#日照头条# #法律小讲堂# ✅小产权的房屋买卖合同被确认无效怎么办？
当初买的小产权房，现在拆迁了，一方反悔要求确认合同无效，诉至法院，那么对这种情况，法院会怎么判呢？▶️这类合同肯定是因为违反相关法律会被确认无效的，但是依据合同法合同无效的法律后果就是相互返还，也就是说，当初的购房款要还给对方，房屋也要反给另一方。
当初的购房款和现在的拆迁补偿款的差额是巨大的，那这种返还对于购房人的损失也是巨大的，像这类的案子，法院会怎么判呢？法院会判决合同无效，同时判决反悔方赔偿一定的损失，不能使不诚信的人获利的精神。
[cp]法律上没有“小产权房”这个概念，所谓的“小产权房”就是村民或村委会在农村集体土地上建造的房屋，没有不动产登记部门颁发的产权证，由乡政府或村颁发的类似房屋使用证明的一类房产，甚至只有买卖双方签订的购房合同，连房屋使用证明都没有。
“小产权房”的出现与城市高昂的房价，尤其是大中城市动辄每平米五六万、七八万的房价密不可分。“小产权房”的价格一般为商品房的六七折，甚至更低，这样就导致部分购房者购买了“小产权房”。购买价格如此低廉的“小产权房”有风险吗？ 下面就逐一分析“小产权房”的风险：
1、双方签订的“小产权房”买卖合同一般认定无效。“小产权房”集体土地上建造的房屋，通俗的说就是“小产权房”占用的是村集体的土地，并没有向国家缴纳土地出让金、契税等相关费用，房屋产权主管部门不会向该类房屋颁发产权证书。《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。如果购买方不是该村集体组织成员，司法实践中该类合同一般认定无效。
2、如果购买在建的“小产权房”，一旦因为各种主客观原因导致售房人不能按时交房，或者是项目停建或者违建拆除，购房者可能会鸡飞蛋打，既不能取得房屋、又不能索要回购房款。
3、由于“小产权房”没有房产证，不能办理过户，所以购买“小产权房”不能办理贷款，房款必须一次性缴纳，购买者的经济压力非常大。如果想再次转让、变现的可能性也非常低。
4、如果“小产权房”遇拆迁补偿，房屋的购买方非该村集体组织成员，购买方不是“小产权房”的合法产权人，“小产权房”的使用补偿金额是非常低的。
5、“小产权房”的质量问题和售后问题实践中诟病也非常多。商品房出现问题作为业主可以找开发公司，“小产权房”的开发者是村或者乡政府，没准“小产权房”建设者都没有合法资质。
“小产权房”的风险是多方面的，但是“小产权房”的价格低廉也是事实。希望大家在购买住房的时候，多方面比较，购买到心仪的房屋。[/cp]
深圳小产权房“两证一书”和“历史遗留”是什么意思？
对于买过、看过很多小产权房的朋友来说，肯定都有听过“两证一书”或者是“历史遗留”。但是对于小产权房这两样产权证明的了解，我相信大部分人都是不懂的。
什么样的证明材料可以让这个房子有保障？
为了让您对小产权有更深入的了解，下面就全面地给大家解析一下。
首先简单地说一下深圳小产权房的由来，也就是“两证一书”和“历史遗留”是怎么来的?
