关于“商改住”的进程，目前随着楼市出现“边际松绑”趋势，商住改住宅的政策也开始陆续登场，各地开始陆续推出部分“商改住”的调整政策。
“商改住”政策的缘起，我们认为是历经接近4年的商住“限购”政策，导致部分城市商办类存量出现了大规模的上升，从而不得不进行政策调整。
而商住限购政策则是-楼市暴涨后的产物：新一轮楼市出现暴涨，各地限购纷纷取消，央行大规模降息降准，推动了全国房价的暴涨，随着住宅市场的火爆，从而带动了商住类产品的火爆。
根据北京的数据，我们也可以看到：-，北京每年平均商住公寓销售量仅有2-3万套左右，而到了成交量忽然涨了200%，达到了创历史的6万多套，逼近7万套。
北京商住公寓为什么忽然在出现了暴涨：
第一，住宅供应量的稀缺导致北京商住出现“代替性”暴涨，北京住宅新房供应仅有2万多套左右，是历史新低。
很多人买不到住宅新房，从而转身大量购买商住用来代替，从而导致大量的购房需求从住宅市场转向商住市场，成交量爆棚。
第二，商住不限购，且首付仅有50%，比住宅二套还低。
在316新政之前，北京商住不仅不限购，同时首付仅有50%，要比二套住宅还低20%，从而导致大量的资金进入商住市场，推动了价格上涨。
但是316新政出台了，小户型商住及商办类产品全部限购，且不可贷款购买，商住产品从此“一蹶不振”。
历经4年时间，由于限购限贷政策一直持续，全国各个城市的商办存量都出现较大幅度的上升：
比如广州地区，3月全市公寓库存只有16146套，增加到28136套，库存量均已经超过150万平方米。
所以商住“政策”松绑也是必然的趋势，我们初步判断未来1-2年全国商住政策就会陆续松绑，加快商住类产品的流动性。
而目前最重要的政策调整，就是“商改住”：在不改变土地性质和年限的背景下，将商办公寓产品调整成为住宅类产品。
该政策最早出现在的6月，当时国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，意见中强调“全国范围内正式实施“商改住”政策，允许商住类物业调整成租赁型住宅，调整后用水用电用气价格应当按照居民标准执行”。
国务院的文件出台之后，各地就陆续动起来了，包括佛山、广州、昆明等多个城市陆续出台“商改住”政策。
4月20号，武汉也出台《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》。但是以上“商改住”政策，仅仅停留在产品层面上，并不是真正的“商改住”：
第一，只允许存量商住改成租赁型住宅，也就是只有开发商手里的商住才能进行改造，目前不允许个人手里的二手商住改造。
第二，必须整体改造，不允许分割销售，不能实现变现。
第三，可以“民水民电”，甚至有燃气，但是不涉及落户和学区。
但是浙江的这次“商改住”就不同了。
4月28日，浙江省正式公布《常住户口登记管理规定》，明确提到“酒店式公寓可设立集体户”，相当于推动了“商改住”政策的进一步松绑。
浙江的文件，意味着商改住政策发生了两大变化：
第一，政策已经从存量商住惠及到二手商住，个人商住的酒店式公寓也可在设立集体户的范围之内，相当于商改住政策范围扩大。
第二，政策从原来的产品层面扩展到了公共服务层面，商住类的酒店式公寓可以设立集体户，也就是具备了学区的资格。
这个政策的本质就是：扩大了二手商住的购买人群，很多人本来是单位或者人才中心的集体户，孩子不能随之落户，限制非常大。
如果要孩子落户，就必须要购买住宅，但是住宅的价格又偏高，怎么办？
最好的办法就是购买一套相对便宜的酒店式公寓，从而实现了孩子落户，还可以上学。
这样一来，该政策必将推动杭州的公寓价格上涨。
最典型的城市就是深圳，深圳很多商务公寓不仅产权年限是70年，民水民电，同时还不限购，最重要的是还能积分落户，解决孩子上学问题。
从深圳商务公寓的热销价格上涨，我们就可以看到，商务公寓拥有落户学区的权益是“商改住”政策的重大突破。
它的本质就是把城市的公共服务价值附加在了商住公寓的身上，让其用拥有了跟住宅同等的城市地位，从而让商住公寓真正实现了“住宅属性”。
或许浙江这次的政策调整，只是为了应对“落户全面松绑”后的落户问题，从而解决大量人口短时间落户浙江，引发集体户爆棚。
从的人口流动数据来看，浙江流入的人口高达84万，全国第一，短时间将会有大量的人口落户浙江，从而会引发落户地点需求高涨。
所以酒店式公寓可以落户，将会让大量的落户人口选择购买酒店式公寓，将会推动酒店式公寓需求短时间内暴涨，带动价格。
因此，商改住和落户的捆绑，其实是商住政策松绑的实质一步，浙江这次也给其他城市带来了一定的“示范效应”，原来商住政策可以这么玩。
尤其是在全国落户全面放松的背景下，预计越来越多的城市将会允许商住落户，从而推动了商住向住宅迈出最重要的一步。
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文章来源:大山房子俱乐部
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