7月31日，深圳规土委和住建局联合发布《市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》，宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。
消息一出，在地产圈瞬间炸锅了。
公寓新政发酵这几天，文君观察深圳房地产市场，有以下几点感受：
①中介推荐一手公寓更“欢快”了。
②项目满屏皆是公寓“稀缺”，卖一套少一套的营销套路。
③开发商在售公寓营销推广力度明显，促销战打响。
这一次重磅级楼市调控炸弹甩出，开发商有恐慌的，有窃喜的，有焦虑的……
而购房者的心理变化也是相当复杂的，想出手公寓，但是政策一来，要考虑投资前景，以后想靠公寓翻翻赚钱，恐怕有一定的难度。
在文君看来，公寓的投资属性较为局限。虽说在深圳长期限购的情况下，不限购的存量公寓将变得相对稀缺。
事实上，二手公寓市场流通性很差，没有买卖，价格自然上不去，能保本就不错了。
有业内专家认为，这次停批公寓，对在售存量的公寓来说是一大利好。
文君觉得，利好可能仅仅体现在压缩成交时间，但却不意味着商务公寓会大幅涨价，首先商务公寓有“5年限售”的制约，再加上下半年供应相对来说较为充足；其次多数公寓没有学位，换句话说，与小产权房相比，除了在环境上要好，本质上并没有多大差异。
1
商务公寓停批
对深圳楼市影响有多大？
众所周知，深圳是一线城市中土地资源最缺的城市，大约只有上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。
然而，深圳的经济发展却是一线城市当中最为给力的。
最新数据显示，从上半年GDP增速来看，全国GDP同比下降1.6%，上海、北京和广州也是处于下跌期，而深圳则是唯一实现正增长的一线城市。
（图片来源：21世纪经济报道）
经济快速发展，人口大量流入，而土地资源又相对紧张，这是深圳楼市房价难以“降温”的根本原因。
据文君了解，自后，北京、上海楼市大都处在微跌通道，广州处于横盘阶段，而深圳成为了唯一上涨势头很猛的一线城市。
此外，还有一个重要的原因是深圳的商业用地与住宅用地的配置比例严重失衡。
长期以来，深圳为了大力发展经济，划拨了大量商业、工业用地用于建设产业园、办公楼、商业及相关配套，加上城市公共设置，住宅土地供应量占比极少，大量商业用地的投入，使得深圳商业与办公用房逐步过剩，“商业多、住房少”又成为楼市一大现象。
这就自然导致住宅房源供应紧张，从而促使房价不断上涨。
据戴德梁行统计，二季度深圳写字楼空置率25.4%，居一线城市之首，租金持续走低。
仲量联行深圳商业地产部总监李文杰认为，深圳办公楼市场已进入高供应、高空置率以及租金缓慢下跌的“新常态”，且未来长时间内不会改变。
由此可见，深圳商业用房存量比重有多大了。
在住宅供应紧张，房价不断攀升的情况下，购房需求自然而然外溢到商务公寓等商办产品。因其产品不限购不限贷，吸引不少投资客和购房者作为深圳上车的入门券。
据戴德梁行分析，从深圳市场表现来看，部分优质一手商务公寓如华润深圳湾瑞府公寓深受市场青睐，炒作也多是一手商务公寓，二手商务公寓的交易却相对较少。
此次新增商务公寓不再审批，直接从源头掐断了市场供应，商务公寓炒作之路被剪断。
未来商务公寓零供应，整体来看对商务公寓市场是一种利好，使其成为一种稀缺产品。且购买需求长期存在，特别是715新政之后不少人失去购买住宅的资格，可能转向不限购不限贷的存量商务公寓。
但是同时商务公寓因其不能过户、不带学位、以及税费和贷款上的局限，再加上5年限售的制约，并不是购房者的首选。另外，决定其价值的仍然是地段、配套等因素，并非所有的商务公寓都具有投资潜力。
2
剩下93个机会上车
商务公寓值得买吗？
近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。
对于此次公寓新政，多位业内人士均表态赞成，既能保持房地产市场健康稳定发展，又能增加居住及配套用地比例和公共住房供给。
这样一来，不仅能进一步改善市民居住条件，同时也保障了深圳本地的刚需，保持了对新生力量的吸引力。这也意味着能进一步缓解深圳长期供不应求的主要矛盾。
那么，大家最关心的问题来了，公寓到底能不能买？
一般而言，如果纯粹说自住角度，商务公寓适合没房，没购房资格，但又急需在深圳住房的购房者，是可以考虑“上车”的。
从投资的角度来看，商务公寓投资收益的回报率存在分化，地段好、配套设施齐全、带有学区房的回报率较高，反之则可能低于住宅。在部分住宅新盘供应有限的片区，购房者对能够参与学位积分的商务公寓也青睐有加。
但是，由于商务公寓有“5年限售”政策，投资需做好长持的准备，文君认为根据自己的实力“量力而行”。
据深圳住建局发布的计划入市项目房源信息情况公示中提到，将有18732套商务公寓入市。
截至今年上半年，全市商务公寓供应2824套，面积约17.7万平，预计商务公寓在下半年将集中入市，供应相对来说较为充足。
具体来说，有哪些公寓项目可以选择呢？
根据深圳中原研究中心数据显示，目前深圳商务公寓共有53项目在售，计划入市共有40个，总计93个项目。
下面，看看深圳各区公寓推盘情况表。
宝安区：13项目
南山区：4项目
福田区：8项目
罗湖区+盐田区：6项目
光明区：4项目
龙华区：5项目
龙岗区：8项目
坪山区+大鹏区：5项目
附：深圳公寓计划入市项目统计表
（注：以上数据统计为不完全统计；具体项目信息以开发商公布为准）
来源：文君言，部分数据素材引用中原大咖