在深圳原户籍村民有35.8万人，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。
深圳从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，一直以来几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。
正是因为深圳大部分都是农村发展而来的，所以在早期的房屋建设中就出现了一些有报批的（有两证一书的房子）和一部分直接建起来房子（后来经过普查登记的历史遗留建筑）。
那么什么是两证一书呢？
两证一书指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）新建住宅用地批准通知书》
“两证一书”在1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地，发放了此“两证一书”。在宅基地建成后由宝安县房管部门核发《房屋所有权证》（猪肝本）。后来由于房本的改革，和一些特定的历史背景，很多的两证一书建成后并没有到验收换成房本。
目前市场上所说的有“两证一书”的房子，很多都不是原始的了，基本上都是已经推倒重建过。这“两证一书”能证明的，只是这个宅基地曾经有过审批报建。证明这个土地属性上面是合法的，是正规的居住用地。
从这个点上来说，至少这个房子不会因为非法用地而被强拆，或产生占地纠纷而已！另外，在以后的城市更新确权中，这个“两证一书”也是一个重要的确权材料！
那为什么又是历史遗留呢？
在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。但小产权在深圳是一直不被承认的，只是一种通俗的叫法，深圳所有的小产权都是属于城市发展过快遗留下来的问题，所以在深圳，小产权房被称作历史遗留建筑。
5月21日举行的深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。一方面，历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题；另一方面，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能。
这是深圳市处理城市化历史遗留违法建筑的法规性文件，就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴，进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。这也是为什么在深圳小产权房会被称作“历史遗留”的由来。
有着“ 历史遗留”和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，深圳政府不公开承认，但是也不强制执行。所以在很多小产权房买卖过程中签的都不是买卖合同，一般都是签转让合同、集资建房合同、合作建房合同等，都会避开买卖这一层次，所以只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿
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办案回顾之四，购买小产权房的合同绝对无效吗？
人们大多认为，农村宅基地上的小产权房，只能在本集体成员之间进行产权买卖，非集体成员以外的市民和其他村的村民购买这种房屋绝对不合法，所签订的买卖合同也绝对无效。理由是《土地管理法》、行政法规及地方法规，基本上都规定：农村宅基地系集体土地，只能是本集体成员才享有使用权，是集体(村或村小组)成员的福利待遇，宅基地上的房屋也是这样。集体成员外的人员，除合法继承的情况外，购买这种房屋不合法，签订的合同必然无效。但司法实践中真的是这样吗？
回顾办理过的一个案件，北京丰台区的陈家，因为家里人口多，住不开，于是在1982年初，购买了五环内某村民王某宅基地上的房屋，双方签订合同且村委会盖章表示同意。
后因公益建设需要，房屋被拆迁，补偿款和安置房给了陈家，王某开始没有提出异议。但拆迁第二年，王某向法院起诉陈某，主张房屋买卖合同无效。理由正是本文前面所述的规定。
