中国基金报：
来源：每日经济新闻综合自界面新闻、南方都市报、大皖新闻、安徽商报
又一家成人英语机构陷入经营困境。
据界面新闻报道，11月7日深夜11点半，美联英语广州学员佳惠收到一条来自美联英语（NASDAQ：METX）课程老师的信息，称员工在10月31日收到停工停课通知，原以为是疫情原因暂停，但直到目前公司未告知何时复工或是否复工。老师建议“做好寻求法律帮助的准备”。
11月10日，记者多次拨打美联英语全国热线，均无人接听。网传信息显示，深圳市教育局已于8日上午约谈了美联英语创始人赵继爽，称其目前仍在深圳。界面新闻于10日下午多次致电深圳市教育局，电话均处于忙线中或无人接听。
自3月借壳上市以来，美联的日子不好过。上市第二日，股价暴跌四成，此后一蹶不振。-，美联净亏损分别为2.25亿元、4.13亿元和3.86亿元；资产负债率分别为116.6%、132.99%和95.87%。
财报称资产负债率的下降主要是因为削减了线下教学中心。截至12月31日，其关闭了84家线下学习中心，共有34个学习中心在运营。9月20日，美联收到纳斯达克通知，告知其不符合纳斯达克持续上市规则的最低股价要求。
美联英语被曝关店、维权
安徽商报报道，据在深圳美联英语工作的一位老师介绍，早在上个月，他所在的门店就已经开始了维权。
据他出示的通知内容显示，“美联集团因经营不善全面停止营业，包括立刻说线上课程。”“美联英语因经营不善所有门店已停止营业(深圳/广州/佛山/江门/东莞合肥等营运中心)。集团提到不会出任何的书面说明给全国任何员工以及任何学员。我们员工也尝试用各种渠道联系集团负责人，截至发出通知时间仍无回应。”
无独有偶，美联英语合肥波动空间店位于合肥市蜀山区习友路与怀宁路交口西北角的一幢沿街门面四楼。11月9日上午10点，其一楼大堂处，还摆放着两块写有“美联英语欢迎您”“考研英语、大学生四六级、托福、雅思”的广告牌。
但当记者尝试上楼时却发现，电梯4楼按键没有反应。“昨天（11月8日）有很多家长来这里，物业把门暂时封住了”。在门口值守的保安说，美联英语已经没有人员办公，但还有部分东西没有搬走。
与此同时，多名学员已向辖区警方报警，并登记相关信息。记者从美联英语一名员工处获悉，他们也有两个月没有拿到工资。
此外，近日，南都记者接到市民报料称，美联英语（万达广场东莞东城店）突然关停，还牵扯到数百名学员的退费问题。南都记者查询公开资料发现，此前该机构在东莞接连有门店关停。东莞区域相关负责人称经营困难，公司停止运营，有余力的情况下会逐步处理退费问题。南都记者致电美联深圳总部，截至发稿前未取得联系。
老师称也是受害者
11 月 8 日，大皖新闻记者接到合肥市民陈女士投诉，称位于合肥市政务区颐园世家小区 5 栋商铺四楼的美联英语培训机构人去楼空。8日上午，陈女士看到培训机构的老师发消息称学校经营管理出了问题，校区无法经营，才意识到培训机构可能是“跑路”了。
在接到陈女士反映事情后，11月8日下午，大皖新闻记者第一时间来到位于颐园世家小区5栋商铺四楼的美联英语培训机构。
走进该商铺 4 楼，记者看到整整一层美联英语培训机构空无一人，在入门对面的一个教管室内，还摆放着 20 多台电脑，座位上除了有一些英语试卷，还有老师的生活用品等。继续往里走去，记者看到 10 余个房间里摆放着座椅、电脑和投影仪等设备。
大皖新闻记者拨打了美联英语宣传册上的招生电话，一位老师告诉记者，他们也无法联系校区负责人，建议消费者集体到派出所报案。这名老师称，今年10月底因疫情原因，校区老师被通知居家办公，线下课也被改成线上网课。10 月 31 日晚上，有老师了解到，美联英语在其他城市的校区也突然停课，负责人联系不上，询问校区主管后才发现自己校区负责人也联系不上。
“我们这些老师也都是受害者，到现在10月份的工资都没发给我们。”这名老师表示，从10月下旬至今，老师们都未到办公地点上班。“现在只能建议学员到派出所报案。”
已有政府部门介入此事
公开资料显示，美联英语是美联国际教育集团旗下最重要的产线品牌。在北京、深圳均设总部，在合肥、重庆、成都、深圳等全国多个城市拥有约100家分校，员工三千余人。在美联国际英语的官方网站上写着，其于在纳斯达克上市。大皖新闻记者拨打了官网上显示的400客服电话，一直无人接听。记者在美联英语维权群中看到，目前消费者已经成立北京、昆明等分校区维权群。
记者拨打北京美联英果教育咨询有限公司的企业注册登记电话，显示该电话未交电话费，记者注意到，企查查App上显示，今年10月25日，该公司因未按照规定期限公示年度报告被列入经营异常名录，11月2日，该公司实际控制人从赵某变更为苏某。
11月8日下午，记者在合肥市蜀山区荷叶地派出所看到，很多学员就此事进行报警，并登记自己未消费的预付学费。11月9日上午，记者从荷叶地派出所了解到，该所正在接受美联英语培训机构学员的报案登记，目前已经将此事移交给合肥市经侦支队，至于何时立案需要进一步审理决定。
据南方都市报，11月9日下午，记者也就此事致电东莞市东城区教育管理中心，相关负责人称近日收到市民投诉，目前已经反馈给教育局、人社等部门，后续将继续跟进调查处理。
地产K线：
乐居财经 王敏11月9日，美联集团(01200)发布有关调任联席主席之更新。
公告显示，兹提述美联集团于二零二一年八月二十六日之公告，内容有关调任本公司副主席及董事总经理黄静怡为联席主席，该调任原预期待本公司之公司细则相关修订于本公司股东大会上以特别决议案通过后生效。
有见不明朗的经济前景及相关市场挑战，黄静怡决定将重点优先投放于其管理职能，继续担任公司之副主席、董事总经理及执行董事，集中专注于执行及营运以达致最佳管理及营运效益，及正面迎接有关挑战。因此，公司现时不继续调任黄静怡为联席主席。公司将于适当时候再作公告。
美联集团(01200)：
美联集团 月报表 截至11月30日止月份之股份发行人的证券变动月报表 网页链接
地产K线：
乐居财经10月24日，截至10:59，美联集团(01200.HK)跌5.66%，现报0.50港元。成交额93800.00港元。
据美联集团半年度报告显示，公司前二季度净利润-2.32亿元，同比下降231.82%；营业收入17.15亿元，同比下降50.23%；公司总资产58.75亿元，同比下降15.62%。
美联集团(01200)：
美联集团 公告及通告 - [提名委员会的职权范围] 提名委员会职权范围 网页链接
钛媒体APP：
图片来源：视觉中国
近几年，随着房地产行业增速换挡以及疫情等突发因素影响，房地产市场表现低迷，导致作为房地产共生行业的房地产经纪行业也陷入了发展停滞期。不过，近期多个关于物业公司切入房产经纪市场的消息，又将沉寂已久的房地产经纪行业推到了台前。
11月9日晚，碧桂园服务发布公告称，旗下的碧桂园物业香港控股有限公司计划收购港交所上市的房地产代理公司合富辉煌21.47%股权，预期总代价约2.33亿港元，目前，买卖双方已订立了股权转让协议。无独有偶，10月28日，上市仅一个月的万物云也宣布进入房产经纪行业，斥资数千万投资了互联网中介平台“宅猫找房”。
其实，近几年，房产经纪行业发展看似平静，实则暗潮涌动。互联网大厂、房地产企业、政府机构和物业先后入场搅局，房产经纪行业已成为众多玩家布局抢滩的重要领域。
回顾过去，房地产经纪行业经历了哪些跌宕和蜕变？形成了怎样的格局？哪些企业黯然离场、哪些企业逐鹿前行？哪些机构又在加码入场？关于未来，房地产经纪行业正经历哪些蜕变？服务模式有哪些创新？房地产经纪人又将走向何方？本文试图从房产经纪行业三十年的发展史，复盘房产经纪行业的现状，展望行业未来新趋势。
房产经纪行业早期被称为房产中介行业，作为房地产的衍生或依附行业，房产中介行业虽没有房地产行业在国民经济中举足轻重的地位，也没有房地产发展史那样波澜壮阔，但整体来看，自改革开放至今的几十年里，其行业成长发展史在经济发展历程中也是浓墨重彩的一笔。
众所周知，香港房产行业发展领先于内地，分期预售、公摊面积等制度都是由香港传至内地，房产中介行业也是香港领先出现的。1978年，而立之年的施永青与同学共同出资租下香港中环的一间办公室，中原地产由此启航。
图片来源：视觉中国
五年后背负着导师“与其兴讼，不如止讼”使命，周俊吉成立了成立信义房屋的前身信义代书事务所，其首创了“收取固定比例服务费”的新制度，并提出“不赚差价、不索回扣、要提供具有安全感的服务”等理念，这些举措当时一度引起业内极大争议，因为直接影响“灰色收入”， 信义代书事务所的员工一度大肆流失，但如今类比如出一辙的房地产中介行业普行的真房源计划的成功来看，也可谓先见之举。
香港房产中介行业稳步发展的同时，内地房地产中介行业也在悄然萌芽。改革开放至1992年，被称之为房产中介的萌芽阶段或复苏阶段。20世纪80年代，在国家陆续推出城镇住房制度改革，土地有偿使用及城建综合开发等政策的大背景下，1980年，香港商人刘天竹在深圳签下内地第一块土地出租协议，并在此建立了新中国第一个真正意义的商品住宅“东湖丽苑”楼盘，以东湖丽苑为首的商品房地的出现，为内地房产中介行业复苏奠定了基础。
得益于改革开放与行业政策利好，80年代中后期，房地产成交量大幅上涨，由大批闲散人员、退休、无业人员组成的 “房虫”、“房蚂蚁”（对不正规中介的统称）泛滥，充斥在各种人流聚集的天桥广场及马路街道。这一时期的房产中介行业整体呈现鱼龙混杂，规则缺失、组织松散及服务水平低下等特征。1988年12月，桂强芳在深圳成立了内地第一家合法合规的房地产中介公司“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，桂强芳也因此被称为“房产中介教父“。
1992年的南巡讲话确立了我国社会主义市场经济制度，随后，《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》陆续出台，房地产中介的合法地位被认可，自此房产中介行业进入初步发展阶段。据数据统计，截至1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构近万家，房产中介、代理、咨询服务人员多达几十万人。
九十年代至千禧年间的房产中介市场群雄并起，中大恒基、顺驰地产、中天置业、我爱我家、搜房网及易居都成立于此阶段。
1990年，彼时还叫刘永学的刘益良因与人争执致人死亡而锒铛入狱，出狱后他只身前往北京，一手创办了中大恒基，随后在不到两年的时间里，中大恒基便在北京开出了500多家门店，成为北京最大的房产中介公司。不过因中大恒基在经营扩张中存在的坑骗和强买强卖等暴力行为，其最终结局也昭然若揭。，中大恒基创始人刘益良因背负多重罪责再次入狱，中大恒基一夜倾塌。
图片来源：视觉中国
同期与中大恒基一样家喻户晓的中介机构还有孙宏斌创办的顺驰地产。当年一度被称为“联想太子“的孙宏斌因挪用公款而获刑五年，刑满释放后，孙宏斌便向柳传志借款50万，创办了顺驰地产。
在内地房产中介江湖中，蒋飞也算是个现象级人物，1997年蒋飞在深圳立交桥下盘下一个8平米的铺子成立了中天置业，怀揣“上市梦“的他发现了比银行印钞票更快的赚钱办法，那就是利用客户收付款时间差来赚钱，他将这些资金拿来炒楼、炒股和拓展门店，甚至他还带上自己的员工一起炒楼。从本质来看，这是一种私自挪用客户账款进行暗舱理财的一种操作，更大的问题则在于，房地产中介行业的账款属于短账期的资金，但是所流向的却是房地产、门店拓展这些重资产低流动性的投资标的，再考虑到股市的强波动，中天置业的结局可想而知，珠三角房地产市场突然低迷，中天置业资金链断裂，业务暴雷，蒋飞的上市梦随之破碎。
1998年，那英在春晚献唱的一首《相约九八》红遍大江南北，房地产行业也在这一年迎来了历史性转折，国家推出房改新政，取消“福利分房”制度，房地产行业全面市场化，房地产中介行业也随之步入快速发展阶段。这一年，远在香港发展的陈早春看到了内地市场机遇，重回内地为自己的斯坦福公司引入战略投资，并以当年热播的电视剧《我爱我家》为企业重新命名，重新起航。一年后，莫天全成立搜房网并通过先后并购多家网络公司，成为国内最早从事房地产互联网业务的企业。
千禧年间房产中介行业新玩家更是大量涌入。2000年，姚劲波辞去了银行“铁饭碗”工作，决定下海创业，创办了“易域网”并赚到了人生第一桶金，同年麦田房产在福州成立。2001年，遭受过”黑中介“之害的左晖在卖掉了自己的第一家公司后在北京成立了链家。随后几年，易居中国和58同城也相继成立并迅速崛起。在本土房产中介市场发展白炽化状态下，港台及外资房企也纷纷加入，先是台企信义房屋、太平洋房屋和香港中原地产进军上海、北京，后有美国的21世纪地产进驻北京，这一时期外资的进入在很大程度上也助推了房产中介行业的发展。
对房产中介行业而言是一个分水岭，这一年宏观政策首次对房地产进行大规模调控，市场全面遇寒，房产中介行业出现关店潮。但这期间，链家的左晖却反其道而行，带领链家开启逆势扩张之路，到底，链家线下门店已达百家，不得不说，链家这一步“敌退我进”，不仅让链家抢占了地产中介行业的核心资源——具有就近地理位置优势的线下门店，提高了市占率，也让链家在业内快速崭露了头角，为其后期成为行业龙头奠定了基础。
金融危机席卷，行业调控也进一步加剧，楼市再度遇冷，左晖却带领团队开始在全国数十个城市“扫楼”，这也就是后来贝壳斥资8亿耗时多年打造的房屋信息数据库——楼盘字典的早期原型。“楼盘字典”用房间门牌号、标准户型图、配套设施信息等多维信息定义每一套房屋。金融危机过后，楼市市场回暖，中介行业也逐渐向好，世联行赴深交所上市，成为内地首个上市的房产中介企业，之后搜房网也远赴美国纳斯达克上市。
之后，互联网热潮席卷，行业高喊“互联网＋房地产”口号。，以房多多、爱屋吉屋、Q房网、平安好房为首的大批互联网中介兴起，链家和搜房网也开始试水“互联网”，链家推出线上平台”链家网”，搜房网则更名房天下，并以低于行业抽佣比例的方式入局。搜房网单方面直接砍佣的做法，引起了诸多同行不满，两个月后，搜房网遭遇58同城、新浪乐居及赶集网等对手围攻，同年10月左晖也发布内部信宣布与搜房网决裂，并联合业内成立了反搜房网联盟，自此，搜房网逐渐式微。值得一提的是，同一时期借助房产O2O崛起的还有两家知名的长租公寓品牌，自如和蛋壳公寓。
搜房网传奇陨落之后，链家和58集团的发展之势却从未停止，链家开启疯狂融资和收购吞并模式，将大连的好旺角、四川的伊诚、上海的德佑、广州的满堂红等11家中介纳入麾下，还拿到融创、万科、腾讯和百度等多笔投资，据悉，到 底，链家融资金额超百亿元，门店达到8000家、经纪人数量超13万人。58同城则在两个月内收购了安居客和赶集网，一跃成为业内巨无霸。此外，同一时期，“我爱我家”也借壳昆百大登录大A股市。
，北京市住建委对通州房地产进行全面整顿，将矛头直指地产中介三大原罪：双边代理、高中介费及假房源。不仅如此，这一时期互联网巨头阿里、京东、苏宁等也入局“分蛋糕”，在此双重夹击下，4月，链家正式推出集二手房、新房、租赁、装修、社区服务为一体的第三方中介平台“贝壳找房”当时不少同行表示，这个当年聚众声讨搜房网的链家，如今却成为了另一个搜房网。
