（拿地情报）温州瑞安限房价方式破局：值得关注的房地价联动新模式（瑞安模式）！
昨日（9月17日），浙江温州瑞安市成交2宗涉宅地，溢价率分别达到9.93%和15.09%（分别由百盛控股、兴悦控股&市轩泰商贸竞得），这在时下底价、低溢价甚至流拍频现市场行情下，有点异类。
值得一提的是，溢价率9.93%的地块仅报价2轮，首轮底价，第二轮直接跳高至9.93%。发生了什么？
梳理研究发现，瑞安这2宗地的报价乾坤，藏在其房地价联动新模式中，相比于一刀切的限价，显得更市场化，值得关注。
温州瑞安这两宗涉宅地的限房价方式，不失为目前市场下行过程中土地起价定价难、流拍频发的破局方式。这两宗地块有2点独特性：
①均采用了创新的限房价方式，是真正意义上的房地价联动。
新房毛坯销售均价根据该宗地实际成交楼面价溢价率确定，销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000（上限溢价率为30%），同时规定罗凤片区地块最高不超过13000元/㎡，站前片区地块不超过14500元/㎡。
②瑞安罗凤片区地块，在预报价阶段仅一轮底价的情况下，百盛控股在正式报价时直接溢价至9.93%并最终成交，在没有快销预期的地块，这样的操作按以往来说是不小的投资事故，但业内认为这是最合理的报价，合理利用了规则。
具体规则和市场解读如下：
一、瑞安房地联动新模式解读
作为温州县级市，瑞安土拍规则制定，可以说是远远走在温州，甚至是浙江前列。
从去年底开始，瑞安已经在出让文件中明确开始限房价，而温州市区到今年7月才开始执行。
而昨日出让两宗地块，在常规双限的基础上，又有了更大创新——
●罗凤片区地块，毛坯销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000，最高限价为13000元/㎡；
●站前片区地块，毛坯销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000，最高限价为14500元/㎡；
也就是说，除了规定最高限价外，不同地价拿地，未来的新房限价是不一致的！
这样模式，是真正意义上的房地价联动。实际上这与一些非限价城市按成本地价审批预售价的逻辑是一致的，但更为前置、透明化。
目前大多城市都在提及“房地价联动”，解决方案往往是根据板块周边房价一刀切地进行新房限价，甚至部分地块不考虑容积率影响来调整，更多的是“房房联动”，只是从后端控制房价来影响地价，但跟成交地价没有关联。
瑞安模式，不同的地价，对应的是不同的限价，又限制了最高房价。这种模式或是一种较好的创新方式。
对于政府来说：
①一定程度上可以减少和谐事件发生。
一般限房价下，地价高低对房价没有影响，拿到最低价的地就可以获取最高的利润，这也是房企违规的动力。但瑞安模式，底价拿地意味着低限价，高地价房企也能从中受益。
②降低定价难度。
如最近温州市区流拍地块中，不乏由于起价高所致。在瑞安模式下，可以适当降低起拍价，即使市场预期最差的地也能有更高的出让成功率；市场预期较好地块，房企出于利润考虑也会自发抬高地价。
对于房企来说：
①保障合理利润
按照昨日两宗地块的限房价方式，只要不封顶竞配建，若能按对应的上限限价销售，房地差均维持在8000元/㎡左右，存在较大利润空间。
②更精准获取土地，激发做好产品动力
在限价偏高、市场预期存在分歧的区域，房企若对后市积极看好，可通过更高的报价获得相应更高限价，由于房地价联动，取地更容易；对应的，更高售价的实现，倒逼房企做出更好的产品。
同时，瑞安模式对于整个房地产市场的健康发展也有促进作用。由于房地价联动，保障利润同时暴利不再，有利于防止市场大起大落，市场更趋稳定。
二、市场解读
下半年，温州土地市场降温较快。8月来，温州已临时撤销地块8宗，流拍2宗，成交地块平均溢价率也仅4.8%。
昨日瑞安2宗地块突然以较高溢价率成交（分别为9.93%和15.09%），尤其是百盛控股竞得的罗凤片区地块，第二轮报价直接溢价9.93%，是市场突然转热了？
恰恰相反！代表的是热度仍然较低，且跳价后直接成交反映的是房企的理性行为。
因为经测算，2宗地的拿地价格，正是房地差最大时。
对2宗地块各溢价率房地差测算对比如下：
百盛控股竞得的罗凤片区地块，在溢价10%左右时，房地差最大，为8637元/㎡，最终成交溢价率为9.93%；
兴悦控股&市轩泰商贸竞得的站前单元地块，在溢价率14%左右时，为最大房地差8933元/㎡，最终溢价率为15.07%。
2宗地块均在最高房地差时拿地，不论溢价率更低或者更高，利润空间均将减小。