陈某后来委托我代理案件。我认真阅读了案卷，分析了法律关系。我发现在本案的房屋买卖时候，国家法律层面还没有禁止农村房屋的建设和买卖，而且后来出台的早期《土地管理法》(修改过几次了)，有海外华侨可以在农村建房的规定。本案的房屋买卖，也经过了村委会的同意。特别是房屋拆迁已经完毕了，标的不存在了。北京地方规定及北京高级人民法院的会议纪要，也没有规定合同绝对无效，原则上是以无效为常态，以有效为例外。经分析，初步判断王某的诉讼请求可能要被驳回。最终法院完全驳回了王某的诉讼请求，陈某作为被告方胜诉。
顺义区也有一个类似的判例，四川李某，为给儿子看病来到北京，需要长期治疗，将老家的房屋和土地都转让给其他村民了，老家房无一间，地无一垄。在北京顺义区某村购买房屋三间，居住二十余年了。因为面临拆迁原因，原房屋主人起诉买卖合同无效，最终被法院驳回了。(和上一个案件一样，判决没有正面认定有效，只是驳回了原告诉求)
不同的案件，具体情况不同，虽然农村房屋买卖总体上不合法，但考虑历史遗留问题，结合当时法律规定及村集体是否同意等多种因素，也不是合同绝对无效的。退一步说，就算是无效，因为双方均有过错，购买方如果主张信赖利益损失，拆迁补偿利益的大部分还是可以得到法院的支持的(注意地区差异比较大)。
第一次买房，即使手上钱少，即使非常着急买房，有几种房子尽量不要买，买了真的会后悔，真的会心痛。
第一种，尽量不要买小产权房子。
几年前，县城和三四线城市，很多人买小产权房子，现在买的人很少。小产权房子没有产权证，让人住的不安心。
我有个同学十几年前买了一套小产权房子，装修后住了七八年，最后被一楼的房东赶走了。手上是有小产权房买卖合同，但遇到胡搅蛮缠的房东，即使勉强住下去，也非常烦心。
第二种，尽量不要买期房。
有的期房，开发商弄块地就开始发行ViP贵宾卡，等三五年能盖起来就不错了，还有的开发商拿钱跑路了。所以，期房虽便宜点，但等待时间长，不确定因素太多，最好还是买现房，可以直接看户型，不久就能装修入住，不是更好吗？
第三种，尽量不要买顶楼和一楼。
楼顶时间久了漏水，等整个小区的维修基金用完了，要整栋楼的人平摊修房顶的费用，很多人不会签字，更不会掏钱。我们小区就遇到过这种情况。
一楼出行方便，但太潮湿了。住上几年，屋里就会有蟑螂。
一楼和顶楼，不好出售，就算出售了，也比其他楼层便宜。
第四种，即使再便宜，也不要买太偏僻的房子。
自己和家人出行不方便，晚上回家不安全，不好出租，也不好出售。
第五种，不要买有产权纠纷的二手房。
有的一套房子，产权证上只有一人，但现实中这套房子可能几人共有，如果几人意见不致，买后会有纠纷。
举个倒子，我老公兄弟三人有个门面房，产权证是他二哥的名字，我们三家有协议，门面房共有。如果二哥卖房后独吞了房款，其余二人会让买房人占有这个门面房吗？
有的房子，本身还在银行或借贷公司抵押着，有的房东还厚着脸皮拿出来卖，谁交定金谁倒霉。
所以买二手房，千万不要急，要了解清楚，再下手，否则，后悔就晚了。
卖深圳农民楼，亏惨了！900多万房款没收到，房子也要不回来了
买卖小产权房风险大，可能最后钱也没收到，房也没了！
据@张茂荣律师团队发布一个最新案例，深圳一农民房业主卖9层农民房，成交价1346.8万，但是卖家仅支付了430万，之后的余款916.8万迟迟不付，业主起诉要求解约退房，但是最终判决驳回起诉。
意味着，这位农民房业主大概率，房子收不回来，916.8万也要不回来！
1、业主卖农民房，买家占有房屋后，迟迟不付尾款
涉案农民房为小产权，卖家持有历史违建红单——《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。
2月，买卖双方就该农民楼签署《房屋买卖协议》，约定成交价1346.8万，买家支付购房款430万后占有了房屋，后迟迟不支付余款916.8万。
2、业主起诉，要求要回农民房，一审驳回卖家的起诉
卖家向一审法院诉请：解除《房屋买卖合同》；买家立即返还农民楼及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》；买家赔偿租金损失26.88万。
深圳市龙岗区人民法院经审理认为：