图片来源：视觉中国
于是，两个月后，新的“屠龙勇士”58同城跳出来，牵头组织行业内真房源誓约大会，我爱我家集团、中原地产、麦田房产、21世纪不动产等应声而起，他们试图像当年左晖狙击搜房网那般围剿贝壳，然而今日的贝壳却不是当年只依仗网络平台没有线下根基的搜房网，它背后依靠真房源计划和楼盘字典掌握全国大量房源的链家。
，58同城和链家的“激战”还在持续，这一年58同城旗下安居客诉贝壳找房盗用其房源、周边配套等图片涉不正当竞争行为，索赔9000万元；贝壳找房则同样以涉嫌盗用房源图片等数据资产为由，向安居客发起不正当竞争诉讼，索赔1亿元。不过58同城对贝壳的多次阻击似乎并未成功，曾加入过“反贝壳联盟的”21世纪不动产、中环地产等中介机构，后来纷纷倒戈，与贝壳找房合作，并且在8月，贝壳找房抢先一步登录资本市场，在美国纳斯达克挂牌上市，一度跻身在美上市的中国互联网企业TOP10行列。
至此，历经近30余年的行业突围厮杀，内地房地产中介行业头部效应显现，形成了以贝壳为首的一超多强的行业格局。后，受经济大环境、行业周期与疫情多重影响，房地产行业再次低迷，市场正式进入存量时代，房地产中介行业也随之进入了“品质服务”的新阶段。
房产中介江湖三十载，有后来居上者独占鳌头，也有逐渐没落者远离江湖。
正如我们前文提到最早起于90年代比较典型的两家企业——中大恒基和中天置业，均因暴力发展、资金占用等不光彩手段断送了前途，同一时期还有孙宏斌创办的顺驰地产，最终倒在了转型开发商的路上，于卖身给了路劲基建，此外，借助互联网中介企业的发展也大多并不顺利。
与90年兴起的房产中介结局相比，在前后，借助房地产O2O风口崛起的爱屋吉屋、Q房网、房多多、搜房网等互联网中介的结局似乎也并未好到哪里。当年高喊着“干掉中介”的爱屋吉屋依靠佣金全免的补贴政策迅速获取市场份额，一年后，资本蜂拥而至，据媒体报道，仅在一年内，爱屋吉屋就曾拿到三轮上亿美元融资，并迅速成长为行业“独角兽”。期间，爱屋吉屋还在上海和北京开展了二手房业务，后又疯狂在广州、深圳、天津、杭州等其他一二线城市开店招人。然而这种疯狂的烧钱模式和大规模开店的虚假繁荣，并不能通过自身造血能力而得以持续，再加上当时遭遇楼市调控，二手房市场降温，爱屋吉屋的财务负荷越来越重，亏损日渐扩大，最终在1月底，爱屋吉屋宣布停止业务运营，进入清算程序，至此，这家被资本催熟的独角兽在经历了四年的大起大落后，归于沉寂。
图片来源：视觉中国
同样是在这一年，平安好房停止了官网和APP的对外业务，将网址和APP全部搬到了平安城科，所有新房、二手房和租赁的经纪业务均停止，不再接受新的合作，基本告别了房屋买卖的相关业务。Q房网和好屋中国则分别卖给了国创高新和明牌珠宝，不过卖身后的Q房网现状依然不容乐观，据媒体报道，去年下半年Q房网就曾传出业务收缩的消息，并关闭了800多家门店，今年8月份，Q房网又深陷欠薪困境，不仅被员工讨薪，也被供应商追债。据收购方国创高新与披露的业绩来看，Q房网连续两年持续亏损，亏损额也从5283.6万元增至7.9亿元。
同一时期的互联网房产平台还有搜房网和房多多，两家企业均深陷退市漩涡。搜房网作为世纪之交成立的国内首家互联网房产平台，曾在达到发展顶峰，创下2500亿元交易额的辉煌战绩。但却在转型之际，惨遭同行重锤，从此一蹶不振。据媒体报道，5月18日，因未按时向纽交所提交某些报告，搜房网（房天下）被通知，纽交所开始对其启动退市程序，其实早在两年前的10月，搜房网就曾收到过私有化要约。
另一家曾经风光显赫的房多多月登录美国纳斯达克，但很快，受疫情与行业环境压力，时收到了纳斯达克的退市通知。今年初，房多多也曾因为每股股价不达1美元收到退市警告。而业绩方面，房多多情况也并不乐观，数据显示，房多多自上市以来，净利润一直处于亏损状态，、两年，房多多分别录得净亏损5.1亿元和2.2亿元，到了净亏损扩大至12.03亿元，经营活动产生的现金流也为负的6060万元。
在房地产低迷的大环境下，不仅互联网房产中介遭遇滑铁卢，传统中介的日子也不好过。先说我爱我家，6月以来，我爱我家开始收缩业务，关停合肥、烟台、长沙等地的加盟业务，随后又终止了策划15个月的定增。业绩方面，我爱我家近三年出现净利润大幅度下滑，据财报披露，至，我爱我家的营业收入分别为112.12亿元、95.75亿元、119.63亿元，净利润分别为8.27亿元、3.12亿元、1.66亿元，扣非净利润分别7.35亿元、3.20亿元、1.22亿元。虽然今年上半年营收同比下滑幅度并不多，但表现在净利润上，下滑幅度却超过200%，出现了自借壳上市后首亏。此外，我爱我家第二大股东五八公司还在我爱我家发布半年报的次日，宣布大比例减持。
图片来源：视觉中国
地产一梦三十年，醒来已是江湖远，这句话放在中原地产身上再合适不过。最早起步于香港的中原地产，在当时可称之为房产中介行业天花板，它不仅是业内的先行者，更是内地房地产中介企业的领路人。当时包括链家、我爱我家、中大恒基等在内的多家企业都曾向中原地产取经，学习先进的管理实操经验。但就在，金融危机的爆发，导致中原地产高层做了错误的战略预判，从而被内地链家、我爱我家等企业反超，随后中原地产又在互联网O2O风口掉队，此时已“退隐”多年的施永青虽然再次重出江湖，但也未能挽回中原地产早日荣光。下半年开始，在疫情与政策收紧的背景下，中原地产开始进行大规模裁员降薪和关店，内部高管层也出现“大地震”，再加上接班“太子”无钱也无权，中原地产这个昔日行业老大哥最终只能看着同行望尘莫及。
同样是成立于上世纪90年代的另一位行业老大哥“世联行”虽在深交所上市，可如今它的现状也可谓水深火热。20世纪末，世联行的估价业务、销售代理、顾问咨询等业务做的风水水起，在全国大肆扩张，更是在挂牌深交所成为内地首个登录A股的房产中介公司。-，世联行的新房代理业务销售额屡创新高，一度在甚至超过了四千亿元。但后来由于创始人陈劲松执意要走业务转型路线，且转型结果并不理想，至，世联行出现了严重的业绩下滑。因大客户恒大的倒台，世联行，导致去年亏损额超12亿元。
掉队的不止早年的行业老大哥们，成立于世纪之交的麦田房产和易居中国，也被后起之秀贝壳和安居客远远甩在身后，两者也均在近两年选择与互联网大厂合作。前者于去年牵手了字节跳动，后者则和阿里合作推出了“天猫好房”。11月底，有市场消息称，互联网巨头字节跳动旗下的房地产业务平台幸福里拟收购麦田房产20%的股权，同时麦田房产将有部分高管调往幸福里。另外此前10月份，幸福里就曾收购了麦田房产旗下的北京福旺房地产经纪公司。
2000年成立的易居中国，在创立最初发展顺风顺水，在业内位列前三甲，易居中国赴美上市，后又与新浪合作成立新浪乐居开垦房地产互联网业务，易居中国宣布完成私有化从纳斯达克退市，后又在挂牌港交所。当时的易居股东囊括了房地产行业半壁江山，其中就包含恒大、碧桂园、万科和融创等诸多知名房企。易居中国宣布与天猫合作推出“天猫好房”，但是好景不长，在政策监管、行业下行与疫情多重因素作用下，易居中国业绩出现严重下滑，并在 底录得88.93亿元的巨额净亏损，此外，今年9月易居中国还发布公告称，将延迟刊发年报和中期业绩，且至今尚未发布今年中期业绩。
再来看在港股上市的美联集团、合富辉煌、方圆生活服务及当代置业，在大环境的冲击下，上市企业也难以抗风，业绩均遭遇重创。其中美联集团和合富辉煌股价均在1港元左右徘徊，今年上半年美联集团收益跌半，净亏2.23亿港元，同比由盈转亏，合富辉煌同期也录得亏损4.87亿元。方圆生活服务曾在一天内三度被法院列为被执行人，且近三年经营性活动现金流均为负，今年上半年负债率更是创近五年新高。当代置业方面则在今年6月份传出申请破产消息，且与易居中国一样，至今尚未披露今年中期业绩。
地产行业的艰难岁月里，中介行业两大龙头企业——贝壳和安居客也未能安稳，5月，在贝壳找房上市不到一年，创始人左晖去世，期间贝壳找房深陷反垄断疑云，股价遭遇大跌。另外据贝壳披露的业绩数据，贝壳增收不增利现象明显，净利润同比下滑6成，今年上半年净收入也跌去40%多，录得亏损近25亿元。在业绩下滑的同时，贝壳也开启了裁员和关店潮，据悉截止今年5月份，贝壳已传出三次裁员消息，今年上半年经纪人数量也从年底的45.4万人降至38万人，且相比去年底，今年上半年贝壳关闭门店8200多家。更糟糕的是，去年底贝壳还遭到浑水机构做空，一篇长达77页的做空报告，将贝壳类比作瑞幸咖啡，称其新房总交易额和佣金收入数据存在夸大成分，涉嫌系统性欺诈。贝壳也于今年4月被美国证券交易委员会列入预摘牌名单，贝壳当前市值相比上市之初，股价下跌一半，市值缩水至1/3。
图片来源：视觉中国
另一个被58同城收购的巨无霸安居客，近些年则一直在上市路上碰壁。据悉，截止底安居客曾三度更新招股书申请在港交所上市，但至今上市未果。与此同时，去年央视网《租房平台假房源泛滥，安居客和58同城是虚假房源重灾区》一文，更将安居客推上了风口浪尖，大众深恶痛绝的假房源问题再次被搬到台前，安居客的品牌形象与口碑进一步受损。
除此之外，安居客最严重的问题在于其单一的收入结构，据安居客公布的-业绩显示，其在线营销服务收入占比逐年增加，且所占总收入比例一直在95%以上。另外虚假房源的泛滥也在一定程度上暴露了安居客的流量焦虑，据悉，安居客在近些年的销售与营销支出比重均占总营收的四成以上。未来行业存量市场竞争加剧的背景下，过度依赖单一业务和流量的安居客似乎前途更加堪忧。
盘点完各大房产经纪企业，我们再来看看当年借助房地产O2O风口崛起的两大长租公寓品牌——自如和蛋壳公寓境遇几何。蛋壳公寓成立于初，自成立至上市，蛋壳仅用了五年时间。期间，借助“互联网＋”的风口与“租购并举”的政策东风，蛋壳拿下了开物投资、优客工场、高榕资本等机构的多轮融资，在全国十三城布局，并在1月成功登录美国纳斯达克。
在疯狂的融资＋扩张模式下，蛋壳公寓在前几年可谓风光无两。然而好景不长，原以为登陆了资本市场，通过烧钱跑马圈地就能高枕无忧的蛋壳却遇到了疫情暴击，在上市不到一年的时间，蛋壳就被爆出资金链断裂，高管卷钱跑路的消息，随后蛋壳北京总部也出现了大量租客维权，一夜之间，蛋壳从资本追捧的明星沦为行业“弃儿”。
图片来源：视觉中国
脱胎于链家的自如，虽未如蛋壳一样惨烈，但如今也并不好过。近两年，自如一直深陷“逆势涨价”舆论漩涡，遭到大量租客投诉，除此之外，今年6月，有媒体报道，自如总部开启了大规模裁员，预计裁员比例20%。对内缩减成本，对外坐地起价，其背后暴露了自如最根本的业绩下滑问题，数据显示，近两年受疫情影响，自如业绩一直承压，-，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，尽管去年收入同比增长了23%，但相比于疫情前的，仍下降近五成。
皮之不复,毛将焉存。正如我们前文所提到的，当下国内房地产市场在市场波动、行业周期与疫情的多重影响下持续低迷，居民购买力和交易情绪也持续走弱，房地产中介行业也深受影响，上到行业龙头下到中小企业都无一幸免，裁员、闭店、业绩亏损下滑等情况已成为业内常态。面对行业如此困局，不少企业没有选择坐以待毙，而是积极拓展多元业务，力图家通过数字化、家居家装和社区业务等跨界业务来实现自救和跨越危机周期。
例如，在数字化方面，贝壳最早在推出的房屋信息大数据库——楼盘字典，覆盖全国超过2.5亿套房屋信息，不仅可为真房源管理提供支持，也能为购房者提供决策参考依据。另外，贝壳近几年还将VR、AI等新技术应用到看房、找房和装修等场景中，不仅自身实现降本增效，更加助推了行业数字化进程与发展。安居客联合58同城，共同打造的“3D售楼处”，将线下售楼处全真复刻至线上，为客户打造沉浸式购房体验，此外，安居客打造了包括“微聊客”、“云店通“和”云聚客“等多个数智化产品，助力房地产企业打通在线营销全链路。另外一家头部企业我爱我家方面的数字化布局也是始于，主要围绕业务和服务流程数字化，以及和贝壳同样的打造VR技术在找房、看房的多场景应用。
在家居家装方面，目前贝壳、我爱我家和安居客等巨头对该业务均有布局或涉足。11月，贝壳宣布实施“一体两翼“战略，其中的”两翼“就指家装、家居两大领域。另外贝壳此前还推出了标准化整装品牌“被窝家装”，并且收购了整装品牌“圣都家装”。深耕家居家装业务多年的安居客、58同城，在今年上半年推出一键换装”新产品RENO VR，为用户打造数字化家装综合解决方案，我爱我家则是早在就收购了互联网家装平台公司“美住网”以扩大业务范围。
社区业务方面，近两年不少中介企业依靠“近水楼台先得月”的优势，在社区生态领域“搞事情”。最早的例如链家和我爱我家门店为社区提供免费打印、免费热水、手机充电等服务，链家甚至还布局过社区便利店，我爱我家发布社区公益体系，为10万个社区一年内提供1000万小时服务。此外还有最近靠卖咖啡、大闸蟹、白酒等商品出圈的21世纪不动产，据悉，21世纪不动产还推出了“21生活优选”，并且内部已成立 C21 社群生态事业部，由联合创始人亲自带队。
在房地产经纪企业跨界发展多元业务、寻求自救的同时，房产经纪行业内部的竞争格局也在发生新的变化。在房地产存量时代下，行业内部竞争愈发激烈，“分蛋糕”的玩家越来越多，除互联网大厂外，近两年不仅有政府亲自下场做“二手房交易平台”，甚至还有物业切入房产经纪赛道。
8月，杭州官方二手房交易监管平台推出“个人自主挂牌房源”功能，据悉，该功能一出，迅速遭到网友围观，一度造成平台系统崩溃。不少网友称，此功能的推出，未来是否会导致中介行业像与教培行业一样消亡，还有不少网友拍手称快，表示房产中介“这个毒瘤”终于要被替代了。其实杭州并非国内唯一推出房东直售房源的城市，此前河南省永城市，也曾建立过一个官方二手房交易系统，力图通过平台为买卖双方提供真实安全有保障的房产交易。此外，深圳也曾短暂上线过一个带有“个人自助卖房”的二手房交易系统。
图片来源：杭州住建局
多个城市官方先后推出二手房交易系统显然是直奔房产中介行业去的，诚然，官方搭建的二手房交易平台具有天然信任背书，在房源信息安全上相较中介也更具备优势，并且最关键的是去中介化能有效降低交易成本，节省令买卖双方头痛的中介费用。那么房地产中介是否真如网友所言会被官方取代，直至消失呢？显然不会。有中介机构称，买卖房子交易流程繁琐，像涉及到产权、政策、税费、贷款及买房资格等环节，中介的存在不可或缺。易居企业集团CEO丁祖昱也表示，杭州官办二手房交易平台，主要是表达一种态度，靠这个平台完成市场化交易，几无可能。
“因为如果真的按照杭州政府所言，未来房屋买卖并不是必须通过中介，而可以引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易的话，那么政府需要面临的最大问题就可能是关于平台的运营成本。因为此前‘业主直售房源’功能刚推出就导致了平台宕机崩溃，后续若有大量用户进入并交易，运维成本和交易后续的服务又当由谁提供，所以一个政府房源平台彻底干掉房地产中介产业是不现实的”，盘古智库高级研究员江瀚表示。
