【重整案例分析四十九之辽宁大连万恒·天籁湾】
一、项目基本情况描述:
大连市新机场北侧原莱茵海岸,现万恒.天籁湾项目整体转让。大连莱茵海岸度假村有限公司(以下简称“项目公司”)是依中国法律于7月27日合法成立并存续的有限责任有限公司，注册资本为人民币20,000万元，实收资本为20,000万元，注册号：210213000005329，法定代表人：牟云龙。项目公司于4月27日已通过挂牌方式合法竞得位于大连市原金州区大魏家街道前石村384197平方米（折合576.3亩）的国有建设用地土地使用权（以下称为“项目地块”或“项目”）。，辽宁万恒集团有限公司出资20000万元收购该项目，占项目公司 100 ％股权。项目更名为“万恒.天籁湾”,並开始开发建设。
二、企业资产情况:
住宅、酒店式公寓、温泉会馆、地下车位（约1290个车位）、已建别墅、已建公建、已建地下车位（约180个车位），合计：330,106平方；合计金额：397,437万元。
三、负债情况说明:
万恒集团现欠中信银行贷款人民币4000万元（莱茵海岸公司抵押担保），莱茵海岸公司股权（价值人民币2.5亿元）已质押给忠旺集团。
四、法律诉讼情况:
万恒集团现欠中信银行贷款人民币4000万元（莱茵海岸公司抵押担保），莱茵海岸公司股权（价值人民币2.5亿元）已质押给忠旺集团。辽宁时代万恒控股有限公司承诺，除上述款项外，标的公司当下不欠任何款项，包括工程材料款等，如股权转让后再发现任何债权债务均由万恒集团公司承担。
五、政府资源及政府对项目关注
有相当深厚的相关政府主管部门及房地产开发资源，项目所在地为大连金渤海岸区域，也是国家级新区“金普新区”的重要组成部分。占据大连城市规划“一核两翼”的重要战略位置。即将承载“东北亚国际航运中心和国际物流中心”重任的大连新机场--金州湾国际机场隔海相望不到三公里，紧临机场商务区，政府关注度非常高。
六、项目方资金需求及用途说明
该项目停止建设成为国企不良资产要进行处置，资产转让价格约6.5亿元。
七、项目收益测算
工程费用：131,052万元；土地费用：14,186万元；贷款利息：15,600万元；管理费用：3,932万元；销售费用：7,421万元；销售收入：371,037万元；税前利润：168,756；税后净利润：126,567万元。
八、项目方计划及诉求
项目资产整体转让价格约6.5亿元。
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【重整案例分析十八之海南三亚龙沐湾】
一、项目基本情况描述
（一）区位：
项目位于大三亚西线板块，规划为美好·龙沐湾国际养生旅游度假区，该地产项目位于海南省乐东县尖峰镇西海岸，地处尖峰镇岭头村，是海南省政府确定的唯一国际旅游度假养生海岸，将建成34平方公里的城邦，由A、B、C三大区开发建设，规划总投资1000亿元，将建成集海滨旅游、度假、休闲娱乐、海上通行港为一体的顶级国际海滨城邦。
（二）规划与现状
项目总占地524亩，建设用地面积31.12万平米、容积率1.2，总规划建筑面积40.31万平米，可售面积37.76万平米，业态主要以高层住宅、洋房及公寓构成。
1、一期项目
项目占地292亩，总建面20万㎡，目前完成建设计划的82%，一期五证齐全，部分已经销售，其余由于债务问题，处于停售状态。
（1）项目一期为B3-4地块，占地292亩，设计总建筑面积为203453.02㎡，其中地上总建筑面积为192978.29㎡（商业建筑面积为4890.33㎡）地下建筑面积为10474.73㎡。一期五证齐全，但由于华融债务问题，目前处于停工停售状态。
（2）一期已建面积15.57万平米，已售10.37万平米，取得销售收入9.9亿元，实际回款8.7亿元。一期建成未售面积5.2万平米，包括高层467套（33951平米）、洋房32套（4982平米）、别墅28栋（7846平米）。一期待建面积3.4万平米，包括高层公寓2栋，面积26300.54平米；花园洋房2栋，面积4349平米；别墅7栋，面积3608.24平米。
2、二期项目，项目二期为B4-4地块，占地232亩，规划建筑面积60㎡，其中地上总建筑面积190857㎡，地下总建筑面积10203㎡。项目容积率1.2，绿化率42.27%，建筑密度17.46%。分高层区和低层区两大部分，高层建筑11栋，低层建筑63栋。二期已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》，于初开始打桩，已有6栋楼做了桩基工程，投入资金3700万元，9月二期并入美好公司后，二期即行停止建设。
二、负债情况说明
债权情况(均有待核实）（另有部分房产已经销售，需要核实），华融资产本息5.2亿元、北京甲乙丙3000万元、个人借贷本息8000万元、工程款8000万元、过户税金6000万元、中投鼎创2000万元、其它1000万元，合计约8亿元。
三、法律诉讼情况
四、资金需求及用途说明
资金需求人民币80000万元，其中10000万用于收购美好100%股权，14000万元完成土地过户手续，50000万元用于受让华融及其他主要债权人债权，6000万用于补充流动资金。
五、项目收益测算
（一）预计销售收入情况。
美好•龙沐湾项目周边市场价格为公寓2万元/㎡，别墅5万元/㎡，依市场价格九成测算，即：公寓按1.8万元/㎡，别墅按4.5万元/㎡测算。别墅及商业收入为4.4万㎡*4.5万元/㎡=19.8亿元。公寓收入为27.43万㎡*1.8万元/㎡=49.3亿元。以上，合计总销售收入为69.17亿元。
一期未建待建房产3.4万㎡，预计需建设资金1.7亿元。因为盘活整个项目，对于融资实现的资金流入8亿元，优先用于一期未建部分所需建设资金1.7亿元，按15%计算的利息成本1.2亿元，扣除该两部分资金后剩余资金为5.1亿元，该部分资金可按比例向各债权人分配。
二期可实现建筑面积19.27万㎡，需要建设资金约9亿元，该部分资金可向银行申请开发贷款。待二期建设完成后可实现销售收入34亿元，偿还一期未付负债12亿元、二期负债本息10亿元、财务管理及各类费用4.6亿元，可实现资金净回笼7.4亿元。
同时一期物业已全部解封，可实现销售收入18.1亿元，加上二期回笼资金7.4亿元，项目最终可实现收益为25.5亿元。
六、项目方计划及诉求
由某某方牵头协调各方达成盘活协议，全体股东达成一致，形成利益共同体，确立统一协调机制；与债权人谈判，解决债权问题，达成展期、转股或折价退出方案；签订各项协议，全面解决诉讼、查封等问题；盘活基础并购资金，支付土地款及退出股东款；开发资金进入，分期开发股东回款及债权人还款。
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