作者: 中指研究院
在“文化强国”国家战略的加持下，作为文化重要的传播媒介，在旅游业不断发展壮大的背景下，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，政策推动力度逐步加强，“旅游是载体、文化是灵魂”的定位越加清晰。文化产业与旅游产业的融合，将发挥1+1>2的效果，呈现几何级数增长的态势。
国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌乐园，推动国内游乐企业国际化发展。4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。
中指研究院基于多年对楼盘价值的研究经验，深入挖掘、提炼楼盘核心价值，选取在区域市场有典范地位和发展潜力的项目，科学引导购房者投资置业。由世界500强企业恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造的南宁空港恒大文化旅游城因其区位价值、产品价值、投资价值和品牌价值，被中指研究院评为“中国华南区域文化旅游宜居标杆”。
享区域政策及规划利好，区域价值凸显
1、项目位居华南高质量发展重要增长极北部湾城市群范围内，享城市群发展利好2月，国务院同意并批复了《北部湾城市群发展规划》，要求广西、广东、海南三省政府和人民共同合作，建立友好产业发展体系，打造面向东盟开放高地，正式将北部湾经济带纳入国家级区域发展规划。
随后的，在国家发改委、住建部印发的《北部湾城市群发展规划》下，各省市相继制定了区域实施方案。其中广西要构建以南宁为核心城市支持，以北海、防城港、钦州、玉林、崇左为重要节点的“一湾双轴、一核两极”城市群框架，重点打造省会核心城市南宁，同时促进重要节点城市协同发展。
图：北部湾城市群规划范围
从发展定位看，北部湾城市群属于中型区域级城市群，背靠我国大西南、毗邻粤港澳、面向东南亚，位于我国“两横三纵”城镇化战略格局中沿海纵轴最南端，包括广西南部、广东西南部和海南北部的多个城市，总人口超过4000万。北部湾城市群是我国面向东盟国际大通道的重要枢纽，“三南”地区开放发展的新战略支点，海上丝绸之路的重要门户，以及全国重要的绿色产业基地和陆海统筹发展示范区。
2、项目位于北部湾城市群核心城市南宁，享城市快速发展利好（1）城市定位：广西省会城市，“面向东盟核心城市”和“海上丝绸之路”国家重要的门户城市
南宁是北部湾城市群“一湾双轴、一核两极”的核心城市，地处广西西南，是广西政治、经济、文化、科教、金融和交通中心，是沟通东盟各国和连接中国内地重要的交通和通信枢纽，是中国-中南半岛经济走廊的起点之一，中国西部地区重要的经济中心，中国向东盟各国开放的重要门户。拥有广西地区最大的商贸服务业、国家级高新技术开发区、以及向东盟开放的进出口商贸集散地等优势。
作为北部湾城市群核心城市，南宁的发展备受重视。凭借自身区位优势、城市功能优势以及高新技术产业优势，与柳州的汽车、冶金和机械等第二产业，以及桂林旅游产业资源优势实现加速互补。
（2）经济发展：经济运行稳中向好，经济结构持续优化
近年来，南宁经济总体上呈现稳中向好，发展质量稳步提高的增长势头。、两年南宁GDP增速均高于8%，全市生产总值4506亿元，按可比价格计算，同比增长5%。分产业看，第一产业增加值507.27亿元，增长5.3%；第二产业增加值1044.97亿元，增长4.3%；第三产业增加值2954.32亿元，增长5.2%，经济结构持续优化。
图：南宁近五年GDP及增速
（3）人口规模：规模优势显著，落户政策利好人口规模进一步提升
从人口规模来看，南宁末常住人口达734万人，占到全省人口总数的14.8%，较增加9万人，同比增加1.23%。南宁最新落户政策的实施将带来人口的持续增长，5月，南宁市印发《南宁市深化户籍制度改革户口迁移实施办法》，对学历落户、无房产落户、投靠亲友落户等方式给予更加便利的条件。
图：南宁常住人口及增长率情况
（4）产业发展：大力发展战略新兴产业，重点推进七大产业集聚
