出租房屋时，要问清楚房屋用途，如果房子是出租给政务部门、幼儿园、学校、部队、国企央企，这种情况下要考虑到，出租前需要考虑是否会做抵押贷，基本所有银行是不愿意受理这类抵押物的，因为一旦逾期，银行和机构很难处理这种抵押物（即使租户配合签署放弃回购协议或者承诺书也不行）
全国法拍房高达168万套。有经济不景导致的个人断供，企业抵押物处置，也要房价下跌幅度过大，导致的负资产，贷款者选择躺平。评：
去年，何止房企爆雷多？个人爆雷一样不少。今年会好起来吗？
另外，最近竟有人还建议业主减免租户租金，业主就必须土豪吗？就算土豪，也没余量了
【拖欠2000多万债务未还，鼓楼法院跨区腾空厂房】#欠两千多万债务未还法院强制腾房#7月21日上午，福州市鼓楼区人民法院开展一场强制腾房执行行动，记者跟随执行人员一同前往位于福州高新区的马保村，发现要腾空的是一栋4层的厂房，面积约有1.2万平方米。执行人员表示，因被执行人拖欠2100多万元本金及相应利息未还，他们才依法对抵押物进行处置。记者现场看到，厂房各楼层基本都被一些公司占用。现场执行过程中，执行人员分五组同步进行腾房。其中对于占用人有在现场的，执行法官现场释法，要求其积极配合法院执行。对于配合执行的公司，法院保障其正常的生产经营活动；对占用人未到场、联系不上的，执行法官在对现场物品进行录像记录后，换锁并张贴封条。鼓楼法院方面表示，本次执行体现了法院执行态度的坚决，又兼顾了善意执法，充分维护了申请执行人的合法权益。#帮帮团快讯#via@第一帮帮团
现在各地政府召开的金融支持房地产座谈会，总体来看，是全国一盘棋，统一行动，但不知地方政府对银行协调力度有多大？以上海为例，要求金融机构展期和续贷，那意思是不是说之前抽贷、断贷严重？因为市场下行，抵押物贬值，从银行端可以理解。而我的理解，当下高层更多的是为了放水，也就是增信，给地方更多的钱，形成发展经济的势能。但现实是大水来了，没地方去，只能河里流到井里。
还是上海，要求银行“商业化”、“法制化”，那金融机构没必要冒险啊！能给合理展期就不错了。
有意思的是，要求了开发商“认清新形势”，这是鼓励，还是敲打？我认为是后者，因为开发商“主体责任”，要守住“保交楼”的底线，而不是救开发商。
所以这种背景下，如果不能增信，那河南最近举办银企集中签约是为什么呢？因为不缺钱的企业仍然不缺钱，缺钱的企业早就没了新的抵押物，而只能以价换量、处理资产。
另外，去年中原银行给建业、正商分别授信100亿，纾困基金基本没戏，已经是事实。这一次如何不是表演呢？
最近有朋友问，你怎么不分享关于不良资产处置的话题了。其实不是不想和大家说说，是因为不良资产处置要是通过法拍抵押物，这个很简单也没什么好说的，无非就是尽调细致一些。但有些处置方式不违法，不违规，也不能说不道德。但只要说了整个逻辑，你就一定会成为"靶子"。里面其实更多的是"套路"，在这个局里面无论自然人、企业、政府、投资人以及我们自己都是棋子，平衡每一个人的利益，真的是到每一个人。每一个人都要付出代价得到自己需要的，有的多，有的少。但最后大家都是棋子的这张"纸"，有人明白，有人到最后也没完全明白。一旦说出来，不管明不明白，谁都不愿意当棋子，被套路，即使一开始他完全想明白了，没人说就阿Q过去了，有人说那心里立马就不舒服了。
最近有个朋友说他公司执行案件明明有财产，但还是以暂不具备处置条件为由终本了，并且很难恢复执行。终本后，大概过了大半年，这位朋友想去申请恢复执行，被拒绝了。朋友问，为什么会这样呢？
我拿着他的案件材料看一下，确实首封了被执行公司在成都的4套房产，还有一辆奔驰车。但房产信息显示这几处房产设定了大额抵押，奔驰车辆也没有找到并扣押。执行法院也以房产设定抵押和没有扣押车辆，这些财产暂时不能处置为由，终结执行程序，这么做也是没有问题的。
