刚听一中介朋友说，西安现在也实行带押过户了，目前只有建设银行可以，其他银行的政策还没有出来，按照目前的情况来说，其他银行也会出台政策的，只是时间的问题。
带押过户和之前的解押过户主要的差距在于业主的房子有抵押贷款的情况下，在办理过户手续之前业主是否需要另外准备资金把自己的尾款还清。
解押过户的情况下，业主筹措资金要么自己有足够的现金，要么就需要垫资，这就会有一笔利息支出，增加业主的成本。
带押过户，免除了这部分流程，减少了业主不必要的支出，降低了成本，简化了流程，提高了二手房的流通效率。这样可以释放一部分想置换而预算有限的业主购买需求，一定程度上刺激二手房市场和新房市场。
如果你有一套二手房，你会选择这样的方式去置换一套房子吗？
杠杆率太高，恐骑虎难下。能抵押的全抵押了，资金链已经绷到最紧，降价卖，可能卖的钱还不够还抵押贷款的本息。资金链最紧的，部分房源甚至都无法办理贷款，只能全款，因为那些房源已经抵押出去了，没法二次抵押，而且开发商也没钱解抵押，只能收了全款以后才能去解押。当然，也有可能收了全款又挪到别处填坑了，给个没网签的纸合同，到时候钱房两空。
【琅河财经】如果认为房地产预售项目有资金监管，就不会烂尾，就把问题想得太简单了
首先，前些年的资金监管非常松，监管账户的资金通过熟悉的施工方可以很容易以工程款的名义“倒款”倒出来，大多数的项目资金监管是不够的。即便是有严格的资金监管，也不一定就能顺利交房，因为其中牵涉太多的债权和债务关系。除非是只剩一点收尾项目马上就竣工的项目，有监管资金就可以实现交房。如果项目刚开始不久，变数很大。
举个例子说明一下：
某出险房企有一个大型项目，总的可售建筑面积60万平米，项目分为ABC三个区（如图），土地款总计65亿元。因为土地出让时有一些配建要求，必须有8万平米商业自持，住宅预售与自持商业的封顶挂钩（政府要确保商业配套部分要与住宅同步建设），大致算账下来带精装销售均价2万元/平米可以保本，货值120亿元。
第一阶段：由集团提供65亿元资金拿地，这个阶段，项目占用集团资金65亿元。
第二阶段：项目获取土地证后，通过土地“前融”从信托机构获得42亿元贷款（ABC区各对应14亿元），41亿元还给集团，留下1亿元先建设A区，A地块的“四证”(国土证、用地证、工规证、施工证)齐全后，先从集团调用14亿元资金归还A地块对应的前融，再向银行申请“开发贷”10亿元归还集团。这个阶段，项目占用集团资金65-41+14-10=28亿元，项目背负有息负债38亿元。
第三个阶段，取得预售许可证：A区一共20栋楼，每栋1万平米，工程进度在四证齐全后一个月左右达到预售条件，但在取得预售证之前，必须还掉对应的“开发贷”，俗称“解押”。A区20栋楼对应10亿元开发贷，总的理论销售货值40亿元。市场可能一年才能消化30亿元，所以不会一次性去解押，通常的做法是大小户型搭配挑选出10栋解押，可售面积10万平米，这10栋楼极有可能不挨在一起的，而是零散地分布在A区各部位（如图）。10栋楼的解押资金需要5亿元，从集团借，归还银行后取得这10栋楼的预售许可证。这个阶段占用集团资金28+5=33亿元，项目背负有息负债33亿元。
第四个阶段，预售：由于市场下滑，为了快速回笼资金，首期开盘均价定价1.8万元（这意味着亏本销售，后期销售均价必须超过2万元才能补回来）。开盘销售并不理想，只卖了3万平米，后面5个月续销2万平米，三个月累计合同销售5万平米，金额9亿元。按照平均4成首付，收回现金3.6亿元，这3.6亿元全部被政府监管了。这个阶段，依然占用集团资金28+5=33亿元，项目背负有息负债33亿元，但账上多出现金3.6元，这3.6元被监管，开始陆续支付工程款。
