2 月 364.36 甬房权证自新字第J200100278号

12 法院巷40 号 2000年2 月 1,887.81 甬房权证自新字第J200002084号

13 法院巷40 号 2000年2 月 1,910.61 甬房权证自新字第J200002083号

14 车棚层 2000年2 月 1,191.54 无证

合计 16,149.25

7、根据“宁波银亿房产”8月3 日的董事会协议，该公司将永丰路办公大楼（账面原值 9,911,967.40 元，账面净值 6,882,056.17 元）作价

11,998,697.38 元转让给宁波银亿集团有限公司，相关手续正在办理中。本次评估按协议转让价格扣除相关税费后的金额作为评估值。

序 建筑 账面价值

权证编号 建筑物名称 结构

号 面积 原值 净值

永丰路办公大楼1-1、2-1、3-1、4-1、

1 甬房权证自移字第H4 号 5-1、6-1 钢混 2,156.34

2 甬房权证自移字第H3 号 永丰路办公大楼3-2 钢混 298.62

9,911,967.40 6,882,056.17

3 甬房权证自移字第H2 号 永丰路办公大楼1-3、2-3 钢混 68.55

4 甬房权证自移字第H5 号 永丰路办公大楼1-2、2-2 钢混 591.37

5 甬房权证自移字第H6 号 永丰路办公大楼6-2 钢混 98.52

8、舟山鲁家峙投资发展有限公司（以下简称“鲁家峙”）股权收购事项对评估的影响说明：

1）“鲁家峙”为一家专门从事土地开发的公司，截至评估报告出具日“鲁家峙”尚在土地开发的前期阶段，“鲁家峙”账面净资产为 8,012 万元，占“宁波银亿房产”审计后净资产的比例不足10%，其重要性相对较低，影响较小。

2）“宁波银亿房产”拟按“鲁家峙”的注册资本进行股权收购，根据“鲁家峙”的会计报表反映，账面主要为往来款，实物资产占公司总资产的比例为4.2%，审计账面净资产与“鲁家峙”注册资本差异不大，基本可以反映“鲁家峙”股权的公允价值，不会对“宁波银亿房产”的评估值产生重大影响。

3）本次评估是基于“宁波银亿房产” 年 6 月 30 日审计后的会计报表进行的，并同时建立在公司基准日现有项目开发完毕后终止经营的假设基础上进

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行；同时“宁波银亿房产”按照“鲁家峙”的实收资本金额进行股权收购，交易作价可以反映“鲁家峙”股权的公允价值，不会对“宁波银亿房产”的评估值产生重大影响。

综上分析，期后“宁波银亿房产”的该股权收购事项不会对本次的评估假设、前提及评估结果产生重大影响，不会对定向增发股票交易作价产生重大影响。

9、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控股权溢价或少数股权折价。

10、本次股东全部权益价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。

11、本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 年 6 月 30 日起至6月29 日止。

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本页无正文

浙江勤信资产评估有限公司

法 定 代 表 人：

注册资产评估师：

报告日期：8月25日

76 浙江勤信资产评估有限公司

委托方承诺函

浙江勤信资产评估有限公司：

因甘肃兰光科技股份有限公司拟向宁波银亿控股有限公司非公开发行股票收购资产，为此需要委托浙江勤信资产评估有限公司对该行为涉及的宁波银亿房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：

1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；

3、所提供的资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；

4、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

5、接受评估行政主管部门的监督检查。

委托方：甘肃兰光科技股份有限公司

企业负责人：

二〇〇九年八月二十五日

被评估单位承诺函

浙江勤信资产评估有限公司：

因甘肃兰光科技股份有限公司拟向宁波银亿控股有限公司非公开发行股票收购资产，为此需要委托浙江勤信资产评估有限公司对该行为涉及的宁波银亿房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：

1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；

3、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；

4、纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；

5、所提供的公司生产经营等资料是客观真实、科学合理的；

6、截至评估基准日，除已披露事项外，不存在其他与评估对象有关的资产抵押、质押、未决诉讼等或有事项及租赁事项；

7、宁波银亿房地产开发有限公司除已披露的事项外不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及上述评估对象的期后事项；

8、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

9、接受评估行政主管部门的监督检查。

被评估单位：宁波银亿房地产开发有限公司

企业负责人：

二〇〇九年八月二十五日

注册资产评估师承诺函

甘肃兰光科技股份有限公司：

受贵公司委托，我们对贵公司拟实施非公开发行股票收购资产涉及的宁波银亿房地产开发有限公司股东全部权益，以6月30 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

1、具备相应的执业资格。

2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。

3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。

4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。

5、充分考虑了影响评估价值的主要因素。

6、评估结论合理。

7、评估工作未受到干预并独立进行。

注册资产评估师：

二〇〇九年八月二十五日

宁波银亿房地产开发有限公司

股东全部权益价值评估项目组成员

姓 名 职 称

柴铭闽 注册资产评估师

徐晓钧 注册资产评估师

许丰平 注册资产评估师

陈玉凤 注册资产评估师

黄 明 注册资产评估师

叶 玲 注册资产评估师

黄 祥 注册资产评估师

程永海 高级评估员

高 蕾 高级评估员

解 伟 高级评估员

陈瑶云 高级评估员

曹晓芳 高级评估员

李光辉 高级评估员

李继宏 高级评估员

唐云慧 高级评估员

喻文婷 高级评估员

高莉莉 高级评估员

缪丹杰 高级评估员

陈建光 高级评估员

王 喆 高级评估员

朱一波 评估员