实际上除了有抵押、没有实际扣押外，还有不少情形是暂不具备处置条件的。我们先说有抵押的情况。如果申请执行人不是财产的抵押权人，执行法院一般不会处置财产，因为很多抵押物不能覆盖抵押权，一旦处置所得价款全部给了抵押权人。尤其是抵押权人在其他法院申请了强制执行，但没有处置时，执行法院不是帮着其他法院干活吗，在案多人少今天，这种事情是不会发生的。
但普通债权人的利益就无法保障了吗？也不是，执行君反而觉得，应该及时评估房屋价格，以判断房屋价值是否超过抵押权，从而考虑是否处置。因为拖得越久，抵押债权的利息会越来越高，普通债权人受偿的机会越来越少。
同时，很多被执行人不愿意处置资产，一直同抵押权人和解，偿还抵押权人现金。而一般债权人则只能等待，如果申请执行人不处置财产，也无法给被执行人压力，被执行人也不会主动还钱，实现债权基本无望。
最后执行君要说，恢复执行确实需要有明确的财产线索，一些有财产暂时不能处置的案件，是可以及时处理的，处理的好也能为申请执行人实现债权。通过申请拍卖从而达成执行和解的案例也有很多，希望对大家有所帮助。
我是@执行君。#普法行动# #夏日大作战# #普法行动-律师来帮忙#
#房地产# 华夏幸福解救方案：央企进场、债务展期、业务重组！
华夏幸福事件教会了我们哪些道理？
1.三高企业想要长期稳定发展是不可能的。
2.地产信托真的有风险，而且风险很大。
3.出现风险信托公司也不会第一时间处置抵押物，因为信托公司在一家大型地产商的贷款规模通常高达几十至数百亿，投鼠忌器。
4.工商企业的经营风险是客观存在的，政府平台则稳健的多。#信托#
通道业务应该被去掉，这是牌照寻租，不劳而获。
公平市场环境下，没有任何任何机构可以不劳而获。
通道存在巨大风险。
银行操作通道业务风险巨大，因为银行并不直接与债务人签订融资协议，而是通过通道方，通道方往往是信托公司、资管公司等等。
由于一旦出现了风险，资管公司在通道业务中收费较低。并不愿意承担过多的责任，所以在起诉方面往往懈怠。
抵押担保都在通道方。
通道业务，如果没有出现风险，则三方皆大欢喜，通道方收通道费，借款人获得融资，提供融资方获得利息收入。
一旦出现风险，则极为麻烦，通道方通常不会愿意涉足诉讼。而资金方将面临抵押物无法处置，起诉困难等一连续难题。
做任何事，必须考虑最坏的结果。
高铁总公司负债5.6万亿咋没人提？恒大起码有2亿平米土地储备作为抵押物，处置得当基本可以覆盖欠债，高铁拿什么还债？
#买房后因为失业断供房贷，银行把房子拍卖掉还能拿回首付吗# 现实生活中，相当大的一部分人购买房子都是采取按揭贷款的方式。有些人在买房以后，可能经济情况发生了变化，还贷能力减弱。特别是最近两年，受到疫情的影响，很多行业受到了冲击，还不了房贷的现象有所增多。于是，就出现了房贷断供后该如何处理的问题。
关于按揭贷款买房，还不了房贷以后如何处理，往往会出现两个误区：一是，误认为只要银行把房子收走，即使房屋价值抵不了剩余贷款，也不关买房人的事了；另一个是，误认为还不了房贷，银行把房子收走了，即使房子实际价款超出了剩余贷款，买房人也没有份。
为什么说上面两个都是误区？
因为按揭贷款买房，其本质上就是以房屋作为抵押物来向银行贷款。房子作为抵押物，只是对债务的担保。
一方面，买房人是债务人，如果用于抵押担保的房屋变现价值不足以清偿剩余贷款的，买房人对银行的债务依然存在，银行仍然可以就不能够清偿部分的债务继续要求买房人清偿。
另一方面，买房人对房屋享有所有权，只是在该房屋上为保证债务的履行，而设定了抵押担保，房屋变现价值的所有权是属于买房人的，只是他需要就变现所得优先清偿银行的贷款，如果变现所得超出剩余贷款本息，该超出的部分自然是属于买房人的。
因此，在法律上，房子断供以后，房屋拍卖所得的价款，超出了剩余贷款本息的部分属于买房人，如果该超出的部分超过了首付款，买房人不仅可以拿回首付款，甚至还可以拿回更多。