由于涉案房产不具有合法产权手续，双方之间的买卖协议书应属无效合同。因无效合同所产生的财产返还及损失赔偿问题，应由当事人先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理，在行政主管部门对涉案房产合法性尚未作出相应的处理的情况下，本院依法驳回原告的起诉。
一审裁定：驳回卖家起诉。
3、二审驳回卖家上诉，维持原裁定
深圳市中级人民法院经审理认为：
涉案房屋不具有合法产权手续，亦未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令限期改正；无法采取改正措施的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入。上述不同行政处理后果将影响涉案房产产权的合法性认定。在行政主管部门对违法行为作出处理之前，卖家要求解除合同、返还房屋、赔偿损失的涉案纠纷不属于本院受理民事案件的范围，其起诉应予驳回。在本案不属于人民法院受案范围的情况下，一审法院认定涉案房屋买卖合同属无效合同属于适用法律错误，本院予以纠正。一审裁定适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确......，本院对一审裁定予以维持。
二审判决：驳回卖家上诉，维持原裁定。 #深圳买房##173 1801 2635##城市更新##深圳楼市##投资理财##旧改##回迁房##深圳资讯##我要上微头条##我要上头条##房产头条##楼市爆料#
近日，杭州的詹先生遇到一件糟心事！他想买套房，通过中介看好了一套精装公寓，交了30000元定金，拿到合同时意外发生了！合同上全是“租赁”字样，不是买卖合同，这是怎么回事？
詹先生很诧异，自己明明是来买房的，怎么变成租房了？销售人员却说我们这是“以租代售”，这处楼房是“小产权”所以没有办法签订买卖合同，只能以租代售，这下詹先生蒙圈了，詹先生说“我后悔了，我要退钱”，销售人员却说了一句歌词，把詹先生气的够呛！
詹先生说自己不懂什么是小产权，销售人员和中介也没有明确说明情况，所以要退钱！销售人员说“情况都已说明，退钱是无理取闹”这时销售人员还说了句歌词“豺狼来了有棍棒！”顾客怎么成了“豺狼”、经过多方协商最终退还给詹先生26000元，一来一回损失4000元，这是何苦的呢？
我提醒各位在买房的时候一定要了解清楚，不要被不良商家欺骗，最后还被说成是“豺狼”
以后我们遇到此类事情该怎么办呢？
1、一定要搞清楚房产的性质！
最直接的办法就是查看开发商提供的批文，这其中会有明确说明房屋的性质“住宅、商住、商业、综合体等”，如果还不放心可以去到当地建筑主管部门查询本项目的信息，加以确认！
买房子不是小事，需要做足功课，否则就会像詹先生一样耽误时间不说，还浪费金钱。何苦呢？小产权一定不要买！
2、签订合同要仔细阅读！
有一部分不良商家在房产销售时玩文字游戏，比如詹先生遇到的“以租代售”到底是租还是售？其实就是出租，或者叫长租。都知道大产权正规房屋使用年限是70年。但租赁合同法律规定不能超过，有很多无良商家会这样做，租赠送，一共40年，其实这就是打擦边球！是法律不允许的。
如果你贪图便宜购买了这样的房屋，后期会有很多的麻烦！因为产权不在你手里，甚至这栋楼本身就是违法建筑，或者已经抵押，遇到任何问题受伤的都是你！
3、学会利用法律武器捍卫自己的权益。
销售人员竟然把詹先生比喻为“豺狼”，令人气愤！如果詹先生懂法律相关知识，直接就怼回去“销售小产权是违法行为！”一句就能上他泄气！
组织销售小产权，以租代卖这样的行为是违法的，如果涉及金额巨大可能还会有刑事责任。
所以买房是大事，多多了解清楚，不要被无良商家玩弄，要有保护自己的意识！
你对顾客被销售称为“豺狼”怎么看？
欢迎留言！
我是@龙先森181 ，谢谢关注！
#杭州爆料# #杭州头条#
#小产权房遇到拆迁有赔偿吗#
集体土地上的合法宅基房及乡镇自建自售的房屋均称小产权房，无论房屋拆迁是给货币还是房屋，均称补偿而不是赔偿。除违章建筑外，合法购买的小产权也有补偿。
我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。而本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效，即使有律师和律师事务所见证也是无效的。