这个时候，集团爆雷了，销售陷入停滞，工地停工。难得最好的情况是一分钱也没有被集团挪用，3.6亿元的销售资金全部在监管账户上。这种情况下，已经售出的这5万平米约500户住宅，靠项目自身的力量能实现“保交楼”的任务吗？
答案是否定的。要想实现交付，至少必须是A区全部完工，已销售的5万平米散落在10栋楼中，而这10栋楼又散落在整个A区之中，这3.6亿元不足以完成整个A区的交房任务，即便是这5万平米后续的按揭贷款5.4亿元顺利放款，也不可能。因为需要支付的款项还包括：1、整个项目的财务费用，33亿元有息贷款一年约3亿元利息；2、整个项目的管理费用，前期设计、地勘等费用；3、土地出让时约定的自持商业部分必须同时建设；4、项目售楼部示范区的建设费用，这个项目花了1亿元；5、欠施工方的旧账，施工方大多是集团的战略单位，之前其他项目就被拖欠了大量工程款，在集团爆雷的情况下，集团不付清、或者部分支付之前其他项目的欠款，施工方不会继续施工；6、后续楼栋要想获取预售证的前提是先解押，在集团无法支持的情况下从哪里获得解押资金？……
这就是为什么一旦项目停摆，就很难再启动的原因，不要说预售资金被挪用的项目，即便是资金全监管的项目，也是非常困难。“保交房”不是喊一喊口号就能完成的。
更让人啼笑皆非的是，可能被集团欠款的各地供应商闻风而来，听说这个项目有监管资金，纷纷来工抵房，一旦把已取预售证的部分房子全部抵掉，项目更再无销售现金回流。
更糟心的是，这种项目以成本价转让都不会有人接手，放了两年了，利息都增加十几亿，房价还比预期下跌了。不打折卖不掉，打折就资不抵债。
附图为示意图，切勿对号入座，相关数据是框算，大差不差。
#郑州爆料# 今天对陈老师来说，真的是如释重负，终于不用再还各种各样的贷款了，只需紧着一笔还，压力小太多了
之前因为急需周转，自己点了很多网贷，又申请了某安普惠的房子二抵，加上自己的建行房贷月供，着实喘不过来气，还逾期了好多。为了扭转局面，他申请了一个现房抵押，走的3.8厘的月息，三年还本的那种，贷出来的额度正好能把所有窟窿填平，批复出来后先是解压了二抵，今天又解压了一低，明天再去办抵押，就可以放了
济南东部置换改善：上车中建云境
中介约明天上午房管局过户、收卖房尾款，手中的房子就算是卖掉了。然后下一步就要开始办理新房中建云镜的按揭贷款了，今年的换房经历基本告一段落，从决定换房到看房到卖方再到定房，整个过程漫长而短暂，中间虽有些波折，但总体还算顺利，基本实现置换目的。将其中的过程记录下来，做一个总结和分享，也给正在买房、卖方的朋友做一个小小的参考，经历仅代表个人主观经验和看法，不喜勿喷。
决定换房的想法始于今年济南房贷首付比例下调后，打算将手中的一套刚需户型置换掉，九月份二环外解除限购后，彻底下决心今年必须置换改善。因两人工作地点都在高新，在这边也生活习惯了，所以将购房区域基本锁定在奥体、汉峪片区。在将房子在中介挂上后，便开始了看房之旅，一个月左右时间内骑着山地车将整个汉峪片区、奥体片区（龙洞没看，价格太高）除大高楼之外的二手房和仅有的新房楼盘基本都看了，这期间也付费咨询了自媒体博主，最终形成了两个置换方案：1）在本小区原地置换二手房，（2）上新房中建云镜，这两个方案不分先后，哪个早就上哪个（原因是之前差点本小区置换一套还算是满意的房子，但因主观原因错过，后续分享会提）。两个方案确定后就等本小区出合适的二手房源，同时也交了中建云镜的认筹款，满意的二手房源房源真是可遇而不可求，之前等了一个月，好不容易除了一套还算是合适的房源，但因个人原因失之交臂，当时还是有些遗憾甚至懊恼的，这也是我们决定这两个方案顺序部分先后，那个合适上哪个的原因。
