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龙华金茂府售楼处现场销售电话：400-6556-033转分机号111【营销中心】
龙华金茂府是外来建筑师没有认真研究深圳住宅建筑布局的结果，因此在住宅产品五要素之首的总图设计中出现Bug。
看房要收手机，欲盖弥彰
但龙华金茂府在户型设计和项目营销中，却跟风学到了不少深圳楼市的阴招。
为了避免举报样板间违规装修实况，防止现场照片曝光，在客户参观金茂府样板间之前，一律被要求“保管手机”。
其实，大多数的上门客户，并不一定能看出金茂府样板间的忌讳。而业内人士一眼就能看出：龙华金茂府的样板间，乃至交楼精装房的违规既成事实。
▲ 图3：龙华金茂府样板间所在的瑞府入口实景
户型图无尺寸，瞒天过海
以前，深圳所有项目的户型图都标有尺寸。深圳“限拓展”，改变住宅户型面积的查丈方法，销售查丈将以往的“拓展面积（赠送面积）”，计入户型建筑面积，加大了户型销售面积。
互联网是有记忆的。在龙华金茂府前期推广的新闻通稿中，项目的主推户型为155㎡3+1房、180㎡4房、240㎡4+1房。
但在后来的户型图中，直接改为155㎡4房、185㎡4房、248㎡5房户型。拓展面积的计入，致使180㎡户型改为185㎡户型，240㎡户型改为248㎡户型。相应地，拍地时的“规定容积率4.1”，也增加到“容积率4.22”。
▲ 图4：龙华金茂府的容积率变更
为了防止购房者发现户型的尺寸未变，而户型面积增加的事实，户型图上不印户型尺寸，可让市场无法发现户型面积增加，而户型尺寸未变化的事实。
龙华金茂府最初的户型图，曾经出现过户型尺寸（图5、7）。而在销售时的户型图上，却不再标示尺寸（图6、8）。
▲ 图5：龙华金茂府的演示户型图，曾经标示尺寸
▲ 图6：龙华金茂府销售户型图，不再印有尺寸
▲ 图7：龙华金茂府的演示户型图，曾经标示尺寸
▲ 图8：龙华金茂府销售户型图，不再印有尺寸
有比较，才有鉴别。深圳标准的住宅户型，卧室均会采用不计面积的凸窗，以增加“赠送面积”和室内空间。如深铁懿府的户型图，其所有卧室的窗户，皆为凸窗；甚至餐厅、卫生间也设有凸窗。
▲ 图10：深铁懿府115㎡4房的所有卧室均为凸窗
龙华金茂府除了125㎡户型之外，所有户型都存在“阳台改卧室”。如果像新锦安海纳公馆、天健天骄.北庐那样按毛坯房交楼，将不会存在开发商的违规问题。
而龙华金茂府是精装房交楼，于是“违规改建”成为实锤：155㎡、185㎡户型的“3+1”房，成为事实上的4房；248㎡户型的“4+1”房，成为事实上的5房。
审视金茂府的户型图，原设计的卧室窗户，皆为凸窗；而原设计的阳台，被改成卧室之后的窗户，不再是凸窗。
▲ 图11：155㎡“3+1”户型，阳台改次卧成了4房
▲ 图12：248㎡“4+1”户型，阳台改次卧成了5房
▲ 图13：金茂府有凸窗的卧室，是原设计的卧室
▲ 图14：没有凸窗的卧室，是原设计的阳台改成的卧室
豪宅好户型的标准（1）
大面宽 + 横厅 + 大房
大面宽，短进深
笔者在台北旅游时曾发现，台湾人总结出最精简的好户型标准是“面宽”。台北楼盘会简单明了地在广告上，直接标明“面宽**米”。
面宽＞进深，是改善型好户型的基本要求，也是豪宅的好户型标准。
去年年底“日光”的天健天骄.北庐，并不是“一二手房价倒挂”的项目，除了香蜜湖片区最牛的铝板外墙之外，和其大面宽好户型不无关系。