官方推出“业主直售房源”功能，其背后的目的，一方面在于降低中介费，进一步降低市场买卖和租赁成本，但更重要的是传递出进一步规范行业、倒逼行业效率提升的信号。
过去中介费主要是靠中介门店的地理位置优势、以及信息差和信息不对称进行赚钱，而随着房地产进入存量时代、市场信息流动效率的提升，传统的基于信息差的中介服务价值正在消失，中介要想办法提供更多的专业化增值服务，重新定义自身在房地产交易过程中的身份，来实现新的价值链条的重塑。例如，过去国内中介交易多实施双边代理模式，不过随着行业进一步发展，欧美国家的“单边代理”模式正在成为新的发展方向，这种模式下买卖双方都会有各自的经纪人，类似于今天的保险经纪人或律师的角色，能充分保证买卖双方的最大利益，房地产中介费的价值也在这个过程中从依靠信息转向依靠专业服务。单边代理模式也将对从从业人员的资质提出更高的要求，并有可能需要持证上岗，因此，未来房产经纪人自身素质和专业度也会进一步提升。
除了官方下场搅局，近两年物业在房产经纪领域也是动作频频。10月28日，仅上市一个月的万物云斥资数千万投资了深圳一家名叫“宅猫找房”的房产交易中介平台。11月9日，碧桂园服务发布公告称，拟以总代价约2.33亿港元收购合富辉煌144,753,495股股份，占目标公司已发行股本约21.47%。此外值得一提的是，万物云并非首次投资宅猫找房，去年10月万物云旗下全资子公司深圳市万物为家控股有限公司就曾投资过宅猫找房。由此便可看出物业急切入场的热情。物业的入局，会对房产经纪行业有何影响，未来房产经纪行业发展趋势又当如何？
图片来源：宅猫找房官网
由于物业公司较为分散，不像贝壳、我家我家等房产经纪公司拥有线下门店基础和区域管理布局，也没有形成统一的交易规模，因此许多物业选择与中介平台合作，实现共赢，随之，“物业＋中介”的模式也成为当下房屋租赁的重要模式之一。值得一提的是，前文我们所提到的万物云所投公司“宅猫好房”就是一家基于与物业合作成立的新型互联网中介平台。该平台官微介绍自己是一家创新型移动互联网社区房产交易平台。
对于该模式对中介行业有何影响，房地产和互联网研究院院长相国良表示，社区新型房产交易平台的特点在于：一是模式较 “轻”，抛弃了门店的重资产；二是物业身份可能更方便与房源供给方、客户沟通，甚至在社区开展租售业务也更为便利；三是中介费较低，在最后一公里可吸引对价格敏感的客户。不过，从规模上分析，目前这类交易平台还无法同传统中介相抗衡。
对新型房产经纪模式未来会不会成为行业新趋势，合硕机构首席分析师郭毅给予了肯定说法，他表示，目前新型房产交易平台最大的优势在于降低获客成本和日常运营成本，而传统中介无法摆脱线下门店的高成本和人力运营模式，同时，传统中介还需要线上线下协同才可实现业务链闭合。而新型房产经纪模式通过合作物业，社区居委会等，具有优秀的信任背书，且在降低获客成本的同时，线上运营还规避了布局门店的运营成本，因此，新型房产经纪模式势必会形成新的发展趋势。
相国良则称，社区里运营的租售模式，未来能否成为主流，目前还无法判断。在当前的市场环境下，传统中介门店也没有大规模缩减，其在市场中的优势依然存在。不过，值得肯定的是，社区新型房产交易平台是多种经营方式的有益补充，其中有“类加盟”和“类物业租售”，都是可以尝试的轻资产运营方法。
房产经纪行业跌宕起伏三十余年，历经线下战役、互联网O2O和行业混战的多轮博弈周期之后，有老面孔离去，也有新势力在不断入局。如今站在房地产存量市场的新起点上，“房地产中介”行业正在被重新定义，未来无论从业务模式还是服务内容来看，属于房地产经纪行业增长的第二曲线正在加速到来。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）
美联集团(01200)：
美联集团 公告及通告 - [更换董事或重要行政职能或职责的变更] 有关调任联席主席之更新 网页链接
不明真相的散户：
致伯克希尔哈撒韦公司全体股东：
伯克希尔净值增长154亿美元，相应的A类股和B类股每股账面价值增长了6.4%。过去的51年即自现任管理层接管公司以来，我们的每股账面价值从19美元增长至155,501美元，年复合增长率为19.2%。*
（本年报中所有的每股数字均以折算为A类股的数量为基数，这是本公司在1996年以前发行的唯一一种流通股。B类股则拥有A类股1/1,500的经济权益。）
在我们接管伯克希尔的最初二十多年里，伯克希尔的净值与真正关键的数字即公司内在价值基本相当。这两个数字基本相同的原因是我们的大部分资源配置于定期根据其市场价格而重新计价的有价证券这类资产（若有出售则要扣除应计税额）。按照华尔街的说法，那时候我们的资产负债表有很大一部分资产是“按市价计算的”。
不过，到了二十世纪九十年代初，我们的业务重点已转向拥有公司的整体所有权，这种转变使得内在价值与资产负债表数据之间的相关性有所降低。二者之间关联性的缺失源自于控股子公司所用的会计准则与有价证券估值所用的完全不同。我们旗下业绩变差的公司的账面价值会被记录确认，而盈利能力增强的公司的价值却从未作相应的重估调高。
上述两种结果我们都遇到过：我做过一些愚蠢的收购，我为收购这些公司所支付的经济商誉后来在账簿上作核销处理，这让伯克希尔的账面价值有所减少。我们也有一些成功的投资——其中部分投资的成就非常巨大——不过没有对他们作一分钱的会计调涨处理。
长期来看，这种不对称的会计处理（当然我们是赞同的）必然扩大公司内在价值与账面价值之间的偏差。现在，从我们投资的“优胜公司”中大额——且还在持续增长的——未列示的增值部分可以清楚看出伯克希尔内在价值远超其账面价值。这也是我们之所以乐意以账面值120%的股价来回购我们股票的原因。以这个价格水平来回购股票能够很快且实质性提升留下来的伯克希尔股东手上股票的每股内在价值。
我们旗下子公司那些未在财务报表上确认的价值增值就是伯克希尔的总市值增幅——参加首页的表格——明显超越我们账面价值增幅的原因。这两个指标在短期内是变化不定的。以去年为例，账面价值的增幅超过市值增幅。不过，长期而言，市场价值的增幅会延续其跑赢账面价值的历史趋势。
我和伯克希尔副董事长兼我的搭档查理·芒格都期望伯克希尔正常化的盈利能力每年都会所有增加。（而每年的实际利润有时会因美国经济的疲软或因承保可能发生的超级灾难而出现下滑。）某些年份，正常盈利增幅不大；某些年份利润增幅会比较大。去年是个不错的年份。以下概述去年的亮点：
l 伯克希尔在的最重大进展并非是财务方面，尽管其取得了不错的利润。在表现欠佳的之后，我们的BNSF去年大幅改善客户服务质量。为了实现这一目标，去年我们投资了大约58亿美元的资本支出，这一金额远超任何其他美国铁路公司的资本支出水平并且近乎我们每年折旧费用的三倍。这个钱花的很值得。
BNSF在承运了所有美国城际货运量（包括铁路、卡车、航空运输、水运或管道）的17%。在这方面，我们在美国七大铁路公司（其中两家公司总部在加拿大）中排名第一，比排名第二的竞争对手吨英里货运量高出45%。因此，我们保持一流的服务不仅对我们的托运人至关重要，而且对美国经济的平稳运行同样至关重要。
对于大多数美国铁路公司而言，是令人失望的一年。吨英里货运总量减少，利润也在降低。但对于BNSF而言，保持了运量，且税前利润升高至创纪录的68亿美元*（*除非有特别说明，本股东信中的利润数字均为税前利润。）（为6.06亿美元）。感谢BNSF的经理人马特·罗斯和卡尔·艾斯的努力，你们功不可没。
l BNSF是我们的“五驾马车”中最强壮的，另外四家分别是BHE，美联集团，路博润和IMC。整体而言，这些公司——我们的五家最赚钱的非保险公司——在累计实现了131亿美元的利润，相较增加了6.5亿美元。
在时我们只拥有这五家公司中的BHE，当时它的利润为3.93亿美元。后来，我们以全现金的方式收购了其余四家公司中的三家。不过，在收购BNSF时，收购成本的70%是现金，其余则以发行的伯克希尔股票支付，这一增发导致流通股增加了6.1%。换句话说，股权稀释的代价甚微，而换来的是这五家公司在过去十二年向伯克希尔贡献了127亿美元的年度利润。这满足了我们不仅要提升利润也务必要提升每股业绩的目标。
l 明年，我将会讨论“第六驾马车”的情况。新加入的公司是精密铸件公司，这是一家我们在一个多月以前用320多亿美元现金收购的公司。精密铸件公司非常切合伯克希尔的业务模式，将会大幅提高我们的正常每股盈利能力。
在首席执行官马克·多尼根的带领下，精密铸件公司已经成为航空零部件的世界顶级供应商（大多数部件是原装设备，不过备件对于公司来说也很重要）。马克的成就让我想起了我们的杰出公司以色列切割工具制造商IMC的领导人雅各布·哈帕斯，他的业绩表现不可思议地稳定。这两个人都把普通的原材料变成了全球主要制造商使用的卓越产品。每个产品都像达芬奇手中的杰作。
精密铸件公司的产品是大多数大型航空器的关键部件，通常是按照多年签约的方式向客户交付产品。包括涉足的其他行业在内，公司目前在13个国家有162家工厂，共计有30,466名雇员。马克在打造自己的商业帝国时开展过多次收购操作，以后还会有更多收购。我们期待让他参与伯克希尔的资本配置工作。
一则个人致谢：如果没有我们的托德·库姆斯的推荐和帮助是无法成功收购精密铸件公司的，他在数年前把这家公司介绍给我并且一直给我介绍这家公司的情况和马克其人。尽管托德·库姆斯和泰德·韦斯勒的主要职责都是投资经理——他们每人掌管的资金量达90亿美元左右——但是他们也都在其他方面积极灵活地为伯克希尔贡献重大价值。聘用这两个人是我作过的最好决策之一。
l 完成精密铸件公司的收购后，伯克希尔旗下的10.25家公司若独立运营则均能排进《财富》500强公司。（我们持股27%的卡夫亨氏股份就是那0.25。）还剩下不到98%的美国商业巨头没有给我们打电话。我们的电话接线员已经就位。
l 我们的几十家体量较小的非保险公司去年实现了57亿美元利润，高于的51亿美元。在这些公司中，我们有一家公司去年利润超过7亿美元，两家公司利润在4亿至7亿美元之间，七家公司利润在2.5亿至4亿美元之间，有六家公司的利润在1亿至2.5亿美元之间，有11家公司利润在5,000万至1亿美元之间。我们喜欢所有这些公司：这些公司的数量和利润规模都将逐年增加。
l 当你听到有人谈论美国破旧不堪的基础设施时，请放心他们指的不是伯克希尔。我们去年对不动产、厂房和设备投资了160亿美元，其中86%都投在美国国内。
我之前告诉你们BNSF在的资本支出达创记录水平。在每年年底，我们的铁路基础设施都会比上一年有所改善。
BHE的情况也是类似的。这家公司在可再生能源方面投资了160亿美元，而且现在它占用全国7%的风能发电份额和6%的太阳能发电份额。事实上，我们旗下公用事业公司拥有并运营的4,423兆瓦风力发电能力是排名第二的公司的六倍。
我们并未止步。去年，BHE在巴黎气候大会表示为了支持未来的可能在生源发展将会加大投资力度。我们履行这些承诺有着重大意义，不仅有利于生态环境也有利于增进伯克希尔的经济利益。
l 伯克希尔体量巨大且持续成长的保险业务在继续实现了承保利润——这是连续盈利——而且浮存金也有所增长。在这些年里，我们的浮存金——即那些不属于我们但出于伯克希尔利益我们可以用于投资的资金——已从410亿美元增长至880亿美元。尽管我们浮存金的增长和规模均没有体现到账面利润中，但是浮存金这种允许我们持有的资产还是为我们创造了重大的投资收益。
同期，在这里我们的承保利润累计达到260亿美元，其中包括赚到的18亿美元利润。毋庸置疑，伯克希尔最大的表外财富蕴藏于保险业务之中。我们花了48年时间打造了这一综合性保险业务，这是别人学不来的。
l 在我和查理寻找想要收购的新公司时，我们的很多子公司也在有序地开展补强型收购。去年，我们签定了29宗补强型收购，预计花费资金总额为6.34亿美元。标的公司收购价格从30万美元到1.43亿美元不等。
只要补强型收购的价格是合理的，我和查理都是鼓励的。（报给我们的大部分交易价格显然是非常不合理的。）这些收购能够把资本分配到贴合我们现有业务的公司中去，而且这些公司将继续由我们的顶级经理人来管理。这也意味着我和查理不会因此而增加额外工作，但是伯克希尔的利润却变多了，这种一举两得的事情我们是非常欢迎的。我们在未来数年还会开展数十宗补强型收购。
l 在去年，我们与合伙人豪尔赫·保罗·雷曼，亚历克斯·贝林和贝尔纳多·赫内斯对亨氏的联合投资因与卡夫公司的合并使现有投资规模增加了1倍还多。在这笔交易之前，我们出资42.5亿美元购买亨氏大约53%的股份。现在，我们拥有3.254亿股卡夫亨氏股票（约占27%），我们的总成本为98亿美元。新公司的年销售额达270亿美元，可向你们销售亨氏番茄酱或芥末来搭配卡夫食品生产的奥斯卡梅耶热狗。再配上可乐，你就能享受到我最喜欢的美食。（在我们的年度股东大会上会有奥斯卡梅耶香肠车——带孩子一起来吧。）（奥斯卡梅耶香肠车，一种外形似香肠的用于促销香肠产品的汽车。——译者注）
尽管我们没有出售卡夫亨氏的股票，但是美国公认会计准则（“GAAP”）规定我们在完成合并后对我们的投资记录一笔68亿美元的增值。这就使得我们资产负债表上的卡夫亨氏持股价值既比我们的成本高出几十亿美元又比其市场价格低几十亿美元，只有会计才喜欢这种结果。
伯克希尔还拥有卡夫亨氏的优先股，该公司向我们支付的股息达每年7.2亿美元，在资产负债表上的价值为77亿美元。这一优先股持仓肯定会在6月份以83.2亿美元被赎回（这是该优先股条款允许赎回的最早日期）。这对于卡夫亨氏来说是个好消息，但对伯克希尔来说则是个坏消息。
豪尔赫·保罗和他的伙伴是再好不过的合伙人。我们与他们分享收购的激情，打造并持有能够满足基本需求和食欲的大型公司。不过，我们追求这一目标所用的方法与众不同。
他们取得非凡成就的成功之道就在于收购那些有能力免除很多不必要成本开支的公司，并且在最短时间内完成公司的收购手续。他们的行动明显提高了生产力，这是过去240年里美国经济增长的根本因素。若在单位工时内不能产出更多所需的商品和服务——这是评价生产力提高的方法——那么经济必然停滞不前。在大部分美国公司内，生产力的大幅提升是完全有可能，这一事实为豪尔赫·保罗和他的伙伴们创造了机遇。
在伯克希尔，我们也渴望效率并厌恶官僚主义。不过，为了实现我们的目标，我们遵循并强调避免膨胀，持续收购像精密铸件公司这种一直由注重成本并讲求高效的经理人管理的公司。在收购之后，我们的作用就仅限于创造一种公司环境，让这些首席执行官们——和他们志趣相投的最终继任者——在这种公司文化氛围中能够把他们的管理效率发挥到极致水平并且让他们从工作中尽可能实现成就感。（我采纳这种放手不干涉的管理方式是因为受到一句著名的芒格箴言所启发：“如果你们娶老婆的时候还抱着想在婚后改变她们的行为方式，那么你肯定会痛苦一辈子。”）
我们将继续以极度分权的——当然也几乎是闻所未闻的——方式来管理伯克希尔。不过，我们也会继续寻找与豪尔赫·保罗合作的机会，可能的方式要么像他的集团在收购蒂姆·霍顿零食店时我们身份财务合伙人，要么就像收购亨氏时股权和财务合伙人兼而有之。我们也可能会和其他人合作，比如我们与伯克迪亚的成功合作案例。