在交了云镜的认筹款回家后，两个人闲聊，提到中建云镜11号楼开盘后剩下的房源，要么是楼层矮的，要么是单价高的，之前对这些剩余房源是不接受的，两人聊了一会，觉得没有百分之白合适的房子，抓住主要矛盾就好了，于是就赶紧和职业顾问联系确定之前了解到的一个三楼的房源还有没有，顾问立码发来了另一职业顾问正在和客户谈这套房子的照片，几分钟后确认这套房源被别人定了，两个人又感慨了一番，只能等十一月的4号楼开盘。大约十分钟后，职业顾问来电说另外一个楼上出了一房源，但有些超预算，又有点犹豫。挂了电话后两人一合计，4号楼开盘还有一段时间，我们又没有认识的起实质作用的关系，到时啥情况存在不确定性，关键怕开盘会涨价，于是决定看看当天能不能筹够首付款（我们的挂出的房子还没有卖掉，手上现金有限），能的话就定新出的这套，一个小时候首付款搞定，就联系职业顾问定下了刚出的这套房源，赶紧去售楼处退认筹，改定金，第二天交上了首付款。同时当天晚上把另一套之前下架的房子重新联系中介，第二天全款就交易了。
整个定房、筹款、交首付、卖房的过程节奏很快，那两天整个心思都在房子上了，就连宝宝都感觉到我们的心思不在他身上了，总算整个过程包括之后的清偿现有房贷、解押还比较顺利，都很快完成。下一步就是办理云镜的房贷，然后攒装修款了。
整个过程下来，个人感觉现在济南置换需求比较旺盛，然而市场上的有效供给，不管是新房还是二手房相对于需求是不足的，所以这两年改善市场整体上是上升的，之前四五百万可以买到各方面都还不错的房子，但现在想买到各方面称心如意房子很难了，甚至预算再高一点也不一定能够实现，合适房源太少了，一些优质二手次新房价格又很高，这也是很多有置换需求购房者的亲身体验。所以，碰到能够满足几个需求点的房子就可以下手了，否则可能就会错过。
后续会继续总结分享这次置换过程中看房、卖方以及形成置换方案的经历和细节。#置换改善##济南买房# #中建云境#
自从公司帮缴纳住房公积金之后一直都没去取过，存了大概十年了吧，国庆节计算了一下，按缴存的比例，居然够把一套房子余下的贷款全部还完了，由于新购的房子不足三年，提前还款非常合算，感觉赚到了一笔高额的利息。
说取就取，昨天先打12329全国住房公积金热线了解需要准备什么资料，然后详细用笔记录下来一一准备好。由于要去市民服务中心办理这项业务，我提前在APP预约，获得了电子二维码回执。
今天感觉天特别的蓝，空气特别的鲜美，由于来得早，我又被市民中心的这株双色三角梅给种了草，原来紫色和白色可以这样的搭配，关键是造型啊，一直学不会这项技能，总让我耿耿于怀。
9:30分，市民服务中心开门了，测体温，扫健康码，出示预约码，到不动产公积金业务区取号，等待期间，终于有时间回复头条友友的留言和点赞了。大概等待了二十分钟，短信提醒我轮到我办理了，办事员有着广东女孩子那种特别的温柔，并有礼貌的提示我拿出各种证明材料和证件，十分钟左右就全部办好，还提醒我这笔钱是否已经到账，确认无误后，我再次确认已经拿好各种证件和手机钱包（我有丢三落四的习惯），开始去下一站建设银行提前还贷！
市民服务中心就是方便啊，这必须要给我们的党和政府点赞，建设银行就在市民服务中心一楼，到银行后，一样的扫码，取号，接下来顺利把余下的本金贷款全部还清，办理完解押手续后，心情舒畅，一路上哼着歌，开着车，终于不是“负翁”了！
