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龙华金茂府售楼处现场销售电话:400-6556-033转分机号111【营销中心】
龙华金茂府是外来建筑师没有认真研究深圳住宅建筑布局的结果,因此在住宅产品五要素之首的总图设计中出现Bug。
看房要收手机,欲盖弥彰
但龙华金茂府在户型设计和项目营销中,却跟风学到了不少深圳楼市的阴招。
为了避免举报样板间违规装修实况,防止现场照片曝光,在客户参观金茂府样板间之前,一律被要求“保管手机”。
其实,大多数的上门客户,并不一定能看出金茂府样板间的忌讳。而业内人士一眼就能看出:龙华金茂府的样板间,乃至交楼精装房的违规既成事实。
▲ 图3:龙华金茂府样板间所在的瑞府入口实景
户型图无尺寸,瞒天过海
以前,深圳所有项目的户型图都标有尺寸。深圳“限拓展”,改变住宅户型面积的查丈方法,销售查丈将以往的“拓展面积(赠送面积)”,计入户型建筑面积,加大了户型销售面积。
互联网是有记忆的。在龙华金茂府前期推广的新闻通稿中,项目的主推户型为155㎡3+1房、180㎡4房、240㎡4+1房。
但在后来的户型图中,直接改为155㎡4房、185㎡4房、248㎡5房户型。拓展面积的计入,致使180㎡户型改为185㎡户型,240㎡户型改为248㎡户型。相应地,拍地时的“规定容积率4.1”,也增加到“容积率4.22”。
▲ 图4:龙华金茂府的容积率变更
为了防止购房者发现户型的尺寸未变,而户型面积增加的事实,户型图上不印户型尺寸,可让市场无法发现户型面积增加,而户型尺寸未变化的事实。
龙华金茂府最初的户型图,曾经出现过户型尺寸(图5、7)。而在销售时的户型图上,却不再标示尺寸(图6、8)。
▲ 图5:龙华金茂府的演示户型图,曾经标示尺寸
▲ 图6:龙华金茂府销售户型图,不再印有尺寸
▲ 图7:龙华金茂府的演示户型图,曾经标示尺寸
▲ 图8:龙华金茂府销售户型图,不再印有尺寸
有比较,才有鉴别。深圳标准的住宅户型,卧室均会采用不计面积的凸窗,以增加“赠送面积”和室内空间。如深铁懿府的户型图,其所有卧室的窗户,皆为凸窗;甚至餐厅、卫生间也设有凸窗。
▲ 图10:深铁懿府115㎡4房的所有卧室均为凸窗
龙华金茂府除了125㎡户型之外,所有户型都存在“阳台改卧室”。如果像新锦安海纳公馆、天健天骄.北庐那样按毛坯房交楼,将不会存在开发商的违规问题。
而龙华金茂府是精装房交楼,于是“违规改建”成为实锤:155㎡、185㎡户型的“3+1”房,成为事实上的4房;248㎡户型的“4+1”房,成为事实上的5房。
审视金茂府的户型图,原设计的卧室窗户,皆为凸窗;而原设计的阳台,被改成卧室之后的窗户,不再是凸窗。
▲ 图11:155㎡“3+1”户型,阳台改次卧成了4房
▲ 图12:248㎡“4+1”户型,阳台改次卧成了5房
▲ 图13:金茂府有凸窗的卧室,是原设计的卧室
▲ 图14:没有凸窗的卧室,是原设计的阳台改成的卧室
豪宅好户型的标准(1)
大面宽 + 横厅 + 大房
大面宽,短进深
笔者在台北旅游时曾发现,台湾人总结出最精简的好户型标准是“面宽”。台北楼盘会简单明了地在广告上,直接标明“面宽**米”。
面宽>进深,是改善型好户型的基本要求,也是豪宅的好户型标准。
去年年底“日光”的天健天骄.北庐,并不是“一二手房价倒挂”的项目,除了香蜜湖片区最牛的铝板外墙之外,和其大面宽好户型不无关系。