不过，伯克希尔仅参与友好收购的合作机会。诚然，某些敌意收购是事出有因的：一些首席执行官忘记了他们应该是为股东们谋福利，同时其他经理人也有严重失职。不论哪种情况，董事会或因对问题失察，或完全是因为不愿作必要的改变。这就是需要换人的时候。我们当然会把这些“机会”留给其他人。在伯克希尔，我们只选择那些欢迎我们加入的公司收购机会。
l 伯克希尔去年对“四大”投资——美国运通、可口可乐、国际商业机器公司和富国银行的股东权益均有所增加。我们增持了国际商业机器公司（我们的股权从底的7.8%增加到8.4%）和富国银行的股份（从底的9.4%增加到9.8%）。另外两家公司可口可乐和美国运通的持股则因股票回购而提高了我们的持股占比。我们的可口可乐的股权从9.2%提高到9.3%，美国运通的股权从14.8%提高到15.6%。如果你觉得这些小数点的变动无关紧要，可以简单算一笔账：就这四家公司的股权整体而言，我们的股权每增加一个百分点，那么归属伯克希尔的每年利润就能增加5亿美元左右。
这四家被投资公司拥有出色的业务，而且都由既有才华又以股东利益为导向的经理人来管理。这些公司实现的有形净资产收益率水平堪称出色，更有甚者则相当惊人。在伯克希尔，我们非常喜欢拥有一家优秀公司份额可观的非控制权益也不愿意100%拥有一家普通公司的权益。打个比方，拥有希望宝石的一部分所有权比拥有一整颗莱茵石更好。
按照伯克希尔年底的持股计算，“四大”投资公司中归属我们股权的利润总额达47亿美元。不过，在我们披露的账面利润中，我们只计算了他们支付给我们的现金股息——去年约为18亿美元。但是毫无疑问：这些公司未在我们账面利润中列示的近30亿美元利润与伯克希尔列示的那部分利润对于我们的价值是完全一样的。
我们的被投资公司留存的利润通常用于回购——即我们无需付一分钱就能提高伯克希尔未来的利润份额。这些公司的留存利润也可以为通常看来有优势的商机注资。综合这些因素，长期来看我们预计这四家公司的每股利润总额将大幅增长。如果能实现预期增长，那么支付给伯克希尔的股息也将增加，而且我们的未兑现资本利得也会增加。
我们在资本配置方面的灵活性——我们乐意对非控制类公司作大额的被动投资——让我们相比那些只收购自己能运营的业务的公司有巨大优势。伍迪艾伦曾经解释双性恋的好处是星期六晚上的约会机会是别人的两倍。类似地——当然并不完全相同——我们这种运营公司和被动投资兼顾的商业偏好让我们有双倍的机会来合理地运用伯克希尔源源不断的充沛现金。除此之外，拥有巨额的有价证券组合能够让我们在收购大型公司时有大额的资金储备。
************
今年是选举年，所有总统候选人都不耐烦地谈论我们国家的问题（当然，这些问题只有他们能解决）。这些悲观论调带来的结果是很多美国人现在相信他们的孩子将来过得不如他们现在好。
上述看法是完全错误的：美国现在出生的孩子们是历史上最幸运的一代。
现在美国人均国内生产总值大约为56,000美元。就像我去年提到的——实际上——这是我出生那年1930年人均国内生产总值的惊人的六倍，这是我父母和他们同时代人根本无法想象的。今天的美国人并没有天生就比以前更聪明，也没有比1930的人更勤奋努力。实际情况是他们的工作变得高效得多，因而产出也就多得多。这种强大的趋势肯定会继续：美国的经济奇迹将会继续向好。
有些评论家哀叹我们现在每年2%的实际国内生产总值增长率——当然，我们都希望看到更高的增长率。不过，我们就用这令人悲观的2%来做一下简单的数学计算。我们会发现这一不高的增长率却带来了惊人的增长。
美国人口增长率大约为每年0.8%（出生率减去死亡率为0.5%人口净增长率加上0.3%的净移民增长率）。因此，2%的整体增长率产生了大约1.2%的人均增长率。这看起来没什么了不起。但是以一代人比如25年时间来看，这一增长率能实现34.4%的实际人均国内生产总值增长。（复利效应的结果高于通过25×1.2%简单计算的百分比。）进而，这34.4%的增长能让下一代人的实际人均国内生产总值增加惊人的19,000美元。如果这种增长得到平均分配，那么一个四口之家每年可增加76,000美元。今天的政治家们不需要为孩子们的未来过分担忧。
实际上，今天的大部分孩子都过得不错。我的所有中上层邻居基本都能享受到比约翰·戴维森·洛克菲勒在我出生的年代更好的生活水平。他的空前财富买不到我们现在拥有的，无论是哪方面——仅举几例——交通，娱乐，通讯或医疗服务。洛克菲勒当然有权力和名声；不过，他不可能活得像我的邻居们现在那么好。
尽管下一代人能分的蛋糕将会比现在大得多，但是如何分蛋糕仍然有极大争议。就像现在这样，在正当盛年的人们与退休人员之间、健康人群与体弱群体之间、富家子弟与奋斗者（霍雷肖·阿尔杰（美国19世纪著名作家，笔下故事多为贫穷少年靠正直、努力、运气和坚持不懈而取得成就。——译者注））之间、投资者与劳工群体之间，特别是在那些才能受到市场高度青睐的人才与同样踏实努力但不掌握市场亟需的工作技能的美国人之间都在为不断增加的商品和服务而争抢蛋糕的分配。这种利益冲突一直伴随着我们——并将永远。国会将是利益争夺的战场；金钱和选票则是争夺战的武器。游说仍将是一个成长型行业。
不过，好消息是即使是竞争中“落败”一方的成员也将几乎肯定能在将来——正如他们应该的那样——享受到比他们过去多得多的商品和服务。他们多享受的物质奖励品质也将大幅提高。没有哪种机制比市场机制能更好地产出人们所必须的商品——而在为人民生产他们还不知道的新产品方面表现的优势则更为明显。我的父母年轻的时候，无法想象有电视机这种东西，而我50多岁的时候也想不到自己居然需要一台个人电脑。一旦人们见识过这两种产品的能耐，他们的生活将很快得到大幅的改变。我现在每周都花十个小时打网上桥牌。而且，在我写这封信时，网络的“搜索”功能让我受益颇多。（不过我还没打算使用Tinder。）（Tinder是一款网络交友软件。——译者注）
过去240年来，看空美国一直是一个巨大的错误，而且现在也根本不是看空的时候。美国的商业和创新这只金鹅还将继续下更多更大的蛋。美国的社会保障承诺将会兑现，可能还会更加慷慨。而且，可以肯定美国的孩子们将比他们的父辈过得好很多。
************
考虑到这种有利形势，伯克希尔（而且可以肯定，大量其他公司也一样）几乎肯定将蓬勃发展。接替我和查理的后继经理人将继续遵循我们的下列几项简单准则来提升伯克希尔每股内在价值：（1）持续提升我们很多子公司的基本盈利能力；（2）通过补强型收购进一步提升他们的利润水平；（3）受益于我们的被投资公司的成长；（4）在股价明显低于内在价值时回购伯克希尔股票；以及（5）偶尔开展大型收购。管理层在条件允许的极个别情况下也会考虑增发伯克希尔股份来让你们的投资业绩最大化。
尽管我和查理经常谈论公司内在价值，但是我们还是无法告诉你们伯克希尔哈撒韦公司股票的精确内在价值（实际上任何其他股票也一样）。不过，我们对内在价值作审慎的评估是可行的。在我们的年报中，我们列出了三个——其中一个是定性的——我们认为是评估伯克希尔内在价值的关键要素。在113至114页有该讨论的完整副本。
此处对两个定量要素作一下更新：在，我们的每股现金和投资增加了8.3%，达159,794美元（其中我们的卡夫亨氏股票以市场价值计算），而我们的许多运营公司实现的利润——包括保险公司的承保利润——增加了2.1%，达到每股12,304美元。我们在第二个要素中剔除了从我们的投资中收到的股息和利息，因为若包含则产生重复计算。在计算我们的利润数字时，我们扣除了全部的营业费用、利息、折旧、摊销和少数股东权益。不过，所得税并未扣除。也就是说，我们计算的利润数字是税前利润。
我在上一段文字中使用着重号来强调保险利润，原因是我们第一次把保险公司的承保利润包含在公司的利润中。在我们最初介绍伯克希尔估值的两大定量要素时，我们并没有把保险承保利润包含在内，原因是我们的保险业务业绩受巨灾险业务影响严重。如果没有飓风和地震灾害，我们的保险业务获利丰厚。一旦发生超级灾害，我们的保险业务就会产生亏损。所以，为保守起见，在报告公司利润时我们一贯假定保险业务长期能实现盈亏平衡，因此在计算公司估值的第二个定量要素时均不考虑保险业务产生的任何损益。
现在，我们的保险业务业绩相比一二十年前看起来更加稳定，原因是我们已经适度降低巨灾险业务比重，明显提高了利润丰厚的保险业务线比重。去年，我们的保险承保业务在本节第二段所说的每股利润12,304美元中占1,118美元。在过去十年，每年的保险承保利润平均为1,434美元每股，我们预计在大部分年份能实现盈利。不过，你们应该清楚保险业务在某一具体年份很有可能分文不赚，甚至出现大幅亏损。
自1970年以来，我们的每股投资金额年复合增长率为18.9%，而我们的利润（在初始和终了年份均包含保险承保的业绩在内）复合增长率达23.7%。过去45年来，伯克希尔的股价增速与我们的两个估值指标的增速非常接近，这并非巧合。我和查理对这两方面的增长都有信心，不过我们的主要目标还是在于提升营业利润。
************
接下来，让我们考察我们四类主要业务的情况。每个业务部门的资产负债表和利润表特点均与众不同。所以我们把他们看作四个独立的业务，这也是我和查理分析他们的方式（当然，把他们全部集合在一家控股公司旗下运营能带来重要且持久的优势）。我们的目标就是假设我们的位置互换后你们变成负责披露业绩的经理人，把这种情况下我们身为缺席的股东所希望披露的那些信息披露给你们。（不过不要想多了；我们可不想与你们调换岗位。）
先看看保险行业，自我们在1967年以860万美元收购国民保险公司和它的姊妹公司国民消防与海事保险公司以来，保险业的财产/意外险（P/C）业务一直就是我们成长的动力来源。今天，按净资产计算，国民保险公司是全球最大的财产/意外险公司。不仅如此，其内在价值也比我们在账面上列示的数据高得多。
财产/意外险业务吸引我们的一个原因在于其财务特性：财产/意外险业务是先收取保费后支付索赔。在极端情况下，比如对某些劳工保险的赔付，其付款周期可能长达几十年。这种“先收钱后支付”的模式能让财产/意外险公司持有一大笔现金——我们称这种资金叫“浮存金”——这些钱最终都将流转到别人手里。与此同时，保险公司可以利用这些“浮存金”开展投资来为自己谋利。尽管每一个具体的保单和索赔来来去去，但是保险公司持有的浮存金与保费收入相比能保持相当稳定的比例关系。因此，随着我们业务的成长，我们的浮存金也在增长。我们一直以来的浮存金增长情况如下表所示：
浮存金的进一步增长预计将非常困难。有利的一面是GEICO和我们的几个专业保险公司几乎肯定能实现不错的增速。不过，国民保险公司的再保险业务有很多合约流失，导致其浮存金下滑。如果我们的浮存金确实遭遇下滑，那么这一趋势也将十分缓慢——充其量每年不超过3%的幅度。我们的保险合约在签订之初就永远不会向我们提出重大的中短期现金需求。这种合同安排是有意为之的，也是伯克希尔经济城堡实力的一个重要组成。这一结构永远没有妥协的余地。
如果我们的保费超出我们的营业费用和最终赔款总额，那么在我们的浮存金投资取得的收益之外还能实现承保利润。若能赚到这种承保利润，我们就能享用免费的资金——更好的是仅因为持有这些钱就能赚到钱。
不幸的是，所有保险公司对这种美妙结果的追逐导致了激烈竞争，因竞争程度之高以至于不少年份整体来看财产/意外险行业承保亏损巨大。从效果上来看，这种亏损就是整个行业为其持有的浮存金所付出的代价。尽管保险公司能享受其浮存金的收益，但竞争态势几乎肯定会使保险业的有形净资产收益率大幅低于美国其他行业的平均水平。我国目前面临的长期低利率状况几乎肯定会导致未来多年浮存金收益持续下降，进而使得保险公司的盈利状况堪忧。可以肯定保险业未来十年的业绩将明显不如过去十年，特别是那些专做再保险业务的公司。
正如本报告前述业绩，伯克希尔现已实现连续承保盈利，在此期间我们的税前利润累计达262亿美元。取得这一成绩并非偶然：我们所有保险公司经理人的日常工作重点就是作审慎的风险评估，他们知道浮存金是宝贵的，其收益有可能因很差的保险业绩而侵蚀一空。很多保险公司都把这当作耳旁风。而在伯克希尔我们就像信奉《旧约》的戒律一样严格遵守。
那么我们的浮存金是如何影响内在价值的呢？在计算伯克希尔的账面价值时，我们把全部浮存金作为负债而扣除，就像我们必须明天把它付出去且没有任何补充资金进入。但是，把浮存金完全看作负债也是不对的。应该把它看作一笔滚动资金，我们会支付旧的索赔以及其相关管理费用——在我们为六百多万笔索赔支付了245亿美元之巨的赔款——而这就会减少浮存金规模。可以肯定的是，我们每天都在签下新的保单，很快就会产生新的索赔，同时浮存金也得到了补充。
如果我们的滚动浮存金既成本低廉又可长期持续，我相信我们将继续保持这种态势，因此这种负债的真实额度是大幅低于其会计额度的。欠这种实际上永远不会离开公司的1美元——因为几乎可以肯定新的保单能带来替代资金——负债与那种一离开公司就没有替代资金的1美元负债是完全不同的。不过，按美国公认会计准则对这两种负债是作等同处理的。
部分抵消这一虚高负债的是我们在收购我们的保险公司时产生的价值155亿美元“商誉”，这也增加了账面价值。在很大程度上，这种商誉就是我们为购买我们的保险公司浮存金创造能力所支付的价格。不过，商誉的成本与其真正价值并无关系。例如，如果一家保险公司产生长期的大额承保亏损，那么其账面上的任何商誉不论其原始成本多少都是没有价值的。
幸运的是，伯克希尔没有出现这种情况。我和查理相信我们保险商誉的真实经济价值——即我们为买入创造类似品质浮存金的保险业务所乐意支付的价格——是远超其历史账面价值的。事实上，我们保险业务中几乎全部155亿美元商誉资产在2000年的时候就已经列示在我们的账簿上。不过，后来我们的浮存金规模增长至原来的三倍。我们认为现在的浮存金价值是伯克希尔内在价值远超账面价值的一个原因——而且是一个主要原因。
************
伯克希尔之所以能取得出色的经济效益全在于我们拥有一些出色的经理人，他们掌管着一些很有纪律的保险公司，这些公司具备难以模仿的商业模式。让我给你们介绍一些主要的保险子公司。
按照浮存金规模算，排第一的是由阿吉特·杰恩掌管的伯克希尔哈撒韦再保险集团。阿吉特·杰恩承保那些别人不想或其资本实力无法满足要求的风险。他的业务综合发挥了自身能力、速度和果敢等这些品质，更重要的还是他在保险业拥有独具一格的思维方式。他从未让伯克希尔面临超出我们资源承受力的风险水平。
实际上，我们在规避风险方面比业内大多数大型保险公司要保守得多。例如，如果保险行业遭遇2,500亿美元赔款的某一超级灾害——这相当于保险业史上最大损失的三倍——整体而言伯克希尔在这样的年份仍然能因其多种利润来源而实现可观利润。我们也会保留很多现金，万一自然灾害导致保险市场冲击可择机开展大型收购。届时，所有其他大型保险公司和再保险公司大幅亏损，甚至濒临破产。