在小产权房买卖不能过户情况下，依据我国相关法律的规定，拆迁补偿款是归原房屋所有权人所有。实际中，合法建成的小产权房，不管是否已经进行交易，被依法纳入征收拆迁范围的，即可以获取相应的补偿。小产权房拆迁时可以根据原颁发的权证，交易资料，在拆迁部门公示期结束，适当安置居住房，给予相关搬迁补助、装修补偿等。集体土地上一户一宅和额外买入的小产权房补偿在置换货币和房屋面积会有区别。
王某看了深圳市坂田街道附近的小产权房，当时中介人员告诉他这地方很快就拆迁，已经列为重点改造区域，并拿出文件给他看，王某心动了。
由于拆迁文件描述详细，并且有规划图，所以，王某打算跟业主签订买卖合同。经过一番勘察，王某发现过来买房的人还不少，有三个客户都想当日签订买卖合同。
王某支付了79万元，买了一套大三房，其他几位也是支付了将近百万，买到了大户型。合同签订以后，业主及开发商没有及时交房，而是被告知由一家物业公司管理该楼房，原租赁期限未到期，让这些买房人直接收租。
原来这栋楼房是一家经营幼儿园的业主在承包，多年来一直经营幼儿园。直到11月份，他们的租赁合同到期了，这几个买房人要求收回房屋，但均遭到拒绝。幼儿园负责人说他们再次与物业公司签订了租赁合同，有疑问可以找物业公司。
物业公司答复，这家幼儿园占有房屋多年，经营正常，如果腾退房屋会影响业主小孩子托管，监管部门不会准许，只能再次签订租赁合同。买房人说自己根本不知道物业公司再次续租的事实，原来租赁合同到期了，就必须将房屋交给他们。
几位买房人找到原来中介，中介告知已经完成交易，跟他们无关，让他们走法律程序或者找街道办投诉处理。几位买房人只好去了坂田街道办立案，街道办让他们去公安、司法所、律师事务所咨询，看看是否存在诈骗。
王某说，自己买房当初拿到了绿本，又有买卖合同，但是始终没看到房子的现状。发生纠纷后，他们按照地址去现场才知道有一家幼儿园在营业。王某几个人让物业清退幼儿园，收回房屋，但是物业公司以各种理由搪塞，最后各方直接谈崩了。
律师告诉记者，近几年深圳小产权房买卖异常火爆，交易过程简单，且都是偷偷摸摸私下里达成协议，很容易引发矛盾。今年上半年，深圳龙华区曾发文，要求市民停止小产权房交易，一旦发现给予行政处罚。
但这股风过去几个月后，又开始暗潮涌动，中介公司又在推荐房源，并且购房人还不少。他们估计，大量小产权房子进入百姓交易，未来很可能纠纷不断，应该引起各位买家的注意。千万记住，不受法律保护的东西，尽量不要触碰，除非你不在意，否则极可能钱物双飞。
现在很多购小产权房的人，都是存在侥幸心理，他们认为小产权房便宜，买来就是居住，不会离开房子占有，赔不到哪里去。但是，他们不知道小产权房子质量不达标，交易违法带来的风险。
法不责众真的可以满足你的欲望？答案是不一定，遇到不讲究的老板，至少麻烦不断，受到各种牵连，解决纠纷成本又很大，可能让自己痛苦不堪。
王某几位购房人已经向法院起诉，等待龙岗法院判决，希望王某等人能够得到法律保护，挽回自己的损失。
两千万买农民楼，七年后高法裁定：不能排除卖家债权人查封执行！要哭了。。！
今天看到一个律师公布的案例，
一个蔡某从陈某手上买入一套深圳所谓的小产权房，
花了2100万，签署了《房地产转让合同》，
后面房主陈某拖欠另个曾某500万借款，被法院执行债券还款，
房屋被查封，
后面蔡某提出房子是我的，说自己给了钱，且使用了多年，要求解封。
法院说，
驳回诉求，第一审的14万受理费蔡某出；
第二审，维持原判，又14万自己出；
第三审，依然原判。哭了吧，这个业主，2000多万不见了，28万也不见了。
法院说，
由于涉案的房产系历史遗留的违法私房，依法不能进行交易，双方买卖合同标的不合法而导致买卖合同无效。因此，蔡某未取得涉案房屋的合法权益，依据现有证据不能证明蔡某系合法的所有权人，故而二审法院对蔡某的上诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。
看来，买小产权的风险，是看运气了？#深圳小产权##深圳资讯#
济南药山郡：是谁纵容了回迁房当商品房售卖
近日，有济南市民反映，自己所在的小区有上百户居民十多年办理不了不动产权证，这背后到底是什么原因？