同样面积段,面宽大意味着南向开间数多。天健天骄.北庐209㎡户型西向香蜜湖,西南向 5开间,面宽 21米;2.5米进深大阳台,两面大凸窗主卧,将好户型诠释得淋漓尽致。
▲ 图15:天健天骄.北庐209㎡户型,面宽5开间21米
相形见绌的龙华金茂府楼王248㎡5房户型,面宽3.5开间约15米(卫生间、厨房按0.5间计)。
▲ 图16:龙华金茂府248㎡5房,面宽3.5开间
天健天骄.北庐209㎡户型的主卧开间约6.9米,甚至超过了龙华金茂府248㎡户型的客厅开间5.5米。
▲ 图17:天健天骄.北庐的209㎡4房户型,主卧开间约6.9米
如果说天健天骄.北庐209㎡户型是3梯3户的楼型,户型面宽比金茂府3梯2户楼型好布置。那么,图18的航空晴山月2梯2户的177㎡5房2厅2卫,面宽同样达到 5开间 20.6米,是深圳典型的大面宽短进深户型。
▲ 图18:航天晴山月的177㎡5房户型,面宽 5开间 20.6米
没有“黑房子”
住宅产品的“四明”:明厅、明厨、明卫、明卧,即所有功能空间,不存在“黑房子”,均可自然采光和通风,保证了居住的舒适性。
自2002年北京天鸿集团开发的安柏丽晶存在“黑房子”销售受阻之后,近来,深圳楼市的住宅户型,基本上消灭了“黑房子”。如今,深圳的小户型、刚需户型,也不会出现“黑房子”。否则,该项目将销售受阻。
“四明设计”成了深圳住宅户型的基本要求(公寓产品认可黑卫)。
笔者正是根据(1)向心围合的总图设计和(2)存在“黑房子”的户型设计,判断出金茂府一不是深圳的建筑设计院,二是没有在深圳设计过住宅的外地建筑设计院的出品。
龙华金茂府的主力户型185㎡、248㎡户型,都有不能自然采光的“黑房子”。如图19、21所示,这些“黑房子”,主要是卫生间不能自然采光;185㎡主卫则通过浴缸小窗和衣帽间间接采光。
▲ 图19:金茂府185㎡4房户型中的黑卫和暗卫
▲ 图20:通过衣帽间采光的185㎡4房主卫,无灯光会很暗
龙华金茂府248㎡户型中的“独创家庭厅”,实际上是大进深户型中多余面积无法使用,生硬将其命名为家庭厅。但这是一间“黑房子”,是深圳楼市中最忌讳的户型败笔。
▲ 图21:金茂府248㎡5房户型中的黑卫和黑厅
这间家庭厅,如果改为女主人的大衣柜和鞋柜、再增加一张梳妆台,不香吗?或可改成所有卧室都带卫生间的全套房+公卫将更为实用,并还原保姆房。
▲ 图22:248㎡5房户型中的家庭厅四周无窗,是“黑房子”
普宅要房多,经济且实用
刚需房,房间越多越好。深圳的刚需楼盘,都在为刚需一族尽可能多地打造3房以上户型。
深圳刚需房登峰造极之户型,一是的龙岗嘉亿爵悦,2梯5户。97.11㎡复式户型,实现了7房2厅3卫。
▲ 图23:嘉亿爵悦的97㎡7房2厅3卫
二是的龙岗远洋新天地丽舍LOFT公寓,5梯29户。65㎡LOFT户型,做到了5房2厅2卫
▲ 图24:远洋新干线的65㎡5房2厅2卫
豪宅要房大,阔绰为首要
面积大、房间多的户型,充其量是大宅。只有空间尺度大,房间相对少的大面积户型,才能称其为豪宅。
顶级豪宅的卧室数量,可以用户型面积/100换算,即100㎡的1房,200㎡的2房,300㎡的3房,400㎡的4房等。
如:深圳湾1号的292㎡3房2厅3卫、431㎡4房3厅5卫等户型;华润深圳湾.悦府的107㎡1房1厅1卫、166㎡2房1厅2卫、233㎡3房2厅3卫等户型;深圳中心.天元的270㎡3房3厅3卫、393㎡4房3厅5卫等户型。