南宁在产业发展方面，紧抓国家培育和发展战略性新兴产业的机遇，结合海上丝绸之路、面向东盟核心城市建设的有利时机，围绕产业发展战略，重点推进七大产业集聚。根据南宁重点行业“十三五”规划专题研究，南宁一方面加强电子信息、装备制造、生物医药三大主导产业的经济地位，同时大力发展新一代信息技术、节能环保、清洁能源、新材料为主的四大战略性新兴产业，打造产业集群，延伸产业链条，激活经济发展新动能。
图：南宁七大产业集聚
资料来源：中指研究院搜集整理
3、落子空港经济区，区域发展加速崛起（1）区位优势：城市外扩，空港成为城市发展副中心
空港新城作为南宁“一主三副多点”的重要组成部分，将依托道路、轨道等交通设施延伸，结合老城功能疏解，是南宁城市空间新的增长极。根据南宁规划管理局公布的《南宁市市域三大空间统筹战略规划》，南宁未来将形成“一主三副多点”的城市空间发展格局，其中“一主”是指主城区，作为南宁城市核心区，引领市域和区域发展，“三副”包括武鸣、空港、六景三大新城，“多点”即在主城区外围及县城。优化培育多个中小城市和重点城镇。
随着城市发展规划逐步落地，“空港”已成为南宁新的城市发展方向。项目所在区域即在南宁空港经济区内，未来发展潜力可期。
图：南宁市域空间格局示意图
资料来源：《南宁市市域三大空间统筹战略规划》
（2）产业、交通、城建配套逐步完善
产业方面：作为南宁城市空间拓展的主体之一，空港新城依托吴圩国际机场人流、物流、信息流等优势，培育发展高端临空产业集群和城市临空新区，形成南宁市发展的重要功能组团，实现“龙头”与“腹地”融合发展。
根据“一港两区”的发展格局，吴圩空港经济区主要发展航空运输、航空制造、通用航空、航空物流、航空餐饮、临空高科技等产业；扶绥空港经济区主要发展与航空运输相关联的加工制造业、综合物流业、临空服务业，配套发展临空特色农业和休闲观光旅游等产业。
交通方面：打造“空港+高铁+地铁+城市快道”多维立体交通体系，形成“一港一铁四路两轨一水”的交通网络。
城市配套方面：目前空港新城已规划有小学15所、初中3所、高中1所，包括光明小学、吴圩镇中心学校、吴圩镇初级中学、明阳中学等学校。随着产业发展以及人口的不断增加，未来也会有越来越多的学校投入使用。另外，根据规划，空港新城内将建设15所医疗设施，其中吴圩镇在近期将建设两所二级综合医院，未来还将配套一所三级综合医院，医疗配套趋于完善。
空港新城自然景观与生态资源丰富，目前有大王滩风景区、良凤江国家森林公园、南宁-东盟花卉博览园、圣龙潭公园等多个公园景区建成开放，居住环境适宜。
宜居宜业宜游，筑就美好生活
1、项目定位明确，填补区域空白，致力打造世界级文化旅游胜地南宁空港恒大文化旅游城是恒大旅游集团积极践行“文化自信”，以万亩的体量，自成一城的魄力，打造恒大水世界乐园，拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、丰富的文化体育配套，缔造9A装修品质，主张“智慧+”生活理念，国家一级资质金碧物业专属服务，坐拥多维立体交通，周边众多景点环伺，是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的世界文化旅游胜地。从项目定位中可以看出，项目的目的非常明确，打造华南区域文化旅游宜居标杆，引领华南区域文旅趋势变革。
2、“恒大水世界”乐园加持，缔造世界顶级恒温水乐园项目配套有恒大旅游集团旗下着重打造的拳头产品“恒大水世界”，缔造高端乐园。
恒大水世界是恒大旅游集团深入研究市场需求，结合项目当地丰富的旅游资源，专门规划的新一代的拳头产品。世界顶级恒温水乐园约24.6万㎡，涵盖近百种游乐项目，规划六大主题场馆，可全年全天候畅玩不同主题。
项目建成后将成为规模超大、种类超多的恒温水乐园。水世界由全球顶尖设计团队设计，钜制高端水上乐园，规划六大主题场馆，包括欢乐亲子馆、飞跃竞技馆、魔力趣味馆、梦幻儿童馆、超越极限馆、激流挑战馆8大类。它将为南宁乃至整个广西地区带来全新的水上娱乐方式，填补了市场的空白，带动区域旅游文化市场进一步成熟，进而反哺项目强劲发展。
图：水世界效果图
约10.7万㎡梦幻儿童世界，包含9大经典主题场馆。它以儿童游乐、亲子互动、餐饮娱乐为核心，融娱乐、饮食、亲子体验于一体，成就亿万少年儿童心驰神往的童梦乐园，构筑全年龄段的亲子游乐圣地。