在阿吉特1986年某个周六走进伯克希尔办公室的时候，他一点保险业务的经验都没有。尽管如此，我们当时的保险业务主管迈克·戈德伯格还是让他接管再保险业务。这种管理层承接安排让迈克·戈德伯格变成了商界伯乐：自那以后，阿吉特为伯克希尔股东创造了百亿美元的价值。
************
我们还有另外一个再保险业巨头——即塔德·蒙特罗斯掌管的通用再保险公司。
根本上来讲，稳健经营的保险业务需要遵守四条纪律。它必须（1）清楚可能导致一份保单发生损失的所有风险敞口；（2）对确实会导致损失的任何风险敞口以及其可能成本进行保守评估；（3）厘定的保费在覆盖可能的赔款成本和营业费用后能实现整体盈利；（4）如果不能获得合适的保费则要舍得放弃承保。
许多保险公司通过了前三条考验，而倒在了第四条。当他们的竞争对手忙于签单时，他们根本不舍得放弃那些低价的保单。老话“别人正在做，我们也必须做”的想法道出了很多行业出问题的原因，在保险行业尤为明显。
塔德·蒙特罗斯一直严格遵守上述全部四条保险纪律，他的业绩证明了这一点。在他的领导下，通用再保险持有的巨额浮存金成本连零都不到，而且我们预计整体而言还能继续保持。我们特别期待通用再保险的国际人寿再保险业务的发展，自我们1998年收购该公司以来该业务的利润取得了持续增长。
清晰记得我们收购通用再保险之后不久，公司问题缠身，以至于许多评论家——甚至连我自己——都认为我犯了个巨大错误。那种困境早已成为过去。现在，通用再保险是块宝贝。
************
最后，看看GEICO，正是这家公司让我在65年前明白了保险业务的好处。GEICO由托尼·奈斯利掌管，他18岁就加入了公司，截至已效力公司54年整。托尼于1993年担任首席执行官，此后公司就日新月异。没有比托尼更好的经理人。在我认识他的这40年里，他的每一个举动都意义重大。
在1951年1月我首次知道GEICO的时候，我当时就被公司相比业内巨头的费用负担而言拥有的巨大成本优势所震惊。我很清楚GEICO肯定能取得成功，因为它注定会成功。没有人喜欢购买汽车保险。但是几乎所有人都喜欢开车。因此，必不可少的车险是大多数家庭的一笔重要开支。便宜对他们来说非常重要——而且唯有低成本保险公司能为他们提供这样的车险。实际上，本年报读者中至少有40%向GEICO投保都能省下一笔钱。读到这里先停一下，不妨访问或电话联系800-368-2734咨询。
GEICO的成本优势是其市场份额逐年提高的原因。（截至，市场份额达11.4%，而在1995年我们控股GEICO时只有2.5%。）它的低成本构筑起一道——持久的——令竞争对手难以逾越的护城河。
同时，我们的小壁虎孜孜不倦地在宣传GEICO如何为美国人省一笔不小的钱。我很喜欢听这小家伙的广告词“15分钟能让你省下15%甚至更多哦。”（不过，总有个别人对此表示讨厌。我的一个朋友就和我说过，他很庆幸只有少数动物能说话，因为这些动物好像除了会谈保险其他的都不会。）
************
除我们这三家大型保险子公司之外，我们还拥有一些规模较小的主要经营商业保险的保险公司。这些公司整体而言体量不小，业务持续成长且价值不菲，能稳定地实现承保利润，通常比他们的竞争对手报告的业绩更好。实际上，过去来，这些公司已赚了40亿美元承保利润——相当于其保费的13%——同期他们的浮存金则从9.43亿美元增长至99亿美元。
不到三年前，我们成立了伯克希尔哈撒韦特殊保险公司（“BHSI”），我们把该公司也归入这类。我们的第一个决定就是让彼得·伊斯特伍德来管理这家公司。这一人事安排堪称本垒打：伯克希尔哈撒韦特殊保险公司的年度保费已达到10亿美元，而且在彼得的领导下，它注定要成为一家全球财产/意外险行业的领先公司。
下表是保险业务承保利润和浮存金的数据摘要：
伯克希尔非凡的经理人团队、出众的财务实力和宽广护城河保护的丰富多样的业务模式使得其在保险业独具一格。所有这些优势都是伯克希尔股东们的巨大财富，而且长期来看将变得更加宝贵。
我们有两家体量非常大的公司BNSF和BHE，他们拥有不同于我们很多其他公司的重要共同特点。因此，我们在股东信中把他们单列为一个部门讨论，并且在我们的按GAAP规则编制的资产负债表和利润表中单独列示他们的财务数据。这两家公司去年为伯克希尔贡献了37%的税后营业利润。
这两家公司的一个主要特征是对服役年限超长且受监管的资产都有巨额投资，这些投资资金部分源于不受伯克希尔担保的巨额长期债务。实际上，他们不需要我们的信贷，因为这两家公司的盈利能力即便在非常不利的商业环境下也能足够保障他们的付息要求。例如，尽管去年铁路行业低迷，但是BNSF的利息保障倍数仍达8倍之多。（我们对保障倍数的定义是息税前利润除以利息，而不是息税折旧摊销前利润（EBITDA）除以利息，这是一个虽被广泛使用但我们认为有严重瑕疵的指标。）
同时，BHE拥有确保其在任何条件下都有偿债能力的两个关键因素。第一个是所有公用事业都具备的：这些公司专有的基础服务为其带来极为稳定的利润。第二个是大多数其他公用事业不具备的：即利润来源的高度多样化，这能让我们免受任何单一监管机构的钳制。BHE的利润来源多样，而且又有一家实力强大的母公司，这能够让它及其众多子公司大幅降低他们的负债成本。这种经济优势能让我们和我们的客户都从中受益。
总的来说，去年BHE和BNSF这两家公司对厂房和装备投资了116亿美元，这是对美国关键基础设施的一次重大投资。只要这种投资预计能取得合理的回报，那么我们很乐意作这样的投资——不过其前提是我们对未来的行业监管政策抱有极大的信心。
我们的信心不仅基于过往经验也基于社会对交通和能源一直都有巨大的投资需求这一认识。政府为了自己的利益将会公平对待资本供给方，以保证有持续的资本金注入基础设施项目。从我们自身利益出发，我们的运营也要赢得我们的监管者和他们所代表的人民的认可。
低廉的产品价格是让这些支持者们高兴的重要原因。在爱荷华州，BHE的平均零售电价是6.8美分/千瓦时，本州的另一家大型电力公司阿兰特电力的平均零售电价则是9.5美分/千瓦时。我可以列一些邻近其他州的行业可比数据：内布拉斯加州的价格是9.0美分、密苏里州的价格是9.3美分、伊利诺伊州的价格是9.3美分、明尼苏达州的价格是9.7美分。全国的平均电价是10.4美分/千瓦时。我们的极低价格相当于为我们的工薪阶层顾客补贴了实实在在的钱。
对于BNSF而言，则很难与其他主要铁路公司的价格去比较，因为他们在运输的货物品类和运输里程方面均有巨大差异。不过，仅按非常粗略的估算，去年我们的吨英里运费连3美分都不到，而其他四个主要的美国铁路公司的顾客承担的运输成本至少比我们高40%，价格从4.2美分到5.3美分不等。
BHE和BNSF已经成为美国开拓环境友好型能源科技的领先公司。在风力发电行业，爱荷华州的发电量无出其右，去年我们的风力发电量占我们向所有零售客户出售电量的47%。（另外，我们对风电项目的新增投资将会让这个比例在达到58%。）
BNSF与其他I类（Class I，美国根据年营业收入划分3类铁路公司，其中属1类铁路公司的年营业收入最高。——译者注）铁路公司一样，一吨货物运输500英里仅需一加仑柴油。这是卡车燃油效率的4倍！此外，铁路运输还大幅缓解了公路运输的拥堵——以及因严重交通拥堵给纳税人带来的维护开支。
我目前预计在BHE的税后利润能实现增长，而BNSF的利润则会降低。
伯克希尔-哈撒韦A(BRK.A)伯克希尔-哈撒韦B(BRK.B)苹果(AAPL)
美联集团(01200)：
智通财经APP讯，美联集团(01200)发布公告，有关调任公司副主席及董事总经理黄静怡女士为联席主席，该调任原预期待公司的公司细则相关修订于公司股东大会上以特别决议案通过后生效。 有见不明朗的经济前景及相关市场挑战，黄静怡女士决定... 网页链接
地产K线：
乐居财经10月27日，截至15:44，美联集团(01200.HK)涨5.77%，现报0.55港元。成交额282300.00港元。
据美联集团半年度报告显示，公司前二季度净利润-2.32亿元，同比下降231.82%；营业收入17.15亿元，同比下降50.23%；公司总资产58.75亿元，同比下降15.62%。
地产K线：
乐居财经 王敏12月27日，美联集团(01200)发布盈利警告。
公告显示，根据对本集团截至11月30日止11个月之未经审核综合管理帐目之初步审阅，其录得权益持有人应占综合净亏损约为港币4.8亿元，并根据本集团现有之资料，对比截至12月31日止年度之权益持有人应占综合净溢利约港币1亿元，预期本集团截至12月31日止年度将录得权益持有人应占综合净亏损。
该预期之净亏损主要由于：(1)香港住宅物业买卖成交量大幅下跌约40%，有机会创下自一九九六年以来的二十七年新低。该下跌乃由于香港受新型冠状病毒疫情之相关限制及措施；利息攀升；放缓推售一手盘；疲弱投资意欲；及长时间关闭香港与中国大陆之间的边境等多重不利因素影响所导致；(2)即使我们已尽力争取，业主们只给予有限度的租金宽减；及(3)中国大陆之业务受封城及其他与新型冠状病毒疫情相关之措施，以及买家对预售未完工楼盘失去信心所导致之恶劣市场环境所影响。
此外，美联集团表示，本集团截至12月31日止年度之财务业绩将载列于本公司之年度业绩公告，该公告将于3月底前刊发。
用户1795547425：
来源/多知网（ID：duozhiwang）
作者/冯 玮
图片/ 视觉中国
11月18日起，不少在美联国际教育（以下简称“美联”）上课的学生们陆续收到对接老师发送的信息，信息中提到“美联集团因经营不善全面停止营业，包括立刻说线上课程。”
▌图片来源：维权用户
在网传的另一份内容上显示，“美联英语因经营不善所有门店已停止营业(深圳/广州/佛山/江门/东莞合肥等营运中心)。集团提到不会出任何的书面说明给全国任何员工以及任何学员。我们员工也尝试用各种渠道联系集团负责人，截止发出通知时间仍无回应。”
▌图片来源：维权用户
有业内从业者向多知网分析，美联或将如韦博、华尔街一样，正式退出国内成人英语市场。
多知网拨打美联官网400电话求证，电话无法接通、官方暂无回应。
1993年，英孚进入中国市场，5年后韦博成立于上海，而后两年华尔街进入中国，美联成立……这四家品牌曾在很长时间里代表了国内成人英语培训行业的缩影。
直到10月，韦博国际英语CEO高卫宇发出了《致韦博英语总部及上海各中心员工的一封信》，信息中透露的内容显现着在当时已有历史的成人英语品牌，似乎已到了几近陨落的边缘；8月，＃华尔街英语将宣布破产＃的话题一直停留在微博热搜榜三的位置……
一家又一家老牌成人英语机构的倒闭，让从业者再次看到了行业现状中的严峻与残酷；退费无门的用户们，亦在连续教培机构暴雷的涟漪下，丧失着对教培市场的信任。
美联怎么了？成人英语怎么了？
美联，也曾看起来很美
11月，美联冲击美股。
当时美联主营业务包括成人通用英语培训、青少年英语培训、海外培训服务和在线英语培训。
当时的招股书上显示，美联的营收从的8.02亿元增长至的11.50亿元，在达到14.24亿元；净亏损人民币2715万元，到实现扭亏为盈，净利润为4034万元，并于进一步实现5345万元。
当时有声音认为，美联很有可能成为国内首个上市的线下成人英语品牌。
美联成立于，业务包括成人通用英语培训、青少年英语培训、海外培训服务、在线英语培训。
，创始人赵继爽登上由中央电视台举办的商战真人秀节目《赢在中国-第二季》，站在演播厅的他32岁。
在36强晋级12强的第六场比赛中，赵继爽曾这样介绍自己的公司与创业项目：
“美联国际英语是一种针对中高端人群的自由灵活的英语培训学校，我们的自由灵活主要表现在以下三个方面，第一，我们的教学时间非常灵活；第二，我们的教学场地非常灵活；第三，我们的教学模式非常灵活。”
“我称我们的团队为一群疯狂、自信、能干同时又具有绅士风度的团队。”
赵继爽在当时给出了两个数字。
第一个数字，在团队介绍阶段赵继爽透露美联国际英语自5月成立以来，销售额已突破1800万元，已开校区4家、筹备中学校3家，预计实现11家小区和6400万元的销售额。
第二个数字，在各位选手用一句话向投资人争取投资时，赵继爽向时任IDG全球副总裁的熊晓鸽争取到：“熊总，只要你今天把这1000万投进来，明天就可以分红，最多这1000万两年就可以收回去。”
赵继爽口中的每个数字，无不印证着那个时代下，成人英语市场红极一时的样子。
-的这十年，是美联发展最快也看似最美好的时期。
，美联英语获得达晨创投投资；、，美联英语完成由道格领投的近2.5亿元融资；完成D轮融资，金额超过3.3亿元……
“钱到位了，事儿就办得很快、也能办得很漂亮”，美联一位已经离职的员工向多知网回忆早期时，慨叹当时的美联也曾无限风光。
最开始美联以成人线下小班课业务切入市场，为了延伸成人业务产业链，美联成立了海外留学考试部，开始发力留学赛道。
随后，美联英语以留学作为战略重心不断发力，进行了三次收购与合作。
第一次，7月，美联英语与留学类语言培训机构泰迪教育达成合作，泰迪教育主营业务是ACT等出国留学考试培训，结合泰迪在语言培训上的优势，美联推出了“一站式”留学产品。产品涵盖“实用英语—海外考试—留学咨询—软实力增值—境外服务”等全产品链。
第二次，是在两个月后，美联英语全面收购北京厚德留学，补充美联在“留学咨询”环节的弱项，实现服务打包，以此进一步完善留学业务产品线。
第三次，美联英语又收购出国语言考试培训机构乐闻携尔。据知情人士透露，当时，美联英语的营收规模约为5-6亿元，其中，出国留学考试业务营收为9000万左右。乐闻携尔营收规模为1500万元。
三次收购的过程中也伴随着在线教育的蓬勃兴起。
这一年，美联也做了一个重要的业务转型，推出在线学习平台立刻说，平台包括成人、青少儿、留学板块。在后来的招股书上，美联特别强调了在线业务的持续增长。
彼时的成人在线课程中，立刻说设置了口语、商务英语初级、进阶、零基础、面试英语等课程。定价在1200元-9000元之间，以9000元居多。
青少英语分为1对1、1对2、1对4模式，课程体系分为剑桥国际体系、国际朗文体系、同步加州体系、自然拼读、特色短训体系、外教口语喋喋卡等，价格在1280-8888元不等，其中自然拼读还没有上线产品。留学业务分为雅思、托福、ACTSAT、GREGMAT,价格在1500-45800元不等。
根据招股书显示，-，美联在线业务从4692万元增长到2.12亿元，年复合增长率为65.4%；所占比重从5.9%上升到14.9%，在Q1占比16.5%
截止Q1，立刻说平台上拥有约83万名注册用户，累计超过16万名付费用户， 9.8万入学人数，280万课时。
招股书还提到，在线业务的毛利率从的57.6％下降至的45.8％，主要原因是学生人数的增加导致课时数增加，进而相应提升了在线教职人员的人数导致成本增加。美联越来越倾向于以较低的价格提供某些在线英语培训产品以吸引学生注册。
开始，一些在线成人英语品牌纷纷将重心转向了青少英语。
51Talk、VIPABC先后将少儿业务独立品牌名并作为重点发展业务，abc360甚至将所有在线成人口语的业务砍掉，并把其原来的成人英语流量导给了沪江口语。就连韦博英语，如今增速最快的也是青少英语品牌。
