成都学区房要凉？呵呵，凉不了！
最近有爽文，比如北京的校长和教师轮岗制度，包括去年相关会议要求的整顿学区房、双减等政策，大家文章读得很爽，一会儿又是学区房大降价了，一会儿又是培训学校垮杆了。
但认真就输了，我倒不是否定这些政策，而是大家对此过于“乐观自信”了，自信到难以客观地对待和买卖。
我这里不谈论成都学区房的大降价，也不分析教培老师如何弯道超车继续鸡娃的。
我单纯从三点来说下成都学区房的走势和逻辑。
1、顶级学区房降价，中等学区房升值。
成都顶级学区房，大家都明白是哪些，学区溢价十分明显，但目前教育政策均衡化的大背景下，或有被稀释的可能性。你以前是头部学区，大环境要打击的就是你这类，教育资源的改革，已经在逐步推进，让人逃顶的时候，也温水煮青蛙。
以后多校划片，从小学到中学，都是大趋势，你以前单纯对口XX小学，以后别的街道也划片进来，甚至你的孩子可能摇号到更差的学校，价格怎么走，你自己说了算。
反过来，紧挨着顶级学区房的一些中等学区房，平时名不见经传，但随着政策异动，大家突然发现，逐渐能对口更好的学校了，相对来说，就是政策的受益者，这些中等的学区房，就在逐渐出现价值提升。
当然，这种看命，不能刻意去赌博，政策怎么变动，何时变动，孩子们一茬又一茬在长大，等不起的。
2、更偏向于兼顾自住和学区价值的大统一，而非单纯的学区挂户产品。
单纯的学区挂户，就是我们常说的青二锦二老破小/挂户公寓；而兼顾自住和学区的典型板块，就是常说的青五、锦三锦四以及其他。
学区价值稀释后，挂户房子的价值就明显回落，因为很多老破小或者挂户公寓，居住条件堪忧，很多家长买来也不自住，另行周边租电梯房陪读都可以，因为实在是住不下。
缺乏自住功能，金融属性又不明显，再者学区价值还在下行的这类房子，总归还是要慎重。怎样的人群才能买？
孩子临近升学了（政策变动不大），资金预算首先（就百十来万，也没法折腾其他的了），还有看中学区大于保值增值意义的，我觉得才适合上手这类产品。
反过来，学区房常青藤，还是要那些兼顾自住和学区价值的板块楼盘，从这两年的价格来看，也是相当坚挺，反而锦二的一些老破小，出现了价格下跌的情况，我以前分析过很多次，就不赘述了。
3、核心楼盘的价值拉涨，和学区关联不大，锦上添花，并非学区溢价的概念。
当然，也有一些板块，学区也不错，此时怎么推断它的学区价值呢？比如典型的金融城片区，是近年公认的快速崛起的学区板块，但它的学区价值，到底大不大？
可以说大，也可以说不大。
大是因为本身来说这边学区划片相对恒定，因为已经是非常大的片区范畴了，政策波及范围小，学区价值可以得到固化。
不大，是因为金融城的价值，不是以学区房来拉涨的，本身核心的地段，产业配套，客群环境，才是最大的价值，此时的学区是锦上添花，而不是雪中送炭，分析它的学区价值，或者说强行因为学区因素去判断它的价值，并不明智。
或者我举一些例子，就近的新川板块，学区分为AB片区，有讨论的价值吗？有，但是不大。学区能带动溢价吗？或者说他们能是学区房概念吗？我觉得不算。但是能通过学区概念去否定整个板块的价值吗？也不能，懂的都懂。
另外类似的，不说远了，就近的生态带、麓湖、天东天西，也是如此。所以很多人喜欢扯天府新区的学区价值，我是无感的，学区不是硬件好，招几个研究生就能说自己是学区房。更多的是生源质量、教育沉淀，还有一届又一届实打实的毕业出口带来的。
虽然我对天新学区无感，但是核心区的价值，并不以学区为溢价，就和新川一样，他们的价值突破口，不在这里。
总的来说，如果上升一个高度，房产的价值和孩子的教育，并不能画等号，每个人都各有取舍，我觉得无关对错。
未来学区均衡化，学区房的老龄化，是会有折价或者说跑输大盘的趋势，这个价值的走势是必然的。但是教育的话，孩子这个层面，又不是单纯价值能等同的。
但必须有取舍和侧重，没有既要又要的完美答案。#成都买房##成都头条#
