一、 个别因素分析
估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
二、 区域因素分析
1.概况
***
2.自然条件
***。
3.对外交通条件
***。
4.基础设施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。
四、 估价方法的选取
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
五、 估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入
A.确定估价对象房地产年总收入
①确定客房年总收入
据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：
房间名称
数量（套）
房价（元）
入住率
年收入（元）
主楼标准客房
49
248
70%
3104836
副楼标准客房
8
120
70%
245280
主楼单间
13
258
60%
734526
副楼单间
6
160
60%
210240
主楼高级套间
2
880
50%
321200
副楼套间
2
380
50%
138700
总统套房
2
1260
40%
367920
合计
82
--
--
5122702
客房年收入=房价×数量×入住率×365
一、 个别因素分析
估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
二、 区域因素分析
1.概况
***
2.自然条件
***。
3.对外交通条件
***。
4.基础设施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。
四、 估价方法的选取
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
五、 估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入
A.确定估价对象房地产年总收入
①确定客房年总收入
据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：
房间名称
数量（套）
房价（元）
入住率
年收入（元）
主楼标准客房
49
248
70%
3104836
副楼标准客房
8
120
70%
245280
主楼单间
13
258
60%
734526
副楼单间
6
160
60%
210240
主楼高级套间
2
880
50%
321200
副楼套间
2
380
50%
138700
总统套房
2
1260
40%
367920
合计
82
--
--
5122702
客房年收入=房价×数量×入住率×365
客房年总收入=512.27万元
日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
②确定会议室年总收入
根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：
会议室名称
半天价格（元）
出租率
年收入（元）
大会议室
1800
30%
394200
小会议室
1200
40%
350400
合计
--
--
744600
会议室年收入=半天价格×2×出租率×365会议室年总收入=74.46万元
③确定餐饮年总收入
餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则
餐饮年总收入=96.8×80%×100×365
=282.66万元
④确定估价对象房地产年总收入
估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则
年总收入=512.27+74.46+282.66
=869.39万元
B.确定估价对象年总费用
①确定人员工资福利年总费用
估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则
工资福利年总费用=100×1800×12
=216万元
②确定餐饮年总成本