同样面积段，面宽大意味着南向开间数多。天健天骄.北庐209㎡户型西向香蜜湖，西南向 5开间，面宽 21米；2.5米进深大阳台，两面大凸窗主卧，将好户型诠释得淋漓尽致。
▲ 图15：天健天骄.北庐209㎡户型，面宽5开间21米
相形见绌的龙华金茂府楼王248㎡5房户型，面宽3.5开间约15米（卫生间、厨房按0.5间计）。
▲ 图16：龙华金茂府248㎡5房，面宽3.5开间
天健天骄.北庐209㎡户型的主卧开间约6.9米，甚至超过了龙华金茂府248㎡户型的客厅开间5.5米。
▲ 图17：天健天骄.北庐的209㎡4房户型，主卧开间约6.9米
如果说天健天骄.北庐209㎡户型是3梯3户的楼型，户型面宽比金茂府3梯2户楼型好布置。那么，图18的航空晴山月2梯2户的177㎡5房2厅2卫，面宽同样达到 5开间 20.6米，是深圳典型的大面宽短进深户型。
▲ 图18：航天晴山月的177㎡5房户型，面宽 5开间 20.6米
没有“黑房子”
住宅产品的“四明”：明厅、明厨、明卫、明卧，即所有功能空间，不存在“黑房子”，均可自然采光和通风，保证了居住的舒适性。
自2002年北京天鸿集团开发的安柏丽晶存在“黑房子”销售受阻之后，近来，深圳楼市的住宅户型，基本上消灭了“黑房子”。如今，深圳的小户型、刚需户型，也不会出现“黑房子”。否则，该项目将销售受阻。
“四明设计”成了深圳住宅户型的基本要求（公寓产品认可黑卫）。
笔者正是根据（1）向心围合的总图设计和（2）存在“黑房子”的户型设计，判断出金茂府一不是深圳的建筑设计院，二是没有在深圳设计过住宅的外地建筑设计院的出品。
龙华金茂府的主力户型185㎡、248㎡户型，都有不能自然采光的“黑房子”。如图19、21所示，这些“黑房子”，主要是卫生间不能自然采光；185㎡主卫则通过浴缸小窗和衣帽间间接采光。
▲ 图19：金茂府185㎡4房户型中的黑卫和暗卫
▲ 图20：通过衣帽间采光的185㎡4房主卫，无灯光会很暗
龙华金茂府248㎡户型中的“独创家庭厅”，实际上是大进深户型中多余面积无法使用，生硬将其命名为家庭厅。但这是一间“黑房子”，是深圳楼市中最忌讳的户型败笔。
▲ 图21：金茂府248㎡5房户型中的黑卫和黑厅
这间家庭厅，如果改为女主人的大衣柜和鞋柜、再增加一张梳妆台，不香吗？或可改成所有卧室都带卫生间的全套房+公卫将更为实用，并还原保姆房。
▲ 图22：248㎡5房户型中的家庭厅四周无窗，是“黑房子”
普宅要房多，经济且实用
刚需房，房间越多越好。深圳的刚需楼盘，都在为刚需一族尽可能多地打造3房以上户型。
深圳刚需房登峰造极之户型，一是的龙岗嘉亿爵悦，2梯5户。97.11㎡复式户型，实现了7房2厅3卫。
▲ 图23：嘉亿爵悦的97㎡7房2厅3卫
二是的龙岗远洋新天地丽舍LOFT公寓，5梯29户。65㎡LOFT户型，做到了5房2厅2卫
▲ 图24：远洋新干线的65㎡5房2厅2卫
豪宅要房大，阔绰为首要
面积大、房间多的户型，充其量是大宅。只有空间尺度大，房间相对少的大面积户型，才能称其为豪宅。
顶级豪宅的卧室数量，可以用户型面积/100换算，即100㎡的1房，200㎡的2房，300㎡的3房，400㎡的4房等。
如：深圳湾1号的292㎡3房2厅3卫、431㎡4房3厅5卫等户型；华润深圳湾.悦府的107㎡1房1厅1卫、166㎡2房1厅2卫、233㎡3房2厅3卫等户型；深圳中心.天元的270㎡3房3厅3卫、393㎡4房3厅5卫等户型。