▲ 图25:深圳中心.天元的393㎡4房3厅5卫
金茂府楼王,248㎡做 4-5房
龙华金茂府的楼王,位于项目北侧的尊府、贵府,3梯2户的248㎡4房3厅4卫、5房3厅4卫
▲ 图26:金茂府楼王尊府、贵府位置
如果要做真豪宅,248㎡户型可做房大、厅大的3房户型,金茂府则多了1-2房,使得北次卧、书房的空间局促。现在的金茂府楼王应归为高端大宅。
由于户型紧凑,金茂府除了125㎡户型外,所有大户型居然连一个像样的梳妆区都没有。超大的衣帽间,精致的梳妆间(区),这些深圳女主的梦想,已然成为奢望=
金茂府楼王248㎡户型重达340公斤的防弹铝板镀铜双开大门,是项目形象的亮点之一。
▲ 图27:金茂府185㎡、248㎡户型,均为双开大门
无横厅,不豪宅
LD一体大横厅,整体空间阔绰,辅以凸窗或观景长阳台,是当今豪宅的主流设计。横厅的面宽>进深,能让餐厅和客厅,拥有更大的采光面和更好的通风效果,并享有最佳的户外景观;同时,整个客餐厅显得方正大气,体现出豪宅品质感与舒适度。
横厅设计减少了过道空间,提高了户型的使用率。且横厅时尚感强,有利于在后期装修设计时,有更好的发挥空间,装修样式多,更有空间感。
今年初开盘的深圳中心.天元T4楼,4梯2户,C、D两个户型均为横厅设计,显示出豪宅本色。
▲ 图28:天元T4楼的C、D户型,均为横厅设计
传统布局的竖厅,开间宽度有限,虽然其有动静分区的优点,但餐厅的采光往往不足。
对于注重隐私的深圳家庭,走门串户的客人并不多,而更多的是在附近的酒店、咖啡厅接待朋友。因此,深圳住宅的动静分区意义不如北方城市。
龙华金茂府的 8栋楼 8种户型中,只有1栋面积最小的吉府的2个155㎡户型为横厅设计,其余7栋楼的户型,即主力户型均为竖厅设计,客餐厅空间显得不够大气,而且户型越大,进深越大;餐厅只能通过厨房窗户引入自然光,导致餐厅采光不足。
▲ 图29:金茂府主力户型均为竖厅设计,餐厅采光不足
▲ 图30:金茂府248㎡户型,进深大导致餐厅采光不足
▲ 图31:金茂府185㎡户型餐厅,只能通过厨房窗户采光
随着深圳住宅户型的发展,刚需户型也在改善户型化,采用横厅设计。今年大年初三开盘的龙岗新霖荟邑,7栋住宅中的5栋楼,南北通的97㎡3房,其横厅设计让刚需户型享受到改善户型的舒适体验。
▲ 图32:新霖荟邑97㎡户型也拥有横厅
豪宅好户型的标准(2)
多梯户比 + 高层高 + N 卫生间
优越梯户比
梯户比是住宅居住舒适度的评价标准之一,多梯户比是豪宅标准。住宅的梯户比,即电梯数和每层楼住户数的比例,决定了等候电梯的时间,也意味着共享户数及隐私程度。
从“深圳豪宅项目梯户比统计表”中可见,深圳豪宅梯户比至少平均1梯1户,如2梯2户的万科瑧山海190㎡户型,3梯3户的天健天骄.北庐1栋E座158-211㎡户型,4梯4户的新世界临山揽海150-240㎡户型。
深圳顶级豪宅的梯户比:平均2梯1户,如4梯2户的天元T3、T4、T7户型,新世界临山揽海的410㎡户型。最多梯户比的双玺三期1栋的5梯2户,做到了平均2.5梯1户。
龙华金茂府主力户型的梯户比平均1.5梯1户,如3梯2户的185㎡户型,248㎡户型,其次为中大户型的1梯1户,如2梯2户的逸府、3梯3户的吉府。
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