恰在最高投资收益率时拿地，正说明了市场的理性。
#武汉头条# 武昌版“武汉天地”来了吗？
武船地块被武汉城建和瑞安房地产组成的-武汉城建臻瑞房地产开发有限公司斩获，成交价为162.98亿元。众所周知，瑞安一手打造了汉口的“武汉天地”，那这次会不会有所期待呢？#黄胡子看房# #武汉土拍#
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（9.17成交快讯）百盛控股以总价1.55亿竞得温州瑞安市罗凤片区商住地，新房限价13000元/㎡！
今天（9月17日）上午，浙江省温州瑞安市将出让2宗商住地，采取“限房价、竞地价”的方式。
经过2轮竞价，浙江百盛置业有限公司（百盛控股）以总价15505.66万元竞得瑞安市北部组团罗凤片区L3-2-5地块公开出让部分，楼面价4360元/㎡，溢价率9.93%。
瑞安市北部组团罗凤片区L3-2-5地块总用地面积24837.42㎡，计入容积率建筑面积≤64577㎡，其中：
瑞安市北部组团罗凤片区L3-2-5地块公开出让部分（XG009号）拟实行带方案出让，出让面积13679.68㎡，容积率2.6，建筑面积≤35567㎡（出让商业建筑面积≤1150㎡，其余部分为出让住宅建筑）。
该地块所建商品住房毛坯销售均价根据该宗地实际成交楼面价溢价率确定（该宗地普通住宅销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000=13022元/㎡＞13000元/㎡），因此，最高限价为13000元/㎡，地下停车位不高于13万元/个。
此外，瑞安市北部组团罗凤片区L3-2-5地块协议出让部分（XY002号）建筑面积≤29010㎡（其中代建住宅建筑面积≤27510㎡，代建商业设施建筑面积≤1500㎡），该用地以协议出让方式供地给瑞安市塘下镇中南村股份经济合作社，由公开出让竞得人代建。
代建要求：安置房由瑞安市塘下镇中南村股份经济合作社委托公开出让竞得人负责代建。代建建筑和出让地块建筑统一设计、统一施工、统一建设标准，统一管理，代建建设综合成本为4700元/㎡（按地上计容建筑面积计算，详见代建合同）。安置房代建有关具体要求，包括其中的代建成本和有关规费负担和具体结算方式等，由受让人与瑞安市塘下镇中南村股份经济合作社签订安置房代建协议，按签订协议执行。安置房代建协议由塘下镇人民政府负责把关。
地块南侧1.5公里处，去年2月24日，北京特佩雅房地产开发有限公司（石榴置业）以上限价42724.36万元竞得塘下镇T2-4-3地块，楼面价8636元/㎡，溢价率29.77%，竞配保障房面积3000㎡。打造项目案名石榴·春江锦庐，高层售价达到18291元/㎡。
真正的上海人穿着很随意的，没有这么正式，倒是一些新上海人或还没成为上海人的人会有这些打扮，在我看起来他们和房产中介的穿着没什么区别[捂脸]
我打电话告诉老婆，不回家过年，没过多久，她就发来张照片说：“自己一个人在推雪人”可是谁给她拍的呢？总觉得不对劲，再打过去，已是关机。
我是江西农村的，在温州瑞安打工时，认识现在的老婆，她温柔体贴，贤惠大方，对我父母也好，而且还是我隔壁镇上的。
两人谈了一年，就结婚了，婚后也是过得蜜里调油，但偶尔也会小吵小闹，且不超过24小时，就会相互道歉，和好。
这样甜蜜的日子，过了将近2年，就迎来了一位小棉袄，一切都慢慢发生改变了。
她总喜欢，把最好的给孩子，上千的早教机，大几百的衣服，而我却和她相反，孩子很容易长大，一般过得去就行，再说两人工资，加起来也就一万多点，除去生活开销，一个月也才存5000块，将来还得读书，买房，一大堆事呢......
然后经常会为孩子的事情吵，时间一久，两人就开始冷战，谁也不理谁，要不是孩子在，估计真的是一句话都没有，持续了1个多月后，于是我就让老婆带着孩子先回老家，反正没多久就要过年了。
可接下来的事情，却让人很意外！
老婆回家才一个礼拜，我就觉得特别想她，两人接视频也都非常热情，只要不提如何教育孩子，我们似乎回到谈恋爱的时候一样。
然而，我妈有次打电话说：“儿子，你还是早点回来吧！儿媳最近经常很晚回来，而且都说去见同学，可是......你还是早点回来吧！”
然后我说：“妈，你就放一百个心吧，我们年轻人，有我们的生活方式，而且那是她同学，聚聚也是应该的。”
晚上，和老婆视频的时候，顺口提了这件事情，老婆非但没生气，还说：“要是真的有，你会怎么办呢？”
想了一会说：“不会的，我相信自己的眼光，更相信你！”
但接下来发生的事，真的万万没想到......