刘女士介绍，她购买的这处房产位于济南市天桥区无影山北路药山郡小区。她说09年购房时，开发商明确有1号楼、2号楼、16号楼是小产权房，售价3000元每平方米，其余不是小产权房的商品房售价5600元每平方米。最终得到开发商能办理房产证的承诺后才让她下决心在7号楼以5600元每平方米的价格购买了一套房产：“小产权房办不下房产证，所以我没买，买的是开发商承诺能办证的。合同上写着2年就给办证，当时告诉我要等房子统一卖完，不能一个一个办，我当时觉得也有道理。但等卖完房子以后，售楼处就走了，不知道什么时间走了，再找就找不着了，再给开发商打电话也找不着了。”
记者从刘女士手中的房屋买卖合同看到，甲方为济南山川房地产有限公司，甲方应在房屋交付使用24个月内，为业主办理权属登记备案提供所需材料，如因甲方的责任，导致乙方不能进行产权办理的，需按照每天一定比例承担违约金，可如今房子都住了快了，房产证办理依然遥遥无期。刘女士说，因为办不了房产证，除了户口落不了，孩子上学也上不了，就算卖房子，知道你没有房产证，也没人买。
采访中，记者了解到药山郡小区约800多户，其中大部分是回迁安置房，像刘女士这样从济南市山川房地产有限公司购买房产的业主大约有上百户。事实上，在药山郡小区，并不是所有业主都办理不了房产证。家住刘女士对门的马先生属于回迁安置的居民，他就办理了房产证。
那么到底是什么原因导致同一栋楼，回迁安置的居民就能办理不动产权证，从房地产开发商购买房产的居民就无法办证呢？济南市不动产登记中心工作人员介绍：“拆迁安置房和拆迁办落实一下这边没有信息，你这个连网签都没有，根本不具备办证条件。这个房子在我们这没有任何登记。”
顺着工作人员的指引，记者又联系到济南市天桥区拆迁办：“办证也是由开发商牵头，办证的问题你得问开发商，我们这边不了解。”
但是房地产开发企业联系不上，房产证的办理只能一直搁置吗？无奈之下，记者又联系到济南市天桥区住建局历史遗留办公室，工作人员表示：“他这个地方牵扯到城中村改造，只能安置回迁户，不能对外销售，它不具备对商品房对外销售的条件。”
事实上，早在，就已经有药山郡开发商违规销售回迁安置房的报道，由于开发商在手续不全，未办理商品房预售许可证的情况下，将剩余的回迁安置房当商品房卖。可是这么多年过去了，开发商联系不上，存在的问题为何没有丝毫进展？济南市天桥区住建局历史遗留办公室工作人员表示：“因为这个土地是集体土地，我们应该是纳入小产权房的范畴。集体土地只能对本村村民回迁安置的办理房产证，不允许对外销售。据我了解，山川这个开发商没有什么项目，可能就处于僵尸企业。历史问题，我只能处理国有土地范围内的房子。”
专家观点：从一开始就监管缺失而如今则缺乏担当
也就是说开发商存在欺诈行为，明知整个小区都不能对外销售的情况下，将回迁房当商品房售卖，但是为何开发商违规，受伤的却是老百姓。政府监管部门在其中有怎样的责任？本台特邀观察员张国珩表示：
第一我认为监管还是严重缺失的，无论它的土地性质如何，房子建起来不是一朝一夕，更重要的是超规划售卖不是一户两户，监管部门都是置之不理、充耳不闻吗？如果当时掐住了这个症结，就不会产生这么大的问题；第二我认为是缺乏担当、一拖再拖，十年已过，，媒体也大面积报道过，我们有任何部门牵头吗？要么是对不起我刚入职，要么是对不起不在我的范围之内，要不然对不起我只看国有土地，各扫门前雪。历史遗留问题不应该只靠上级文件的下发才开始行动，而应该主动作为给上级反馈问题，基层接触群众一线的生活疾苦，我们既然叫历史遗留问题办公室，就应该扩充职能，统筹联系，为老百姓解决实实在在的民生问题。
专家观点：应该追究无良开发商的行政责任与民事责任
难道类似的问题真的无法解决吗？开发商违规却能不受任何惩罚吗？济南大学法学教授、本台特邀观察员袁曙光表示：
按照我们国家的法律规定，山川房地产有限公司能找到的话，我们政府要追究它的行政责任，因为它改变规划，不管哪个部门，这种违法行为不能说不追究了。再一个我们办不了房产证的业主可以通过民事诉讼打官司，因为它的合同已经涉嫌欺诈了。开发商明确知道集体土地不可能成为商品房买卖，它的材料没有报备，它没有五证，却欺骗业主，并承诺24个月可以办证，这既可以行政机关追究它的行政责任，我们的业主也可以追究民事责任，追究它的违约责任。
来源：山东人民广播电台阳光政务热线
#村里大产权的房子值得投资吗#
你说的村里的大产权其实是常规说的小产权房。
所以，有必要跟大家说说小产权房那点事。
一、小产权房的认识误区。