4月，美联也成立了青少年业务。
入局稍晚，但美联英语在青少年的市场布局是迅速的。短短2个月之后，美联就收购了ABC教育集团80%的股权。
从招股书可以看出：-，美联成人英语业务增长较快，从5.7亿元增长到9.04亿元，年复合增长率为16.62%。
成人业务营收占总营收的比重不断下降，从71.4%下降到63.5%在线业务和青少年业务所占比重却在逐步上升；青少年业务底占比4.6%，Q1占比12.5%。
那曾是属于美联和整个成人英语市场的高光时期。
只可惜，时代在变。
成人英语跌入尘埃
某成人英语品牌负责人回忆，十几年前国内整体英语启蒙市场相对空白，许多城市3年级或者初中才开始上英语课，学生在学龄段的英语能力主要面向应试，故而底子薄弱；2001年，伴随中国加入WTO以及相关招商引资的政策扶持，外资企业寻得在国内快速发展的机会同时，也带来了外企职工的英语学习热潮。
一位从业十余年的上海成人英语教师向多知网举例，以她自己过去带过的近千名学员需求来看，其中约有80%以上是基于工作需要。
但时代的变化，比想象中还要快速。
与60、70后不同，80、90、00后三代人群在读书和大学期间已经基本掌握了足够日常使用的英语。
英语普及低龄化再加上这几年外企在国内的发展节奏也有所放缓，一定程度上降低了成人职场语培这部分的需求。
某资深英语从业者对记者分析，线下成人英语赛道的势头在五年前就已出现放缓趋势，多家公司业绩下滑，成人英语赛道其实早已进入低谷期。
蓝象资本公布的《教育行业投资数据盘点》中也曾提到，至成人外语的投资额已从10.5亿元直线下降至3亿元。
，培生宣布以3亿美元的价格将华尔街英语出售给霸菱亚洲及中信资本。
美联拟在纽交所上市的招股书上也提到，-美联成人英语业务增长较快，从5.7亿元增长到9.04亿元，年复合增长率为16.62%；但同时，成人业务营收占总营收的比重不断下降，从71.4%下降到63.5%。
……
艾瑞咨询在8月发布了《中国成人英语市场研究报告》，据该《报告》统计测算，成人英语市场规模在953亿元左右，同比增速10.5%。
由于新冠肺炎疫情对应试类英语培训及线下实用英语培训都造成一定冲击，预计市场规模将缩水37.6%左右降至595亿元。
成人英语市场发展放缓，除了职场需求降低、疫情带来的外部环境变化外，也暴露出其内部产品的问题：
首先，同质化严重，内容壁垒难搭建。
在教研水平上，成人英语内容普遍围绕商务、旅游、谈判等等不同领域。对比少儿英语、K12学科辅导这种有标准的课标和考核标准的培训，成人没有绝对的标准出口，导致内容端无法形成绝对壁垒。
在学习目的上，成人大多是以短期内提升某一方面的技能为主，用户生命周期较短，存在获客难、续费更难的状况。
在消费习惯上，成人英语消费者和使用者一体，因此对于决策的反应十分迅速，一旦成人决定不再学习，就会立马停止续费。
其次，客单价过高，易陷“经济纠纷”。
据美联英语招股书，-期间，美联成人业务板块学生平均客单价分别为23780元、25779元、26615元，同比增长分别为8.41%及3.24%；学生人数分别为34568人、49784人、56060人，同比增长分别为44%及12.6%。
在淘宝教育发布的教育行业双11战报中，韦博旗舰店曾入围教育行业TOP3商家，单日成交额超千万元。
在成人英语动辄几万元的学费压力下，许多学员选择了贷款学习——这也是此次韦博“暴雷”后，对学员带来的最直接经济损害。
“但成人英语下滑核心因素是'大势'的问题。现在整体行业就业形势没有那么好，在语言上的投资回报上，价格太贵了，成人选择意愿也在下降。”
该从业者表示，在线教育的崛起和轻量工具的火爆，也让传统成人英语参与者愈发窘困。
轻产品的“强势争夺”
，在线教育蓬勃兴起。
许多传统教育领域的形式都在发生变化，成人英语学习产品也希望以更高效、便捷的逻辑去摆脱线下场景对时间空间的限制。
前有TutorABC主打高端欧美外教，后有51Talk用一杯咖啡钱主打性价比的突围……线上英语的强势突围，曾为线下成人市场带来了一定的恐慌。
几家在线下占尽风头的公司，也不得不到线上去被动应战。
被动的另一面，往往是准备不足。
在前端获客上，线下传统英语机构扩大线上投放力度的时期，刚好也是近几年线上获客成本被拱高的节点，获客成本高昂，但获客数据被传并不尽人意。
在课程搭建上，不少成人英语机构在线上依然与此前线下内容的设计逻辑保持一致，难以形成独特风格。
但是，与线上相比成人英语培训更需要线下的学员的社交需要和情感交流，很多线下成人英语机构会设立“inferior light club”一类的社交俱乐部，以满足用户对工作、兴趣、甚至是恋爱交往等特定真实线下场景的学习需求。
移动端在当时已经出现了大量成人英语社交的应用。
但是基于社交需求，很多人还是会倾向于线下一对多小班课这种模式。这也是虽然线上成人英语市场虽然迅速兴起，却没有真正替代线下的原因。
但好运不会一直都在，时代机遇也不会永远向线下倾斜。
“线下成人英语真正被线上冲击到，其实是薄荷、流利说这样更轻的工具产品的出现。”某从业者表示。
以成立于的流利说为例，其创立之初是希望通过AI的方式打破教育的困境——教师质量、个性化和成本。
在定价方面，根据流利说的定价模型，懂你英语除了30天/99元、180天/499元、12个月/998元的标准课程外，还有2880-59880元的高级课程。标准课程占主要的营收。
流利说整体费用不高，而且还设置了返学费政策，即购买某一档次的课，如果能按规定时间通过水平测试，就可以获得学费返还。
在教师方面，流利说以AI技术去老师化，这种新型模式必然有不一样成本结构。根据财报，其成本主要包括：IT服务成本，内容相关成本以及教师服务费。
高性价比、碎片化学习、更丰富和轻松的产品体验感——流利说等产品的介入，在当时一度让成人英语赛道从存量市场延展为增量市场。
具有英语学习功能的工具型产品也在近五年的时间快速崛起。
，推出第一代词典笔的网易有道，首次将自身已拥有几亿用户的有道APP装进了扫描笔类的产品里。
面向不同人群的不同需求，参与者们也在近两年试图通过更精细化的产品进行需求对接。
例如，围绕K12阶段用户群体，网易有道先是在儿童节前夕推出面向3-12岁用户的K3词典笔，K3一面扩展了词典笔的屏幕大小，一面也试图增强笔类产品的交互性。
科大讯飞在今年推出了二代翻译笔P20、P20 Plus两款产品，并提出“适龄同步学”的概念。
▌图片来源：科大讯飞
具体看“适龄同步学”的概念，是指基于科大讯飞的AI底层技术，让讯飞AI翻译笔=英语同步学习笔+语文辅助学习笔+专业词典笔+学生翻译机，以此围绕K12阶段满足各个学龄青少年的不同学习需求。
作业帮在今年推出全科学习笔，通过双头的设计试图满足不同学科的学习需求。简单来说，全科学习笔不仅具备查词功能，还包含语数英等科目的辅助学习和考点解析，内容覆盖了小学、初中、高中全学段。
面向成人用户和专业度需求更高的用户，有道今年推出了搭载自研OS的词典笔X5，用户可根据个人需要自主下载学习应用，系统也会根据用户的学龄段智能推荐。
搭载独立的OS系统，意味着想要学习语言的用户可以在词典笔上下载任何语言学习软件，自主学习。X5推出后不久，有道又在今年推出面向高阶学习者设计的有道词典笔P5。
词典笔、听力宝、单词卡……这些面向语言学习的工具类产品，也正在成为语音学习者的“心头好”。
在线课程、工具产品，它们虽然并不足以真实撼动成人英语市场的需求，却也让一直传统的线下成人课程，感受到了真实的压力。
更何况身处其中的美联，还有自己的问题迟迟没有解决。
美联怎么了？
独立上市失败后，美联退而求其次，借壳上市却也导致估值直接被打八折。
直到3月，美联所属的美联国际教育科技集团完成与EdtechX公司的合并交易，正式以新实体Meten EdtechX登录纳斯达克。
上市的第二个交易日，美联英语股价暴跌38%。
上市的首份业绩报告中显示，财年Q4美联英语实现营收3.529亿元、同比减少1.9%；净亏损高达1.655亿元，同比减少1853%。经调整后净亏损的让外界“惊掉了下巴”：Q4实现经调整后净亏损6230万元，同比减少7607%。
到，美联的净亏损分别为2.25亿、4.13亿和3.86亿——连续亏损、闭店，学生也越来越少了。
美联的入学人数为64067，同比减少8.9%；美联在底前关闭了84个线下学习中心。截至末，共有34个学习中心在运营，其中自营学习中心数量减少69.5%至32所，特许学习中心数量减少84.6%至2所，退课率为16.4%。
以上种种，逼迫着美联不得不尝试跳出教育的圈子，找到新的机会。
美联一直在转型。
转型的方向还不止一个。
素质教育、医美机构、VR产品，元宇宙、加密货币挖矿……在美联上市后的财报中，曾将它们先后放置到对未来业务的探索之中。
据外媒报道，今年1月11日，美联国际教育宣布开始在美国宾夕法尼亚州进行加密货币挖矿业务的初步试运营；截至今年6月，美联已投入运行1482台矿机，开采了30.6个比特币，同时美联曾向外界透露，希望在未来一到两年内通过部署其转型战略，发展成为一家元宇宙技术公司。
结果外界没有等来美联在比特币和元宇宙的好消息。
只收到了一张又一张通知停止教学的聊天截图。
韦博与华尔街被接连爆出负面消息时，美联内部也曾觉得时代的天平或许再一次向他们倾斜。
“最大的竞争对手倒了，我们满心想的就是可以瓜分市场份额，但是实际上来看其实份额已经在缩水了。外企从业者减少、当代人的英语基础能力提升等等，都让市场和之前相比是不能同日而语的。”
美联某离职员工表示，于外，成人英语市场环境不再；于内，美联继没有找到适合自己的改革和差异化路线，也没有真正解决成人英语市场普遍的的沉疴旧疾。
“美联最终只能与其他品牌一样，慢慢离开”，该从业者表示。
多位业内人士向记者分析指出，虽然暂时没有看到有成人英语品牌在当下能够找到“逆流而上”的方法，但面向下沉市场和小语种用户提供服务、以AI技术降低课程成本和课程单价、结合工具型产品提供自适应学习等，都有机会在接下来创造新的价值。
“万变不离其宗，回归价值与服务，才是最重要的。”
“可惜太多成人英语品牌都陷在大课时包的现金流里，让自己飘起来了、回不到地面了，离学生们越来越远了。”一位尚在讨薪路上的美联员工最后说道。
美联英语的官方微博停在了5月29日，最后留下的“美天一词”，是Change。
↓↓↓关注视频号↓↓↓
END
作者：冯 玮
来源：多知网（ID：duozhiwang）
版权说明：版权归原作者及其原创平台所有。文章为作者独立观点，不代表本平台立场。如有侵权请及时与我们取得联系。
不明真相的散户：
制造业、服务业和零售业
伯克希尔的这类业务可以说是包罗万象。不过首先让我们看一下这部分业务整体的资产负债表和利润表。
*为剔除美联集团的租赁业务，对的利润已经作了重新调整，这些业务的利润现已包含在金融和金融产品部分。
我们按美国公认会计准则编制的收益和费用数据在第38页。作为对照，上表中的营业费用数字并非按美国公认会计准则核算，其中剔除了一些购买法会计调整项目（主要是一些无形资产的摊销）。我们以此方式列示这些数据是因为我和查理认为这些调整后的数字比美国公认会计准则更准确地反映了上表中各类业务整体的真实经济费用和利润。
我不打算解释所有的调整数据——有些是细微并且晦涩的——但是认真的投资者必须要理解不同无形资产之间的巨大差异：有的长期看来会大幅减值，而有的从不减值。比如软件的摊销费用就是真实成本。而像客户关系这类无形资产按购买法必须作摊销处理，但是很明显不是真实的费用。美国公认会计准则并不区分这两种费用。也就是在计算利润时这两种无形资产都以摊销方式认列费用——尽管从投资者角度看他们差异巨大。
在第38页按美国公认会计准则核算的数据中，这类公司的11亿美元摊销被作为费用扣减。我们认为其中大概有20%可算作“真实”费用，其余则不算。因为我们做了很多收购，导致以往伯克希尔所没有的这种“不真实”的费用变得相当之大。随着我们收购更多公司，这种不真实的摊销费用会变得更大。
在第55页按美国公认会计准则编制的报表中列示了我们无形资产的目前状况。我们目前有68亿美元无形资产有待摊销，其中41亿美元将在未来五年内摊销完毕。当然，最终所有这类“资产”将被全部核销。届时，即便实际利润平平，报表利润还是会增长。（这是我给我接班人的礼物。）
我建议你们最好忽略按美国公认会计准则计算的其中部分摊销费用。但这么做会让我有点顾虑，因为我知道现在经理人普遍会告诉其股东对一些完全真实的费用也要忽略。其中最极端的例子就是“与股票挂钩的薪酬”费用。这个费用名称说得很清楚：是一种“薪酬”。如果薪酬不是营业费用，那是什么？而且，如果计算利润时不考虑真实的经常性费用，那么这些费用要怎么处理？
在这种玩财务数字的游戏中，华尔街分析师也跟着那些公司管理层有样学样，他们正是靠管理层利用这种忽略薪酬费用的财报“利润”数字来养活的人。或许这些令人讨厌的分析师们水平仅限于此。或许他们害怕与公司管理层闹僵合作关系。又或许他们本就是玩世不恭的人，既然其他人都这么做，他们又何必与你们对着干呢。不管他们的理由是什么，这些分析师们传播会欺骗投资者的误导性数字就是犯罪。
折旧费用则是一个更为复杂的会计话题，但它几乎都是真实的成本。毫无疑问，伯克希尔也有折旧费用。我是希望在我们花费的资本开支低于我们的折旧费用的同时还能保持我们的业务竞争优势，不过51年来我一直没想出应对之道。实际上，我们的铁路公司记录的折旧费用远低于仅为保持铁路正常运行所需的资本支出，这种偏差导致按美国公认会计准则计算的利润数据比实际的经济利润更高。（所有铁路公司都有这种高报账面利润的现象。）如果首席执行官或投资银行家向你鼓吹用EBITDA这种折旧前利润数字作为估值指南，那么你要留意他们这么说的时候鼻子是否变长。
当然，我们公布的利润报表还是按照美国公认会计准则编制的。不过，实际情况是你们应该记住把我们报告的大部分摊销费用加回去。你们还要减去BNSF少计算的一些折旧费用。
************
让我们回到我们的制造业、服务业和零售业务，这些业务所售产品从棒棒糖到喷气式飞机花样繁多。其中部分公司的盈利能力是惊人的，若按无杠杆有形净资产收益率来衡量则能达到税后25%至100%多。其他公司则可以实现12%至20%的良好收益率。
不过，个别公司的收益率特别低，这是我在资本配置工作中犯下一些严重错误所导致的结果。就大部分错误而言，我错误地估计了公司或其所在行业的经济前景，我们现在正在为我的误判付出代价。还有，我错误估计了我们在职或我后来任命的经理人的忠诚度和才能。我还会犯更多错误；你们可以见证。如果我们运气足够好的话，那么这些错误多数都发生在我们体量较小的公司内。
如果把这组公司看作一个整体，那么可说这组公司的业务非常优秀。在他们所拥有的有形净资产平均达256亿美元，在公司持有大量现金且财务杠杆极低的情况下竟取得了18.4%的税后有形净资产收益率。