▲ 图25：深圳中心.天元的393㎡4房3厅5卫
金茂府楼王，248㎡做 4-5房
龙华金茂府的楼王，位于项目北侧的尊府、贵府，3梯2户的248㎡4房3厅4卫、5房3厅4卫
▲ 图26：金茂府楼王尊府、贵府位置
如果要做真豪宅，248㎡户型可做房大、厅大的3房户型，金茂府则多了1-2房，使得北次卧、书房的空间局促。现在的金茂府楼王应归为高端大宅。
由于户型紧凑，金茂府除了125㎡户型外，所有大户型居然连一个像样的梳妆区都没有。超大的衣帽间，精致的梳妆间（区），这些深圳女主的梦想，已然成为奢望=
金茂府楼王248㎡户型重达340公斤的防弹铝板镀铜双开大门，是项目形象的亮点之一。
▲ 图27：金茂府185㎡、248㎡户型，均为双开大门
无横厅，不豪宅
LD一体大横厅，整体空间阔绰，辅以凸窗或观景长阳台，是当今豪宅的主流设计。横厅的面宽＞进深，能让餐厅和客厅，拥有更大的采光面和更好的通风效果，并享有最佳的户外景观；同时，整个客餐厅显得方正大气，体现出豪宅品质感与舒适度。
横厅设计减少了过道空间，提高了户型的使用率。且横厅时尚感强，有利于在后期装修设计时，有更好的发挥空间，装修样式多，更有空间感。
今年初开盘的深圳中心.天元T4楼，4梯2户，C、D两个户型均为横厅设计，显示出豪宅本色。
▲ 图28：天元T4楼的C、D户型，均为横厅设计
传统布局的竖厅，开间宽度有限，虽然其有动静分区的优点，但餐厅的采光往往不足。
对于注重隐私的深圳家庭，走门串户的客人并不多，而更多的是在附近的酒店、咖啡厅接待朋友。因此，深圳住宅的动静分区意义不如北方城市。
龙华金茂府的 8栋楼 8种户型中，只有1栋面积最小的吉府的2个155㎡户型为横厅设计，其余7栋楼的户型，即主力户型均为竖厅设计，客餐厅空间显得不够大气，而且户型越大，进深越大；餐厅只能通过厨房窗户引入自然光，导致餐厅采光不足。
▲ 图29：金茂府主力户型均为竖厅设计，餐厅采光不足
▲ 图30：金茂府248㎡户型，进深大导致餐厅采光不足
▲ 图31：金茂府185㎡户型餐厅，只能通过厨房窗户采光
随着深圳住宅户型的发展，刚需户型也在改善户型化，采用横厅设计。今年大年初三开盘的龙岗新霖荟邑，7栋住宅中的5栋楼，南北通的97㎡3房，其横厅设计让刚需户型享受到改善户型的舒适体验。
▲ 图32：新霖荟邑97㎡户型也拥有横厅
豪宅好户型的标准（2）
多梯户比 + 高层高 + N 卫生间
优越梯户比
梯户比是住宅居住舒适度的评价标准之一，多梯户比是豪宅标准。住宅的梯户比，即电梯数和每层楼住户数的比例，决定了等候电梯的时间，也意味着共享户数及隐私程度。
从“深圳豪宅项目梯户比统计表”中可见，深圳豪宅梯户比至少平均1梯1户，如2梯2户的万科瑧山海190㎡户型，3梯3户的天健天骄.北庐1栋E座158-211㎡户型，4梯4户的新世界临山揽海150-240㎡户型。
深圳顶级豪宅的梯户比：平均2梯1户，如4梯2户的天元T3、T4、T7户型，新世界临山揽海的410㎡户型。最多梯户比的双玺三期1栋的5梯2户，做到了平均2.5梯1户。
龙华金茂府主力户型的梯户比平均1.5梯1户，如3梯2户的185㎡户型，248㎡户型，其次为中大户型的1梯1户，如2梯2户的逸府、3梯3户的吉府。
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