毫不客气的说，其实很多网友根本不知道什么叫小产权房，也不知道为什么叫小产权房，小产权房又是怎么划分的。
小产权房不是一个法律概念，从法律上来划分，没有任何一种房屋叫小产权房，这个说法是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的。就像二手房一样，虽然大家都这么叫，也都明白什么是二手房，但从法律上来讲没有一种房屋叫二手房，只有一种说法叫存量房。
通常我们说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，甚至有些地区此类房屋是不核发产权证的，仅仅颁发宅基地使用证或集体土地建设用地使用证，更有甚者，有些地方此类房屋仅有农民建房用地批准书。
当然在现实生活中，还有些网友会对小产权房进行扩大解释，比如会把几类房屋也称为小产权房屋，一类是开发商已经取得大产权证（整幢楼的产权证），业主暂时尚未取得不动产所有权证书的房屋。一类是房屋再转让时需要缴纳土地出让金的房屋，比如已购公有住房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋等。事实上，上述房屋最终都是可以取得不动产权利证书，成为法律意义上的可交易的商品房。
所以，区分是否为小产权房的一个标准是能否取得国家房管部门颁发的不动产权证书，能否上市交易、自由流通。
二、小产权房有哪些法律风险？
我们先说一下“地随房走、房随地走”的法律原则。
所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。
如果村民出卖自己建造的房屋，必然会一并处分房屋所依附的宅基地使用权。而我国农村宅基地使用权由农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
所以一旦非本村村民购买了集体土地上的房屋，就违反了法律的强制性规定，结果就是房屋买卖合同无效。
有些网友会问：房屋买卖合同无效有什么法律后果？
《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
有些网友要说了，我都住了十几年了，当时不到一万买的，现在都好几百万了，这损失法院都能支持吗？
未必。因为从法官的角度来讲，买受人购买房屋具有审慎义务，买受人购买房屋时就应该了解自己作为非本村村民无权购买集体土地上的房屋，所以即使房屋买卖合同无效，买受人也要承担相应的法律责任。就目前实践来看，法院判定买受人承担的法律责任大约占30%左右。
还有网友问了，那这损失怎么确定呢？
评估，可以向法院申请司法评估，但事实上在司法实践中，法院选定的评估机构最终评估的房屋价格都低于实际市场价格，大概仅能评估到实际市场价的85%-90%左右。
举个例子，小张（居民）十几年前花了1万元购买了小王（村民）的房屋，十几年后小王反悔了，向法院起诉主张房屋买卖合同无效，要求小张返还房屋。小张虽心有不甘，但因购买此类房屋不受法律保护，只能返还房屋后另行主张房屋差价损失，小张向法院申请房屋价值评估，法院摇号确定评估公司，最终对房屋现价估值为101万元（事实上市场价大约为120万元），最终法院认定小张也有责任，最终判定小王向小张赔偿房屋差价损失70万元。这样，小张至少损失50万元，关键是小张拿着这70万元也买不起周边的商品房……这又是一个忧伤的故事。
三、那我买了小产权房，怎么办呢？
1、如果出卖人已经不是本村村民了，即使房屋买卖合同无效，对方可能也无权再拿回房屋，毕竟这房屋下的宅基地具有一定的人身属性，只有本集体成员才有权使用。
2、虽然买受人签订房屋买卖合同时不是本村村民，但后来变为本村村民了，或买受人的同住家属有本村村民，法院依然会驳回对方的诉讼请求。
3、虽然买受人不是本村村民，但买受人又把该房屋出卖给本村村民了，那么对方的计谋也是无法得逞的。
4、出卖人把原房屋出卖给买受人后，又批了一块宅基地建房，经乡镇人民政府审核，最终由县级人民政府批准手续，那么根据“一户一宅”的法定原则，法院也未必支持出卖人的诉求。（不同法院对此有不同观点）
综上，虽然小产权房便宜，但这种房屋千万要慎重购买！随时可能面临房屋买卖合同无效的风险，最终买受人往往是赔了夫人又折兵！
奉劝各位，千万千万不要买小产权房，否则你就会像她一样。