当然，如果出价过高，即使一个经济特征出色的公司也可能成为一笔糟糕的投资。我们已经为我们的大多数公司支付了大幅超出其有形资产净额的溢价，这些成本在财报中表现为大额的商誉和其他无形资产这一数据。不过总体来说，我们收获了与该类公司的投入资本金相称的回报。随着金霸王和精密铸件公司的加入，预计这类公司的整体利润能大幅增长。
************
这个业务部门的公司太多，我们不能一一道来。而且，他们——现有的和潜在的——竞争对手都能看到这份报告。如果他们知道我们披露的数据可能对我们的个别公司造成不利。所以，对伯克希尔估值影响不大的业务，我们仅按要求披露信息。不过，你们可在88至91页找到我们很多业务的更详细信息。
我们的三家租赁业务公司分别CORT（家具）、XTRA（半拖挂车）和美联集团（主营业务包括油罐车，不过也有货车、联运式罐式集装箱和起重车）。这三家公司都是行业领头羊，在美国经济走强之际利润都取得了大幅增长。在这三家公司，每一家对新设备的投资都比我们的很多竞争对手高，这种投资是值得的。发挥自身长处是伯克希尔保持持久优势的原因之一。
凯文·克莱顿掌管的美国第二大房屋建造商克莱顿地产公司再次取得了行业领先的业绩。去年，该公司卖出了34,397幢房屋，占美国人购买的预制房屋的45%左右。而在我们收购克莱顿地产时，该公司在业内排名第三且市场份额只有14%。
预制房屋让美国低收入人群实现了买房梦：我们这行大约70%的新房价格在15万美元或以下。大约46%的克莱顿住宅是通过我们自营的331家门店售出的。其余销售额大部分则是靠1,395家独立零售商实现的。
克莱顿地产盈利的关键是其拥有的128亿美元按揭贷款组合。预制房屋全部抵押贷款大约有35%是我们出资的。我们抵押贷款组合大约有37%来自于我们的零售业务，其余则主要来自于独立的零售商，部分零售商销售我们的房屋，而其他零售商则仅销售我们竞争对手的房屋。
克莱顿地产以外的房屋放款人少之又少。有了伯克希尔的支持，克莱顿地产能在至金融危机期间稳定地向买房者提供按揭贷款融资。实际上，在那段期间，克莱顿地产确实也用其宝贵的资本向那些没有销售克莱顿地产的经销商提供财务支持。那段时间我们为高盛集团和通用电气公司注资的行为被媒体曝光；而伯克希尔默默地向克莱顿地产的注资不仅让成千上万的美国家庭拥有了自己的房子，同时也让许多非克莱顿地产的经销商度过难关。
我们的房屋零售店一直用简单醒目的文字提醒买房者还有其他融资渠道——大部分是当地银行——而且我们总是确保我们的客户知道并且理解这一信息。（那份表格原始文件的副本在本报告的第119页。）
按揭贷款的操作层面对于借款人和整个社会都相当重要。毫无疑问，导致金融危机进而引发大衰退的一个主因就是随意发放住房贷款。在危机发生的前几年，毁灭性的且通常是糟糕透顶的大量贷款是这么产生的：（1）比方说加尼福利亚州一家金融机构放了许多贷款（2）然后这家机构迅速把这些贷款卖给一家比方说在纽约的投资银行或商业银行，然后这家银行把许多抵押贷款打包起来作为众多眼花缭乱的抵押贷款支持证券的担保品抵押出去（3）随后这些证券被出售给世界各地不知情的金融机构。
似乎上述恶行还不足以引发可怕的混乱，一些想法大胆的投资银行家有时还在此基础上炮制出分割后的第二层金融产品，这些产品的价值则与首发上市的垃圾证券挂钩。（如果华尔街说发明了什么“新产品”，要务必小心！）在这种情况出现时，我认为这种要求投资者读几万页麻木无聊的散文来评估某一有价证券价值的做法是让问题雪上加霜的行为。
这些金融产品的始作俑者和包装分销机构寡廉鲜耻唯利是图。许多借款买房的人也加入这场盛宴，公然地在房贷申请书上作假，而发放贷款的机构也睁一只眼闭一只眼。很自然地，谁胆子最大谁就利润最高。温文尔雅的华尔街销售员靠向顾客推销他们不理解的产品就能年入百万高薪（大型评级机构是否能够评估结构更复杂的金融产品也是存疑的。不过他们却把评级给做出来了。）
巴尼·弗兰克可能是金融危机期间最懂金融的国会议员，最近他在评价《多德-弗兰克法案》时说，“我发现该法案在执行过程中有一个巨大缺点，那就是监管机构没有对所有的住房抵押贷款都提出风险自留规定。”今天，一些立法委员和评论家还在建议把放款人承担1%至5%的自留风险作为与最终贷款人或抵押贷款担保人的利益保持一致的方法。
在克莱顿地产，我们以前以及现在风险自留的比例都是100%。只要我们发放一笔抵押贷款，我们就会留在自己手里（除少数符合政府担保要求的贷款外）。如果我们放贷不慎，那么我们自己承担代价——其代价之高很可能超过我们最初出售房屋时兑现的利润。去年，我们不得不处置8,444宗预制房屋抵押贷款的断供，让我们付出了1.57亿美元的成本。
我们在发放的单笔贷款平均为59,942美元，相比传统房地产抵押贷款放款人的放款均值要低得多，但是这对于许多低收入借款人来说意义非凡。我们的住房买家平均每月只需支付552美元的还贷本息即可住上体面的房屋——可以看看我们在年度股东大会展示的样板房。
当然了，有些借款人可能会失业，离婚或去世。也可能有些人信用卡还款逾期或遭遇个人财务困境。若遇到这种情况我们确实会遭受损失，而我们的借款人则会失去他们的首付款（尽管他的月供在其入住期间可能已经大幅低于可比住处的租金率）。不管怎样，尽管我们的借款人FICO得分和收入较低，但是在大衰退期间他们的还贷记录还是比那些以收入数倍于我们借款人的群体为主的很多抵押贷款的还款记录要好得多。
我们的借款人对自有房屋的强烈愿望是我们的抵押贷款表现很好的一个原因。同样重要的是，我们的抵押贷款组合中有相当多是浮动利率债务或者短期固定利率债务。因此，近年来极低的短期利率环境让我们的利息成本与我们的固定利率抵押贷款组合实现的收益之间的利差不断扩大。（有时，只要我们买入长期债券和并且以短期融资的方式来构建持仓就能享有类似的收益率。）
一般情况下，像我们在克莱顿地产长期执行的发放长期固定利率贷款并借入短期资金的业务风险较高。过去几年来，以此模式运营的几家重要金融机构已经倒闭。不过，在伯克希尔，我们一贯保持能够赚到短期利息的至少200亿美元现金等价物为我们提供了固有的补偿条件。不仅如此，我们的短期投资规模介于400亿至600亿美元之间。假如我们的600亿美元投资于利率0.25%或更低的有价证券，一旦短期利率快速上涨，那么我们就能赚到比为克莱顿地产130亿美元抵押贷款组合注资所付出的较高融资成本还要高得多的收益。用银行业的话来说就是伯克希尔具备——而且将一贯具备——极高的资产敏感性，并将因持续上涨的利率而受益。
现在我来谈谈一个让我特别引以为傲的业务，这一直与监管有关系。当年的大衰退招致抵押贷款放款人、服务商、资产证券化机构受到极为严苛的监管，还承受了数十亿美元的罚款和赔偿。
这些监管显然也波及到了克莱顿地产，其抵押贷款发放活动遭遇持续不断的评审和检查，具体检查项目包括贷款支付、服务、资料收集、宣传推广、合规性、内控等环节。至于联邦政府层面，我们还要接受联邦贸易委员会、住房和城市发展部、消费者金融保护局等政府部门的监管。还有几十个州政府也对我们实施监管。实际上，在过去两年里，各级各类联邦和州（多达25个州）政府的机构以65种五花八门的理由频繁检查并评审克莱顿及其抵押贷款业务。结果怎么样？这段时期我们的全部罚款金额只有3.82万美元，退还给顾客的资金只有704,678美元。此外，尽管去年我们不得不提前终止我们2.64%的预制房屋抵押贷款，但是我们借款人为了实现房屋最终清偿债务，在年终还是有95.4%能顺利偿还当期月供。
************
美联集团在去年9月30日收购通用电气的25,085台车皮后，其整体车队的规模实现大幅增长，已达133,220节车皮。如果我们的车队连成一列火车，那么火车头可以停在奥马哈，而守车可以停到缅因州的波特兰。
截至年底，我们97%的轨道车已租出，其中每年续租的车辆比例为15%至17%。尽管这些铁路油罐车听上去像是满载原油的货轮，但实际上只有7%用于装运原油；化工产品和精炼石油产品是我们主要的运输货物。当列车从你面前驶过时，留意我们的车皮有UTLX或者PROCOR标志。当你看到那个标志时，要自信满满；那车皮有一部分是你的。
下表是本部分公司的利润数据：
下表是年底我们持有的市值最大的15只普通股投资。我们把卡夫亨氏公司排除在外，因为我们有部分控制权，对它的投资使用“权益”法入账。
截至12月31日
*这是我们的实际购买价格，也是我们的税基；因美国公认会计准则要求作调涨或调减处理，故与其所说的“成本”概念有所不同。
**不包括伯克希尔众多子公司养老金持有的股票。
***根据销售合约持有该金额。
伯克希尔还有一个未在上表列出的重大股票期权：我们可以在9月之前随时以50亿美元成本买入7亿股美国银行的股票。截至去年底，这些股票的总市值达118亿美元。我们很可能在我们的期权快要到期之前买入这些股票，如果我们打算买入，我们可以使用我们的50亿美元美国银行优先股作为买入的资金。同时，你们要明白美国银行实际上相当于是我们的第四大股票投资——而且是我们相当看重的一个。
这部分内容，请阅读 网页链接
我们与所有上市公司一样都会按照美国证券与交易委员会的规定在每年的10-K报告中披露“风险因素”。但是，我不记得有那一份具体的10-K报告的风险披露对我评估公司有所帮助。这并不是因为识别出来的风险不是真的。反而真正重要的风险通常是人所共知的。除此之外，10-K报告的风险披露很少评估这些风险：1）真正具有威胁性的事件发生的概率；2）如果确实发生，其成本有多高；3）发生潜在损失的时机有哪些。只有在50年后才出现的问题可能会成为社会问题，但这并不是现在的投资者需要考虑的财务问题。
伯克希尔涉足的行业领域比我知道的任何其他公司都要多。我们寻找的每一个投资机会本身都有很多问题和潜在风险。把这些列出来容易但是却很难评估：我和查理与我们的很多首席执行官们对这些风险的可能性、发生时机及其代价（或收益）的评估经常有很大的区别。
我可以举一些例子。从一个最显而易见的威胁开始吧：BNSF与其他铁路公司一样，未来十年的煤炭业务量肯定会大幅下滑。在未来某个时刻——虽然在我看来不会太远——无人自驾汽车有可能让GEICO的保费萎缩。当然这些行业发展也会损害我们的汽车经销业务。印刷报纸的发行量也将继续下滑，这是我们收购它们的时候就清楚的事情。目前，可再生能源对我们的电力公司帮助很大，但是如果蓄电能力有实质改进，那么这种情况也会受到改变。在线零售已对我们零售业务的商业模式和我们消费者品牌的地位产生了威胁。这些潜在威胁只是我们面临的不利因素的小部分——但是即便那些对商业新闻最漠不关心的人也早已知道他们。
不过，这些问题没有一个能对伯克希尔的长期向好造成严重影响。当我们在1965年接管公司时，当时面对的很多风险用一句话就可以概括：“我们的所有资本都投入其中的北方纺织业务注定会长期亏损，最终将会倒闭。”不过，这种发展趋势并未让公司倒闭。我们只是顺势而为。而且我们将继续这么做。
伯克希尔的经理人每天都在思考如何能更好地应对这个持续变化的世界。我和查理密切关注着哪些地方我们应该持续地投入资金。就这方面而言，我们比那些只涉足一个行业的公司有很大的优势，毕竟那些公司的可选余地要少很多。我坚信伯克希尔拥有能够克服上述种种困难不断前进所需要的资金、人才和文化——不仅如此——而且其盈利能力还能得到进一步加强。
不过，伯克希尔眼下而且长期面对一个明确的危险，我和查理对此也感到束手无策。这也是我们美国国民所面临的主要威胁：即一次“成功的”（按入侵者定义的）网络、生物、核武或化学武器的攻击风险。这是伯克希尔与所有美国公司共同面临的风险。
就任一具体年份而言，这种大规模破坏性攻击发生的概率都非常小。自我投递那份头条报道美国投放第一枚原子弹的华盛顿邮报已经过去70多年。后来，我们也经历过几次几乎走火但最终得以避免的灾难性破坏风险。对于这个结果，我们需要感谢我们的政府——还要感谢好运！
无论如何，短期内的无论多么小的概率事件长远来看就几乎必然发生。（如果某年某一事件的发生概率为1/30，那么在100年内该事件至少发生一次的概率大约是96.6%。）更坏的消息是总有个人或组织、甚至可能是某个国家想要对我国制造巨大的损害。在我的人生经历中，这些人所用的手段已经无所不用其极。可见，“创新”也有其破坏性的一面。
美国公司和他们的投资者都无法摆脱这种风险。如果这种事件在美国发生且造成大规模灾难，那么所有的股票价值几乎肯定都会遭受暴跌。
没有人知道“后天”会是什么样子。不过，在我看来爱因斯坦在1949年发表的评价仍然有道理：“我不知道第三次世界大战会用什么样的武器，但是第四次世界大战时人们打仗用的将是木棒和石头！”
************
我之所以会写这篇文章是因为在今年的年度股东大会上有一份关于气候变化的代理人提案。其提案发起人希望我们提交一份报告，阐述这种变化对我们的保险业务可能造成什么样的危险，并解释我们对这些威胁有何应对之策。
我认为气候变化会给地球造成严重影响的判断还是非常可能的。我之所以说“非常可能”而不说“肯定”是因为我没有科学方面的判断力，而且我还清晰记得大多数“专家”对千年虫问题（Y2K，计算机使用两位数表示年份在跨越2000年的时候可能产生的错误风险，因足够重视，实际影响并不严重。——译者注）的可怕预测。不过，如果巨大灾难看起来确有可能发生，而且如果迅速采取行动甚至有点机会来消除危险，那么要求我或者任何人给出世界即将遭受重创的绝对可信证据都是愚蠢的。
这个问题与帕斯卡打赌上帝是否存在有类似之处。帕斯卡曾经坚称即便上帝真实存在的可能性很低，在假定上帝存在的条件下做事也是有意义的，因为这么做的回报可能是无限的，而缺乏信仰可能会带来永远的痛苦。类似的，哪怕这个星球面临一场足堪巨大灾难的可能性只有1%，拖延不动就意味着失去挽回余地，那么现在无所作为就是愚蠢至极。这可以称之为诺亚方舟法则：如果方舟对于生存是必不可少的，那么无论现在天气多好都应当立即着手建造方舟。
不难理解代理人提案的发起人相信气候变化会给伯克希尔带来特别重大的威胁，因为我们是一家大型保险公司，承保各种各样的风险。发起人可能是担心天气变化导致财产损失飙升。实际上，如果我们以固定价格承保十年或二十年的保单，这种担心是有必要的。不过，保单是按具体承保风险每年签约，而且每年还根据风险敞口的变动来调整保费价格。损失风险的上升会及时反映为保费价格的上涨
回想1951年，我刚开始对GEICO着迷。该公司当年的每单平均赔偿金为30美元。想象一下，如果我那时候能预测到的每单平均赔偿金达1,000美元左右你会作何反应？赔偿金涨暴涨这么高不会让公司破产吗？实际并没有。
多年来，通胀导致了交通事故中汽车和人身赔偿的成本激增。但是保费的增长也很快赶上了这些成本的增加。因此，与设想不同，赔款成本的一路提高反而提升了保险公司的价值。如果赔款成本保持不变，那么伯克希尔现在旗下的汽车保险公司保费收入只有每年6亿美元而非如今的230亿美元。
截至目前，气候变化并未导致保险业务承保的飓风或其他气候事件变得更加频繁或成本升高。因此，近几年美国的巨灾险保险费率已呈稳步下滑态势，这也是我们逐步放弃该业务的原因。如果超级灾害的保险成本变高且更加频繁发生，那么很可能——尽管可能性不大——让伯克希尔的保险业务进一步做大且也更有利可图。
