6月，科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共同设计“科技城”发展方案，整个行政区合计25平方公里，是苏州最早有独立规划图的区域之一，定位高于普通的市级或区级规划。
早年科技城照片
由于狮山边规划边发展的前车之鉴，科技城选择了园区模式，规划在前建设在后。从东渚圈出来的一片农田，经过时间洗礼早就面貌一新，高楼大厦与生态环境自成一体，大阳山脚下一隅新城正在扬帆起航。
01 壹 科技城
之前去过科技城的人，相信第一印象就是偏，当时科技城新房项目周末做路演会去东渚、通安、浒关甚至光福镇上，唯独很少在科技城，原因很简单，没什么人。
直到底，“三大新城”被市场热捧，科技城更是接过狮山涨幅第一棒，火爆的楼市不给质疑者任何思考的机会，像招商雍和苑、朗诗绿洲这些新房开盘，不想点办法连摇号机会都没有。
房价暴涨的刺激下，关于科技城的争议再没停过，最常见的说法是偏、缺商业、没地铁，全靠规划理念，连人影都没有的空城，谈什么未来。
当年朋友晚上专门开车去科技城看了个小区亮灯率，说黑窟窟的一片，在夜晚的笼罩下，除了大阳山模糊的棱角，什么都没有。
9月，新实科技城校区首次招生，尽管当初早已说明很金山路校区师资共享，不少家长还是质疑，“帮开发商来卖房子的”、“老师都是新来的”、“新实挂个牌子”等等从未停过。
新实科技城校区
校园门口集团总部四个字，就算没有镶上亮晃晃的金色，也让人过目不忘。新实科技城校区从首次招生，到现在已被普遍接受，给新校区一点耐心，时间会交出完美答卷。
科技城短时间迅速崛起也取决于上层决心，新区管委会、税务、户籍、房地产交易等行政办公机构搬迁过去，但凡有点事要办，都要跑去科技城。加上有轨电车通车、太湖大道改造，到狮山距离感被消除，也是快速融入新区的主要原因（浒关也是如此）。
现在关于科技城的争议还有很多，但不管怎样区域内人流增多、学区被接受、太湖大道早高峰更是拥堵不堪，这些都是不争的事实。
换句话说现在科技城早就不是那个刚需纠结买不买的“空城”，而是新区继狮山之后的改善区域。
当初爱理不理，如今高攀不起
科技城功能区规划
这是科技城动态更新后的新版规划图，相比之前重点变化就是金融小镇周边多了不少住宅地块（生态居住区），并且对各分区进行明确的定位。
1、“一心”：即科技城中心，以太湖大道、科普路、锦峰路、科研路围合的中心区域为主体，包括行政、商业、商务等功能，是科技城现代服务业发展的主要载体，也是科技城最为重要的形象展示窗口。
规划原文如是说，字面意思很好理解，就是科技城的中心位置，大概区域如下图
都说科技城缺商业，
正是因为这些，科技城中心太湖大道两边留下足够商务用地，个人预测未来5年科技城商业缺口会慢慢弥补，尤其绿地这么优质的一块地，商业理应不会太差。
2、“三核”：以诺贝尔湖为中心的水核与以五龙山为中心的绿核，是苏州高新区“真山、真水”城市特质的具体表现，是科技城重要的生态公园。围绕诺贝尔湖和五龙山设置文化商业和休闲游憩等功能，打造城市公共活动中心，为科技创新和人才集聚创造优质空间环境。位于五龙山及锦峰山之间的智慧核，充分利用现有自然资源及产业空间优势，打造以创智、创新为主体的智慧引擎，提升科技城未来创新动力。
先说“水核”诺贝尔湖附近
属于科技城最早规划的住宅区，环湖板块基本成型，教育资源集中在该区域，新建新实中学锦峰校区，未来规划有多块住宅用地，同时从最新的规划图中看，未来科技城有一条地铁10#线延长线穿过该区域。
科技城规划图
上面规划图中，两条黑色实线中间红色虚线就是未来10#地铁延长线的路线图，对照下面实体图各位自行感受。
诺贝尔湖附近
笔者今天重点跑了一圈，其中武夷山路新区实验中学总部对面有多块空地，以及新区实验锦峰校区周边也有多块空地。附近集中了朗诗、景瑞、万科、金茂府、招商等高端小区，是目前科技城最核心的住宅区。
科技城学校附近现状
科技城教育资源方面非常丰富，新实初中教育集团有两个校区在这里（包括总部），除了一流公立学校，还有私立伊顿外国语，甚至高中部也不惜余力新建两所，其中苏州实验高中更是新区一哥。
想想新实初中青城山路才开始招生，数年时间教育便是顶配，这几个学校随便建一个都能带动区域起飞，狮山有的教育，科技城都快配齐了
新区未来不只是说说而已
再说“绿核”五龙山附近
五龙山附近是科技城规划调整的主要方向，重点还是为了“金融小镇”，任何一个核心区域都离不开金融，园区旺墩路、新区狮山路苏州东西两翼也自然占据着最重要的银行、保险等金融资源，在此情况下科技城只能另辟新径来建设自己的“金融中心”。
金融小镇一期占地面积47.6亩，建筑面积近4万平米，二期占地面积108亩，建筑面积约10万平方米。此前有人提过东沙湖基金小镇总体规划面积3.2平方公里，跟科技城金融小镇完全不是一个量级。