魏小丽的房子拆迁了，开发商赔了她419万，正当她沉浸在巨大的幸福中时，却被一纸诉状告上了法院！
原来是当初卖房子给她的原房东刘小云看到老房子获得了天价拆迁款心里不平衡了，于是眼红的她为了获得拆迁款，无视当初公平交易的事实，一纸诉状就这样将魏小丽告上了法院，要求法院判决当初的交易无效！
虽然所有人都认为刘小云在无理取闹，但法律条文却是严肃的，经过开庭审理，法院判决现房主魏小丽需要将拆迁款的30%支付给原房主刘小云！
法院之所以会这样判决是因为这套房子是小产权，小产权房的买卖交易不受法律保护，买卖双方签的买卖合同在法理上是无效的！
虽然魏小丽最终保住了70%的拆迁款，但还是被原房主硬生生地劫走30%的赔偿款无处说理！
所以啊，劝大家无论如何都不要买小产权房，因为买了小产权房如果遇到拆迁，原房东最后会不会反悔完全是看他的人品，签什么合同找什么什么律师见证都是无效的！
要知道人性在巨大的利益面前是经不起考验的啊！（本文人物均为化名）
明明买卖合同有效，明明买卖关系许多年前就已成立，请问这和小产权有什么关系？八竿子打不着，最大可能就是比大红本给的拆迁款少点，况且你们觉得给的少吗？这和原房东有什么关系？现在住房子的人是现房东，原房东早在卖房交易合同签订的时候失去了对这所房子的使用权。现在许多人不守诚信，碰瓷讹诈，出尔反尔。就是因为某些法官审案看是公平合理，也可能是和稀泥，其实是不遵守规则。这幸好是只有一个原房东，要是10个呢？要是原房东离开人世了，是不是还要他儿子继承呢？
四年前买的小产权回迁房，如今成了烫手的山芋！有些便宜占过之后代价太大。。。
同事8月买了套还迁房，面积90平米，一口价总价50万，毛坯。这在我们这座房产均价要两万左右的城市，简直是太便宜了！
当时中介办理的，有买卖合同，唯独是没有房产证。所以也没有办法过户。当然了，这也是这套房如此便宜的主要原因。
为了保险起见，他和卖方写了个保证，房产证下来，即刻过户。
就在今年，房产证下来了，同学也携带资料顺利拿到了房产证，但是产证上写的还是原来户主的名字。
这时同学找到房主，要求一起去房产中心过户，但是原户主居然不愿意了。要求加十万块钱，不然不会同意过户的。
对方的这种变卦，坐地起价让同学很气愤。可是，原户主说，我当时卖得太便宜了，这个位置最少一万五一平，百十平的房子才卖了50万，要是我有证在手，我能卖这么便宜吗？！
同事很郁闷，说如果加钱，因为证没满两年，还有增值税，加上土地出让金，维修基金等还有一系列费用。但是不过户，没有证想转手都很难。
本来一套看似馅饼的房子如今成了烫手的山芋。同事十分后悔当时摊小便宜买了这种回迁房。
看来，天上不会掉馅饼，有些看似十分诱人的便宜，背后却有着巨大的代价。千万不可摊小便宜吃大亏啊！
#万物书写计划#
五年前八万块钱买的小产权房，
现在拆迁能有150万，
结果房东杀了一个回马枪啊，
要求合同作废，然后补偿购房人50万，
你们猜结果怎么样？
前两天我的一个粉丝朋友私信我，
说他父母五年前花八万块钱在老家买了一套小产权房，
一直住到现在啊，都相安无事。
可是最近呢，房子要拆迁了，
按照公示的拆迁标准，这套房子能拆150来万左右。
原本一家人喜气洋洋的，
没想到半路杀出个程咬金，
原房东一家听到要拆迁了，
急速就杀了回来，
说这是小产权房呀，
法律上是不允许买卖过户的，
房东还说我当时也不懂这些，
所以就私下签了个买卖合同给你们了，
现在给你们补偿50万，合同作废，
你们赶快给我搬走吧。
那这粉丝他肯定不乐意了，
换谁谁也不乐意，
凭什么我花钱买的房子都住了五年了，
现在等到拆，天呐，你们眼红了就跳出来，
这还是人吗？
最后这是双方也没有解决办法啊，
就闹到了法庭上，大家知道法院是怎么判的吗？
判决结果可能超乎你的想象。
物权法规定集体土地是不允许买卖的，
也就是说这个小产权房所占用的土地本质上是属于村集体的，
只能是村集体的原户主才有使用权，
你一个外来的人是不能使用的，
所以这个房子应该归还给人家，
买卖合同直接作废。
不过呢，个别的城市政策可能会有些不同啊，特别是深圳，
但在珠海，黄同学还是劝各位千万千万不要去碰这种小产权房了，
因为他真的不受法律保护啊。如果说你真的要买的话，
那你就要做好心理准备了，
将来万一要拆迁的话，
那你的风险真的太大了，
毕竟整天提心吊胆的，
你住着也糟心是不？
#买房# #小产权# #拆迁#
