#农村房屋买卖# 农村房屋买卖合同是指出卖人将农村房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。出卖人一般是本村村民，买受人包括同一农村集体组织成员、其他农村集体组织成员、城镇居民。
农村房屋买卖合同纠纷产生的原因一般是在买房人支付购房款，村民已经交付房屋后的几年或者十几二十年之后，因农村房屋价值迅速攀升、政府拆迁大额补偿等，卖房人反悔而产生。少部分因买房人无法获得拆迁补偿而起诉买房人引起的诉讼。
起诉到法院多以农村房屋买卖合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、确认合同无效纠纷、排除妨害纠纷、返还原物纠纷为案由，其实质均为卖房人要求确认签订的房屋买卖合同无效、腾退房屋，卖房人可以起诉或者提起反诉要求确认合同无效，返还购房款并赔偿损失。
我国实行房地一体原则，即建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；同理，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。由此可知，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移。
宅基使用权为农村集体组织成员享有的一项带有福利性质的权利，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权的转让会造成集体经济组织的利益损害，加速了耕地向建设用地的转变，破坏了国家对耕地的保护，因此历来为国家所禁止。
集体经济组织成员之间买卖房屋一般可以认定有效，本村村民将房屋出卖给其他村民或者城镇居民的一般被认定无效。城镇居民占购买农村房屋的大多数，双方之间的利益争夺也是最为激烈的。城镇居民购买农村房屋有的是为了居住使用，有的则是投资目的，因卖房人反悔起诉确认无效属于违背诚实信用原则的行为，买房人的合法利益应当受到保护，否则就显失公平。
买房人在履行合同义务后，长期稳定占有房屋，并将户口入村集体经济组织的可以认定有效。其他可以考虑的因素包括宅基地使用权人变更为买房人，将房屋二次转让给本集体经组织成员等。
合同无效后，卖房人一般承担主要过错责任，买房人承担次要过错责任。对于损失一般需要评估确定，买房人除了被退还购房款之外，还可以获得区位补偿价、重置成新价、装饰装修、评估费等赔偿。司法实践是如果买房人的损失未得到合理弥补，卖房人要求腾退房屋的诉求难以得到支持。
农村房屋买卖合同以确认合同无效为原则，有效为例外。买卖双方合法合规交易方能确保利益不受损失，即使合同被确认无效后，法律也会保护守约当事人的合法权益，当事人的损失也能得到很好的弥补。
法律依据：
《民法典》第三百五十六条、第三百五十七条
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条
《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（中发［1997］11号）
《关于加强农村宅基地管理的意见》（国发〔〕28号）
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔〕71号）
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