一、 个别因素分析
估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。
副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。
二、 区域因素分析
1.概况
***
2.自然条件
***。
3.对外交通条件
***。
4.基础设施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。
四、 估价方法的选取
估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。
五、 估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入
A.确定估价对象房地产年总收入
①确定客房年总收入
据调查,***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间,估价对象为县政府指定招待中心,综合考虑各种因素,确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间,估价对象拥有各类客房共82套, 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表:
房间名称
数量(套)
房价(元)
入住率
年收入(元)
主楼标准客房
49
248
70%
3104836
副楼标准客房
8
120
70%
245280
主楼单间
13
258
60%
734526
副楼单间
6
160
60%
210240
主楼高级套间
2
880
50%
321200
副楼套间
2
380
50%
138700
总统套房
2
1260
40%
367920
合计
82
--
--
5122702
客房年收入=房价×数量×入住率×365
一、 个别因素分析
估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。
副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。
二、 区域因素分析
1.概况
***
2.自然条件
***。
3.对外交通条件
***。
4.基础设施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。
四、 估价方法的选取
估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。
五、 估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入
A.确定估价对象房地产年总收入
①确定客房年总收入
据调查,***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间,估价对象为县政府指定招待中心,综合考虑各种因素,确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间,估价对象拥有各类客房共82套, 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表:
房间名称
数量(套)
房价(元)
入住率
年收入(元)
主楼标准客房
49
248
70%
3104836
副楼标准客房
8
120
70%
245280
主楼单间
13
258
60%
734526
副楼单间
6
160
60%
210240
主楼高级套间
2
880
50%
321200
副楼套间
2
380
50%
138700
总统套房
2
1260
40%
367920
合计
82
--
--
5122702
客房年收入=房价×数量×入住率×365
客房年总收入=512.27万元
日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
②确定会议室年总收入
根据委托方提供的资料及相关调查结果,确定估价对象会议室使用收入情况如下表:
会议室名称
半天价格(元)
出租率
年收入(元)
大会议室
1800
30%
394200
小会议室
1200
40%
350400
合计
--
--
744600
会议室年收入=半天价格×2×出租率×365