图：儿童世界效果图
3、多元生活配套,尊享旅居品质生活项目自身综合配套丰富。恒大集团一直秉承“配套先行”的开发理念，提升项目商业价值和住宅居住品质。南宁空港恒大文化旅游城涵盖极为丰富的航母级配套。除水世界乐园配套外，项目亦包含丰富的教育、商业等配套，是集游乐、文化、休闲、商业、居住等配套为一体的旅居胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求。
教育配套方面，项目内规划有26所幼儿园、14所小学、4所中学等优质教育资源，打造家门口一站式教育通道，为业主免除孩子教育的后顾之忧，全面护航孩子成长。
商业配套方面，项目规划约17.6万㎡寰宇美食天地，以全球美食文化为主题，荟萃世界各地美食，致力打造饮食、文化、休闲于一体的世界级美食圣地。美食天地力邀各国最高水准的星级米其林餐厅入驻，精选全球各类型极具特色的餐饮店、小吃店。美食天地设有十大分区，集中国地方美食，欧亚异国美食于一体，千滋百味，中西兼容。
图：美食天地效果图
旅游世界占地面积约21万㎡，打造星级主题酒店、会议饮食中心、电影城、运动中心、歌剧院、KTV、健康中心等7大综合旅游配套，同时配备中国、美国、韩国、泰国、挪威、俄罗斯、英国等7国8大风情酒吧街，集政商、旅居、商业、娱乐等功能于一体的国际性、多元化度假旅游综合体。
图：旅游世界效果图
文博园占地面积约15.9万㎡，涵盖影视体验、儿童体验、科技体验、奇趣体验、世界之最、海洋文化等6大主题博物馆及一座奥地利风情主题酒店，将打造世界规模最大、科技含量最高、品类最全的博物馆群，当之无愧的“博物馆之王”。
图：文博园效果图
农科园占地面积约6.1万㎡，联袂全球上下游企业，采用重要技术，依托顶尖科研平台，集成世界先进高端装备，全智能环境控制，全季节全天候生产，运用机器人和综合自控系统，实现自动化、智能化、标准化，绿色优质、高产高效，打造世界前沿高科技农业及休闲观光示范区。
图：农科园效果图
4、文化多元，旅游资源丰富，形成产业共振，宜游性强文化方面，项目所在城市南宁呈现出多元文化的特质。作为广西壮族自治区的首府，以及面向东盟各个国家开放的核心城市，南宁是一个多元文化的移民城市，中原文化、骆越文化、粤文化、以及东南亚各国本土文化在此相交汇，造就了南宁海纳百川、包容的文化特质。作为政治、经济、文化和科教中心，项目所在城市广西南宁，充满城市活力、文化多元、而且底蕴深厚。
从旅游资源看，南宁景观资源丰富。作为广西的省会城市，南宁不但是广西的经济和文化的中心，素有”绿城“之称的南宁，旅游方面的资源也是比较丰富。青秀山公园、南湖公园、南宁动物园、大王滩风景区、扬美古镇等公园景点，加上城市极佳的绿化环境，每年吸引着大批省内外游客到南宁游玩度假。
受益文化强国战略，旅游市场的快速发展，南宁近年旅游市场发展迅猛。从到现在，旅游人数稳步增长，年均增长率超过15%，旅游收入更是大幅增长，五年来每年的增长率都超过20%。
图：南宁-旅游总收入及接待游客次数
项目文化旅游定位与区域文化、旅游资源高度契合，易形成产业共振，伴随区域旅游业的快速发展，项目宜游性强，未来发展空间广阔。
5、七重欧式园林，南宁园林美居样板南宁空港恒大文化旅游城精研人居生活美学，雕琢错落有致的七重欧式景观园林，融入欧洲浪漫艺术，罗马亭、法式水景、地中海风情相得益彰，层次分明，协调统一；同时打造古典新中式园林，叠石流水，雅致清幽，赏四时之景，书写人与自然的相处美学，匠筑南宁园林美居的样板。项目园林建设延续恒大一贯以来的高标准和高质量，由恒大旅游集团园林设计院携手国内众多知名园林设计大师共同打造，采用经典欧式园林手法。在设计中，充分考虑气候因素，营造出更好的居家环境。项目斥巨资利用植物、水景及构筑物的搭配组合，围绕风、光、湿、热、声、色6大维度进行精准设计，从而达到全年舒适，四季宜人的感官体验，让人与自然在园林里和谐共生。项目精心匠造约50-135平乐园美宅，以细节成就完美品质人居。
图：项目人居效果图
6、缔造9A装修品质，奢享品质人居项目秉承恒大“精品战略”宗旨，全屋装修，著名室内设计师打造，秉承9A精工理念，严苛执行41道标准工序、14项停点验收、6000余条标准。引入5G建设打造智慧社区，集中供暖、智能安防、智能家居，打造领先居住品牌的智慧美宅。
