1. 简介
随着经济的快速发展，投资性房地产已经成为各大企业最为重要的业务之一。而随之而来的是，投资性房地产的会计问题也越来越受到关注。本文将通过一起投资性房地产会计案例，对此类问题进行详细分析。
2. 案例背景
一家房地产公司在购买一栋办公楼后，规划将该办公楼进行装修，然后出售。按照会计准则，这样的投资属于投资性房地产。公司需要对这样的投资进行会计处理。
3. 会计处理
首先，公司需要将这项投资记录在资产负债表上。投资性房地产应当按照成本计价模式进行计量，即按照购买价格计量。那么，公司应该如何计量其投资性房地产的成本呢？这个问题涉及到两个方面：一是购买价格，二是装修费用。
3.1 购买价格
这一步比较简单。公司在购买这栋办公楼时的支付，就是该物业的成本。具体可以根据企业内部管理制度进行确定，通常需要购买发票等相关凭证。
3.2 装修费用
这一部分的计算比较复杂。装修费用的范围非常广泛，不仅包括设计费、施工费，还包括后期的监管、保养等费用。在进行计算时，需要根据自身的资金实力和市场状况等因素，确定预算范围，然后进行费用的监控和控制。一般情况下，建议采用成本法进行计量，在资产负债表上要报告装修的成本。
4. 会计政策
根据会计准则，会计处理需要采取合适的会计政策。对于投资性房地产来说，需要关注的会计政策主要包括以下四个方面：
4.1 计价模式
如前所述，按照成本计价模式进行计量，具体操作方法为，对于购买的物业进行有关费用的累计，计算成本，然后在资产负债表上以成本进行计量。
4.2 折旧方法
针对投资性房地产，常用的折旧方法主要有直线法、加速折旧法等。直线法的缺点是不够灵活，而加速折旧法则比较复杂，需要进行适当的调整，以适应公司的摊销策略。
4.3 摊销期限
不同的投资性房地产有不同的摊销期限，比如商业用房的摊销期限可能会更长一些。因此，在采用摊销策略时，需要根据不同的类型进行区分，以确保公司的账面情况能够充分反映公司的实际业务情况。
4.4 重估准备
投资性房地产市场价格波动较大，因此在资产价值评估时，需要对资产负债表上的投资性房地产进行定期评估。评估的结果可能会影响公司的应对社会赋予的各种外部风险和影响的能力，从而需要进行相应的准备处理。
5. 透明度
在需要进行投资性房地产的会计处理时，企业应当保持高度透明度。论证时可直接使用可追溯的凭证和数据，这样公司才能够充分汇集市场的信息，建立相应的风险分析模型。作为外在监管机构和利益相关方，需要了解企业内部的全部信息，并在此基础上完成适当的监管、评估等工作。
6. 补充说明
投资性房地产是一项需要长期持有的资产，并且价值波动较大，因此需对其进行充分的风险管理措施。同时，投资性房地产的会计处理也需要在企业内部建立相应的信息并进行透明度的披露，以保障公司的利益以及相关利益相关方的权益。
总之，投资性房地产的会计处理是很复杂的一个问题，需要特别注意。本文提供的投资性房地产会计案例，可为企业和投资人在处理类似问题时提供一定的参考和帮助。
1.概述
投资性房地产是指企业为获得投资收益而持有的，用于出租、增值或升值的房地产，与营业性房地产不同，营业性房地产是企业拥有并经营的用于经营活动的房地产。
投资性房地产的投资特征在于其价格波动较大，对于投资者来说其风险较为显著，如何对投资性房地产进行会计处理，既要保障企业符合会计规范，又要准确记录相关信息，是企业的一个重要课题。
2.投资性房地产的会计定义
根据《财务报告编制准则》（以下简称“新准则”）第23号规定，投资性房地产是指企业为获取出租收益、资本增值或者两者兼备而持有的，不包括企业自用的房地产。
投资性房地产在会计处理中和营业性房地产不同，企业应将其纳入非流动资产，在资产负债表中进行单独的列示，根据新准则规定，企业应当根据实际情况选择采用成本模式或公允价值模式计量。
对于采用成本模式计量的企业，投资性房地产应按照成本计量，并按照物业成本法进行折旧，同时应当根据实际情况进行减值测试；
对于采用公允价值模式计量的企业，投资性房地产应按照公允价值计量，并记录其价值变动所导致的收益或损失，同时应当在资产负债表中单独列示。
3.投资性房地产的会计处理
（1）采用成本模式计量的会计处理
对于采用成本模式计量的企业，投资性房地产的会计处理应按照以下步骤进行：
1）初始计量
企业应当将投资性房地产的成本计入资产负债表，成本包括直接与房地产相关的成本以及房地产取得成本的直接相关费用，如土地拆迁费、建筑设计费等。
2）折旧及摊销
企业应当根据物业成本法计算并折旧投资性房地产，同时应根据实际情况，计提相关费用的摊销。
3）减值测试
企业应当根据实际情况，对投资性房地产进行减值测试，如果投资性房地产减值，应当将减值损失计入当期损益。
4）转移处理
当投资房地产由于变更其用途（从持有到自用房地产、营业性房地产）时，企业应当按照实际情况将相关变动记录，并重新计量后作为新的的房地产资产。
（2）采用公允价值模式计量的会计处理
对于采用公允价值模式计量的企业，投资性房地产的会计处理应按照以下步骤进行：
1）初始计量
企业应当按照购入成本、建造成本或公允价值等方式计量投资性房地产，按照公允价值计量后的价差，则应当计入当期损益。
2）公允价值变动
投资性房地产的公允价值会因为市场环境及其他相关因素发生变动，企业应当在每个会计期间对其进行公允价值变动计算，并将变动所产生的收益或损失计入当期损益。
3）转移处理
当投资性房地产由于变更其用途（从持有到自用房地产、营业性房地产）时，应当按照公允价值重新计量资产，变动金额计入当期损益。
4.投资性房地产会计处理的影响
投资性房地产的会计处理方式的选择，对企业财务报表的影响比较大，从业务场景考虑，投资性房地产的计价方法应根据实际情况选择，因为不同的计价方法有不同的影响。
若采用成本模式计价，投资性房产的资产净值会随着折旧和摊销而逐年减少，而这种减少会对企业的现金流和运营产生影响，进而影响企业的股东、投资者等利益相关方。
同时，因为不同投资性房地产的市场价值波动显著，采用公允价值计价的企业所报告的净利润相对于成本模式下会较为波动，这可能会引起投资者的怀疑。
投资性房地产会计处理方式的不同，直接影响到企业财务报表的准确性，从而关系到企业的发展和利益相关方的实际回报。因此，企业在制定会计处理方式时，应根据实际情况进行选择，并采取科学有效的措施，规避可能的风险和收益波动。