小镇开工于，有独立的规划图，目前一期已经交付，累计完成注册机构500多家，聚集资本规模近千亿，二期也已竣工。
金融小镇大型沙盘
个人预测金融小镇最终形态决定着科技城的上限，周边住宅主要集中在凤凰山和玉屏山脚下，共计15块住宅用地，其中上次土拍被苏高新拿下，规划有中学和小学以及大型商业，能够形成闭合居住圈。
正常来讲这种在新区范围内核心定位的地块，基本都是苏高新拿下主操盘，金融小镇也不例外，目前来讲市场对该区域关注度并不是很高，据说大疆研发中心已经入驻，于科技城的产业，相信该区域不会让人失望。
金融小镇区域
相比诺贝尔湖附近，五龙山附近目前还是太过偏僻，没什么人气，大量空地待建，有点像5年前诺贝尔湖附近的缩影。
至于还有“智慧核”主要是玉屏山附近研发中心为主，这里不做过多介绍。
02 贰 科技城新房
科技城目前只有3个新房项目，都还没有开盘，其中科技城金茂府预计4月底5月初加推叠墅产品。
科技城新房土拍价
1、科技城金茂府
项目位于科技城医院东边，去年新区的销冠项目，高层科技住宅每次开盘最终去化都很不错，尤其上半年两次，乒乓球摇号产生不少陪跑者。
这次即将开盘的是叠加别墅，现房毛坯，共有3个面积段，分别是143㎡的上叠、162㎡的中叠、220㎡-240㎡的下叠，还有14套125的上叠是8层产品，在小区最北一排。
金茂府沙盘图
项目产品还可以，昨天去看过，由于是现房整体绿化和品质基本呈现出来，个人感觉绿化景观稍次朗诗绿洲。
预计上叠和中叠单价3.2万，一楼带地下室的可能3万以内，说实话由于一楼下叠没有院子，加上地下室面积比较大，产品吸引力一般，上叠赠送的露台不允许做封闭式阳光房，也比较鸡肋。
140㎡中叠户型图
跟传统的叠墅相比，金茂府三期称为复式洋房更合理些。
至于3.2万的价格如何？周边不少置换表示价格能接受，主要考虑的问题就是抢狮山还是抢金茂府，能跟狮山新房做竞品的，性价比自然不错，现房对不少改善意义也很明显，考虑学区的也有置换理由。
总结：项目值得入手，个人建议以上叠为主，下叠由于没有院子，性价比着实一般，再强调一下苏州的地下室很鸡肋，今天最后一天验资。
2、苏高新熙境云庭
苏高新近几年大多地块都是合作模式，自己操盘的项目除了星翠澜庭就这一家，两个现房项目估计其他房企也不太愿意联合开发。
今天早上看到有轨电车1号线换上红彤彤“外衣”，五个大字熙境云庭号，不禁想到当年各路公交车上的广告，“积水住宅，来自日本的好房子”。
项目位于科技城三小对面，最近山湖湾北区业主说的纷纷扬扬就是因为这个学校，跟碧桂园云栖麓一路之隔，相对来讲有些偏。
熙境云庭位置图
户型面积段97-140㎡，对刚改比较友好，首次1#、2#、4#、9#、12#5幢，精装修放风价格3万左右。
小区以小高层和高层为主，首开116㎡户型还不错，3房2卫宽阳台，主流户型。
116㎡户型图
项目没什么好说的，大户140㎡的没什么吸引力，小户对刚改比较友好，250-350万区间是个好选择，不过位置确实有点偏，周边就一个有轨电车2号线，而且靠近医疗产业园。
总结：对刚改还算友好，考虑250-350万区间的可以做为备选，性价比一般
3、前山澜庭
项目位于凤凰山脚下，苏高新澜庭系经过5年时间开支散叶，对房企来讲这步战略确实非常成功，从产品上看前山澜庭是最接近鼻祖荷澜庭的一个。
靠山低密度洋房住宅，应了最初那句山是回家的方向
前山澜庭沙盘图
整个项目依附着金融小镇，哪怕售楼处也是共用的，以6-8层洋房为主，户型面积110㎡和125㎡都是3房2卫，精装标准很高三大件全部用上，放风价格也不便宜，3.2万左右。
125㎡户型图
该案目前感官很偏，比熙境云庭还偏，比较吃规划，尤其金融小镇最终成型如何，影响非常明显。好消息是现场销售交代金融小镇中庭部分10月份即将运营，据说江南首席拿了一幢、大疆研发拿了一幢。
总结：主打低密度、生态环境宜居，加上规划比较齐全，长期看好，预计下月底首开。
03 科技城怎么选
科技城这几年房价涨幅可以排在苏州前列，主要引进产业很不错，又是重点打造的板块，像医疗器械和生物医药、大学研发园、全国最大的中移研发中心等等，就业工资和人才补贴非常高。
以前需要吸引周边刚需来置业，现在则依赖区域内就业人员和学区概念推动，加上生态环境宜居和长期规划利好特性，改善客群逐渐对区域认可，比较明显的例子就是景瑞无双、融湖雅墅等别墅产品的热销。
板块也存在瑕疵，地段太过偏西没有地铁，跟主城分割明显，只有太湖大道主干道向东进发。这是一个优点跟缺点非常明显的区域，有点类似园区的青剑湖板块。
预算在以下几个阶段，可以根据个人需求考虑
最后个人对科技城长期看好，属于优质板块之一
以上仅代表个人建议，有不同意见者，请以自己判断为准。考虑该区域二手房的可以等下个月施教区确定后再做打算。
