为贯彻党中央、国务院关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度”决策部署，在我市逐步形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，巩固住房租赁市场专项整治成果，健全住房租赁市场监管长效机制，根据《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，我局牵头起草了《关于促进我市住房租赁市场平稳健康有序发展的意见》（以下简称“意见”）。现将起草情况说明如下：
一、起草背景
培育和发展住房租赁市场是落实党中央“房住不炒”定位的重要举措。我市作为全国首批试点城市，自7月以来，在租赁市场培育、租赁房源筹措、租赁信息归集、体制机制构建等方面作出了积极探索、取得了一定成效，但在市场培育发展的同时，出现了租赁房屋室内空气质量不合格、不规范使用“租金贷”等问题，特别是由于经营主体不够成熟、经营模式不可持续，陆续出现一些“托管式”住房租赁企业因资金链断裂而停运的问题，引发社会关注，影响和谐稳定。在相关法律法规尚不够健全的情况下，亟需通过出台规范性文件，在鼓励和支持住房租赁企业发展的同时，在规范和监管企业经营行为上下更大功夫，通过强化源头治理，推动我市住房租赁市场实现平稳健康有序发展。
《意见》相关内容贯彻《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》和我市房地产平稳健康发展长效机制等精神，在总结一个阶段以来试点实践经验基础上，针对我市住房租赁市场发展中遇到的突出情况和问题，就规范住房租赁市场发展、加强住房租赁市场监管提出了明确的意见。
与《意见》相衔接，近期我局会同相关部门已制定出台《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》三个规范性文件。这三个《办法》既独立成文，又与《意见》相关内容互相呼应。《意见》的出台将为三个《办法》更好地贯彻执行提供引领和支撑。
三、主要内容
《意见》共分三部分，第一部分是指导思想。围绕深入贯彻党的十九届四中全会精神，持续推进我市住房租赁市场试点工作，着力提升住房租赁市场监管服务水平。
第二部分是主要措施。总体上贯彻了既要培育发展，又要规范引导、加强监管的指导思想，主要围绕通过加强市场主体管理、规范企业经营行为、强化租赁资金监管、落实企业主体责任、建立信用管理体系和市场管理体系、强化行业自律等措施，加强住房租赁市场管理，规范住房租赁市场秩序，维护租赁当事人合法权益。下面，简要介绍各项主要内容：
一是鼓励支持企业专业化规模化发展。明确要积极培育住房租赁市场供应主体，扶持发展专业化从业企业，满足多层次住房租赁需求。要扎实开展中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，构建有利于培育专业化规模化从业企业的市场环境。同时，要积极发挥市级财政扶持资金的引导作用，建立从业企业多维度评价体系，鼓励优秀企业更好更快发展。
二是加强从业企业注册管理。明确相关从业企业的营业执照经营范围应包含“住房租赁经营”，未含“住房租赁经营”的要及时增加，注册地与实际经营地不一致的要及时变更。市场监管部门应就经营范围包含“住房租赁经营”的企业注册信息与房产行政主管部门建立共享机制，实现动态更新。
三是实行租赁合同网签备案。明确从业企业应通过市租赁平台签订房屋租赁合同，符合条件的，自动完成房屋租赁登记备案。同时要求从业企业对所发布的房源的真实性、合规性和安全性负责。房产行政主管部门要加强对从业企业挂牌房源的监管。提出公安部门与房产行政主管部门加强“人”“房”信息共享利用要求。
四是规范使用租赁合同示范文本。明确市房产行政主管部门要联合市市场监管部门、消费者权益保护委员会修订完善《杭州市房屋租赁合同（通用版）》等合同示范文本，并研究制定《杭州市房屋租赁托管合同》示范文本。推行使用上述示范文本签订相关合同，同时明确，住房租赁当事人可自行约定其他事项，并在合同示范文本其他约定中予以体现。为了保障承租人知情权，还要求从事利用收储房源开展住房租赁业务的企业在与承租人签订房屋租赁合同前，要主动出示与房源委托出租人签订的房屋租赁托管合同。
五是推行设立租赁资金存款账户。明确从业企业应在我市经营的银行设立唯一的专用存款账户，相关租赁资金均需纳入专户管理。明确要严格防范从业企业可能存在的资金链风险，建立风险预警机制。探索建立企业信用评级与风险防控相关联的有效措施和办法，对企业经营风险进行分类分级管控。专户信息应在租赁平台、房源发布平台等渠道公布接受监督。
六是严格规范租赁资金金融业务。按照人行对“租金贷”管理的要求，明确开展“租金贷”业务的“四个不得”要求及贷款合同签订的有关规定，充分保障房东和租客的知情权。
七是推动落实室内空气质量责任。明确从业企业是租赁住房室内空气质量的主体责任。同时明确租赁住房室内空气质量的检测标准。要求相关部门加强对租赁住房室内空气质量第三方检测机构管理，确保相关检测结果权威可信。
八是加强从业企业日常监管。明确房产行政主管部门要会同相关部门，通过主动被动、线上线下结合的方式，加强从业企业日常监管。对未按规定执行的企业采取各种处理措施。并要探索建立从业企业及从业人员星级评价体系，强化信用管理，对失信主体实施联合惩戒。
九是强化住房租赁行业自律。明确从业企业要合法合规开展经营活动。住房租赁行业协会要制定完善住房租赁行业执业规范和行为准则，强化行业自律。要加强从业人员业务培训，促进从业企业守法经营。加强住房租赁行业党建等。
第三部分是工作要求。从提高思想认识，加强组织领导，落实部门职责，增强工作合力，强化属地责任，夯实工作基础，加强宣传引导，营造良好氛围四个方面提出工作要求，推动和促进我市住房租赁市场平稳健康有序发展。