随着年关越来越近，回家的心也开始躁动，每天期盼着发通知，什么时候放假，好去买车票回家，左等右等，却等来通知说：“因疫情，希望外来务工人员，能留厂里过年，每人都会有1000块补贴。”
有些同事心动了，因为都是拖家带口的，在哪过年都是一样的，可是我却左右为难，因为看了新闻，我们江西还没有，如果回去会不会添麻烦呢？
于是，我拨通老婆电话说，过年就不回去了，谁知老婆说了一句，知道了，就挂断了，没过一会发来一张照片说：“我一个人在推雪人。”
然后我看着老婆的照片，心里在想，为什么她反应这么淡定呢？之前都约定好要一起跨年的，等等......
总感觉有点不对劲，一个人？那谁给她拍的照片呢？再打电话过去，却是关机了......
突然想到那晚我们的对话，心里就慌了神，要是真的我该怎么办？从来没想过这个问题呀！又不敢打电话问妈，只能自己放在心里。
工作的时候也没心思，总是开小差，但是既然已经选择留下，那就只能顺其自然，不给我们江西添麻烦，看那些奋斗在前线的人，我这又算什么呢？
可更意外的是，到了第二天下午5点的时候，总觉得宿舍里有人，难不成遭贼了？赶紧跑进去一看，竟然是老婆，带了很多的老家特产，正在整理房间呢，还抱怨说：“你看你，一个大男人，怎么这么懒，连被子都不叠......”
于是我抱着她说：“你怎么过来了？孩子呢？”
老婆说：“我这不是怕自己守活寡，孩子让她奶奶带，这样更放心，但是我们是一定要在一起的，谁让我这辈子就认定你了！”
后来我才知道，某牌的手机，在很冷的地方容易没电，而拍照的是另一个雪人，手机是有延时功能的，都怪自己见识少，希望大家能给点建议，让我这个小家越来越好。
@月亮很温柔：我觉得看完你说的，真的很羡慕你们的感情，娶妻如此，夫复何求呀！
首先，解决问题的根本。
你说的，两人有冷战1个月。我觉得夫妻之间，沟通才是解决问题的根本，只有这样才会越过越好，而“冷战”不仅会影响感情，更会加深矛盾，所以，你们之间要多沟通，这样才会越来越幸福。
再说，教育孩子。我觉得给孩子最好是陪伴，而不是物质，所以在这一点上，也要和老婆两人坐下来说清楚，树立正确的三观，只有这样，日子才会越来越好。
而且，在处理婆媳问题上。你也可以更加优秀，信任老婆的同时，更要做好妈妈的思想工作，这样家庭才会更幸福。
婚姻是需要相互付出，理解，沟通，而一个家庭，更需要相互信任，爱，才会越来越好。
其次，爱自己。
我觉得每个人，都要先爱自己，才会懂爱别人，而两夫一妻之间，更要相互扶持，才能长久，老公为大局，妻子的深明大义，都是有福气之人，祝愿你们越过越好。
#我要上头条##情感PK台##情感#
浙江温州市到2025年人口突破1000万，经济1万亿，财政1000亿。
这个目标实际上温州是可以实现的，但温州市面临的主要的问题是人口突破1000万，这个问题还是很大的。
来温州的发展和温州的人口，我们可以看出温州实际上有很多人是外流的，特别是流向了杭州市和宁波市。
那温州人口户籍人口只有930万，可能在温州的人口还没有930万，那在未来的五年，温州将突破1000万，说明温州至少在人口上，至少要流入70万人口，那70万人口，哪里去拿哪里去找是一个问题？
可能接下来温州将会出台很多人才政策，比如像义乌的政策一样，给予在温州人才买房有强大的首付补贴，那么这样的温州未来的可能在人口流入上会做的比较好。
有人才流入的突破点和人口流入的涂点才可以这样温州的人口才能够在未来的五年突破1000万人口，当然成为千万人口，将会是全国很大的区域中心城市。
2025年，温州要建成东南沿海区域中心城市、三角南部中心城市。
个人认为现在的当务之急是温州都市区的建设，包括怎么把乐清市、瑞安市和永嘉县融入整个温州主城区建设，扩大温州城区是温州市再一次飞跃的基础。
在轨道交通上应该跟上其他大城市的步伐，加快地铁的建设与市域轨道的建设，加速鳌江柳韵三个城市与温州城区区的融合。
看好温州，希望温州为名副其实的千万人口大城市、东南沿海区域中心城市。