7、智慧社区，用科技引领智能人居新时代伴随物联网技术的发展进步,“互联网 +”应用的日益深化，智慧社区发展也进入快车道。为使居民享受更好的社区生活，项目以社区住户为中心，主张“智慧+”生活理念，引入恒大智慧社区管理平台，依赖互联网和物联网应用，实现住户、物业服务、园区设备、周边商业的互联互通，打造智慧化理想人居，助力业主美好生活升级。
8、国家一级资质金碧物业，让业主尊享专业化礼遇项目由恒大集团旗下金碧物业集团有限公司专属服务，其拥有国家一级物业管理资质，以运管经验，管理物业类型涵盖住宅、写字楼、城市综合体、商业中心、旅游地产等多种业态，管理经验扎实丰富。
凭借强大的综合实力和高品质的物业服务，金碧物业连续多年荣膺“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，排名均位居行业前列。
区域房地产市场看好，未来发展潜力可期
1、城市群发展前景加持，项目未来发展空间大项目位于北部湾城市群覆盖范围内，是国家西向开放的路桥型城市群，也是国家西部大开发的重心区域之一。伴随北部湾城市群的快速发展，项目未来发展空间大。根据中指院对国外城市群/都市圈进行研究发现，城市群/核心城市不同发展阶段，人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征，随之而来的城市功能定位不断演化，房地产市场也呈现出不同的特征，郊区化阶段人口、产业逐步外溢，核心城市外围房地产迎发展机遇，此外，城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价。
2、土地市场竞争激烈，片区房地产价值被房企广泛看好凭借优越的区位条件，以及在北部湾城市群发展政策利好的推动下，南宁作为北部湾城市群核心城市，近几年来房地产迎来了良好发展机遇，同时也吸引了大量品牌房企的扎堆进驻。目前，包括有龙光、万科、恒大、华润、融创、阳光城、新希望、建发、大唐、中梁、绿地、彰泰、荣和等近30家品牌房企已经进驻南宁市场，带动区域市场竞争激烈度持续提升。而受城市“一主三副”发展规划利好，经过多年发展的空港所在地江南区也开始持续发力，同时也吸引包括奥园、阳光城、龙光、华润、美的等品牌房企纷纷进驻。进而也带动了土地市场成交活跃，土地价格也呈上涨趋势。
图：南宁江南区-商住用地供求情况
数据来源：CREIS数据库
3、房价整体向好，未来发展潜力显著受益于南宁城市整体规划利好及经济的快速发展，南宁市及项目所在的江南区房地产市场也迎来了快速发展时期，片区房地产市场成交量价表现整体向好，南宁市商品住宅成交量达到1199万㎡，同时成交价格维持了稳步上涨态势，江南区商品住宅成交均价达到9412元/㎡，同比上涨6%。随着空港经济区规划及发展的持续推进，片区未来发展潜力显著。
图：南宁市-商品住宅成交量价
资料来源：CREIS数据库
4、文旅定位，毗邻“恒大水世界”乐园，助力项目价值提升未来“恒大水世界”乐园的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自11月项目获批以来，截至上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。
图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比
资料来源：CREIS数据库
通过对南宁空港恒大文化旅游城所处城市群发展潜力、片区土地市场表现、区域房价增值、典型乐园对房产的保值增值等指标进行分析，研究得出：项目未来前景可期。伴随北部湾城市群加快发展，享南宁城市外扩发展利好，江南及空港房地产市场发展向好，片区土地市场成交活跃，房地产价值持续被房企看好；项目自身文旅定位，毗邻恒大水世界乐园，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。
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