作为一位公民，气候变化让你辗转反侧也在情理之中。如果你住在低洼地区，那么你可能会考虑搬家。不过，如果你只以一名大型保险公司股东的身份来考虑这个问题，那么气候变化不应该是你操心的事情。
我和查理终于决定赶上21世纪的潮流。今年的年度股东大会将会全程全球直播。如果想看我们的大会直播，可以直接在4月30日星期六中央区夏令时上午9:00访问这一网址网页链接。开始前半小时，雅虎网络直播会播放对经理人、董事和一些股东的采访。然后，在9:30我和查理开始回答你们的问题。
这一新的安排主要有两个目的。首先，这可以分流或适当减少现场的参会人员。去年，创纪录的4万多人已经超出会场的接待能力。不仅世联中心的主会场人满为患，毗邻的奥马哈希尔顿酒店两个大型的会议室也很快挤满了人。不算爱彼迎预订量的猛增，当时所有的大酒店都被抢订一空。对于预算有限的访客爱彼迎确实是很不错的考虑。
我们常识网络直播的第二个原因更为主要。查理今年92岁，我也85岁了。如果我们与你们合伙做的是小生意，举办这场活动也要花钱，估计你们也想偶尔跑来检查看看我们有没有不务正业花天酒地。相反，作为公司的股东们则不必跑来奥马哈监督我们的所作所为。（请你们评论的时候嘴下留情：要承认一个事实即我们在表现最好的时期也没有给你们留下深刻的印象。）
观众也可以借机观察我们得以长寿的饮食。会议期间，我和查理都会喝上不少可乐、喜记软糖和喜记花生糖，足以赶上一个全国橄榄球大联盟前锋一周的卡路里摄入量了。很久以前我们就发现了一个基本事实：要是你真的饿了没什么比吃胡罗卜和西兰花更不容易饿——还会一直这么保持下去。
准备现场参加会议的股东们应该在当天早上7:00世联中心开门的时候就来，逛逛买点东西。今年的活动还是由卡丽·索娃负责筹备的。上个月底她刚刚生下第二个孩子，但是这事并没有耽搁她。卡丽镇定、机智又擅长于挖掘合作团队的潜力。来自全国上百号伯克希尔员工以及我们办公室的所有工作人员也都为她提供了积极的帮助，他们将共同为我们的股东带来一个有趣而充实的周末。
去年我们延长了世联中心好几个小时的购物时间。因此，销售额也大幅增长，今年我们还将延续这一新的时间安排。今年的4月29日星期五，你们可以从中午一直逛到下午5:00，在星期六展览和店铺将从早晨7:00营业到下午4:30。
在星期六早晨，我们将举办第五届国际扔报纸挑战赛。我们的目标仍然是距离投掷线35英尺远的克莱顿样板房门廊。在我年少的时候——一段短暂的辛苦劳动时光——投过大约50万份报纸。所以我认为我很有经验。来挑战我吧！碾压我吧！打败我吧！谁扔得比我更靠近门廊，我都会给他买一份Dilly雪糕。报纸有36到42页厚，你必须自己把它折叠好（不准用橡皮筋）。
比赛将在早晨7:15开始，参赛者将参加初赛。选出8位最准确的投手——包含4位在年龄12岁或以下和4位年龄稍大的人组成——将在7:45与我对决。每位年轻的挑战者都能收到一份礼物。而年龄稍大的人必须战胜我才有礼物。
你们别忘了看看克莱顿地产样板房本身。其售价只有7.8万美元，可以完全安装到你指定的地点。在过去几年，我们在股东大会上卖出了很多房子。凯文·克莱顿手上随时都备有订单。
在早上8:30，将播放新的伯克希尔短片。一小时后进入问答环节（世联中心的小摊可以提供午餐），问答环节将持续到下午3:30。在短暂休息后，我和查理将会在3:45分召开年度会议。这一业务讨论环节通常只要半小时左右，不想错过最后一分钟购物的人可以直接跳过。
供你们购物的场地是一个毗邻会场的19.43万平方英尺的大厅，展售伯克希尔旗下数十家子公司的产品。别忘记向那些为自己产品站台的伯克希尔经理人打个招呼。另外别忘了看看致谢我们所有子公司的了不起的BNSF铁路网络模型。你的孩子们会（你也会）为它着迷。
今年我们还有一个非常特别的新展览：一台世界最大发动机的等比例模型，其中有精密铸件公司为之制造的很多关键部件。真实的发动机有2万磅重，直径达10英尺，长度为22英尺。会场展示的这个从中间切开的模型可以让你们更容易看清为你们的飞行提供动力的精密铸件公司的很多部件。
我们旗下的跑鞋公司布鲁克斯体育将再次为股东大会推出一款专门的纪念版跑鞋。买一双，第二天就可以穿上参加我们的第四届“伯克希尔5公里”长跑活动，时间是周日早上8点，从世联中心开始起跑。具体细节可见股东大会投票资料附带的来宾手册。参加长跑的人将会发现自己身边跑步人群中有很多是伯克希尔的经理人、董事和员工。（不过，我和查理将会睡个懒觉；都怪他们给的软糖和花生糖。）参加5公里跑的人每年越来越多。你们务必帮我再创记录。
GEICO公司将在会场设立摊位派驻全美最顶尖的保险顾问。建议驻足咨询报价。在大多数情况下，GEICO都能为你们提供一个相当优惠的股东折扣（一般是8%）。在我们开展业务的全美51个州中有44个州都可以适用这个特别优惠。（补充一点：如果你已经符合其他类别特定群组的优惠政策，那么就不能再额外享受这个股东优惠了。）请你们股东把自己现在的详细保险资料带来，看看我们的保险价格。我们能为很多人省不少钱。用省下的钱买我们的东西岂不更好。
务必光顾书虫摊位。它将展示大约35种图书和DVD，其中有些新品。安迪·基尔帕特里克将推介（也很乐意签名）他的一本全面介绍伯克希尔的最新图书。该书有1,304页，重达9.8磅。（我对于这本书的看法：“没有缺陷”）同时推荐看看彼得·贝韦林的新书。彼得是一位长期跟踪伯克希尔的敏锐观察家。
我们也将推出一份新版20页的伯克希尔50周年纪念画册，在去年的年度大会展览上卖出了12,000本。之后，卡丽和我发现了一些新的常吸引人的资料，例如格罗弗·克利夫兰寄给爱德华·巴特勒的一些私人信件，爱德华·巴特勒是他的朋友也是后来布法罗晚报的发行人。与原文一样未作任何改动和删减，价格仍是20美元。我和查理将联合签名100本，并把他们随机放入待售的5,000本展览图书中。
我的朋友菲利普·贝斯的著作《Limping on Water》，这是一部介绍他自己在大都会广播公司任职期间的编年体自传图书，其中有不少与该公司领导汤姆·墨菲和丹·伯克有关的故事。无论是已经取得的成就还是取得成就的过程，这两位都是我和查理见过的顶尖管理者。你的人生能取得多大成就很大程度上取决于你敬佩什么人以及你心中的榜样人物。你只要选汤姆·墨菲作榜样就不需要再选其他人。
最后，杰里米·米勒所著的《巴菲特的基本法则》也将在这次年会展览上首发。米勒先生对巴菲特合伙有限公司的发展作了出色的研究和调查，并详细解释了最初的巴菲特合伙有限公司是如何发展成今天的伯克希尔公司文化的。如果你热爱投资理论和实践，你会喜欢这本书的。
后面附有股东大会开会投票的相关资料，向你们解释如何领取股东大会入场和其他活动必须的身份证明。航空公司在伯克希尔股东大会期间通常会涨价。如果你们远道而来，可以选择先飞到堪萨斯而不是直飞奥马哈。然后开车两个半小时，这样或许可以省下不少钱，特别是原来就打算在奥马哈租车的来宾。夫妻俩预计能省下1,000美元左右。省下钱买我们的东西岂不更好。
位于道奇街和太平洋街之间第72街上占地77英亩的内布拉斯加家具城将再度安排“伯克希尔周末”特价。去年，该店在股东大会期间销售额达创纪录的44,239,493美元。如果你告诉一般零售店的人这个销售额，他们是不会相信的。（内布拉斯加家具城奥马哈门店每周销售额平均约9百万美元——这是除达拉斯门店之外全美家具销售额最高的门店。）
要想获得伯克希尔折扣，记得在4月26日星期二至5月2日星期一期间光临，并出示股东大会身份证明。在这期间的特卖活动也适用于许多原本从不打折的顶级品牌，这可是为了股东大会才特别破例。我们很感谢他们的配合。内布拉斯加家具城在星期一到星期五的营业时间是从早上10:00到晚上9:00，在星期六则从上午10:00至晚上9:30，星期天则从上午10:00至晚上8:00。在星期六下午5:30至晚上8:00，内布拉斯加家具城将举办一场烧烤，欢迎你们光临。
在波仙珠宝店，我们将再次举办两场股东专场活动。第一场是在4月29日星期五的迎宾鸡尾酒会，时间从下午6:00至晚上9:00。第二场主秀则在5月1日星期天举行，时间从上午9:00至下午4:00。在星期六营业至下午6:00。去年在周五至周日的三天内，我们的门店每15秒钟就卖出一件珠宝。
预计波仙珠宝店在周末将会人山人海。为了方便股东们购物，从4月25日星期一到5月7日星期六期间波仙珠宝店都将为股东提供优惠价。在此期间，只要出示参加股东大会证件或股票经纪人开具的文件证明是伯克希尔股东即可享受优惠。
在星期天，波仙珠宝店外面大厅里，来自达拉斯的著名魔术师诺曼·贝克也将呈现精湛的表演。在二楼，两位世界级桥牌顶尖高手鲍勃·汉曼和莎朗·奥斯伯格也会在星期天下午与我们的股东们切磋牌技。我也将届时参加，估计阿吉特和查理也会到场。
我的朋友邢延华也会在星期天于波仙珠宝店外面的商场里接受乒乓球挑战。我第一次遇见刑延华时她只有9岁，但是那时我跟他打乒乓球一分都拿不到。现在她已经是普林斯顿大学的三年级学生，还代表美国参加了奥运会比赛。如果你不怕难堪就和她打一局，看看自己球技如何。比赛将在下午一点钟开始。我和比尔·盖茨打头阵，先挫挫她的锐气。
高瑞特牛排馆为伯克希尔股东年会再度破例于5月1日星期天开门营业，营业时间为下午1:00到晚上10:00。若要在高瑞特牛排馆订餐，请在4月1日拨打电话402-551-3733（但不要提前）。我喜欢的另一家餐馆皮科洛牛排馆则很不幸，已经歇业。
我们将再次安排同样的三位财经记者主持问答环节，他们将收集股东通过电子邮件所提的问题并代为向我和查理提问。这些记者和他们的电子邮件分别是：一直以来都非常出色的商业记者卡罗尔·卢米斯：loomisbrk@；全国广播公司商业频道记者贝基·奎克：Berkshirequestions@；纽约时报记者安德鲁·罗斯·索尔金：arsorkin@。
每位记者将从全部所提问题中选出6个他们认为最有趣和最重要的问题参与讨论。他们告诉我那些问题简洁、尽早提上来的、与伯克希尔密切相关的且不超过两个问题的电子邮件最容易被选中。（你们通过电子邮件提问时请在文中注明万一你的问题被选中是否需要说出你的名字。）
我们还会安排由三位跟踪伯克希尔的金融分析师组成的小组。今年的保险业专家将是野村证券的克里夫·加兰特。非保险业务的问题将由来自鲁恩-库尼夫-戈德法布公司的乔纳森·勃兰特和晨星公司的格雷格·沃伦提出。我们希望分析师和财经记者能提一些有助于增进股东对他们投资的理解的问题。
我和查理事先都不知道会有什么具体的提问。肯定会有一些挑战性的提问，这也是我们喜欢的方式。一次提问问多个问题是不允许的；我们想要让尽可能多的人有机会向我们提问。
总的来说，我们希望至少回答54个问题，允许每位分析师和记者提6个问题，现场听众可提18个问题。（去年总计回答了64个问题。）有资格提问的现场听众将由我们在早上8:15对主会场内各处和主要分会场的11个麦克风每一个都抽签的方式选出。
就我们的股东获取公司最新信息而言，我和查理认为所有股东都应在同一时间接收到伯克希尔发布的新消息，也应当有足够时间来分析。这正是我们尽力在周五晚间或周六早间发布公司财务数据的原因，我们的年度股东大会选择在星期六召开也是出于这一考虑。我们不会与大型机构投资者或分析师一对一沟通，我们对他们与所有其他股东一视同仁。对我们而言，没有什么比那些投资能力有限而把存款中很大一部分托付给我们的股东更为重要。
************
我有充分理由时不时夸赞我们业务经理人所取得的成就。他们是真正的全明星，他们把他们的公司当作他们自己家族唯一的资产来管理。我相信他们的这种心态与那些大型上市公司管理层以股东利益为导向的心态是一样的。大部分经理人并不是为了赚钱才来工作的。在公司运营方面取得“本垒打”与他们领取自己的薪酬一样意义重大。
不过，同样重要的是那些和我在总部办公室一起工作的24名男女同仁。这个团队高效地处理证券交易委员会和其他监管要求的大量文件，整理多达30,400页的联邦所得税申报单——比去年整整多了6,000页——监督3,530份州报税单的申报情况，还有回答股东和媒体的无数咨询，编制年度报告，筹备全美最大的年度股东大会，协调董事会活动，本股东信的情况核实——工作内容还在不断增多。
他们开心且极其高效地处理各种公司事务，让我的生活倍感轻松和愉悦。他们的工作不局限于公司事务：他们还需要联络40所大学（这是从200所申请大学中甄选出来的），这些大学在该学年将选送学生到奥马哈与我交流一天。他们还要处理我所收到的各种请求，安排我的行程，甚至为我准备午餐的汉堡和法式炸薯条（当然要沾上亨氏番茄酱）。没哪个首席执行官比我更舒服；我确实很喜欢每天跳着踢踏舞来上班。实际上，我每年都越来越喜欢工作。
在，伯克希尔的营业收入增加了160亿美元。不过，你们要仔细看下一页的两幅照片。上面一辐照片是去年年报中的，是我们在圣诞午餐时于伯克希尔总部合影的。下面一幅照片是今年圣诞午餐时还是原来25人同样站位拍摄的。在，没有多招一个人，也没有一个人离职。明年的合影照片很可能还是同样的25人。
你能想象还有哪家超大型公司的——我们在全球有361,270名雇员——总部员工队伍能有这么稳定？伯克希尔雇佣了许多杰出的人——他们一直长期与我们共事。此外，我们只雇佣我们真正需要的人。这就是你从来在伯克希尔会计报表上读到“重组”费用的原因。
欢迎4月30日来奥马哈——资本主义的摇篮——看看我和我的伙伴们。他们是最棒的。
沃伦·巴菲特
董事长
2月27日
苹果(AAPL)伯克希尔-哈撒韦A(BRK.A)伯克希尔-哈撒韦B(BRK.B)
地产K线：
乐居财经10月26日，截至11:39，美联集团(01200.HK)涨6.00%，现报0.53港元。成交额116781.00港元。
据美联集团半年度报告显示，公司前二季度净利润-2.32亿元，同比下降231.82%；营业收入17.15亿元，同比下降50.23%；公司总资产58.75亿元，同比下降15.62%。
美联集团(01200)：
美联集团 月报表 截至10月31日止月份之股份发行人的证券变动月报表 网页链接
地产K线：
乐居财经 孙肃博10月26日，港股房地产板块持续走高。截至11：20，筑友智造科技涨9.76%，珠光控股涨8.7%，时代中国控股涨6.56%，华人置业、九龙仓集团、雅居乐集团、美联集团涨超4%，龙光集团、旭辉控股集团、新世界发展等涨超3%。
消息面上，证监会近日召开党委（扩大）会议中提到，资本市场要服从和服务于这个大局，坚持金融服务实体经济的宗旨，全面深化改革，完善多层次市场体系，健全资本市场功能，提高直接融资比重。
证监会提出，将扩大高水平制度型开放，拓宽境外上市融资渠道，加强与香港市场的务实合作。要坚持将资本市场一般规律与中国市场的实际相结合，与中华优秀传统文化相结合，加快建设中国特色现代资本市场。
美联集团(01200)：
美联集团 公告及通告 - [审核委员会的职权范围] 审核委员会职权范围 网页链接
美联集团(01200)：
美联集团 公告及通告 - [薪酬委员会的职权范围] 薪酬委员会职权范围 网页链接
美联集团(01200)：
美联集团 公告及通告 - [盈利警告] 盈利警告 网页链接
