上半年上海土地市场波澜不惊,在不少城市已经展开二批次集中拍卖的背景下,仅在4月开启今年第一次集中出让。19宗涉宅地块全部成交,总建面约198.9万平方米,成交总额约518.8338亿元。
看点
看点1
房企积极参与,重量级房企回归
万科、华润等重量级房企回归,市场竞争激烈性进一步增加。从最后结果来看,华润和万科都有收获,尤其是万科拿下2幅地块,其中1幅还是这一批土地中总价最贵的一幅地。可见强者对于其他房企拿地机会的挤压相当明显。另外,一线城市本身就是市场关注的风向标,在外部城市机会不多的情况下,更能成为避风港。所以,有一些地块参拍人达到9个,由于不少是联合拿地,所以实际参与的房企数量更多。莘庄社区16A-07A地块热度最高,吸引33家房企夺地。
看点2
花絮多
由于这次参与房企多,资料审核时间长,往往“拍地10分钟,审查资料数小时”的现场出现。青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块在一次报价阶段出现系统故障。第一天拍卖的地块越秀被取消拍卖资格而耽搁了拍卖进程。正式拍卖之余诸多意外给这次土拍增加看点。
看点3
国、央拿地依然占主导
最后拿到地块的名单中,国、央企占比达8成,依然处于绝对主导地位。毕竟市场还没有转势的迹象,尤其是民企不断有“暴雷”,甚至在二季度,不少上市房企还面临退市压力。可见当时房企资金压力已经比较大了,相比之下国央企还有很多优势。
看点4
进入“一次性报价”地块占比高
19块土地有14块进入最后一次性报价,大家拿地热情非常高,一些地块报价不到3分钟就进入“一次性”报价阶段,速度之快也是以往很少看到的。
造成这些特点的原因
上海从拿地到最后推向市场销售的周期在缩短,如果4月份拿地,最快可以在金九银十的销售窗口期回笼资金。再叠加当时市场销售情绪还不错,预期向好的可能性增强,房企参与积极度增加。从上海楼市大环境来看,新房市场承接力还是不错的,除非是金山、崇明这种区域性市场,否则大部分楼盘当天清盘的压力不是特别大,相反,房地联动价还留足了利润给房企,所以只要拿到地块,利润基本可以提前锁定。
下半年研判
上海土拍规则出现微调,原先“一次性报价”环节取消,变成按照起始价10%溢价率封顶后“摇号”拿地。加快现场土拍节奏外,减轻现场拍地人员的压力,当然,观赏性也弱了很多。不过不变的是,上海土地依然会是众多房企角逐的地方,况且第二批公示的待拍地块有不少是大面积地块,可以解决房企土储问题。因此,预计会延续第一批土拍的热度,当然土地之间的分化依然存在,重点地块,比如浦江镇地块等进入最后的摇号是大概率事件。